房地产市场调研汇报课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,长春市房地产市场调研汇报,华侨城地产策划部,目录,一、长春市概况,二、长春市宏观经济状况,三、长春市房地产概况,四、外地房地产商在长春发展状况,五、长影世纪城发展用地,六、其他潜在发展用地,七、投资建议,一、长春市概况,汽车经济贸易开发区,高新技术产业开发区,新城开发区,净月潭旅游经济开发区,经济技术开发区,长春市全境面积20,571平方公里，其中市区面积3,603平方公里。下辖南关、宽城、二道、朝阳、绿园、双阳六个城区及农安、德惠、九台、榆树四个县（市）。,2003年末，全市户籍总人口为718万人。其中：市区人口310万，四县（市）人口408万人。,二、长春市宏观经济状况,1国内生产总值平稳增长，房地产进入快速增长阶段,长春市近年国内生产总值,长春市人均近年国内生产总值,2003年长春市人均国内生产总值为18705元，约合2262美元。世界银行统计数据显示，人均,GDP,达到1300美元时，住宅产业进入快速增长阶段。,二、长春市宏观经济状况,1国内生产总值平稳增长，房地产进入快速增长阶段,2003年长春市商品住宅销售面积185.3万平方米，比2002年增长7。2004年上半年商品房成交面积为123.7万平方米。,长春市近年商品房销售面积,随着近几年房地产的快速增长，长春市商品房空置面积增长较快,。2000年商品房空置面积为80.63万平方米，至2002年商品房空置达到264.33万平方米（其中商品住宅214.64万平方米）。2003年商品住宅空置面积215.6万平方米，与2002年基本持平。,二、长春市宏观经济状况,2居民收入日益提高，居住条件得到改善,2003年，长春城市居民恩格尔系数为39。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在3040%为富裕，低于30%为最富裕，,长春城市居民刚刚进入到富裕阶段。,城市居民人均住房建筑面积从2000年的19.06平方米/人提高至2003年的21.94平方米/人。 2004年上半年商品房三级市场与二级市场交易之比为0.76：1，显示,长春房地产市场已经形成梯级消费，二、三级市场良性互动,。,长春市近年城市居民人均可支配收入,二、长春市宏观经济状况,3基础设施建设带动房地产发展,卫星路,电台街,长春站,卫星广场,世纪广场,通往长影世纪城,近几年，长春市城市建设步伐加快，有效拓展城市发展空间，为经济社会持续健康发展奠定了良好基础 。2003年度，全年投入36亿元，实施70多项城市重点工程。,轻轨二期净月线工程，全长16.25公里，共设15站。自卫星广场起，终点为长影世纪城。,随着城市南移脚步的加快，长春市政府南迁已被摆到议事日程上来。,三、长春市房地产概况,（1）长春市房地产市场启动较晚 ，大约始于2001年 ，但还不成熟。,（2）异地房地产巨头在长春的项目规模都较大，而本土地产商的项目除 长影世纪村、我的家园、好景山庄等规模较大外，其他楼盘均偏小。,（3）异地地产商直接促成了长春市东南板块、西南板块 和伊通河沿岸三个热点板块,（4）长春市民逐渐改变购房习惯，从紧盯着市区内楼盘转而到城郊结合部购房。,（5）市内各区的市场发展也很不均衡。,西南板块,（高新区）,东南板块,伊通河沿岸,（6）郊区住宅目前分为两类：,1800元/,m,2,以下的低档房，主要购买人群是普通工薪阶层；,1800-2500元/,m,2,的中档住宅，买家主要是白领阶层。,目前长春市中档住宅市场上竞争激烈，低端产品将随着旧城改造力度的加大而使供应量大幅增加，未来的竞争也将趋激烈。而高端产品目前尚无明显发展。,（7）本地开发商亚泰地产和星宇地产主要在二道区（亚泰新城）和铁路沿线开发，普遍存在产品设计落后、营销手法落后、服务意识落后等缺陷，市场竞争力有限。,6家异地开发商先后进驻东部、南部、西部的城郊结合部，形成了围城之势，而且他们开发的产品价格高、品质好，颇受市场欢迎，已成为长春地产市场的领跑者。未来长春房地产市场的竞争主要在这些异地开发商之间进行。,（8）长春目前有不少项目由来自深圳、香港等南方地区的建筑设计公司、景观设计公司、策划公司等担纲，在户型设计、景观设计、宣传推广和项目包装等方面在长春市场上有一定的超前性，与深圳的差距也大为缩小。,（9）虽然市场还不成熟，但异地开发商产品已显露出同质化和与当地气候不符的倾向，比如各大社区不约而同采用欧式风格；园林设计中多采用水景设施，手法雷同（长春水价高，降水少，这些设施的运营成本高，且到冬天无法使用）；等等。,（10）市民仍偏爱多层住宅，高层住宅（尤其是塔楼）相对受到市场冷落。跃层式（即复式）受欢迎，对错层建筑今年的热情有所下降。,（11）市场上的主力户型中，两房两厅户型面积普遍在80-100,m,2,，,三房两厅二卫户型面积在120-140,m,2,，,户型面积偏大，对于首次置业者可把户型面积适当缩小（目前市场上100,m,2,以下的小户型销售较快）。,（12）大多数住宅采用砖混结构，但近年来框架结构日益增多，尤其是异地开发商更多采用框架结构。,（13）长春市各项目中的地下或半地下车库都单独销售，价格在6-10万元/个。,（14）小户型在今年上半年异常走俏，而别墅市场（主要是,TOWNHOUSE）,则波澜不惊。,（15）长春市由于冬季气候严寒，故每年的施工工期从4月中旬至11月初。,东部,中部,南部,西部,北部,（一）东部地区,包括伊通河东的二道区和长春经济技 术开发区。,龙家堡长春新机场及新机场大道的兴建，城市重心有东移的趋势；,轻轨三期的开发将使东部的交通设施更加完善；,市政府提出的“教育东进”又给东部地区注入了新的血液，提升了整体居住人群的素质。,经济开发区,二道区,伊通河,在伊通河沿线，本土开发商与异地开发商展开了激烈的交锋,自由大路北、吉林大路南的区域是二道区内房产热点区域之一。亚泰地产是片区内最大的本土地产商，其楼盘主要集中在亚泰新城，在长春的知名度较高、有一定的市场占有率。但其新的产品总体看来仍较为落后（ 2500元/,m,2,）。,万科地产在这个片区先后推出了城市花园和上东区，在万科上东区（多层均价2900-3400元/,m,2,）,引入了其专利产品“情景花园洋房”（均价4200元/,m,2,），,引来看房人无数，又一次让长春人领略了万科的地产领跑者的风范。,亚泰新城,城市花园,万科上东区,项目位于长春东部临河街以东、自由大路以北，占地15万,m,2,，,规划总建筑面积20万,m,2,，,约有多层住宅22栋，情景花园洋房10栋，高层住宅7栋，以两房、三房为主力户型。首期共推出多层住宅7栋，情景花园洋房4栋。,多层主要是两房两厅一卫户型面积89-105,m,2,之间（其中又以95-111,m,2,占多数），均价2900元/,m,2,；,三房两厅户型122-145,m,2,间，均价3200元/,m,2,；,情景花园洋房的1-4层全部为143-182,m,2,的三房两厅两卫，均价4200元/,m,2,；5,层为107-110,m,2,的两房两厅一卫。顶层复式（95-148,m,2,），,均价3500元/,m,2,。,户型设计中采用了入口玄关、客卫干湿分区、双阳台（不封闭）和客厅卧室的气窗式设计以改善室内通风。,在经济开发区的西南部（即南湖大路以南的临河街两边），中海地产凭着西班牙风格的欧式小镇水岸春城和优良的物业管理傲视群雄，均价2500元/,m,2,仍供不应求，而周边的水乡人家（均价1680元/,m,2,）、,银湖柳苑（1700元/,m,2,）、,新嘉坡城（均价1600元/,m,2,）、,富奥花园（1800元/,m,2,）,等均甘拜下风。,上海大华集团牵手二道区政府将投入90亿元欲改造、开发远达八里堡地区西至伊通河、东到东环城路、南至吉长铁路、北到东环城路与伊通河交会处的约8.28平方公里的旧城区，其中需改造的棚户区面积达200万,m,2,，,涉及居民1.15万户（4.23万人），这在长春市旧城改造史上前所未有,。,大华集团用地,水岸春城,中海水岸春城,位于长春经济技术开发区卫星路以南，临河街以西。占地近100万,m,2,，,容积率0.94，绿化率50%，楼间距近40米，一期共有多层住宅21栋。,2004年推出的二期歌雅园，共有16栋，未售出户型面积多在125-176,m,2,间，价格在2200-2880元/,m,2,，,均价2500元/,m,2,。,从现场销售表看80-120,m,2,的中小户型销售较快。,二期保留了西班牙建筑风格；户型强调自然通风、采光的生态健康概念和实用合理的空间尺度，强化功能分区、动静分区；采用大面积的飘窗、大尺度的阳光房和420,mm,厚的复合保温外墙（每户可节省2,m,2,的建筑面积）；创新采用柱网型组合墙体结构。,沿组团外围布置的车行道设独立式半地下车库。小区设两条2万,m,2,的,S,形生态绿带，四大西班牙风情主题景园总面积达2.4万,m,2,。,社区内设网球场、儿童活动区、休闲区、健身区等室外活动设施。会所面积4200,m,2,，,内设恒温泳池、健身房、篮球场、热带植被、阳光沙滩。小区主入口是一条完全欧式风格的商业街。,规划设计由美国,NW,建筑设计公司和中国新大陆建筑设计公司承担，法国阿特森泛华环境景观设计公司承担了园林设计。,在整个东部房地产市场上，异地开发商凭借自己的实力不仅站稳了脚跟，而且略占优势，同时也进一步带旺了片区市场，提高了片区产品的档次。,（2）南部地区,主要指卫星路以南的长春,新城开发区,和西南部长春,高新技术开发区,。,2001-2002年，万达长春明珠花园激活了整个长春市的房地产市场，并促进了南部地区的快速发展,2003年东南板块（即临河街一带）又全线飘红,2004年西南板块也在强势推广、日益火爆。,该片区在长春市的房地产市场中具有风向标的意义,。,新城开发区,高新区,天安,第一城,融创上城,明珠花园,东南板块,2004年长春高新技术开发区不断强化着它“高尚住宅区”的高 贵形象。不过，,长春高新区,（,西南板块,）的确具备了“城市高尚住宅区”的雏形，其理由包括：,（1）吉林大学等18所全日制高校、中科院长春光机所、应用化学所等39个 国家及省部属科研机构、12个设计院、11个国家重点开放实验室均坐落其中。,（2）一批国内高科技企业如清华同方、修正药业、中远公司等已落户于此。,（3）福特、通用、汉高、沃尔玛、依腾忠、丸红、西门子等26家世界500强企业纷纷在高新区投资建厂，并已形成一个“五大主导产业、十六个园区、六个基地”的发展框架。,（4）片区内没有污染，空气质量好。,天安第一城已,是公认的片区内第一个高尚别墅区。,融创集团于今年初签下近60公顷的土地，并迅速在6月推出,融创上城,；,万科地产已将融创上城附近的一块40公顷的土地收入囊中。,天安第一城,位于长春高新区。,占地42万,m,2,，,总建筑面积60万,m,2,，,其中一期9万,m,2,，,容积率0.9，绿化率66%，包括4栋小高层，4栋多层和一些,TOWNHOUSE，,其中三房两厅户型面积145,m,2,和175,m,2,，,四房两厅户型面积185,m,2,，,均价3500元/,m,2,；,二期则包括四层复式洋房222-283,m,2,/,户,（4500元/,m,2,）,，,平层花园洋房290,m,2,以上/户,（5500元/,m,2,）,，,三层联排别墅293,m,2,/,户,（7700元/,m,2,）,，,独立式别墅308,m,2,/,栋,（10400元/,m,2,）,。,另外还同步推出部分外商公寓，面积156-233,m,2,/,户。,小区入口广场占地2万,m,2,，,气势宏大，两侧是法式风格的商业街。,除了高新区外，,在卫星路以南、人民大街两侧的南部区域也是目前长春地产的热点区域（,与东部地区临河街一带合称为东南板块,）。,万达长春明珠,南部地产的兴旺，万达长春明珠功不可没。,项目位于南关区卫星路以南，南端与长春雕塑公园相邻，东西长1.8公里，南北宽650米，占地面积100万,m,2,，,总建筑面积约100万,m,2,，,规划有多层、小高层、高层住宅和部分别墅，总户数约8000户，容积率1.07，绿化率61%。定位为智能型生态园林居住区，属中高档住宅。,园区在全国第一个大规模采用,HFC,双向宽带网技术。,一期于2000年5月开工，总建筑面积25万,m,2,，,采用砖混和框架结构，外墙采用涂料和外墙砖，规划配套设施包括室内泳池、中小学、网球场、超市等。,均价2700元/,m,2,。,二期一区明珠风景以“山水园林新城市”为主题，共18栋住宅，总面积10万,m,2,，,均价3500元/,m,2,，,户型设计中较多采用了南北阳台和转角飘窗的做法，100,m,2,以上的户型客厅开间均在4-5.4米，主力户型两房（ 95-99,m,2,）,和三房（ 111-161,m,2,）,共占14栋。,总体而言，南部市场是长春市未来的高端市场，目前本土开发商尚无法与异地开发商相抗衡。,（3）西部地区,西部隶属长春市绿园区，区内主要是一汽集团及关联企业，常住人口超过10万人，长春市每年,GDP,的70-80%都是由一汽集团创造的。,一汽职工的人均收入是长春市平均水准的1.3倍；但职工的住房条件相对落后，比如住宅密度高、几乎没有居住环境、停车位缺乏等，他们有着改善和提高居住水平的内在要求。,新楼盘多穿插于各建成区内，规模不大，价格也不高，均价2200元/,m,2,左右；老牌开发商星宇集团的地盘也多分布在铁路沿线，对整个西部的市场格局影响不大。,吉林省最大的绿色生态园、18万平方米水景广场锦江公园成为这里开发绿色人居环境的契机。上海绿地集团正是看中了这一点大举吃进了长春汽车经济贸易开发区的324公顷土地，借用地南侧比邻的“同心湖公园”打造绿色亲水住宅、营造西部生态新城。,同心湖公园,绿地上海城,汽车经济贸易开发区,绿地长春上海城,位于长春市绿园区西侧长春汽车经济贸易开发区，东临西环路，南临南阳路，位置较偏僻，景阳大道的开通将缩短其与市中心的距离。,占地324公顷，总投资45亿元，住宅总建筑面积将达150万,m,2,，,基地南侧比邻市政绿地同心湖公园和锦江公园。,一期湖畔国际占地34万,m,2,，,建筑面积约35万,m,2,，,采用北欧建筑“朴素实用主义”的古典风情与建筑风格，社区内设有9万,m,2,的社区园林，社区各处散布了跌水喷泉、美人鱼水景雕塑、水景广场、木栈道、瀑布水墙等30余处景点。,销售中的一期,B,区共12万,m,2,，20,栋住宅，大多数为6层，部分11层；十余种户型从82.71-161.85,m,2,/,户，其中两房两厅一卫83-89,m,2,/,户，三房两厅两卫110-139,m,2,/,户（多层）；小高层基本为大户型，三房两厅两卫134-161,m,2,/,户；,小高层单价2500元/,m,2,起，多层住宅均价约2600元/,m,2,左右。,目前项目的知名度尚不高，交通不很方便，看盘的人不多。,西部地产正通过绿色美景、自然风尚来打动长期居住在一汽厂区的老职工们告别昔日的灰色居住时代，追逐自然原始的秀美和纯真。,（4）北部地区,隶属宽城区，是长春老工业基地，一直以来比较独立。人口众多，多为几代人长期生活于此，他们是铁北新兴楼盘的最忠实的拥护者和购买者。,这里大型工厂多，而且铁路职工的收入虽然可能不很高，但也较为稳定，他们有一定的能力改善居住条件。,铁北的商人、小业主较多，而“三北工程”的启动（北站房、北人民大街、北广场）将给北部注入大量的人流、物流，将进一步带旺这里的商业。,宽,城区政府,拟迁位置,宽城区府现址,相对于其他区域，北部地产的脚步略显迟缓，,由于这里的棚户区多，少量的新盘也多为旧城改造项目，规模小，难度大。不过2004年这里的房地产市场开始活跃，但这里楼盘的价格均较低（起价1300元/,m,2,），,是长春市房价最低的区域,，因此,在这里开发房地产必须要得到政府的支持才能展开。,此外，宽城区政府准备在亚泰大街西、凯旋路东、长新路北、北环路南的范围内征地3.15平方公里以建设新的区政府，若得以实施，将为北部地产的发展带来新的机会。,（5）中部地区,主要包括朝阳区和南关区两个老城区，是长春市的中心区。这里寸土寸金，商业、写字楼占据了主要市场，而住宅主要集中在文化广场、南湖、动植物公园周边以及南湖大路以南、卫星路以北区域。,人民广场以北以商务地产为主，价格高。,南湖公园以西的红旗街附近是较为火爆的区域之一，红旗街有“长春的西单”之称，朝阳区政府未来2-3年内将着力打造“欧亚商贸圈”，良好的发展前景也给周边房地产注入了勃勃生机。,南湖大路南、卫星路北、人民大街东的区域是较为兴旺的市场，鸿城国际花园（2700元/,m,2,起）、我的家园（2750元/,m,2,起）、秋实,e,景佳园（2700元/,m,2,起）等新盘均较活跃，价格也较高，规模也相对较大。,总体而言，中部地区是成熟区，地价高、楼价高、楼层高。但开发商也逐渐重视生态技术的应用和园林景观的提升（借景或造景），使之与郊区盘在景观资源方面的差距缩小，从而使其高价格获得支撑。,（6）长春市静月潭旅游经济开发区,净月潭旅游经济开发区位于长春市东南部，静月潭国家森林公园为国家级风景名胜区，占地150平方公里，潭面407公顷。林地11000公顷，动植物600多种。宛若长春一片巨大的肺叶。,片区有良好的景观资源；有东北师大等多所高校；有师大附中、实验中学等中学；有体育中心、会展中心等公共设施；轻轨一号线终点站将达长影世纪城；但目前生活配套设施几乎没有。,静月潭旅游经济开发区,房地产开发尚不活跃，区内成规摸的地产项目很少。,区内高低端住宅产品都有，价格变化幅度也较大,。,与静月潭公园一路之隔的静月花园有五栋多层住宅，全部现房均价只有1600元/,m,2,；,蕴城别墅新推的12套联体,TOWNHOUSE（,现房）均价只有3500元/,m,2,，11,栋独立别墅（314,m,2,）,尚余3栋，单价4180元/,m,2,；,森林华墅是区内规模最大的别墅区，占地12.88万,m,2,，,总建筑面积3.57万,m,2,，,容积率0.277，规划有75栋独立式别墅，目前仅建三栋，售价却近6000元/,m,2,。,四、外地房地产商在长春发展状况,万科城市花园,万科上东区,万科新的地块,万达长春明珠,中海水岸春城,绿地长春上海城,天安第一城,融创上城,万达，1999年末成立大连万达集团长春房地产有限公司，注册资金9000万元。项目占地面积100万平方米 。,万科，2001年4月16日成立长春万科房地产有限公司，注册资金5000万元。三个项目总占地面积约70万平方米 。,中海，2002年12月25日成立长春中海地产公司。项目占地面积100万平方米 。,绿地，2003年成立长春绿地。项目占地面积324万平方米 。,四、外地房地产商在长春发展状况,外地发展商在长春进行房地产开发的一些共同之处：,当地政府的大力支持与参与；,在老城区取得较大块的土地，或者在交通便利的城郊结合部取得大面积的土地；,土地出让采取挂牌出让的形式；,通过捐赠、赞助等行为建立良好的公共关系；,以相对超前的规划设计、物业管理受到市场青睐，取得较好的销售成绩。,五、长影世纪城发展用地,长影世纪城1期,地价：80元/平米,净月潭国家森林公园,发展用地,公务员住宅,地价：200元/平米,中海水岸春城,地价：430元/平米,长影世纪村,地价：1561元/平米,融创上城,地价：786元/平米,森林华墅,五、长影世纪城发展用地,五、长影世纪城发展用地,1用地现状,土地面积：,约70万平方米，地块东西方向长度接近1400米，南北方向约500多米；,位置：,位于净月潭国家森林公园西侧，东邻长影世纪城一期工程，南、西、北三侧临路，南、西两侧为大片的玉米地，北侧有森林华墅、政府公务员宿舍等在建住宅项目；,土地性质：,有指标未征用，即已有用地指标，但尚未征用，目前地上种植着玉米；,周边配套：,在地块12公里的范围内，除有少量餐饮、小店铺外，基本没有生活配套。但地块邻近净月潭国家森林公园，景观环境资源较佳，并且净月区有吉林农大、东北师大净月校区等全国知名高等院校，以及市实验中学、东北师大附属实验中小学，市二实验小学分校等长春知名中小学，已经形成了质量优良、梯次合理的教育体系。,公交线路：,较少，仅有102、120、160路公共汽车，以及将开通的轻轨二期。,五、长影世纪城发展用地,2,SWOT,分析,优势（,S）,得天独厚的地理位置，上风上水，生态资源丰富；,轻轨的建设使得净月与长春市的交通将更为便捷，轻轨二期的终点就在地块附近；,森林华墅、省市政府职工住宅等项目的建设提升地块周边的居住氛围；,净月大学城初具规模，为区域带来浓郁的文化氛围和旺盛的人气；,净月潭国家森林公园作为区域旅游中心已深入民心，长影世纪城、农业示范园等大型旅游项目相继亮相净月，必将带动周边区域发展。,劣势（,W）,在长春市民心目中，感觉长影世纪城非常偏远，不是置业首选；,净月与长春市之间存在环城高速公路这一天然屏障，现仅有世纪广场与经济技术开发区联系，南环城路与人民大街南端联系，交通极为不便；,净月区的支柱产业为旅游业，但尚未形成完善的旅游服务体系，并且旅游业具有投资大、见效慢的特点，导致净月区经济发展较为缓慢；,市政配套、生活配套严重匮乏；,长影世纪城的噪音和人流可能对居住区产生影响。,五、长影世纪城发展用地,2,SWOT,分析,机会（,O）,振兴东北老工业基地为长春的经济发展提供契机；,旅游业的发展推动净月区经济发展；,随着居民收入的提高，汽车已逐步进入家庭，居住郊区化也初见端倪；,市政府南迁、轻轨的建设以及净月区交通路网的重新规划带动南城房地产发展。,威胁（,T）,城郊结合部仍有大量空地掌握在企业手中，随时可开发建设房地产项目；,长春市房地产市场化程度不高，政府行政干预程度较高；,长春城市规划不合理，政府对规划实施控制的能力也不高。,世纪城发展用地宜定位为高端生态型别墅，兼顾居家和休闲。,五、长影世纪城发展用地,3简单经济分析,进区注册纳税的房地产企业，在区内开发经营、年缴纳流转税税额超过500万元的，前三年按实现利润总额的8%给予补贴；在区内开发经营、年缴纳流转税税额100万元至500万元的，前三年按实现利润总额的5%给予补贴。,六、其他潜在发展用地,六、投资建议,长影世纪城发展用地宜发展高端物业，但鉴于：,长春市住宅郊区化刚刚起步，目前仅波及到城郊结合部，高端别墅市场尚待培育，作为一家外地发展商，在不完全熟悉当地市场的情况下，贸然进入远郊区开发高端别墅有相当的风险；,长春城郊结合部尚有大量空地掌握在企业手中，其中不乏可用于建设高档别墅的优质土地，对本项目产生一定的威胁；,高档别墅建安成本居高不下，而项目预计售价相对不高，利润空间有限；,长影世纪城作为一个主题公园，其噪音和过多的人流对高档别墅有不利的影响。,建议长影世纪城发展用地项目可以从长计议，可以先和政府谈地价和优惠政策，在一两年后时机成熟时，再投入开发建设。,六、投资建议,如果能够以合理的价格、优惠的政策取得大面积位置较佳的土地资源，长春房地产市场大有可为。,建议华侨城利用与吉林省、长春市政府良好的关系，由政府出面联系，寻找合适的地块。地块宜选择城郊结合部，首选区域为：高新技术产业开发区、经济技术开发区、卫星路沿线、伊通河沿线、净月区北侧城郊结合部。,在城郊结合部建设中档商品住宅的风险小于在世纪城发展用地建别墅，而且投资回报很可能优于别墅项目。华侨城可以通过在长春城郊结合部的开发积累经验、熟悉市场，为今后开发世纪城发展用地打下坚实基础。,