城市中心标杆豪宅发展历程及价值研究yhr

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,42,#,城市中心标杆,豪宅发展历程及价值研究,央区豪宅发展阶段及其总结,初级发展阶段,高级发展阶段,成熟发展阶段,天湖郦都,香蜜湖,1,号,翠湖天地,天玺,棕榈泉国际公寓,半奢侈品,单一奢侈品,城市奢侈品,高级发展阶段案例（单一奢侈品）,香密湖,1,号,香蜜湖,1,号,极尽奢华的豪宅典范,高级发展阶段,香蜜湖,独栋别墅,联排别墅,叠加,占地,9.3,万平米,建面,13.1,万平米,户数,447,车位数,788,容积率,1.4,绿化率,48.2,建筑覆盖率,20,经济技术指标：,对各种创新元素的改良运用，打造细节,户型特色：,项目户型方面，虽说不上是首创，但其将市场上的各种创新元素都合理的容纳进项目中，而且对这些创新元素加以改良，使这些原本有缺陷的创新点变得更完美；,建筑上解决私密性问题措施：,加宽花槽防止上下层入户花园的对望；,墙体漂板解决局部上层房间与下层阳台的对望。,加宽花槽,墙体漂板,入户花园,下沉式空中院馆,把普通的设施做到极致,恒温泳池,无边际泳池,大堂,电梯厅,健身房,全顶级品牌配置，构筑市场高端硬指标,外墙面,:,a),、巴西进口花岗石；,b),、英国进口涂料；,c),、日本技术烧制挤压砖。,门窗：,意大利,Aluk,系统品牌门窗，具有优良的防水、隔音、隔热性能；铝合金型材以氟碳喷涂进行表面处理，是目前世界上最高档的建筑铝型材表面涂装；具有耐磨损、抗冲击、附作力强、抗辐射、耐腐蚀、耐紫外线，热稳定性强、难变色等极为优良的特性，正常使用寿命可达,60,年。,玻璃,：,双层中空,LOW-E,玻璃,6+9+6,（,mm,），具有隔热、遮阳、降噪、保温、防结露性能的绿色环保建筑材料。夏季有阳光的日间，室内外玻璃表面温差不低于,4C0,；隔音效率在,30dB,以上。,入户门：,北美洲进口黑胡桃木制作实木子母门，门扇高达,2.5,米，宽度达到,1.5,米，木纹上施以高级原色清漆，门上线条均是在实木上镌刻而成。门锁以色列,Mul-T-lock,三合一功能豪华铸精铜大门锁。,管道：,冷水和热水管道采用原装进口,VESBO,（卫水宝）,PPR,给水管。污水管采用的是金皇冠牌加厚的,UPVC,排水管,。,阳台：,设金属防护栏杆，配双层钢化安全玻璃和高档防锈防腐不锈钢配件。,电梯：,“,OTIS,”,高速住宅电梯，速度高达,2.5,米,/,秒，安装定制冷气机，特别设计,厢内装修，智能化电梯运行系统，实现定向召唤、定点到达。,社区智能化,周边防护系统,双重巡更系统,停车场快速到达系统,背景音乐系统,社区智能灯光系统,家居智能化,可视对讲系统,智能一卡通,室内环境控制系统,无线上网,中海深蓝服务 ，专为中国顶级住宅定制,深度,礼宾式,服务,指南针服务,健康服务,异地,SOS,服务,前置服务,园艺师服务,商务娱乐服务,个性化,服务,私人保镖服务,爱心服务,物业理财,保姆培训,家居服务,代办服务,物业经理人,物业经理人为中海深蓝最高级别服务者，负责社区各项事务，,“,素白手套，深色西服，从容优雅,”,。,物业私人助理,直接面对业主,提供物业私人助理服务，,24,小时在线，业主的任何需求都可以直接与他们联系，包括物品采购、生活顾问、出游安排、代为缴费、房屋代管等全方位的服务。,社区卫士,来自中国海军陆战队等机构，具有极强的职业敏感性及对事物的洞察力，可在,3,分钟内赶往指定地点，迅速解决业主遇到的安全问题。包括双人巡警,/,隐性特卫队,/,安全特种队,/,护卫仪仗队等。,中海深蓝按照服务深度，将服务者分为不同层级，为业主提供不同层次的服务，使服务尊贵有序。,香蜜湖,1,号将城市豪宅的奢华私密发挥到极致，但受限于城市生态片区的区域特质，难以将城市的体验价值发挥到最大,而作为项目所在,RBD,，一城的精华所在，其城市的价值表现要优于香蜜湖片，因此在价值体系上根本不同于香蜜湖,1,号,成熟发展阶段案例（城市奢侈品）,上海 翠湖天地,翠湖天地所处北卢湾板块是浦西内环内黄金板块，豪宅汇集地，项目位于淮海路商圈核心地段，紧临新天地,北卢湾板块,太平湖,新天地,淮海中路,CBD,上海音乐厅,购物中心,豪宅汇聚地,北卢湾板块是上海四大中心商务区之一，依托淮海中路与新天地两大中心商业地段，以及诸多具有老上海气息的历史人文估计，焕发出东西方文化交辉的独特魅力。更是城市豪宅的汇聚地。,淮海路商圈,新天地,淮海公园,太平桥公园,人民广场,复兴公园,成熟发展阶段,翠湖天地是瑞安,52,公顷太平桥项目中的高档住宅部分，未来随着六星级酒店投入使用、企业天地、甲级写字楼，购物中心等兴起，翠湖天地的地位和价值将不断提升,太平桥作为市中心的核心国际综合社区，规划占地,52,公顷，建筑面积约,130,万平方米,由瑞安公司出资打造。,项目包含住宅、六星级酒店、百老汇剧、企业天地、,68,层写字楼等。,瑞安广场,新天地,太平桥公园,企业天地,1,期,翠湖天地,一期,已建,在建,未建,企业天地二期规划中,百老汇,嘉苑（三期）,翠湖天地,规划中,翠湖天地,规划中,国际学校,规划中,酒店,68,层甲级,写字楼,购,物,中,心,御苑（二期）,六星级酒店,翠湖天地,目前在售的嘉苑是翠湖天地三期，已销售过半，项目后续,4-5,期处于规划中，楼盘未来升值潜力大,区位,卢湾区自忠路济南路,资源,太平桥公园、新天地等商业配套,规模,总建面,61.4,万平米，三期占地面积,2.4,万平米，建面,14,万平米,容积率,4,（三期）,绿化率,40%,建筑形式,5,幢高层组成,产品形式,总共,301,户，主力户型是,139,平方米左右的二房和,191,平方米左右的三房,功能内容,高层住宅；酒店；豪华会所；精品商业,翠湖嘉苑平面图,26,层高层,已售完毕,价格,6-9,万,/,平米,26,层高层,10,号已销售,90%,9,号开售,均价,7,万元起,26,层高层,已售完毕,价格,6-9,万,/,平米,商业,不出售,翠湖天地,国际知名设计公司悉心打造园林景观，同时坐拥太平湖宁静景致，享受繁华之中的最佳风景,翠湖天地嘉苑景观由国际知名的巴马丹拿建筑设计公司悉心设计,小区内的园艺设计由大师级的,WAA,公司的精心打造,翠湖天地,翠湖天地采用部分精装修交房，提供多种风格供选择，凸显更浓“人情味”,客厅样板,卧室样板,大部分精装修交房，提供多种装修风格，包括欧式古典、现代田园等；,产品线丰富，,1,房,89-92,平方米，两房,124-139,平方米，三房,238,平方米，四房,322-427,平方米；,90,150,平方米不等的中小户型是翠湖系列产品中最受欢迎的产品,翠湖天地,翠湖天地精装修单位，均采用世界顶级品牌，交房后只需购置家具即可出租，既缩短装修期限，又加速项目回款,纯水器：,Culligan,。采用逆渗透技术,可消除微小的杂质,确保水质，更可提升饮用水的口感与味道。自带水质监测灯的设计,提示您及时更换滤芯,确保您和家人用水的自然健康。,水 管：,采用覆塑铜管,质地坚硬,不易腐蚀,不易裂缝,使用起来安全可靠，甚至无需维护和保养。覆塑铜管耐高温、耐高压，有更好的保温性，此外，管内的铜离子还具有一定的杀菌能力。,橱柜、厨房设备：,Poggenpohl / Gaggenau / Kuppersbusch,，传统而不失现代感的厨房，让烹饪成为艺术。,按摩浴缸、铸铁浴缸、座厕、台下盆及配件：,KOHLER,，用全球卫浴经典，创造流线感的温暖卫浴体验。,龙头、花洒及配件：,GROHE,，让水流动出美感，每一个细节都耐得起挑剔。,毛巾架等配件：,GROHE,，简单如毛巾架，都细致甄选，经久如新。,品牌装修,翠湖天地,在建筑的公共区域依然注重技术及细节的投入，将豪宅的内在品质展现地淋漓尽致,中空涂膜的,LOW-E(,低幅射,),双层玻璃的真空断层结构,不让窗外的温度对室内的温度有影响,具有更强大的隔热性、保温性,还节约,50%,能源,;,接缝的严密结构,带来更佳的隔音效果,;,精密的防雨结构,将雨水完全隔绝于室外,生活更加轻松无忧。,同层排水维修系统,排水噪音小,渗漏水机率小。排水管位于本楼层内,再也不会受到上层住户的排水噪音干扰,同时便于同层维修,;,卫生间的布局不受坑距的限制,可实现个性化的装修,;,特别采用挂壁式洁具,没有卫生死角,简单保障清洁空间。,世界知名的拉法基外墙内保温系统,使室内温度不受外界气候影响,创造冬暖夏凉的理想室温。内保温还比外保温的热损失减少约,1/5,节约更多热能。隔热、保温、节能同时享有,生活更加悠然写意。,翠湖天地嘉苑提供四重保障的优质管理服务：保安,24,小时专业看护,;,楼座门禁及彩色可视对讲系统,;,入户门内红外线报警系统以及安全保障的入户门,让生活更安全、私密、舒心。,大金变频中央空调,领先静音水平,让您仿佛置身于自然空间，享受更宁静舒适的家居氛围。每个房间可以独立调节控制，能更快、更平稳地达到设定温度，精确恒温让您走在房间的任何角落都能感受到舒适温度。,最新电讯技术,FTTH,系统为您营造光纤到户、无线生活新方式。您可通过宽带或无线上网端口，从家里就直接连接到至少,10/100Mbps,的光纤以太网络,可扩展多种电信业务，工作、生活、娱乐尽在无限广阔的网络世界里。,公共区域,先进技术,翠湖天地,翠湖天地提供,7000,平超豪华私家会所，是市中心住宅小区内最大的住客专用会所，提供多种高品质服务，是项目稀缺价值的重要体现,7000,平米豪华私家会所,独具特色高品质服务,多功能室内运动场,/,儿童游乐天地,室内仿石面攀岩,/,舞蹈创作室,室内高尔夫球练习场,/,茶座花园,恒温奥林匹克标准游泳短池,商务中心及网络冲浪,水力按摩池,/,健身中心,桑拿室,/,香熏美容水疗护理中心,蒸汽室,/,美容中心,多功能宴会厅,/,午餐厅,/,休息室,私人影音天地,/,咖啡厅,翠湖天地,全天候多功能室内体育馆及设施齐全成为翠湖天地会所两大特色，借此打造健康生活的理念，提供享受生活的多重空间，力主为客户建立立体式服务体系,翠湖天地,会所特点之一是全天候多功能室内体育馆，面积达,1,300,平方米，可同时用作一个篮球场及一个网球场，更特设室内攀岩墙。会所的另一特点是设施齐全，包括,25,米室内恒温游泳池、香薰美容水疗护理中心、室内高尔夫球练习场等，让住客可随时进行多种体育运动。,沿街商业提供高档品牌旗舰中心及大型超市，令生活更加多姿多彩，间接提升项目档次,嘉苑在,1,、,2,号楼与新天地间有一个空中连廊直接可以到达商业街。地下可以直接通达地铁,10,号线站点，以及进口食品专卖超市等。,嘉苑的商业街和新天地的时尚品位一脉相承，毗邻品牌旗舰中心和国际时装设计培训中心，大型超市仅在举步之遥，生活无限便利。,翠湖天地,精品酒店服务理念，提供全方位服务，使客户生活始终“如沐春风”,24,小时贵宾级个人服务,交通服务,/,邮递服务,机票预定,/,订餐服务,清洁与维护,商务中心,/,会议设施,代购服务,护婴与托儿,贵宾级国际物业管理服务,保安服务,/,清洁服务,维修保养,/,弱电系统,贵宾级售后资产服务,物业租赁,室内装修及家具配置,资产管理,翠湖天地,翠湖天地物业特色,顶级生活：配置豪华私人会所,稀缺的景观资源：太平湖景观,高级用料及间隔：精装修采用国际品牌,完善交通网络：具有地段优势，四通八达,城市之上新贵,生活理念,优越的区域价值：,位于淮海路商圈核心地段,名师设计：建筑及园林聘请著名公司打造,完美社区配套：社区商业提供高档业态,翠湖天地,配套齐全：六星级酒店、企业天地、购物中心等,精品服务：以精品酒店理念提供定制服务,繁华中心,稀缺资源,阶层标识,顶级硬件,星级服务,香港 天玺,天玺位处香港新核心地带、交通交汇中心，于便利中坐拥城市繁华,香港新核心地带,毗邻香港未来商业权力核心环球贸易广场；,毗邻大型购物中心圆方及利兹卡尔顿、港景汇、,W-hotel,等国际顶级酒店；,位处香港未来西九龙商业及文化心脏地带；,顶级名校校网集结点；,交通交汇中心,九龙站上盖；港铁东涌线、机铁快线及广深港高速铁路；毗邻西区海底隧道；,成熟发展阶段,与未来全球第三高的摩天商厦环球贸易中心为邻，将成为香港乃至亚洲新的商业权力核心,环球贸易广场是一座,118,层高的综合式大楼，为九龙站（,Union Square,）的最后一期发展项目。大厦外型由,Kohn Pedersen Fox Associates,（,KPF,）设计。其可用楼层的水平高度达,490,米，实际高度则为,484,米,总楼面面积达,550,万平方尺 ，,楼内提供,250,万平方尺甲级写字楼,大楼顶层设有六星级酒店，提供,312,间房间。,环球贸易广场落成后将创下以下纪录：全香港最多楼、全香港最高大楼、世界第四高大楼及世界最高酒店（香港丽嘉酒店）,ICC,如今正建设到,40,多层。,ICC,项目的已建成部分已经装修完毕，已签租约的商家、写字楼物业均已进驻。,ICC,的出租情况令人满意，目前已租出大部分写字楼楼面，主要租户包括多间注明金融机构及跨国公司，例如摩根士丹利、瑞士信贷及德意志银行,天玺,基座为圆方商场，以金、木、水、火、土五行智慧进行分区，开创独一无二的购物享受新热点,天玺,圆方总面积超过,100,万平方呎，集购物、休闲、饮食、娱乐、文化于一身，改写一贯购物模式，为香港带来耳目一新的景象。,圆方由著名建筑师楼,Benoy,担任设计，以金、木、水、火、土五行智慧，开创独一无二的购物享受热点。,圆方致力引入全球最顶级的品牌及服务，多个首度进军香港或以旗舰店形式进驻的国际知名品牌，将合力改写九龙区购物消费文化。,购物以外，圆方亦为顾客提供优质中外国际食肆，配合全玻璃幕墙的设计，让顾客在品尝美食的同时，亦可尽览醉人维港景致。,周边高层豪宅云集，成为九龙上盖名副其实的豪宅区，引领香港未来豪宅发展新风向,天玺,凯旋门,君临天下,擎天半岛,地 址：,九龙柯士甸道西,1,号,发 展 商：,新鸿基,座 数：,2,单位总数：,825,单位间隔：,2,房, 3,房, 4,房, 6,房,(4,套,),建筑面积：,标准单位约,900-2300,平方英尺，顶层复式约,4100,平方英尺,物业设施：,天玺尊尚会所 ,dOro,设施包括：,Level 1,：会所专用电梯、闲坐区、会所穿梭楼梯、儿童区、赏酒廊、赏酒区、酒窖、多用,途宴会厅、用餐区、宴会厅,Level 2,：健身馆、水疗、儿童运动园、电影院、游戏室、音乐室、钢琴室、会议室、室內运,动场馆,Level 3,：按摩池、室外游泳池、小童游泳池、日光晒台、闲坐区、室內游泳池、暖水按摩,池、餐饮廊、女士休闲区、更衣室、按摩池、蒸汽室、桑拿室、男士休闲区,天玺,The Cullinan,天玺尊座,天玺,，纯住宅项目，香港最高住宅项目,天玺,I,为纯住宅项目，划分为五个独立尊座，分别为“彗钻玺”,(12,至,38,楼,),、“月钻玺”,(15,至,63,楼,),、“星钻玺”,(15,至,63,楼,),、“皇钻玺”,(67,至,82,楼,),及“日钻玺”,(67,至,93,楼,),；,每个独立尊座均设有本身的,住客大堂,、,专属住户电梯,，以确保各区的独立性和私稳性，住户只能透过智能卡识别进入自己所住的专区及相关楼层；,住宅标准层由,9,伙至,14,伙不等，间隔由约,800,平方英尺,1,房至逾,2,200,平方英尺,4,房单位。,天玺,天玺尊座,天玺,，综合性建筑,天玺,II,为综合性建筑，,1,至,38,楼为香港,W Hotel,，合共设有,393,个房间，包括一间,2,152,平方英尺的总统套房。酒店设施包括两间特式餐厅,(FIRE,及,Kitchen),、酒吧、健身室、售卖,W,品牌产品的,The Store,及在,76,楼设有,香港最高的游泳池,。,建筑物,50,至,70,楼为,服务式住宅“港景汇”,，共设,266,个房间，间隔包括开放式、,1,房、,2,房及,3,房，标准单位面积,464,至,1420,平方英尺；设,2,间总统套房，均位于,70,楼，面积为,2290,至,3270,平方英尺；,50,楼为住客设施层，内置健身室、阅读室、休闲区及洗衣房；,天玺,II,其余部份为“海钻玺”,(12,至,38,楼,),及“天钻玺”,(67,至,93,楼,),，每个独立尊座设有本身的住客大堂、专属住户电梯，两伙位于顶层,91,至,93,楼的,至尊三层复式单位,，已正式命名为“,至高无上,”，面积逾,4000,平方英尺，分别为六房三套房及六房四套房间格，特设,私人天际泳池,及,空中花园。,天玺,天玺钻石级会所,d Oro,，耗资,5,亿元倾力打造，是新鸿基旗下极致奢华会所之一,天玺钻石级住客会所命名为,“,dOro”,，占地接近,10,万平方英尺，耗资,5,亿元打造。,会所占地,3,层，,大堂楼底高度逾,10,米,。,会所入口傲立于临海空中花园广场的中央位置，毗邻各个尊座，唯独,天玺,住户方可踏足，住户可坐拥空中庭园及各种顶级活动设施，气派与规模均无与伦比，非一般豪宅物业所能媲美。,此外，会所还设有“天玺,VistaJet International,私人航空会籍”，提供全面,点对点私人航空服务,。,天玺,九龙站最大泳池临海而立，尽览维港海天一色都会繁华，洋溢舒泰气息,银影池,金镜池,设有“银影池”和“金镜池”泳池，占地近,2,万平方英尺，其中属室内恒温池的“银影池”，兼附设暖水,按摩池,。池畔设有名为“乐弛畔”的水吧。,乐池畔,天玺,私人餐饮宴会厅CARAT 3106,，,坐拥雅致怡人的全海景观，别具卓尔不凡气派，提供厨师定制产品，,媲美六星级酒店,天玺,CARAT 3106,，面积近,500,平方米、可容纳超过,100,人，可媲美六星级酒店。,为让住客可随时随地举办私人宴会及派对，,CARAT 3106,更设置两个装潢瑰丽的私人宴会厅，分别为“星钻之宴”及“千钻之宴”，其中“星钻之宴”为半开放式设计，而“千钻之宴”则配合衣香鬓影的豪华宴会，在此并设置时尚高雅的,沙发影音组合,。,会所专门安排,三间世界知名,“米芝兰推介食肆”的,星级大厨主理餐单及挑选食材,，为已预订,宴会厅,的住客献技，炮制各式美食，而相关费用则“用者自付” 。,千钻之宴,CARAT 3106,香港首个引进意大利最先进健身仪器及顶尖科技的水疗技术，并首创儿童健身室，给与住户咫尺之遥的享受,天玺,千卡健身馆,钻光水疗,“,千卡健身馆,”,，连彼拉提斯瑜珈室设施更为全城绝无仅有，为香港首个私人会所率先采用意大利最先进的高科技健身仪器，更引领潮流。,首度引入儿童健身室,“,千卡运动园,”,，开创全港会所先河。,“,钻光水疗,”,同甚瞩目，提供世界最新颖及顶尖科技的私人美容、按摩仪器，展现奢华完美的生活享受，对讲究高质素生活层次的人士可谓最佳选择。,天玺精装修风格多元化，并提供可定制服务，盛装、显赫、钻耀，尽在客户意向之中,天玺,钻耀东京,显赫英伦,钻耀东京,盛装米兰,天玺物业特色,顶级生活：最优质的豪华住宅；顶级会所配套,稀缺景观：维港、蓝巴勒海峽、九龙半岛海景,高级用料及间隔：名厂顶级用料及豪华设备；,钻石式玻璃幕墙；多元化间隔,个人化管理服务：为户主提供个性化定制服务,完善交通网络：九龙站上盖；位置优越四通八达；,塔尖富豪极致,风尚生活理念,优越位置：香港新核心地带，交通交汇中心,规划：完善社区规划，集豪宅及名店商场于一体,完美社区配套：,ICC,；星级酒店；大型商场；,天玺,繁华中心,稀缺资源,阶层标识,顶级硬件,星级服务,都市央区豪宅标杆案例总结,央区豪宅发展阶段及其总结,阶段,初级发展阶段,高级发展阶段,成熟发展阶段,生活层级,城市便利性,在央区享有顶级居住方式,CBD,上的国际奢尚生活,客户意识,城市中心、购物方便、交通便利,身份标签,对城市顶级生活的深入理解；拥有奢华的城市享受,资源利用,地段、资源,符号化的占有,绝对私享、专属,配套保障,普通社区配套,少量社区配套，高端化、顶级化，凸显身份；,但对城市资源的理解和诠释还是在一个较低的层面,生活配套多元、全面且绝对私享，满足多层次的需求,与城市区域配套完美整合,产品体系,半奢侈品,单一奢侈品,城市奢侈品,初级发展阶段,高级发展阶段,成熟发展阶段,香蜜湖,1,号,翠湖天地,香港天玺,城市中心豪宅成功,KPI,分析,阶层标识,：配备超豪华会所，满足多种需求，并通过社区商业提供高端业态,共享空间,：强调共享空间的营造，如空中花园、开放的园林、会所等,稀缺资源,：占据城市中心最稀缺的景观资源，如园景、湖景、海景、湿地等,星级服务,：,委托品牌管理公司进行管理，取得,“,金钥匙服务,”,认证等,园林设计,：体现层次感及空间感，摒除高层带来的压迫感,建筑设计,：强调观赏性，立面具昭示性，用材方面增加客户对豪华的感知度,繁华中心,：拥有最佳的地段，交通便利，周边配套齐全,产品设计,：体现充分的舒适度及适度奢华；高档精装修,基本动作,亮点动作,塔尖效应,顶级硬件,：,顶级团队打造规划、产品、园林等；顶级品质用材用于产品设计,城市中心,豪宅,KPI,卓而不凡,簇享悠然,无与伦比,演讲完毕，谢谢观看！,