旧城改造规划的理解和案例课件

,单击此处编辑母版文本样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,*,旧城改造规划的理解和案例,关于改造规划的专题及应用,旧城改造规划的不同层面,2,应从不同层面看待旧城改造规划项目,旧城改造规划特殊性在于：它不同于普通的规划项目、也不同于单纯的房地产开发规划，它同时兼具了城市更新和区域发展的特性。从多角度和层面看待有利于制定正确的改造方向：,技术角度（微观层面）,市场角度（中观层面）,城市发展角度（宏观层面）,3,技术角度,（微观层面）,市场角度,（中观层面）,城市发展角度,（宏观层面）,容积率,建筑,承载力,水电,配套,交通,外观,负面影响（消防、治安）,资源占用等,4,技术角度,（微观层面）,市场角度,（中观层面）,城市发展角度,（宏观层面）,拆赔代价（经济测算）,房地产市场发展,开发顺序及难易,资金问题,开发商意愿,利益平衡等,政策规划奖励、改造政策、规划审批,5,技术角度,（微观层面）,市场角度,（中观层面）,城市发展角度,（宏观层面）,产业,环境,空间布局、功能用途,风险（政治、社会、管理）,紧迫性,城市意象,可持续发展,外部环境,未来机遇,6,旧城改造规划的视野,城市未来十年发展大战略、大方针,与周边大区域未业发展找到关联,旧城改造带来的机遇及对城市未来发展的影响,旧城改造,为城市能贡献什么？,改造对未来城市发展能够起到的作用,城市未来发展的瓶颈,判断旧改造对城市未来的意义,建立指标体系,活力,竞争力,土地利用,税收,城市管理,成为城市发展的利器,对未来的预见力,7,对未来的预见是改造规划“定位”的基础,城市现所处阶段,对未来发展指标判定,GDP,人口,产业,城市化,房地产,国内外相同阶段的城市指标,通过对比国内外城市相同阶段各项指标,对城市未来发展预见,改造对城市未来发展影响预见,人口要素,文化要素,资本要素,产业,土地要素,市场,城市环境,法制与政策,8,改造规划“定位”的最佳方向,我们的定位,对城市未来发展预见,城市优化,城市竞争力,城市管理,站在“城市”的视角而非“项目”,对城市旧城改造剖析,剖析旧城,旧城改造对城市未来的影响,对未来准确的预见是领导决策的基础,旧城改造发展纲领与策略,实施应具备的条件,实现条件的策略,9,局限于物质性改造为主,阻止城市物质性老化（有形磨损）,环境的改善和城市美化,多个城市项目的组合,旧城改造和城市更新的比较，对旧城改造进行重新界定,旧城改造,城市更新,涵盖了城市结构的更新，功能体系更新等更多层面的内容,内容,动因,注重,内涵,防止城市功能性和结构性衰退（无形磨损）,着眼于区域的整体发展，城市的整体更新,城市的综合战略计划,一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的,“城市更新计划”,10,旧城改造规划的重点问题,11,需解决的一些主要问题,I,定位,发展战略,立意、目标取向，决定战略高度,整体定位,决定价值实现,II,规划成果,功能布局,技术成果,III,容积率,经济测算,制定容积率依据,容积率确定,与现状规划的对比和调整,IV,实施支撑,实施策略,改造目标、改造政策、拆赔比、资金平衡、安置政策、实施阶段、合作形式、土地出让、开发方案、居民参与、风险控制,规划奖励,决定资源利用,政府规划审批,审批支撑,12,改造规划需研究解决的关键点,应重点关注以下八大关键点：,改造目标体系建立,改造政策问题研究,资金平衡问题研究,开发控制问题研究,社会效益目标,市场价值实现,改造进程目标,对开发主体的政策：容积率奖励、地价减免等,对拆迁补偿的政策,对“原居民”安置的政策,政府资金援助条件及方式,投资收益细目的分类列举及平衡计算,新增土地价值清算,政府在开发过程中的权利、责任及收益,开发商在过程中的权利、责任及收益,社会及国家在过程中的权利、责任及收益,风险控制,13,需解决的关键点（续）,功能布局与规划指标问题研究,建筑风格问题研究,开发模式问题研究,拆赔方案研究,核心功能区,规划如何为土地增值,指标如何使利润平衡,指标如何使土地增值,改造前后规划建筑风格的统一性问题,新建建筑与整体风格相容性问题,改建建筑与整体风格相容性问题,街区改造与整体风格相容性问题,改造主体分析,改造中利润实现主体与风险控制主体考虑,整体改造与局部改造,整体开发与分期开发,拆赔模式,拆赔比,经济测算,补偿方式,14,旧城改造规划案例上海新天地,15,上海新天地城市发展的新动力,南京路商圈,地铁口,地铁口,新天地,淮海中路商务圈,旧城改造启动项目,新天地为上海太平桥改造的启动项目,城市中心的中心,新天地距淮海中路高档消费商业区,600,米左右,占地面积,52,万,m2,太平桥改造的范围,紧邻淮海中路商务圈,北至太仓路,西至马当路,南至自忠路,东至西藏南路,原自然街坊,23,个,原居住人口,7,万人,16,新天地的改造只是太平桥改造规划中的一部分,太平桥改造规划,A,太平桥人工湖绿地，占地,4.4,万，水面面积,1.2,万，地下为车库，已成为市中心景观,B,新天地，占地,3,万，建面,6,万，分南、北里。,C,翠湖天地高级住宅小区，总建,68,万,D,企业天地甲级写字楼区，总建面,50,万，兴建办公楼、酒店、商场等,E,瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑,17,新天地改造历程,1997,年 规划构想,1998,年 拿地,1999,年 新天地北里动工,中心绿地及人工湖动工,2001,年 新天地北里开业（商业只租不售）,中心绿地及人工湖开放,新天地南里动工,住宅一期动工,写字楼一期动工,2002,年 新天地南里开业（商业、公寓只租不售）,2003,年 住宅一期完工，销售率,100,写字楼一期完工，销售率,90,以上,.,商圈,地铁口,商圈,地铁口,商圈,地铁口,2001,年进度,新天地北里（商业）,绿地、人工湖,2002,年进度,新天地南里（商业、公寓）,2003,年进度,住宅、写字楼一期,太平桥改造秩序,18,改造前的上海新天地,破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。,富有特色的石门建筑元素，体现上海,20,年代建筑特色，是建筑修缮的基础,19,上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心,功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身,客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客,功能构成,客户定位,具有,shoppingmall,功能,提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所,定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化,将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起,上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点,希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地,一个国际交流和聚会的地点,里会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会,20,改造后的上海新天地,新天地规划布局,北里以保留石库门旧建筑为主，结合现代化的建筑、装潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。,南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达,2.5,平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。,北里,南里,人工湖,21,新天地北里石库门建筑为主,新天地北里，面积不到两公顷，原先由纵横交错的,15,个里弄，密布着,3,万平方米的旧房屋，其中最早的建于,1911,年，最迟的建于,1933,年。,22,新天地南里现代建筑为主,23,石库门建筑元素,24,旧城改造规划案例深圳大冲村,25,南山区大冲村提升居住环境与区域素质,项目,：南山区大冲村改造,项目规模,：,130,万平方米,项目类型,：城中村改造项目,改造重点：,改造前提条件研究,实施阶段划分,拆赔方案,开发方案,招商方案,风险控制措施,实施细则,（初稿）,26,小结,27,小结,根据以往改造案例，对旧城改造及城市更新有如下认识：,观点一：旧城,改造是城市发展到一定阶段的必然，是一项城市更新的计划,观点二：良好的城中村改造不只局限于物质形态的改造，而是着眼于城市和区域整体发展的综合系统工程,观点三：城市更新必须具备相应条件后才能取得综合效益最佳,观点四：城市更新是政府有意识的干预行为，通过更新使衰退的区域机能重生、活力再现,观点五：区域更新中的规划是动态的,，,并通过综合系统的规划达到土地增值以及解决土地指标目的,观点六：及早考虑开发风险，制定针对性的风险控制措施,观点七：在改造中有清晰的政府政策、实施阶段计划和步骤,28,Bye Bye,