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單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,二级市场策划品控中心,深圳中原金葵花公馆项目组,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,For marketing only,-,大中华国际金融中心营销报告,中原地产事业二部,节点铺排,8,月,10,月,6,月,5,月,6,月中,C,栋开盘活动,5.1,销售中心开放,7,月中,D,栋公开销售,7,月,9,月,C,栋出预售,D,栋出预售,C,栋客户,实质性,积累周期一个月,D,栋客户,实质性,积累周期两个月,以上客户积累周期要求是根据以往操盘经验推出，最终开售时间还需以实际客户积累数量为准,关键节点,4,月,当前项目所面临的问题,产品细节指标尚有未确定部分，不利于营销推广与宣传,产品的市场认可度有待验证,客户积累期具体营销工作如何铺排,按目前工期和拿预售时间,6,月中,C,栋商务公寓开售,7,月中,D,栋酒店式公寓开售,C,栋,6,月中开售条件,客户积累：,当被选定单位全部被填满的楼层达到,2,层或以上,客户梳理：,6,月初,C,栋样板房出街；,6,月初,C,栋价格口径出街；,预销控策略：,暗渡陈仓，,以层为单位填充式,销售,由于商务物业的特殊性，根据客户对于面积、楼层、位置等要求，将客户引导、集中在同一层后，集中销售一层，避免剩余单位难以消化；,提前解筹，从客户积累时期开始摸清客户需求，在拿预售后，便开始对客户进行梳理和销售引导，拿,2,层让客户选择（低楼层和中高楼层各选一），尽量让客户“一个萝卜一个坑”的选择单位；,引导时尽量将小面积需求客户引导到低楼层，高楼层则设置门槛，要求客户至少购买,700,平米以上；,在销售套数达两层或以上时，举行开盘活动，对外正式发售。,口径：,其余楼层大客户洽谈中,C,栋客户,实质性,积累期：,1,个月,暂选定,1,层和,5,层为引导楼层，经过销售人员的引导，当某一层已经全部被目标客户意向选定时，便将该层提前销售；,游离客户将引导到其他楼层，继续采取该方式进行推售。,客户,A,客户,B,客户,D,客户,C,客户,E,客户,F,客户,G,客户,H,客户,I,客户,N,客户,J,客户,K,客户,L,客户,M,目标客户,游离客户,举例说明,1,层,2,层,3,层,4,层,5,层,6,层,7,层,8,层,9,层,6,7,8,9,20,21,22,23,16,17,18,19,15,11,12,13,14,10,D,栋客户,实质性,积累期：,2,个月,客户积累：,2700,批客户，即,338,批客户,/,周，,48,批客户,/,天；,客户梳理：,6,月底,D,栋样板房出街（包括空中花园）；,7,月初价格口径出街；,7,月初开始客户认筹（认筹形式待定）；,预销控：,D,栋,7,月中开售条件,三三制预销控,客户升级计划,每位客户有三个意向单位的选项；,每套单位有三位意向客户。,为了在正式开售前达到对于客户诚意度的判断,建议通过客户缴纳存款证明初步判断客户诚意度,;,同时办理诚意客户单享受选房优惠,;,并不允许更名和改名,;,同时排列出基本顺序,;,实质性积累阶段开始的先决条件,价值体系和形象定位的认定,产品的细节确定（网络、电梯、公共空间、空中花园）,销售工具的出街（模型、楼书、产品手册、公共空间和空中花园的图示等）,销售口径的出街（物业费、相关服务、停车费、商业业态及经营方式）,推广计划和媒体计划确定,紧急度和重要性,商务客户最为关注办公成本等问题，产品细节对客户购买诚意起很大作用,之后先将价值体系和形象定位达成共识，才能使后期推广和对客户传达项目形象具有统一性,为现场销售提供更多帮助，同时给客户更为直观和可信的介绍说明,客户较为关注的内容，在无法确定具体内容时，由销售人员以口径进行引导和说明,确定该计划才可有节奏的对外进行宣传,先决条件,达成条件的目的,价值体系和形象定位构建,市场竞争格局分析,核心价值体系分析,形象定位,大厦,名称,空置,面积,空置率,租金,售价,大厦,名称,空置,面积,空置率,租金,售价,信息枢纽大厦,2099,11.60%,100.00,-,时代金融中心,5548.0,7.36%,120,20000,新华保险大厦,5037.0,8.68%,100,20000,中心商务,6457.0,14.26%,120,22000,投资,大厦,2182.0,4.30%,90,-,国际商会中心,15974,15.97%,105,26000,中海,大厦,0.00,0.00%,-,-,航天,大厦,3328.3,7.60%,105,23000,兴业银行大厦,2024.5,0.45%,120.00,22000,联通,大厦,2700.0,8.00%,105,-,国际商会大厦,A,、,B,座,3284.0,0.75%,90.00,20000,经贸,中心,13820,10.72%,105,24000,华融,大厦,6720.0,9.00%,90,-,诺德,中心,7220,7.00%,110,28000,特美思大厦,0.00,0.00%,-,-,安联,大厦,2560,2.73%,120,27000,金中环,12030,11.00%,100,26000,江苏,大厦,4520,5.10%,80,20000,会展时代中心,4058.0,11.00%,65,13000,地铁,大厦,1520,1.80%,115,-,大中华国际交易广场,96076,31.00%,100,27000,凤凰,大厦,15600,14.66%,95,22000,时代,广场,8907.0,7.00%,120,28000,新世界中心,34860,32.58%,110,25000,卓越,大厦,4698.0,8.22%,110,22000,总计,299794,12.2%,103.3,23055,中心区空置面积与空置率,中心区办公物业空置面积为,299794,平方米，空置率达,12.2%,供求分析,从中原成交记录来看，,09,年,2,月中心区没有录得二手写字楼买卖成交记录，全球经济危机对高档写字楼的影响十分明显，一是企业不会选择这个时候购买写字楼自用，以节约办公成本，二是投资者行为十分小心谨慎，经济未明朗不宜作过多的投资，在这种状态下，高档写字楼交投十分清淡。,租赁则较为活跃，从中原成交数据来看，租赁是近几个月来最为活跃的，除了企业换置办公楼外，一些新兴企业也在中心区安营扎寨，政府数据显示，,2008,年，因为金融危机等原因，深圳关闭的企业大数是,903,家；而新增注册企业是,35800,家，其中,50%,都是现代服务业和高新技术产业，这将会成为我们这个城市未来发展的后劲和持续发展的动力所在，它们也是写字楼的最大需求者。,价格分析,中心区二手写字楼售价约为,23055,元,/,平方米，,2,月环比,1,月下跌,1.50%,，由于买卖极度不活跃，市场处于有价无市状态，售价波动由个别卖家挂牌价引起，整体变化不大。,租金分析,中心区写字楼租金约为,103.3,元,/,平方米,/,月，,2,月环比,1,月下降,3.19%,，,2008,年,2,月中心区写字楼平均租金达到最高峰，在金融危机的冲击下，目前继续处于租金下跌通道，同比降幅达,24.94%,。从市场监控数据来看，,2,月中心区写字楼半数租金出现下跌，降幅在,520,元,/,平方米,/,月之间，其中以,5-10,元,/,平方米,/,月为主，占,75%,，在需求的支持下，租金下跌幅度继续收窄。另外，在租赁活跃的前提下，部分物业租金回暖，如兴业银行大厦、时代金融中心、新商务大厦、经贸中心、安联大厦等，它们的升幅全部在,5-10,元,/,平方米,/,月之间，反映出业主乐观谨慎态度。,春节过后，深圳住宅市场成交火爆，不单自住需求旺盛，而且投资者也逐渐开始入市，令成交呈现跳跃式增长，但写字楼市场不同于住宅市场，其受经济环境影响很大，时下第二波经济危机正在席卷整个欧美，中国能否独善其身尚不明朗，从节制成本以及规避风险角度出发，写字楼无论是自用，还是投资，买家都继续以观望态度为主，特别是对高档物业。而租赁方面，有望继续保持较为活跃状态至换置期的远去，但租金在需求者的议价下，依然会小幅向下调整，但基本触底。,趋势分析,中心区市场竞争格局,待售项目,业主放盘,租售项目,客户分流,期待入市后有所表现，希望凭借中心区稀缺的新增供应量而取得市场关注，进而促进销售。该类项目对吸引客户关注会较为明显。,市场环境使得部分投资业主加大了放盘量，以缓解资金压力。他们的销售方式更为灵活，议价空间更大,.,属于在售项目，因市场及剩余单位质素等原因，使销售压力加大，进而采取只租或租售相结合的销售方式，旨在争夺有限的客户资源。,客户分流,客户分流,三足鼎立格局,总结：,受金融危机影响，目前中心区写字楼均价为,2.3,万左右，但仍处于有价无市的局面，买家多以观望为主；,租赁市场价格一路下滑，接收了部分有办公需求的企业进驻，与销售市场进行客户资源的争夺，使销售更加雪上加霜；,未来中心区的商务办公市场仍不明朗，高档物业的溢价空间受限；,金融危机下，现金为王的论点得到大多数企业的认同，投资或购物业自用的企业和个人逐渐稀少；,项目位置：福田区福华三路会展中心东,总占地面积：,30163 ,总建筑面积：,466000,物业类型：商务公寓,入市时间：,2008,年底,销售价格：,预计,4,月公开发售,车位：,1550,个,基本信息,定位：,CBD,珍稀精致商务空间,典型案例分析,卓越世纪中心,4,栋：,185.5,米，地上,38,层，,5-38,层为办公空间，层高,4,米，梁下,2.95,米，标准层面积约,1940,平米,3,栋：,150,米，地上,34,层，,1-3,层商业，,4,层架空，,5-34,层，层高,3.6,米，梁下,2.75,米,定位：深圳最大商务综合体,硬件配置,大堂：,10.5,米挑高大堂,建筑用材：世界著名建筑设计大师潜心雕琢，以钻石切割为创作灵感,采用,LOW-E,玻璃，其玻璃色彩申请专利“卓越绿”；电梯：采用进口三菱，载重,1350KG,，梯速,3.5,米,/,秒,配置大屏幕彩色液晶显示屏与语言提示系统,空调：,VAV,冰蓄冷中央空调系统，温度自控、,24,小时分户计量，降低使用成本,热水系统：率先引入中央热水系统,软件配置,物业服务：金钥匙服务，无国界的礼宾式服务,3,栋商务公寓,户型,建筑面积（）,户型,建筑面积（）,01,49,58,11,64,6,02,46,66,12,66,6,03,49,02,13,116,21,04,48,14,14,90,54,05,83,07,15,41,05,06,135,57,16,53,81,07,123,71,17,55,75,08,89,2,18,55,44,09,58,5,19,42,79,10,60,51,面积段为,41-135,，以,40-60,平米的小面积为主力，,110-130,平米的一层仅,3,套；,共,19,个户型，面积分割小，组合灵活性强。,核心筒分开设计增加了更多单位的昭示面，便于销售时采用更多策略。,3,栋商务公寓,200,130,100,150,250,200,170,100,灵活组合空间：,通过对现有面积,49-135,的不同组合，可解决大客户购买需求，包括：,100 ,、,130 ,、,150 ,、,200 ,、,250 ,不等，同时通过再组合，亦可形成：,200+100=,300,200+250=,450,200+170=,370,200+130+100+150=,580,核心筒,硬件配置,大堂：,15.5,米挑高双大堂,建筑用材：世界著名建筑设计大师潜心雕琢，以钻石切割为创作灵感,采用,LOW-E,玻璃，带来更高透光率和隔热效果；电梯：采用进口三菱，载重,1350KG,，梯速,3.5,米,/,秒 配置大屏幕彩色液晶显示屏与语言提示系统,空调：,VAV,冰蓄冷中央空调系统，电控风量与分户计量系统，有效降低能源消耗,网络架空地板：采用,10CM,架空网络地板，自由布局办公网络；,供电系统：采用国际领先双电源供电系统，可及时处理突发状况，实现快速恢复供电,热水系统：率先引入中央热水系统，全面体现国际商务的人性关怀,软件配置,物业服务：金钥匙服务，无国界的礼宾式服务,其他：特设总裁,VIP,洗手室，只为,CEO,而准备,4,栋写字楼,5-15,层,17-30,层,32-34,层,面积区间是,70350,，整体布局合理，组合灵活；,35-38,层为复式空间，暂无图纸。,10+2,7+2,4+2,4,栋写字楼,物业地址： 福田区深南大道以南、香蜜湖路以东,物业类型：,5A,甲级写字楼、高星级酒店、高级商务公寓、高档商业,总建面积：,25,万,占地面积：,10613,建筑面积：,93425,商业面积：,8918,办公面积：,35909,公寓面积：,29900,酒店（规划中）：,18696,价格：未售,基本信息,项目定位：亚太封面商务群,典型案例分析,NEO,企业大道,幕墙设计：双层中空,LOW-E,玻璃，隔热保温，减低用电量,电 梯：迅达，高区,5m/s,，低区,3.5m/s,VRV,空调：,24,小时分户运行，独立计量，省电节能,行车大堂：下车直达电梯厅,无线网络：覆盖大堂等公共区域,硬件配置,物业顾问：世邦魏理仕提供顶尖物业管理顾问,VIP,洗手间：特定为企业总裁、,CEO,等预留了,VIP,专属洗手间位置,软件配置,标准层面积约,1409,，每层,10,个单位，组合灵活，可满足不同面积段客户需求：包括约,100,、,200,、,300,、,400,、,5001400,；,户型方正，柱分布均匀，核心筒布局合理，整体实用率较高；,16,层以上超前无梁设计，有效提升办公空间净高以及实用率。,户型特点,ower,2010,版甲级写字楼,208.89,94.93,94.93,98.49,205.02,208.88,94.93,94.93,98.47,205.06,核心筒,户型特点,标准层面积约,1130,，每层,10,个单位，可组成部分面积段供客户选择：包括约,78,、,170,、,220,、,240,、,330,。但无法满足,330,以上的大平面客户，与其写字楼形成了互补性；,奇数层设置双层挑高的空中花园，增强了办公舒适度，但也限制了单位的面积组合；,端头单位面积最大，且异型，无论组合，还是单套自用实用率都较低。,owner,行政官邸,145.67,78.56,90.58,78.13,147.36,158.33,79.57,92.91,79.03,158.33,挑空,竞争项目在产品上以小平面为主，组合自由，本身具有互补性，可满足不同面积段的客户需求；,在品质打造方面，竞争项目基本融合了近年来中心区物业的优势，品质同质化较为明显；,从区位和体量上看，本项目最大的竞争对手为卓越世纪中心；,本项目竞争力打造方向为,整体形象和产品价值,结论,综合体配套,支持,强大昭示性,中心区,市政配套支持,公共空间,价值,复式空间,特征,体量弱势,地段优势,CBD,门户,综合体价值,商务公寓特征,综合体前提上的商务公寓,体量弱势难以抗衡强大的竞争市场,特征明显但难以成为明显的成交促动因素,沿街横向,昭示性,综合体,酒店品牌,发展商,品牌,复式产品,CBD,门户,城市中央,综合体,大中华国际金融中心位于城市,CBD,门户,，,468,米的沿街面与城市中央无缝连接的,地标性,大中华国际金融中心提供,最完整、全面的商务服务体系,，满足其他项目无法比拟的商务服务需求,在酒店品牌的依托下，大中华本体品牌,的带动下，本项目拥有了与生俱来的,“,贵族血统,”,价值体系归统,关于复式的价值挖掘,功能分区，将业务谈判和逻辑创意行为提供更为人性化的工作空间；,动静分区，避免不同类型工作的互相干扰性；,展示功能的纯粹性，未来的企业竞争将更加激烈，企业实力、形象以及产品特点等优,势需要更为直观的展示平台，而不再是公司简介和自我标榜所能实现，这种展示性竞,争将成为企业新的竞争模式，而一层展示，二层办公的理念可以将这种竞争模式演绎,的更加纯粹和直接；,企业实力的显现，深化展示功能，避免平层的展示分割导致客户对展示空间设,置的怀疑性；,有效实现沟通和交流的效率最大化，节约相关成本；,空间感转化，可以通过装修设计包装等手段使办公环境更加舒适；,私密性加强，将相对重要的部门（如财务）设置在二层，真正实现了私密；,办公环境的舒适性，局部挑高，在办公舒适度和视觉舒适度上有较好的提升作用；,罗列种种复式卖点，是否可以触动客户？,复式价值,客户访谈录,李先生：某公司老板,对复式：购买写字楼办公现在不是明智之举，金融危机下我们更多会采取租赁的形式。对于复式我们觉得不如平层来的气派，本来我们需求空间就不大，还用复式分开的话，基本无法显示我们企业的实力和规模。,田慧：中原工商铺中心区区域总监,对复式：目前客户对复式产品的认可度偏低，前期现代国际提供了复式办公，从当前来看存在销售难度。大中华设计复式办公是一个大胆和前卫的举措，但如何引导客户是未来销售的核心问题，机会与挑战并存。,龚女士：投资客户,对复式：复式办公现在是得不到买家或者其他公司的认同，很难形成二次出售或租赁。因为大多数公司不知道复式会对办公产生好处，不如大平面来的实惠。,吴先生：某电子公司决策人,对复式：购买办公楼我们最看重实惠，复式和平层没什么太大区别，关键看价格，还有物业能提供什么样的服务。当然如果其他都相同，仅仅是产品上的不同，我宁可选择平层，因为办公用惯了平层。,客户资料来源：中原工商铺客户资源平台,复式价值，客户认同度较低，需求需要引导。,如何引导？我们需要沿着客户的关注点进行借势。,金融危机的“危”大于“机”？还是“危”与“机”等量并存？,短期企业的资金流控制问题，中长期发展方向问题,价值的建立需要与当前企业自身发展息息相关，只有契合了企业发展命脉，才能最实在和直接的打动客户。,当前企业在关注什么？,新华社博鳌（海南）月日电（记者周英峰、桂涛、周慧敏）博鳌亚洲论坛年年会日上午在海南博鳌开幕。国务院总理温家宝出席开幕式并发表题为,增强信心深化合作实现共赢,的主旨演讲。他强调，中国愿意继续同亚洲国家一道，积极应对挑战，全面加强合作，使各领域合作更加充实和富有活力，促进地区和平与繁荣。,今天，博鳌亚洲论坛国际会议中心主会场嘉宾云集，气氛热烈。主席台后方悬挂的博鳌亚洲论坛标志在蓝色背景衬托下格外醒目。,温家宝在演讲中首先介绍了中国应对国际金融危机的举措和取得的初步成效。他指出，年月以来，世界经济遭受了上世纪大萧条以来最为严峻的挑战。中国政府及时果断调整宏观经济政策，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，迅速出台促进经济平稳较快发展的一揽子计划，全面扩大内需，增强消费需求对经济增长的拉动力，推动中国经济均衡发展；全面加强基础设施建设，推动中国经济协调发展,；全面提升产业竞争力和自主创新能力，推动中国经济可持续发展；全面提高人的素质，推动中国经济集约发展。,这一揽子计划标本兼治、远近结合，既是保增长、保民生、保稳定的应急之举，也是推动中国经济实现科学发展、和谐发展的长远之策，对缓解经济运行中的突出矛盾、增强信心、稳定预期，发挥了重要作用，已初见成效，经济运行出现积极变化，形势比预料的好。,温家宝说，应该看到，国际金融危机还在扩散蔓延，世界经济衰退的基本态势没有改变，金融体系存在的问题没有解决，实体经济恶化超出预期，全球经济复苏可能经历较长和曲折的过程。我们要坚定不移地贯彻执行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，毫不放松地全面实施应对危机的一揽子计划，努力把金融危机的影响降到最低限度，促进中国经济平稳较快发展。,温家宝指出，亚洲是全球经济最具活力和潜力的地区之一。有效应对这场金融危机，亚洲各国不仅要把本国的事情办好，而且要进一步加强合作，携手努力，同舟共济，推动亚洲共赢发展，成为世界经济复苏的重要引擎。,温家宝就加强亚洲国家合作提出五项主张：,一是密切经贸合作，坚决反对贸易保护主义。在海关、检验检疫、物流和商务人员流动等方面采取有效措施，以实际行动降低贸易壁垒，避免设置新的贸易障碍。积极推进自由贸易区建设，充分利用多双边自由贸易安排，发挥各国经济互补优势。,二是加强财金合作，努力维护区域金融稳定。充分发挥双边货币互换协议作用，研究扩大互换额度和签约国范围。希望加快清迈倡议多边化进程，最大限度照顾彼此关切，尽早达成共识，建成区域外汇储备库，增强本地区抵御金融风险能力。推进亚洲债券市场建设，更好地利用区内资金，促进亚洲经济发展。,三是深化投资合作，发挥投资在区域经济增长中的拉动作用。加快区域和次区域交通、电力、通讯领域建设步伐，逐步实现基础设施的互联互通和网络化。中国决定设立总规模为亿美元的“中国东盟投资合作基金”，支持区域基础设施建设。各国扩大投资都要秉承开放精神，允许其他国家企业公平参与。鼓励各国企业在区域内相互投资，加强劳务合作，避免大规模遣返外国劳工。,四是推动“绿色”合作，促进亚洲经济可持续发展。积极有效地协调政策和行动，加强亚洲国家在节能环保、开发利用新能源和可再生能源等领域的合作，培育亚洲经济新的增长点。坚持“共同但有区别的责任”和公平原则，在,联合国气候变化框架公约,下，深化对话与交流，积极开展务实合作，为全球应对气候变化做出力所能及的贡献。,五是加强在国际事务中的配合与协调，促进世界和平稳定繁荣。通过、亚欧会议和东亚拉美合作论坛、亚洲中东对话等平台，加强与其他地区的合作，提高合作效率和质量。落实二十国集团领导人伦敦金融峰会共识，加强宏观经济政策协调；推进国际金融体系改革，提高新兴市场和发展中国家的代表性和发言权，加强对主要储备货币发行经济体宏观经济政策的监督，推进多元化国际货币体系建设；推动多哈回合谈判取得全面、平衡的结果，特别要加强对发展中国家的贸易支持；认真落实联合国千年发展目标，推进国际减贫进程，避免因金融危机减少对发展中国家的援助。,温家宝强调，工商界要在应对国际金融危机、促进亚洲地区发展方面发挥积极作用。企业家要注重社会责任，妥善处理各种风险和隐患，要善于把握世界经济调整时机，不断开拓创新，寻找新的发展机遇。亚洲发展潜力巨大，区内各类企业特别是跨国企业，只要坚守在这块土地上，尽量少关闭工厂、少裁员，加强各国企业在生产经营、技术研发等方面合作，一定能够在应对危机中实现新的跨越。,温家宝最后说，希望像一盏永不熄灭的明灯，给各国、各企业和世界人民照亮方向。让我们坚定信心，满怀希望，携手合作，共同开创亚洲更加美好的未来。,对于企业，金融危机下的大课题,短期内：,企业自救,长远看,：,企业发展,关键点：,制造适合企业生存和发展所需要的环境,及平台,观 点,：有经济学家指出，未来的市场竞争 不再,是企业对企业，或行业对行业，而是,产,业链对产业链的竞争,，谁的产业链更强,大，合作力更紧密，资源整合能力更,强，谁就会取得更好的发展空间。,订单规划,商品运输,当前中国企业最核心优势来自生产和制造，在这场金融危机下，仅仅依靠这个环节无法实现企业自救和经济发展,产品设计,原材料采购,生产制造,产品零售,终端服务,产业链最核心的环节应是建立合作，,完善发展空间和平台。,整合产业链各个环节资源，强化各方合作；,企业间自己完善和搭建竞争平台；,拥有产业链合作后，企业才拥有自主的发展空间。,企业发展需要搭建具有竞争力的平台，掌控资源,加强产业链合作，企业间创造自主性更强的发展环境,将空间概念极致化，融入到产品设计中,竞争平台搭建,自主环境完善,复式办公空间,发展空间,企业关注点,企业自身,经济环境,办公理念,综合体价值,产业链合作,产品特点,extensive business,空 间 商 务,extensive,：,广阔的，此处引申为广阔的发展空间,ex,cellent,只为,优秀的,企业量身打造,ten,acious,未来商务如何铸造企业,坚强的,生命力,V,anward-,先锋的,理念，创新的思维是未来的发展主调,s,pectacular,企业实力,展示,是未来商务竞争的重要手段,i,magic,形象,，永远是生意的前奏,e,fficient -,效率,，企业生存的核心竞争力,e,aseful,唯有,舒适的,空间方能激发更多的创意,影响未来,100,年,空间商务,复式,展示,动静分区,办公效率,昭示,市中心沿,主干道最,长昭示,配套,配套的互,补性和服,务性,公共空间,为客户洽,谈和员工,办公提供,更丰富的,空间,地段,CBD,是城,市发展的,终极模式,配套,区域配套,为企业发,展提供了,最完备的服务,交通,最丰富的,交通网为,企业提供,了便捷服,务,本体价值,资源平台,企业自救,空 间,商 务,产业链发展和竞争,价值契合,凭借该定位，项目可,借势而上，引起市场关注,与,当前经济形势契合，提升定位高度,网络,公共空间,空中花园,产品细节建议,原则：,1,、与竞争项目的硬件配置档次相同；,2,、公共空间打造注重人性化，创造差异性；,产品细节建议,网络,1,、网络配置：办公区域运用宽带，公共空间覆盖无线网络信号；,2,、信息点设置：,10,平方设置一个信息点，并且可以扩充；,3,、带宽要求：百兆入户,产品细节建议,公共空间,意义：,1,、本项目的公共空间作为一个区别于其他项目的功能区设置，,更人性化的打造将成为项目的一大卖点；,2,、公共空间的打造为企业员工提供良好的休闲、创意空间，提高,员工工作效率；,打造原则：,1,、满足企业员工的休闲要求；,2,、为企业员工临时充电、寻找创作灵感、商务洽谈等活动提供场地与相关配套；,产品细节建议,公共空间,通过对企业员工的访谈我们发现，员工对于办公区域提供的相关配套功能主要集中在：,杂志书籍、时事资讯、会客洽谈、休闲放松,建议针对以上需求，打造公共空间，功能设置如下：,1,、由于休闲放松的需求较为集中，可将休闲放松功能的公共空间与具有特定功能的,公共空间进行交叉，满足整栋楼的需求,2,、相关设备由物业购买并且统一保管、维护，以保证正常使用,普通休闲厅设置,楼层设置：,在,6F,、,10F,、,14F,、,18F,、,22F,分别设置,5,种风格的休闲厅,功能：主要以小憩为主要功能,设备：,配备座椅、茶几、自动售卖机、触摸式信息查询机满足休息基本需要。,产品细节建议,公共空间,主题休闲厅设置,8F,：,咖啡吧,目标人群：,1,、,为具有商务洽谈需要、对于需要洽谈环境比较宽松舒适的人群配备；,2,、为创意人员提供“头脑风暴”的场所；,设备：,1,、咖啡机、果汁机等饮料机；,2,、休闲桌椅；,合作形式：,可以请酒店餐饮部到现场营业，或外包,其他品牌入驻。,产品细节建议,公共空间,主题休闲厅设置,12F,：,书吧,目标人群：,1,、,为需要查阅资料提供场所和书籍；,2,、为休闲人群提供阅读杂志,配备：,1,、当季杂志、热门书籍；,2,、休闲桌椅；,合作形式：可以外包,产品细节建议,公共空间,主题休闲厅设置,16F,：,影音视听吧,目标人群：,1,、,为工作忙碌，需要放松的人群；,2,、音乐发烧友,配备：,1,、流行、古典、爵士、钢琴曲等音乐；,2,、自动播放、试听机；,合作形式：可以外包,产品细节建议,公共空间,主题休闲厅设置,20F,：,信息发布中心,目标人群：,有需要进行物品交换、结交朋友、租售房屋等信息发布与查阅的人群,配备：,1,、告示板；,2,、纸笔等；,合作形式：由物业统一进行卫生清扫，不需要额外的人进行服务与维护,产品细节建议,公共空间,产品细节建议,空中花园,现状分析：,1,、,A,、,B,、,C,栋南向单位，,D,栋东向单位临岗厦村，视野景观不好，,即使未来岗厦村旧改完成，仍存在于住宅对视问题；,2,、由于项目销售期的看楼通道需要从空中花园穿过，故需要打造精美,的空间，以利于销售；,3,、项目的绿化面积较小，周围也缺少绿地，未来入伙后缺少休闲空间；,4,、目前办公越来越注重舒适性与生态性，而本项目的空中花园是打造,舒适性的重要环节,相关建议：,1,、需要满足美观与实用双重作用；,2,、设置造型泳池，泳池底运用彩色马赛克拼合图案，美观便于欣赏；,3,、树木选择较为珍贵的树种，并且满足高度要求，避免用幼苗，降低展示档次,营销推广执行计划,整体营销策略,分阶段主题及计划铺排,活动策略,渠道推广策略,中原的信心来自,国际金融中心的产品是,创新,的！,国际金融中心的营销是塑造,影响力,！,舆论导向塑造价值,开创复式办公极致,综合体价值最大化,引导市场的关注度,提升大中华美誉度,引领商务时代变革,谋求共赢,利润实现,品牌提升,热销造就影响力,品牌力促进销售,双赢目标是一整体，二者密切相关，互相影响。,本项目的营销推广也将围绕以上目标进行铺排。,项目整体目标,阶段节点,8.1D,栋样板房、空中花园开放,8,月,12,月,11,月,10,月,6,月,5,月,7.6C,栋开盘活动,5.1,销售中心开放,5.28,看楼通道及公共空间到位,6.13C,栋样板房开放,8.15D,栋公开销售,7,月,9,月,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,客户积累,热销期,强销期,尾盘期,线上,虚实结合，实现影响力同时完成销售,线下,大型造势活动,制造影响力,时效媒体推广,传达销售信息,持续相关活动,影响力打造,常规、小众媒体配合,保持热销状态,名利双收,整体营销策略,活动策略,在整体营销上，以活动为推广主线，辅助媒体资源，将项目形象、产品信息传递给市场。,线上活动原则,与项目整体调性相符，有助于项目,形象树立,；,知名度高，认可度高，公益性强，有,广泛而扎实的市场基础,；,与大中华集团企业文化和经营理念相契合；,对目标,客户的积累起促进作用,；,社会广泛关注的热点，契合目标客户心理价认同，易,引起受众共鸣,；,主线活动,大中华集团联手中国红十字会李连杰壹基会帮扶系列计划,支线活动,邀请经济学家举办经济论坛,美国,Harry Winston,品牌展示,芭莎时尚名流盛宴,体验开放周,社会主流行业内圈层沙龙,老爷车巡展暨慈善晚宴,金钥匙授权仪式,一虎一席谈,：,金融危机下的企业发展：靠自己？还是靠政府？,OR,影响力打造,公信力打造,客户吸引,现场氛围制造,品质提升,实效性,针对性,形象性,户外,短信,分众,杂志,报纸,电视,网络,电台,渠道选择上：深圳,楼体,楼体,保证调性和传播力,迅速找到有效客源,渠道推广策略,报纸投放,：重大节点信息传播；,建立项目公信力。,户外投放,：重大节点信息传播,;,形象力宣传,;,广泛性拓展客源。,网络投放,：项目卖点传播,;,形象力宣传,;,广泛性拓展客源,短信投放,：节点信息传播,;,针对性拓展客源,分众投放,：项目卖点传播；,针对性拓展客源。,电台投放,：重大节点信息传播,;,形象力宣传。,杂志投放,：项目卖点传播,;,形象力宣传,;,针对性拓展客源,电视投放,：形象力宣传,;,广泛性拓展客源,媒体投放目的,楼体昭示性利用,A,栋正：昭示面最好,正面传播案名、整体形象定位和联系方式，以此拔高调性,B,栋正：昭示面较好,传播重大节点信息,如样板房开放等,C,栋：昭示面相对最差,传播辅助信息,D,栋：深南路由东向西视觉效果最好,传播案名及整体形象定位,A,栋反：反面正对南向,传播内容与正面相同,B,栋反：昭示面一般,传播内容与正面相同,楼体是本项目最强大的户外传播，将楼体效果用活，用到极致对本项目宣传效果起巨大作用。,渠道选择上：中原资源,中原二级市场,实效性,充分利用中原客户资源网络，全面覆盖市场。,配合资源：,深圳中原驻港办公室,香港中原总部,中原三级地铺,中原工商铺,渠道推广策略,中原转介,转介是中原庞大资源的充分利用和整合，是二、三级优质客户资源筛选和利用的平台。,高佣金,(,奖励,),转介三大关键要素,易成交,兑现快,奖励足已吸引中原同事参与,产品、价格,发展商对转介奖励兑现承诺快,第一级拓展,现场客户,形式：通过现场来电、来访拓展,客户层面：深圳客户以及自然上门客户,主要工作：通过营销推广吸引客户上门，积累客户,形式：通过中原二级市场拓展,客户层面：周边中原代理的项目客户转介,主要工作：设立转介奖金，提高周边楼盘同事积极性,第五级拓展,香港资源启动,形式：通过中原三级地铺的客户资源对项目进行推介,客户层面：三级地铺中有意购房的诚意客户,主要工作：地铺拜访、设立奖金、刺激同事积极性,第二级拓展,中原工商铺转介,第三级拓展,二级市场转介,形式：通过外销手段对项目进行推介,客户层面：香港地区有意购房及投资的客户,主要工作：香港地铺推广,第四级拓展,三级市场转介,形式：通过深圳中原工商铺的客户资源对项目进行推介,客户层面：有意购房及投资的客户,主要工作：设立转介奖金，提高周边楼盘同事积极性,五级制客户拓展联动,先期启动,二期启动,中原资源,8,月,10,月,6,月,5,月,6,月中,C,栋开盘活动,5.1,销售中心开放,7,月中,D,栋公开销售,7,月,9,月,C,栋出预售,D,栋出预售,4,月,中原转介工作时间铺排,根据计划,6,月项目基本数据到位,启动,C,栋转介工作,.,D,栋转介工作于,6,月中旬开始,在,C,栋启动转介工作的同时,D,栋启动转介预登记,.,中原转介推荐会,(,二,/,三级市场,/,中原工商铺部,),派发,详细介绍项目卖点,重点地铺海报及易拉宝推荐宣传,中原内部资源整合推广,(,短信平台,/,电子邮件,/,公司内部网站,/,公司公共区域展示,),与,C,栋同期启动转介预登记,确定客户归属,7,月初明确转介奖励及转介规则,举行转介推荐会,(,二,/,三级市场,),启动中原外销转介,C,栋转介启动,D,栋转介启动,根据项目进展以及客户积累情况进行相应调整,第一阶段：,5,月,1,日,6,月,7,日,推广重点：,整体形象，商务蓄客,营销策略：,以综合体体形象出街，塑造项目知名度和影响力；,将商务公寓紧贴综合体，打商务概念，为,C,栋推售积累客户；,后期视客户积累情况考虑提前解筹。,媒体策略：,先期小规模实效性媒体投放进行市场预热；,中期集中投放，传播项目形象和卖点,活动策略：,大型造势活动强力出街，引起市场关注和话题；,利用活动针对性传播，实现客户积累。,形象,建立,&,客户,积累期,第一阶段,媒体,媒体选择,规格,日期,主题,户外,楼体,-,5.10,终端商务，引领中心商务前行,楼体,5.28,C,栋样板房开放信息,报纸,特报、南都,硬广整版,5.13,销售中心开放信息及推广主题,特报、南都,硬广半版,5.20,壹基金活动信息,特报、南都,硬广半版,5.27,C,栋样板房开放信息,电台,交通频率,15,秒,5.11-5.27,销售中心开放信息及壹基金活动信息,15,秒,5.28-6.7,样板房开放及经济论坛信息,网络,搜房、房信,窗口广告,5.4,销售中心开放信息以及推广语,搜房、房信,主页广告,5.20,壹基金活动信息,搜房、房信,主页广告,6.1,样板房开放信息及论坛信息,短信,-,10,万条,/,次,5.13-14,销售中心开放信息,5.20-21,壹基金活动信息,5.27-28,5.30-5.31,样板房开放信息及论坛活动信息,6.3-6.4,电视,凤凰卫视,15,秒,/,次,5.25-6.15,整体商务形象信息,杂志,财富生活,整版,5,月底,推广主题、壹基金活动信息、,C,栋产品信息,分众,高端写字楼和住宅,10,秒,5.15,终端商务，引领中心商务前行,第一阶段,分类,内容,完成时间,现场配合,销售中心整改,5.1,前广场,5.1,看楼通道,5.28,公共空间,5.28,看楼电梯,5.28,C,栋样板房,5.29,活动主题,壹基金系列活动一,5.23,朗咸平经济论坛讲座,5.30,金钥匙授权仪式,6.6,中原转介,6.1,第一阶段,壹基金活动具体内容以及时间待达成合作意向后进一步沟通,强化,概念,&,开盘,热销期,第二阶段,第二阶段：,6,月,8,日,7,月,12,日,推广重点：,商务公寓、城市官邸,营销策略：,强化终端商务概念，继续拔高项目调性；,前期主推,C,栋商务公寓，在先期消化,2,层以上单位时，,C,栋开盘。,后期主推,D,栋酒店式公寓，利用媒体和现场展示增加客户认同；,媒体策略：,增强媒体的产品导向性，提升客户对,C,栋产品和对,D,栋稀缺性,的认同度,活动策略：,持续性造势活动与现场活动相结合；,以活动实现客户渠道拓展和现场人气的营造。,媒体,媒体选择,规格,日期,主题,户外,广告牌、楼体,-,6.8,样板房开放,C,栋商务公寓开盘,广告牌、楼体,6.26,D,栋样板房和空中花园开放信息,报纸,特报、南都,硬广整版,6.11,C,栋商务公寓开盘信息,特报、南都,硬广半版,6.25,D,栋样板房和空中花园开放信息,特报、南都,硬广半版,7.9,D,栋酒店式公寓开盘信息,电台,交通频率,15,秒,6.8-6.12,C,栋开盘信息,15,秒,6.22-7.12,D,栋样板房和空中花园开放信息,网络,搜房、房信,窗口广告,6.8,C,栋商务公寓开盘信息,搜房、房信,主页广告,6.22,D,栋样板房和空中花园开放信息,搜房、房信,主页广告,7.6,D,栋酒店式公寓开盘信息,短信,-,10,万条,/,次,6.10-11,C,栋商务公寓开盘活动信息,6.24-25,D,栋样板房和空中花园开放信息,7.1-2,D,栋卖点信息,7.7-8-9,D,栋酒店式公寓开盘信息,电视,凤凰卫视,15,秒,/,次,6.22-7.19,D,栋产品信息,杂志,财富生活,整版,6,月底,推广主题及,D,栋产品信息,分众,高端写字楼和住宅,10,秒,6.22,D,栋产品信息,第二阶段,分类,内容,完成时间,现场配合,空中花园,6.27,现场楼体防护,6.27,酒店式公寓样板房,6.27,活动主题,C,栋开盘暨壹基金系列活动二,6.13,园林体验周,6.27,社会主流行业内圈层沙龙一,7.4,D,栋开盘,7.11,第二阶段,主打,品质,&,持续,热销期,第三阶段,第三阶段：,7,月,13,日,10,月,18,日,推广重点：,项目品质及产品信息,营销策略：,保持综合体高端调性；,主推,D,栋酒店式公寓，实现现金回笼。,媒体策略：,持续投放实效性媒体，以强调项目品质为重点。,活动策略：,持续性造势活动与现场活动相结合；,以活动实现客户渠道拓展和现场人气的营造。,媒体,媒体选择,规格,日期,主题,户外,广告牌、楼体,-,7.18,热销信息及推广主题,报纸,特报、南都,硬广,+,软文,8.11,项目信息,网络,搜房、房信,窗口广告,7.20,项目热销信息,搜房、房信,主页广告,8.24,项目信息及活动信息,短信,-,10,万条,/,次,7.15-16,D,栋热销信息及活动信息,7.29-30,项目信息,8.5-6,项目信息,8.26-27,项目信息,910,月每周三、四,项目信息,分众,高端写字楼和住宅,10,秒,9.15,推广主题及项目信息,第三阶段,分类,内容,完成时间,现场配合,裙楼立面展示,10.1,活动主题,芭莎盛宴,7.25,社会主流行业内圈层沙龙二,8.15,老爷车巡展活动,8.29,老带新启动,9.1,Harry Winston,品牌展示,9.12,壹基金系列活动三,10.1,尾盘,清货期,第四阶段,第四阶段：,10,月,19,日,12,月,31,日,推广主题：,项目品质及促销信息,营销策略：,保持综合体高端调性；,销售重点在,C,栋剩余单位；,清货,D,栋尾盘单位，实现现金回笼。,媒体策略：,媒体投放频次减少，以传递尾盘促销信息为主。,活动策略：,活动以聚集人气，拓展客源为重点。,第四阶段,媒体,媒体选择,规格,日期,主题,户外,广告牌、楼体,-,10.26,促销信息,报纸,特报、南都,硬广,+,软文,11.5,促销信息,网络,搜房、房信,窗口广告,11.1,项目卖点及促销信息,短信,-,10,万条,/,次,10,月每周三、四,促销和活动信息,11,月每周三、四,促销和活动信息,分众,高端写字楼和住宅,10,秒,11.1,推广主题及项目信息,分类,内容,完成时间,活动主题,经济论坛,2,10.24,经济论坛,3,11.21,6,月,5,月,6,月中,C,栋开盘活动,5.1,销售中心开放,7,月,4,月,8,月,7,月中,D,栋开盘活动,时间,媒体,主题,5,月,10,日,广告牌、楼体,终端商务,5,月,13,日,特报、南都,营销中心开放,5,月,11,日,电台,-106.2,壹基金,5,月,4,日,搜房、房信,营销中心开放,5,月,13,日,短信,营销中心开放,5,月,15,日,分众,终端商务,时间,媒体,主题,5,月,28,日,广告牌、楼体,C,栋样板房开放,5,月,20,日,特报、南都,壹基金活动信息,5,月,27,日,特报、南都,C,栋样板房开放,5,月,28,日,电台,-106.2,样板房开放经济论坛,5,月,20,日,搜房、房信,壹基金活动信息,5,月,20,日,短信,/,周三、四,壹基金活动信息,5,月,25,日,凤凰卫视,整体商务形象信息,5,月底,财富生活,壹基金,C,栋产品信息,5,月,23,日,壹基金系列活动一,5,月,30,日,朗咸平经济论坛讲座,时间,媒体,主题,6,月,8,日,广告牌、楼体,样板房开放,C,栋开盘,6,月,11,日,特报、南都,C,栋商务公寓开盘,6,月,8,日,电台,-106.2,C,栋开盘信息,6,月,1,日,搜房、房信,样板房开放及论坛,6,月,8,日,搜房、房信,C,栋开盘信息,6,月,3,日,短信,/,周三、四,样板房开放及论坛,6,月,10,日,短信,/,周三、四,C,栋开盘活动信息,6,月,13,日,C,栋开盘暨壹基金系列活动二,6,月,1,日,中原转介,6,月,6,日,金钥匙授权仪式,时间,媒体,主题,6,月,26,日,广告牌、楼体,D,栋样板房和花园开放,6,月,25,日,特报、南都,D,栋样板房和花园开放,6,月,22,日,电台,-106.2,D,栋样板房和花园开放,6,月,22,日,搜房、房信,D,栋样板房和花园开放,6,月,24,日,短信,/,周三、四,D,栋样板房和花园开放,6,月,22,日,凤凰卫视,D,栋产品信息,6,月底,财富生活,推广主题及,D,栋产品,6,月,22,日,分众,D,栋产品信息,6,月,27,日,园林体验周,时间,媒体,主题,7,月,9,日,特报、南都,D,栋开盘信息,7,月,6,日,搜房、房信,D,栋开盘信息,7,月,1,日,短信,/,周三、四,D,栋开盘及卖点,7,月,4,日,社会主流行业内圈层沙龙一,7,月,11,日,D,栋开盘,开盘前推广铺排,C,栋样板和公共空间开放,客户积累,热销期,强销期,尾盘期,5,月,1,日至,6,月,7,日,6,月,8,日至,7,月,19,日,7,月,20,日至,10,月,18,日,10,月,19,日至,12,月,31,日,形象建立,商务蓄客,强化概念,开盘热销,持续造势,持续热销,制定策略,尾盘清货,售楼处开放,阶段,铺排,营销,目标,活动,主线,硬件,实施,主线,6-13C,栋盛大开盘,7-11D,栋盛大开盘,D,栋样板房园林体验开放周,中原转介,前广场、售楼处、公共空,间、看楼通道、,C,栋样板房,裙楼立面展示,媒体,攻略,户外、报版、短信、网络、电视、分众、电台、楼体、杂志,户外、报纸、短信、网络、楼体、分众,金钥匙授权活动,壹基金系列活动一,老爷车巡展慈善晚宴,经济论坛二,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,营销,节点,老带新活动,经济论坛一,芭莎盛宴,壹基金系列活动二,Harry Winston,品牌展示,社会主流行业内圈层沙龙一,社会主流行业内圈层沙龙二,壹基金系列活动三,经济论坛三,D,栋样板房、空中花园,楼体防护,楼体立面展示,户外、报版、短信、网络、电视、分众、电台、楼体、杂志,户外、报纸、短信、网络、楼体、分众,营销总纲,附件部分,活动操作细则,线上活动原则,与项目整体调性相符，有助于项目形象树立；,知名度高，认可度高，公益性强，有广泛而扎实的市场基础；,与大中华集团企业文化和经营理念相契合；,对目标客户的积累起促进作用；,社会广泛关注的热点，契合目标客户心理价认同，易引起受众共鸣；,地震、矿难、洪涝灾害,自然层面,人为层面,金融危机、企业裁员、企业倒闭、失业、农民工,2008,是中国的爱心年，,2009,年更需要我们传播慈善，面对需要帮助的人，我们每个人都应该伸出援助之手，发扬爱心，传播慈善。,弱势群体越来越受到关注,主线活动,大中华集团联手中国红十字会李连杰壹基会帮扶系列计划,支线活动,邀请经济学家举办经济论坛,美国,Harry Winston,品牌展示,芭莎时尚名流盛宴,体验开放周,社会主流行业内圈层沙龙,老爷车巡展暨慈善晚宴,金钥匙授权仪式,一虎一席谈,：,金融危机下的企业发展：靠自己？还是靠政府？,OR,主线活动建议一,大中华集团联手中国红十字会李连杰壹基会帮扶计划,主要目的：,借助合作伙伴影响力，制造市场市场影响力；,品牌嫁接，公益效应；,借助其力量拓展目标客户渠道，如邀请潮汕会等组织。,形式：,采用系列活动，持续引起市
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