城市新中心发展模式及不同物业类型KPI体系

,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*, 中管网房地产频道,城市新中心发展模式,金融保险,高科技,企业服务,案例,城市新中心发展模式,伦敦,加纳利码头,巴黎,拉德方斯,深圳,蔡屋围金融中心,世联模型,模式一：政务驱动型,模式二：商务驱动型,模式三：商业驱动型,行政文化,商贸服务,休闲娱乐,旅游观光,青岛行政中心,南昌红谷滩行政中心,长沙河西行政中心,日本,福冈博多运河城,深圳,华润中心,柳州,谷埠路国际商城,宁波,天一广场,核心功能,博览会展,1,长沙河西行政中心,新的行政中心大楼,建设后的湘江西岸,搬迁前三年GDP增长速度为,10.8%,搬迁后三年GDP增长速度为,13.5%,行政中心搬迁至湘江西岸，直接带动了西岸的发展，一批世界500强企业纷纷投资西岸,3年来西岸地价上涨3倍多，人口增加了近2倍，形成一座“新城”,老城区交通压力缓解，环境改善，旧城改造加速，带动地块物业价值提升,1998年提出行政中心搬迁，2001年完成行政中心整体搬迁,模式一：政务驱动型,2,KPI,体系,外因,用地条件建设用地的适宜性、安全性等,可操作性取地成本低、开发成本,低,、操作难度小,地理位置城市新区，为带动新区的发展，建立城市新格局，为老城区提供土地，避免原城市中心过于拥挤,交通可达性地铁口/主干道沿线/便利停车,与城市发展战略、城市规划、城市经济、人口发展密切相关,以政务为核心驱动力的城市中心的,KPI体系（关键绩效指标体系）,政府行为以政府行政中心搬迁为核心驱动力,内因,建设条件基础设施、交通、环境景观、昭示性等,配套完善商场、居住、写字楼,大规模，持续开发,用地面积在1平方公里以上,3,伦敦,加纳利码头,工业,码头变身新兴CBD，改变了伦敦市金融和商业中心的格局,模式二：商务驱动型,位置：距离伦敦内城5公里，伦敦Tower Hamlets区狗岛北部,规模,占地面积：28.8万平米,写字楼面积达111.48万平方米,交通：,轻轨铁路、,高速公路站、,地铁站、,Jubilee地铁延线,入驻企业：60%以上的办公面积由金融服务公司出版业公司租用，包括：汇丰银行、花旗银行、巴克利银行、每日电讯、独立报、路透社、镜报,空间/服务特点：高科技的办公楼及大型楼面,功能组合,商务占95%，商业占5%,建筑：现代建筑，英国最高的建筑物都在这里，已成为伦敦的地标,4,巴黎,拉德方斯公司服务建设的典范,位置,巴黎西郊，与卢浮宫、凯旋门在同一东西轴线上，距卢浮宫小凯旋门8公里，距旧的巴黎中央商务区2公里。,规模,占地面积750万平米， 350万平米建筑面积组成的集会展、政府/商务办公、商业、娱乐、居住功能为一体的欧洲最大的新兴国际性商务办公区。,交通：人车立体分流的立体交通系统，保证人流物流畅通。,入驻企业,进驻了约1600家公司，50%为外国公司，包括法国20个最大公司中的14个，全世界50个最大公司的15个。,聚集了石油化工业的Elf、Moil、Esso，国际银行业的Citibank、Worms、Societe，电子和软件业的Sony、IBM、Xerox、交通业的British Airway等跨国公司的总部,空间/服务特点,办公空间多样化。为不同类型、不同规模的公司提供办公空间。,功能组合,75%为商务、6%为零售、19为居住,土地使用：44%为步行区、10%为绿化、46%为建筑物,建筑,每座建筑的体型、高度和色彩都不相同。有各种外墙装饰，景观丰富多彩,标志性建筑，如“大拱门”,共有70多个雕塑，如“凯撒大帝的大拇指”,模式二：商务驱动型,5,深圳,蔡屋围金融中心,模式二：商务驱动型,东门商业圈,罗湖中心区,福田中心区,蔡屋围金融中心,位置：,罗湖中心区,交通：,深南大道沿线/地铁大剧院站,产业聚集,银行,金融证券,保险,深圳发展银行,中信城市银行,建设银行,工商银行,农业银行,人民银行,商业银行,联合证券,大鹏证券,中信证券,华鑫证券,金元证券,南方证券,鹏华基金,友邦保险,太平洋保险,人保,中保,华泰保险,强制性的视觉冲击超高层/建筑群,世界金融大厦,地王大厦,华润大厦,发展银行大厦,6,深圳,蔡屋围金融中心,蔡屋围金融中心,人民南商贸圈,东门商圈,甲级写字楼,星级酒店,市级商业中心,地王大厦,华润大厦,深业中心,发展银行大厦,中信大厦,万德大厦,世界金融中心,晶都酒店,木棉花酒店,华润酒店,万德酒店,中信城市广场,华润万象城,公寓,住宅,地王公寓,名仕阁,世界金融中心服务式公寓,都市名苑,城市天地广场,功能化体系,7,KPI,体系,外因,强制性的视觉冲击超高层/建筑群,人文符号区域标识/步行系统/特色符号语言/纪 念性/风格化建筑（群）,一流的合作团队,地理位置城市核心区/城市新区,交通可达性地铁口/主干道沿线/便利停车,产业支撑已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区,规划设计,经营管理,以商务为核心驱动力的城市中心的,KPI体系（关键绩效指标体系）,大规模，持续开发,内因,功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次,配套完善商场、公寓,8,位置：,日本福冈博多站一带，是西日本地区的交通中心和枢纽站,交通：,距地铁站中洲川端徒步约十分钟,占地面积：,3.44万,建筑面积：22.3万,容积率：6.48,日本福冈博多运河城概况,模式三：商业驱动型,案例详细内容,9,外因：,优越的地理位置；,良好的交通可达性。,内因：,超强的实力与品牌号召力；,独特的建筑设计，观光与商业结合成为其核心功能；,多项高规格的体验式娱乐设施；,一流的精英团队。,日本福冈博多运河城,关键驱动因素,10,华润中心是以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群体。,深圳华润中心概况,模式三：商业驱动型,项目概况,占地面积：7.73万平方米,建筑面积：48.1万平方米,容积率：6.22,车位：2,988个,物业功能比例,商业：酒店：办公：居住=5：1：2：2,案例详细内容,11,外因：,优越的地理位置，良好的交通可达性,；,区域成熟后发展受限，需要一个新的亮点来激发活力；,区域内一直缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。,内因：,超强的实力与品牌号召力；,集购物、娱乐等为一体的体验式；,项目立意高，与深圳人内心的价值观相符；,一流的精英团队。,深圳华润中心,关键驱动因素,12,产生背景与条件,旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求,旧改推动下房地产超常发展,1999,年，,柳州旧城改造的火热繁荣了全城房地产行业，也给柳州市的发展带来了千载难逢的机遇,2003,年城建,60,亿元巨资的注入，成了非常规楼市动力，促使楼市的发展更加均衡,柳州市建委的统计数据显示，,2003,年全市共有,107,家房开企业建设商品房，在建开发点,116,个，完成投资,23,亿元，同比增长,55%,，施工面积,416,万平方米，同比增长,37%,，售房收入,20,亿元，同比增长,67%,，商品房空置面积为,5.1,万平方米，同比减少,50%,由于开展大规模城市建设，,2003,年全市的拆迁面积,85,万平方米，加上各厂矿单位自拆建筑面积,35,万多平方米，总拆迁量达,120,万平方米，同比增长,595%,13,成功关键驱动力,功能升级，满足了消费者复合型消费需求,产品：由只具有单一的购物功能的传统百货升级为具有多种功能的综合体,功能组合：融休闲、购物、娱乐、观光、商务、居住功能于一体，成为的体验式的消费“目的地”,成为了城市地标,14,天一广场宁波城市新中心的诞生,总占地面积：19.3万平方米,总建筑面积：22万平方米，主体建筑由22座具有欧陆风情的现代建筑组成,项目总投资：14亿元,项目构成： 商铺16.7万平方米，停车场2万平方米，64000平方米的绿地，水街6000平方米，演艺舞台1000平方米。,基本定位： 融休闲、商贸、旅游、餐饮、购物于一体。,模式三：商业驱动型,案例详细内容,新商业中心：天一广场,旧中心：中山路,15,产生背景与条件,旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求,房价高速增长,宁波市房屋销售价格在,2001,年、,2002,年的涨幅连续两年居全国第一,1999,年，宁波房地产市场复苏升温，当年,10,月房地产投资走出负增长区,2000,年，楼市保持持续增长，商品房房价从当年,1,月的,2498,元,/,平方米，升到年底的,2729,元,/,平方米,2001,年，宁波房地产市场步入了加速度飞涨区，平均房价达,2867,元,/,平方米，比上年同期上涨,11.77%,2002,年房地产市场则由于拆迁项目启动、拆迁赔偿标准的提高，房地产需求表现强劲，房价一发而不可收，越涨越快，平均房价高达,3543,元,/,平方米，比上年同期上涨,23.56%,16,成功关键驱动力,功能升级，满足了消费者复合型消费需求,产品：由只具有单一的购物功能的传统百货升级为具有多种功能的综合体,功能组合：融休闲、商贸、旅游、餐饮、购物功能于一体，成为体验式的消费“目的地”,成为了城市地标,17,KPI,体系,外因,以商业为核心驱动力的城市中心的,KPI体系（关键绩效指标体系）,内因,需求背景,旧有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求,地理位置,城市旧有核心商业区周边,交通可达性,地铁口/主干道沿线/便利停车,资源性,拥有自然景观资源、城市文化资源,规模性与可持续发展性,大规模，持续开发,政府背景支持,政府政绩工程、形象工程,软性指标,硬性指标,开发理念,定位理念,人文理念,功能化体系,产品设计体系,产生背景,城市GDP持续高速增长/城市房价增长速度明显加快/城市旧城改造进程加快,18,内因,软性指标,硬性指标,开发理念,定位理念,人文理念,功能化体系,产品设计体系,打造城市新中心/城市新地标/城市名片,一流的团队合作/规划设计/经营管理,商业为核心驱动功能/其它功能为辅,城市综合体/高档/商业人流聚集/城市空间重构效应,城市文化诉求点/城市文化代言,功能复合型：集休闲、购物、娱乐、观光、旅游、商务、居住等各种功能于一体,商业业态：综合性业态/传统型商业转变为体验型商业/购物、休闲、娱乐、餐饮,商业档次：国际品牌商家国内一线品牌,商业形态：核心主力店带动商业经营,功能评价指数体系：繁华指数、宜居指数、商务指数、旅游指数、便利指数、交通指数,19,产品设计体系,单体建筑的魅力：,形成强制性视觉冲击标志性建筑/形象中心/区域中轴/大型公建，并且多采用国际竞标的方式,建筑设计,时间的魅力：,不同年代的建筑凝固在同一瞬间，感受时间维度的张力,建筑集合的魅力：,传统与现代交融的相得益彰、建筑形式结构的多样性、建筑空间的变化、block及其公共空间的联系与围合关系、地下空间的充分利用、建筑的创新、点缀少许新潮流的预告,建筑细节的魅力,：,园林和街道家具、制造商业金角、通过空间组合与移步换景制造人群对建筑认知的强烈欲望但又无法把握的魅力，给人惊喜,多功能多层次的建筑,：,多层次的商业建筑群、多功能公寓、一流娱乐场所、具有个性特征互不雷同的住宅,合理的交通体系,：充足的车位、,通畅的交通流线、便利的停车及转车、换乘通道,人文符号,精神归属中心：,仪式感建筑/文化交流场所,人的活动及心理感受,人的活动引导：,人性空间、活动黏性、动线特点，互动性和可参与性，可产生聚集导向的空间，制造圈层感和归属感,人的消费心理引导：,为舍得消费的人群打造、为不得不消费的人群打造,紧凑都市的概念：,高密度建筑集合体,区域标识/步行系统/特色符号语言/纪念性/风格化建筑（群）,体验元素设计,20,三种城市新中心发展模式KPI体系的总结,模式一：政务驱动型,模式二：商务驱动型,模式三：商业驱动型,核心功能,行政文化,金融保险、高科技、企业服务、博览会展,商贸服务、休闲娱乐、旅游观光,外因,政府行为,以政府行政中心搬迁为核心驱动力,地理位置,城市新区，为带动新区的发展，建立城市新格局，为老城区提供土地，避免原城市中心过于拥挤,与城市发展战略、城市规划、城市经济人口发展密切相关,交通可达性,地铁口,/,主干道沿线,/,便利停车,较大的规模,占地面积,1,平方公里以上,地理位置,城市核心区,/,城市新区,交通可达性,地铁口,/,主干道沿线,/,便利停车,产业支撑,已形成产业簇群,/,引入核心客户带来相关簇群,/,未来商务核心区,大规模，持续开发,建筑面积,20,万,以上,需求背景,旧有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求,产生背景,城市,GDP,持续高速增长,/,城市房价增长速度明显加快,/,城市旧城改造进程加快,地理位置,城市老核心商业区周边,/ CBD,便利的交通,地铁口,/,主干道沿线,/,便利停车,拥有自然景观资源、城市文化资源,大规模，持续开发,建筑面积,20,万,以上,政府政绩工程、形象工程,内因,用地条件,建设用地的适宜性、安全性等,建设条件,基础设施、交通、环境景观、昭示性等,配套完善,商场、居住、写字楼,可操作性,取地成本低、开发成本低、操作难度小,强制性的视觉冲击,超高层,/,建筑群,功能化体系,写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次,配套完善,商场、会展、公寓,人文符号,区域标识,/,步行系统,/,特色符号语言,/,纪 念性,/,风格化建筑（群）,专业的管理团队,物业管理,/,经营管理,软性指标：开发理念,/,定位理念,/,人文理念,硬性指标：功能化体系,/,产品设计体系,21,本项目所处的宏观环境及自身条件分析,宏观环境,近5年长沙市GDP增长率保持在12%以上，2004年达到14.8%，处于,高速增长期,。,2004年地区生产总值达到1108亿元，在全国省会城市中排第13位，在中部六市中排在武汉、郑州之后位居第3位。,城市发展,2003年、2004年住宅销售均价分别比前一年上升了3.9、7.61%，增速明显加快。,老商业中心发展,五一商圈现有商业在物建筑形态、消费环境、业态组合等方面均属于传统的大百货、大卖场形式，功能单一、参与性弱、与消费者距离感强，缺少主题化、娱乐化、体验化、专业化的现代商业 ，不能满足消费者越来越多元化的消费需求。,政府要求,本项目被列入政府重点工程，对项目开发的档次、品质要求较高，要成为城市形象工程。,区位条件,城市传统的老城区，距城市老的核心商业圈仅10分钟路程。,交通状况,由城市主干道湘江大道、解放西路、人民路、次干道西湖路、太平路（规划）围合，近20条公交线路经过项目地块，交通极其便利。,资源条件,拥有湘江、沿江风光带、橘子洲、岳麓山、坡子街、杜甫江阁、古潭街等自然景观资源及城市文化资源。,规模,建筑面积在50万左右。,22,三种模式KPI（外因）与本项目条件的拟合分析，本项目适合发展成为商业驱动型的城市新中心,模式,KPI（,外因,）,拟合情况,判断,模式一,政务驱动型,政府行为以政府行政中心搬迁为核心驱动力,不符合,地理位置城市新区，为带动新区的发展，建立城市新格局，为老城区提供土地，避免原城市中心过于拥挤,交通可达性地铁口/主干道沿线/便利停车,占地面积1平方公里以上,模式二,商务驱动型,地理位置城市核心区/城市新区,不符合,交通可达性地铁口/主干道沿线/便利停车,产业支撑已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区,大规模，持续开发建筑面积20万以上,模式三,商业驱动型,地理位置城市老核心商业区周边/ CBD,符合,旧有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求,城市GDP持续高速增长/城市房价增长速度明显加快/城市旧城改造进程加快,便利的交通地铁口/主干道沿线/便利停车,拥有自然景观资源、城市文化资源,大规模，持续开发建筑面积20万以上,政府政绩工程、形象工程,拟合度最高,拟合度最低,23,商业驱动型城市新中心成功的关键因素之一是建立以商业为主导，其他功能为辅功能化体系,项目,主体功能,物业组合,日本福冈博多运河城,购物,休闲娱乐,旅游观光,商务办公,临时居住,1个大型购物娱乐场所,2个酒店,1栋办公楼,深圳华润中心,购物,休闲娱乐,旅游观光,商务办公,临时居住,1座超大型MALL室内购物中心,1个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场,2,栋,5A甲级写字楼,1座超五星级商务大酒店,酒店式服务公寓,柳州谷埠路国际商城,购物,休闲娱乐,旅游观光商务办公,临时居住,四条步行街,2栋高层公寓,5栋高层住宅,12栋花园住宅,1个酒店,商业驱动型城市新中心,功能化体系,商业功能,商务功能,酒店,居住功能,高档住宅,公寓,大型购物中心,商业街,写字楼,24,物业类型判定的价值构面,KPI,外因,市场实现度,宏观经济,宏观经济处于高速发展期，城市人口生活水平持续提高,市场竞争,回现速度,物业市场销售速度快，投资者和使用者认可度高,投资回报率,回报率稳定，且住宅68，商用物业8-10,经营收益,物业市场售价增长较快，能实现较高收益,内因,客户目标,快速回现,5年完成项目开发,提升品牌,物业形象好，能够提升项目品牌,地块条件,地块价值,地块资源条件好了，成熟度高、商业和居住价值高,25,