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*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,禹洲,翡翠湖郡,项目营销沟通函,谨呈：禹洲地产,一生当有一席湖,世联地产,2012.1,1,关于销售目标及分解,1,推售安排/动态均价/年度分解/营销费用,推售策略,整盘推售：自西往东，三大模块，价值逐步拔升。,首年推盘节奏：分为大的三个梯次推盘，共11栋产品面市,2011,年,2013,年,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,第一批：,5、6、7号楼入市，其中2号楼作为楼王单位，梳理价值和价格标杆。,第二批：,高层1、8、9、10号楼入市，承接前期湖景高价值单位。实现项目价格溢价。,第三批：,高层2、3、11、12号楼入市，补充湖景单位套数，同时借助湖景单位加速去化非湖景单位。,201,4年,11,9,10,12,13,2,1,3,4,5,6,7,8,首年推售：推出11栋约1400套货量，去化7成，约1000套。,2013,2014,2015,4,各物业类型销售目标价格预估,价格预测说明：,1.,项目住宅整体均价水平目标实现约7100元/；,2,.,价格按照分期销售的时期，仅假设从开始销售至销售结束的销售价格。,项目各物业类型销售价格预估表（单位：元,/,）,年份,2013,2014,2015,高层,6600,7200,7800,社区底商,20000,车位,6,万元,/,个,5,整体物业销售计划假定,项目操盘期销售节奏假定：,销售速度预估按甲方2年内基本清盘进行排布，2014年前争完成总销额的八成；,住宅和商业按清盘预估，车位按8成销售率估算。,签约按85%预估，回款因受银行政策影响较大，按75成算。,禹洲翡翠湖郡分年度物业销售计划模拟,13.05,13.12,（,8,个月）,14.01,14.12,（,12,个月）,15.01,15.04,（,4,个月）,面积总计,高层,面积,96000,144000,39543,279543,单价预估,6600,7200,7800,金额,633600000,1036800000,308435400,1978835400,社区底商,面积,5190,5190,单价预估,20000,金额,103800000,103800000,车位,个数,1178,800,2472,单价预估,60000,60000,金额,70656000,48000000,118656000,年度销售额总计,633600000,1107456000,460235400,2201291400,年度签约额预估,85%,538560000,1036377600,626353800,2201291400,年度回款额预估,75%,475200000,988992000,737099400,2201291400,6,整体营销费用比例分配,1、整体费用比例控制在禹洲集团要求的2%以内；,2、考虑到首年形象期营销力度较大，根据世联操作经验，建议将2014、2015年各挪20%至2013年使用，则,2013年营销费用约在800万元左右,；,事项,比例,2013,年,2014,年,2015,年,合计,销售额,63360,110746,46024,220129,总营销费用,2%,1267,2215,920,4403,推广费用,0.80%,507,886,368,1761,其他费用,0.20%,127,221,92,440,首期开盘销售铺排,2,营销总控/阶段划分,项目首期开盘前营销安排总控图,客户策略,工程节点,营销活动,营销节点,销售目标,推广安排,诚意客户达到3,00,客户拓展/经开区主要工厂企业和周边高校,3月,30,日，启动诚意客户登记,2013年1,月,禹洲客户答谢会暨,翡翠湖郡品牌发布,首次开盘目标300套,3月5月,3月,30,日，售楼处开放；,4月20日，环湖自行车赛，启动客户登记；,4月28日，样板房开放，启动认筹；,5月05日，鲁豫产品解析会；,5月18日，项目首映。,诚意客户达到12,00,2013年1月6日，禹洲客户答谢会,4月28日，产品解析会并启动客户认筹,5月08日前，取得高层预售证,重要物料,工程围墙,工地现场开放,住宅折页,形象楼书、户型单张等,3月,30,日，售楼处开放,巡展/CALL客/进企业,户外、道旗、网络、报纸、短信、桁架,户外更换、网络、论坛、报软软文、短信、桁架,借天境项目做客户答谢，邀请媒体参与报道。,发布禹洲翡翠湖郡项目品牌和企业战略,住宅产品价值和信息释放,区域板块价值,住宅高端品质形象,住宅开盘信息释放和热销,2013年2月,2月28日，中国（安徽）湖居高峰论坛；,同期启动翡翠湖岸的故事微电影创意大赛。,201,2年,项目预热期,（区域价值+项目信息）,住宅形象期,（客户接触）,住宅价值传播期,（强势蓄客）,11月,住宅开盘期,12月,1月,2月,201,3年,3月,5月18日前，项目首期入市,巡展/短信/CALL客/进企业等,湖居生活手册,4月,5月,6月,4月28日，样板房开放,诚意客户达到45,0,第一阶段,项目预热,第二阶段,住宅形象,第三阶段,强势蓄客,第四阶段,开盘销售,第一阶段：项目预热期品牌+区域,时间区间：,201,2.12.01,2013.02.01,营销重点,:,“,项目预热”初步传达、建立区域价值、禹洲品牌基础之上的,高端城市住宅形象,。,目的是建立项目高端住宅形象；完成项目的市场告知，为13年正式推广预热。,“活动嫁接”：,禹洲客户答谢会暨翡翠湖郡品牌发布会。,“渠道启动”：,线上以软文、专题等形式炒作，线下渠道和老客户渠道为主。,第一阶段,项目预热,第二阶段,住宅形象,第三阶段,强势蓄客,第四阶段,开盘销售,第二阶段：住宅形象引领湖居风尚,时间区间：,2013.02.012013.03.29,蓄客目标：累客30,0,批,营销重点,:,“,住宅形象展开”：,完美对接禹洲品牌与“住宅”的项目形象，住宅高形象面世，为项目蓄客做准备和服务。,“推广渠道细化”：,在前期预热基础上，进一步根据反馈到的客户特点细化拓展渠道，注重精准化推广，聚焦目标人群。,“巡展、派单、CALL客等动作全面启动”：,为保障临时售楼处开放的人气和客户登记量，全面启动巡展、派单、CALL客等动作；,第一阶段,项目预热,第二阶段,住宅形象,第三阶段,强势蓄客,第四阶段,开盘销售,第三阶段：住宅价值5+4体系/三大核心,时间区间：,2013.03.292013.05.05,蓄客目标：累客12,00,批,营销重点,:,“,住宅价值丰满”：,在住宅形象基础上，建立住宅的五大湖居价值体系和4大产品击穿点，丰满市场、客户对项目的价值认知。,“推广渠道全面铺开”：,在前期建立的推广基础上，全面覆盖西城区，爆破性突破项目认知，聚焦目标人群。,“巡展、派单、CALL客等动作全面深化”：,深化巡展、派单、CALL客等动作，全面推进项目的诚意客户登记数量。,第一阶段,项目预热,第二阶段,住宅形象,第三阶段,强势蓄客,第四阶段,开盘销售,第四阶段：开盘销售最大化冲筹解筹,时间区间：,2013.05.052013.05.30,客户目标：成交目标300批。,营销重点,:,盘客算价、诚意升级：,项目诚意客户的梳理、升级，确保一期开盘热销,。,盛大开盘：,项目售楼处每周主题营销活动，快速吸引。,集中开盘，抽奖等手段配合，形成卖压。,关于销售展示及学区建议,3,外围建议/售楼处建议/样板房建议/学区建议,售楼处前广场,售楼处,三点一线组成：,1,2,3,线：客户接待销售动线设计,2,3,14,面：以项目为中心的区域占领,样板房,1,关注客户感知价值的体验区设计,4,滨湖景观大道,4,鲜花点缀围墙底端,道旗一路引导,（可用翡翠湖的形状）,1,“滨湖景观大道”,展示建议,整齐绿植、花卉+设计感的围墙,2,展示建议,要点前广场，抬高的喷泉小品的设置，使得售楼处远观气势感十足，亲水特质明显。,要点前广场，配以大面积的花卉绿植，让客户感受气势的同时，也体验到项目所传递的精致生活气息,售楼处前广场,石材铺装、水景、景观小品、绿植花卉（仪式感+品味）,3,售楼处,建议一：建议售楼处能够于,2012,年,3,月下旬,达到对外开放条件,建议二：建议售楼处内部装修采用欧式古典展厅设计，并增加禹洲品牌墙、,湖居展示区,要点欧式古典风格，建议摆放一架钢琴，并在摆件上做一些点缀和细节处理。,要点售楼处内开辟独立区域，展示禹洲发展史和品牌理念；,展示世界湖居概况和湖居生活方式的价值。,4,样板房展示建议,小户型,C2,售楼处1楼电梯直达3楼
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