2月1日长春房地产市场调查研究报告

,房商网,海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879,长 春 房 地 产 市 场 调 查 研 究,调研背景,两周时间,售楼处包装,建筑细节,区域概况,整体第一印象,销售人员感观,净月区,南关区,经开区,汽开区,二道区,宽城区,绿园区,1,净月区离市区较远、多为别墅产品，与本项目区域性、产品相似。,汽开区邻近本项目，有借鉴、对比性。,宽城区价值洼地、客户主观性不佳与本项目相似。,推广进程,调研情况,2,净 月 区 项 目 印 象,良,劣,优,万科潭溪,优山美地,国信美邑,力旺弗朗明歌,华业玫瑰谷,东方之珠水晶湾,鼎山华府,地产印象,净 月 区 项 目 印 象,优,万科潭溪,优山美地,产品,：,第四代别墅概念灌输整个介绍过程，特有的,交通动线、负首层,等等。展现出很客观实在的先进理念，极易让人接受。,展示,：,体验式销售的过程，在正规专业的同时，给所有体验的人放松、舒适的感觉。自然不做作。,保安的询问，销售人员的介绍，售楼处的装修,。真正的展示是种感觉。,市场反映,：,市场口碑、现场气氛、销售人员的态度。,产品,：,长春唯一独体别墅项目，澳洲风情的生活理念：,建筑顺应地势、双车库四车位、奢侈的容积率。,抛除其他，在别墅产品中首屈一指。,展示：,展示的东西没有达到其本身产品的境界高度。,售楼处包装、围挡广告、销售道具的运用,，体现不出其产品的价值点。,市场反映：,两年的销售周期，市场很难再真正重新认可一个优秀的别墅项目。,净 月 区 项 目 印 象,良,力旺弗朗明歌：,西班牙式的建筑风格，产品上没有新的理念基础。在展示上：,售楼处包装、销售人员服务、示范区的展示,等体现不出新的东西。推广上力度很大，但城市别墅的理念等，在体现项目吸引点上较弱。市场反映不佳。,国信美邑：,英伦的建筑风格，建筑风格上是有优势的，但产品上卖点不多，缺乏竞争力。在展示上：,临街用树隔离，体现别墅特有的环境优势。保安的英式制服、大帽子，销售人员的燕尾服，门口摆放的黑色长杆雨伞,。,英式风情展现无余，给人英式管家式高物业服务标准的姿态。销售人员形似神不似。市场反映尚可。,华业玫瑰谷：,新古典主义建筑风格，产品较多：独栋、联排、多层洋房，无法上升到别墅楼盘的档次。在展示上是较为成功的，,正门两侧的古式灯塔、高尔夫球场、整体沙盘展现的山中幽谷的感觉让人心动。,产品的多样性限制了其价值的升华。市场反应较好。,净 月 区 项 目 印 象,劣,东方之珠水晶湾,产品：,北美风格，产品无突出卖点，单纯的以降低价格来上升其性价比。,展示：,正门的造型和景观以及精神堡垒是有基础的，但维护、保安、销售人员以无法体现出其应有的价值，,系统的形象展示功能已经丧失。,市场反映：,市场的反映是冷淡的。,鼎山华府,产品：,西班牙式的建筑风格并不出彩，但300-500超大花园的赠送，正是别墅市场所稀缺的。,展示：,大青石刻上“鼎山华府”要比国信美邑大气一些。但除此之外，,景观、售楼处包装、销售人员素质等等均体现不出别墅项目应有的特质。,目前也没有广告推广方面的展示。,市场反映：,前期蓄客阶段，市场反映不佳。,宽 城 区 项 目 印 象,荣旺天下,证大光明城,华大天朗国际,金质融成,华亨名城,地产印象,外向型,客户群范围较广,内向型,只针对当地群体,外向型,宽 城 区 项 目 印 象,荣旺天下,产品,：期房。交通便利、临近站前商圈的地段。框架、新德式建筑风格，5万平内部园景。,展示：,下沉式的售楼中心稍显拥挤，毫无档次可言，销售道具简单却十分齐全。,展示目的烘托以销售现场氛围为主。,市场反映,：销售情况良好,证大光明城,产品,：园区配套、区域配套、整体规划都有卖点。尤其一期产品，,外立面简约时尚，园区景观及细节方面虽然不奢华，恰恰更适合客户群。尤其灰空间的设计，直接而有力的促进销售。,展示,：展现大盘风范。二期供不应求，销售人员态度较硬，无特别的引导展示。路牌指引在宽城区到处可见。,市场反映,：反映较好，多以老带新为主。,外向型,宽 城 区 项 目 印 象,华大天朗国际,产品,：,简约的建筑风格，外立面及园区档次不高，户型大开间小进深，稀缺多层，车位只租不售，产品定位明确，适合中低端客户群体。,展示,：,售楼处包装稍显大气与目前所售产品不符，台式销售，介绍区域不多，体现产品经济实用为主。,市场反映：,据悉连售三期，共4000套房源，目前准现房价格达到3500-4800元。,内向型,宽 城 区 项 目 印 象,金质融成,产品,：,一期两栋高层，2900-3400元/中式建筑风格，依托老铁北商业一条街，自建商场配套。以此支撑二期产品，预计价格高于4000元/。,展示：,售楼处包装简单，只针对本区域客户，重点以户型及商业地段所带来的附加值为主。,市场反映：,蓄客阶段，市场现阶段并不认同。,华亨名城,产品：,42万平米大型社区，法式建筑风格，位置偏远，价格在2978-3258元/之间。,展示：,售楼处包装简陋，只有区域图及户型图可讲，主攻价格优势,。,市场反映：,内部认购阶段，现场来人较多，市场认可。,汽 开 区 项 目 印 象,中铁国际花园,君地天城,腾飞时代,东皇郡园,均价4000以上,价格高,大盘品质,户型面积大,针对高端客户,受区域内大盘影响,溢价,品质一般,针对中端客户,金色欧城 多恩虹郡,品牌已成,溢价,品质一般,针对中端客户,体量小,地段优秀,品质一般,针对中端客户,低端客户在哪买房子？,预计3500以上开盘,价格？,汽 开 区 项 目 印 象,产品？,电梯洋房,豪华门厅,知名品牌,立面高档,优质型材,厂区供热,喜欢,需要,调研感悟,3,一、,09年长春房地产市场发展良好。,二、,中低端产品销售火爆，远超预期。供求，产品溢价销售。,三、,中高端产品去化良好，真正做到产品和展示俱卓者，当为翘楚，但寥寥无几，其余顺势而涨。,四、,各区域房地产项目均向中高端方向发展，低端项目奇缺。,有,独一无二的特点,有,解决问题的办法,如何展示？,专业、细致,物业班车的展示,售楼处硬件展示,售楼处软件展示,产品展示,项目地展示,启示及 建议,3,解决区域远抗拒点,物业班车：直接有效好实现，直接拉近距离,解决工作难抗拒点,汽开区、高新区每天至少三趟班车运行,解决宣传难抗拒点,车体LOGO、车内包装、频繁展示、看房车运用,物业班车,做到唯一,目前市场没有规模化的物业班车队伍,思 考,多少辆？,什么品牌？,运行路线？,如何包装？,运行机制？,可否盈利？,长远发展？,售楼处硬件展示,华亨名城、蔚蓝国际销售中心仓促面世。,售楼处 尽早亮相,积累客户,取得市场信息,快速回款,在市场环境仍然良好的情况下，越早亮相，取得市场资源就越多。,售楼处软件展示,我们应以展示产品本身为主。,荣旺天下烘托销售氛围,国信美邑展示英式生活,蔚蓝国际展示外地开发商为长春带来新的建筑理念,朴实、简单却稍显小资的销售道具,温和、热心却少些气势的保安,细致、阳光却略显忙碌的销售人员,产品展示,净月别墅区的产品亮相,吸引眼球、拔高品质,标志性构筑物,肃穆庄重的钟楼？,书写案名的大青石？,天然泉水的喷池？,说明产品的围挡？,项目地展示,宽城区北亚泰大街与老铁北城区配套截然不同，客户产生心理落差。,范家屯破旧的、混乱的市容,期望值低,价格、规划、产品吸引到项目地,开发区城市化的、规整的市容,产生心理落差,如何运用或引导心理落差促进销售？,思考,附录,项目配套调研表,附录,净月区调研表,附录,宽城区调研表,附录,调研项目照片,