溪之谷别墅产品上市建议

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,1,溪之谷别墅产品上市建议,2,大连别墅市场：,资源为导向、培育阶段,别墅市场表现,溪之谷客户分析,08,年上市建议,蓝湾,卡纳意乡,大华御庭,壹品漫谷,加洲洋房,小平岛,托斯卡纳,星海湾壹号,中海七贤岭,资源决定一切：,大连别墅项目多分布在拥有优良海景、山景资源的区域，市场在售的项目目前为,9,个，多为混合型社区，联排别墅形式。,3,大连别墅市场：,供需两旺,别墅市场表现,溪之谷客户分析,08,年上市建议,供销情况：,07,年整体销售情况较好，销售率达,62,，,08,年供应量有所增加,主要集中在下半年上市；,08,年价格预期：,08,年受小平岛、星海湾壹号上市影响，别墅市场整体价格将会上涨。,4,大连别墅市场：,竞争度低,/,首席山居联排,别墅市场表现,溪之谷客户分析,08,年上市建议,竞争：,根据拥有资源、产品形态、面积段、总款等因素综合比较，溪之谷项目在市场处于无直接竞争对手状态；,溪之谷联排：,大连首席山居联排社区,5,别墅市场表现,溪之谷客户分析,08,年上市建议,市场总结：,大连别墅市场处于起步阶段，基本为联排形式，缺少领军项目；,大连别墅市场,07,年供需两旺，,08,年将延续此势头；,溪之谷联排产品不存在直接竞争对手，稀缺的山水资源、高品质的联排产品，使溪之谷具备大连首席联排的潜质；,6,客户情况分析：,总体情况,别墅市场表现,溪之谷客户分析,08,年上市建议,1,、目前已有,A,、,B,、,C,客户总量（需按,07,年和,08,年春节后到访时间进行划分）,2,、“凯宾斯基”,600,组成交及流失别墅客户统计,7,客户情况分析：,基本特征,别墅市场表现,溪之谷客户分析,08,年上市建议,1,、工作区域,2,、居住小区（具体到小区，如“星海国宝”）,3,、认知渠道（具体到过去及目前执行的所有通路）,4,、客户复访次数,以上均需对应到,A,、,B,、,C,类中,8,客户认可溪之谷的原因：,5,个满意点,别墅市场表现,溪之谷客户分析,08,年上市建议,请按指标大小进行排序,以上均需要对应到,A,、,B,、,C,类中,9,客户不选择溪之谷的原因：,十个不满意点,别墅市场表现,溪之谷客户分析,08,年上市建议,请按指标大小进行排序,以上均需要对应到,A,、,B,、,C,类客户中,10,别墅市场表现,溪之谷客户分析,08,年上市建议,客户分析总结：,11,销售资源盘点：,152,套,别墅市场表现,溪之谷客户分析,08,年销售建议,项目名称,产品类型,08,年目前,08,年将上市量,合计（套数）,溪之谷,住宅,可售面积（）,可售套数,可售面积（）,可售套数,联排,21350.13,98,11839,54,152,公寓,3187.75,22,84420,938,960,精整修公寓,3701.17,58,0,0,58,商业,4530.2,10,0,0,10,车位,0,0,0,0,0,总计,32769.25,188,96259,992,1180,08,年可售资源：,08,年,5,月份时别墅可售量为,152,套，其中,08,年新增为,54,套，当年不销售，实际可售为,98,套,；,12,销售资源盘点：,产品分析,别墅市场表现,溪之谷客户分析,08,年销售建议,08,年可售资源：,08,年别墅可售量为,98,套；,别墅产品分布图,+,按产品位置、端头与中间产品差异分析,做整体产品价值排序,13,销售价格控制：,重新合理定价,别墅市场表现,溪之谷客户分析,08,年上市建议,一期库存产品价格,+,待办证一期产品价格测算（在经营计划基础上）,充分考虑叠拼产品的问题。,14,销售节奏控制：,销售计划,别墅市场表现,溪之谷客户分析,08,年上市建议,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,20,套,13,套,14,套,12,套,15,套,8,套,4,套,2,套,合计：,98,套,10,套,15,销售节奏控制：,客户积累目标,别墅市场表现,溪之谷客户分析,08,年上市建议,时间,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,销售任务,10,套,20,套,13,套,14,套,12,套,15,套,8,套,4,套,2,套,客户积累目标,20,组,40,组,30,组,35,组,30,组,40,组,20,组,15,组,10,组,已有客户情况,与目标差距,人员分解,目标,16,产品力提升建议：,室外部分,别墅市场表现,溪之谷客户分析,08,年上市建议,蓝湾,溪之谷,问题：,1,、,示范区私密性、层次感不足；,2,、,空调机位处理品质感不足；,3,、,立面整体生硬、缺乏生气与灵性；,建议：,1,、,以绿化元素建立私秘区隔，别墅入口以绿化、盆景等欧洲园艺元素进,行包装，对别墅小院、花园空间进行包装；,2,、,空调机位调整或进行包装处理。,3,、,强化露台的功能，南、北露台用花架和植物等进行装饰，营造出欧洲,小镇的建筑立面效果与生活情趣,17,产品力提升建议：,室内部分,别墅市场表现,溪之谷客户分析,08,年上市建议,问题：,1,、,样板间摆设多，空间拥挤；,2,、,A1,餐厨动线不连贯，浪费空间；,3,、,地下室功能引导及照明问题；,建议：,1,、,精简饰品，凸现主卧空间感；,2,、,调整餐厨动线，挑空下面的空间重新布置；,3,、,加强地下室照明，强化地下室功能的使用。,18,产品力改进建议：,增加现楼样板间,别墅市场表现,溪之谷客户分析,08,年上市建议,别墅组团现楼体验：,给客户展现别墅组团的管理及生活氛围；,给产品售卖增加新的客户触点；,19,产品力改进建议：,其他建议,别墅市场表现,溪之谷客户分析,08,年上市建议,根据客户总结的,10,个集中不满意之处，从,可行性,角度出发的建议,20,销售管理改进建议：,提升服务品质,别墅市场表现,溪之谷客户分析,08,年上市建议,销售人员素质提升：,调整人员，制订别墅销售基本流程，规范接待；,物业服务品质提升：,物业保安、样板间管理员等人员素质提升。,21,企划改进建议：,重塑形象,别墅市场表现,溪之谷客户分析,08,年上市建议,向西，跟着万科走：,向西，万科别墅山居岁月；,首席山居联排：,大连联排别墅生活的首选；,休闲看海、生活靠山：,山居联排生活的荣耀与舒适；,万科服务：,安全、舒心；,22,别墅市场表现,溪之谷客户分析,08,年上市建议,建议总结：,盘点资源，合理安排销售节奏，销控式售楼；,提高产品力，提升销售服务管理品质；,塑造首席山地联排形象，大连别墅市场的引领者。,23,