【基础教材】房地产基础知识

,江西百年置业投资策略有限公司,房 地 产 基 础 知 识,房地产基础知识,以接待客户的流程为导线，将房地产的基础知识融入其中，希望有助于大家的记忆和了解。,引 言,一、项目简介时,1,、会使用到的专业术语,2,、会使用到的建筑知识,1,、专业术语,房地产：又称不动产，是房产和地产的总称。房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。,房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。,土地类型：土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资微利房用地。,土地使用权出让年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定权限内出让给土地使用者。其中居住用地,70,年；工业用地,50,年；教育、科技、文化卫生、体育用地,50,年；商业、旅游、娱乐用地,40,年；综合或其它用地,50,年。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。,土地使用费：土地使用者因使用土地按规定每年支付给政府的费用。,1,、专业术语,三通一平：是指地块的水通、电通、路通、场地平整。,七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通讯通、煤气通、电通热力通、场地平整。,房地产市场：分一级市场、二级市场、三级市场；,一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。,二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。,三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。,银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部份楼款，余款由银行代购房者支付，购房者所购房屋的所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。,1,、专业术语,期房：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产产权证为止，所出售的商品房。也称“楼花”。,现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办好所售商品房的整体产权，与消费者签订购房合同后，立即可以办理入住并取得产权证。,多层：,6,层以下（含,6,层）的住宅。,小高层：,7-12,层之间设有电梯的住宅。,高层：,12,层以上，建筑高度在,100,米以内设电梯的住宅。,花园洋房：以四层为主，强调景观均好，绿化率比较高，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，它具有部分别墅的优点，又不完全脱离城市的繁华和便利。,别墅：一般分为独立别墅、叠加,(,别墅共四层、一梯一户、共两套,),、双拼,(,别墅共两层、一梯两户、共两套,),、联体别墅,(,建筑共两层、由三套以上的别墅相连,),四种。,2,、建筑知识,用地性质：指规划用地的使用功能，如商业用地或住宅用地。,用地面积：指规划地块划定的面积。,用地红线：是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。建筑应按照相关规定退红线施工。,绿地率：指城市一定地区内各类绿化用地总面积（屋顶绿化不计入内）占该地区总面积的比率。,容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指一定地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值。即容积率,=,总建筑面积,/,建筑用地面积,建筑密度：是指一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率，即建筑密度,=,建筑基底总面积,/,建筑用地面积。,楼间距： 指两栋住宅之间的水平距离。,日照间距：指楼间距与楼高之比。南昌新城区多层住宅日照间距比例不小于,1,：,1,，旧城区多层住宅不小于,1,：,0.7,。,2,、建筑知识,按照房屋的建筑结构分类,A,、砖混结构：用砖砌的墙作为主要承重，墙体均不能移动或镂空，在房屋装修时不如框架结构的好用，但建筑成本相对低廉。,B,、框架结构：承重主要部位是钢筋混凝土的柱子和梁，隔墙常用轻质隔墙板和粘土砖、空心砖、加气混凝土砌块等材料砌成，所以隔墙可随意拆掉而不会影响房屋质量。,C,、剪力墙结构：剪力墙即钢筋混凝土修筑的墙体，一般用于高层建筑，是利用建筑的内墙或外墙做成剪力墙以承重，抗震性好。剪力墙的间距一般为,38,米，使用建筑平面布置和使用要求受到一定限制，对较大空间的建筑通常难满足其要求。,2,、建筑知识,建筑小品：既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。,建筑面积：是指房屋外墙,(,柱,),勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高,2.20,米以上,(,含,2.20,米,),的永久性建筑。由两部分组成：套内建筑面积、分摊的功用建筑面积。,套内建筑面积：三部分组成,套内使用面积,+,套内墙体面积,+,阳台建筑面积。,套内使用面积：房内实际使用面积，不包括墙柱的水平投影面积，又称为地毯面积。,公摊系数：公摊面积与套内建筑面积的比率。,凸窗：离地约,4050,公分，凸出墙面约,4060,公分的窗户，有利于增加室内使用空间，有较好的装饰效果和使用功能。,房屋产权面积：指产权人依法拥有房屋所有权的房屋面积，它由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。,2,、建筑知识,标准层：是指平面布置相同的住宅楼层。,户型：住宅中按卧室、厅、卫生间的数量多少进行划分的简化名称。,朝向：房屋整体所朝的方向，多指客厅所朝的方向。,开间：是指房间的面宽尺寸。,进深,:,是指房间的长度尺寸，进深一般比开间大。,层高,:,下层楼板面到上层楼板面之间的垂直距离。,净高,:,住宅地面与天花板间的距离，即层高减去楼板厚度。,平层：一个单位内仅有一个平层，所有标高均相同（厨房、卫生间、阳台除外）,错层：一个单位内有,2,个或多个不同标高的地面，高差约为,300MM600MM,。,复式：一个单位有上下两层，各种功能用层分层布置，通过室内独立楼梯相连。优点：功能布局明确，各功能干扰少。缺点：楼梯浪费一定面积。,跃层式：与复式基本相同，一般上层层高要低于下层，多位于顶层，带露台。,二、详细洽谈时,1,、了解项目资质及产权详情,2,、项目图纸查看,3,、做置业计划书，解释费用情况,1,、,了解项目资质及产权详情,五证：开发商在预售商品房时应具备,建设用地规划许可证,、,建设工程规划许可证,、,建筑工程施工许可证,、,国有土地使用证,和,商品房预售许可证,，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，,建筑工程施工许可证,由市建委核发，,国有土地使用证,和,商品房预售许可证,由市国土资源和房屋管理局核发。,两书：作为合同附件之一的，开发商必须提供的,住宅质量保证书,和,住宅使用说明书,。,房地产产权登记：指必须按登记办法规定向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。登记时要对下列指标进行记载：房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。,1,、,了解项目资质及产权详情,产权登记程序：受理登记、权属初审、复审、公告、核准登记、证书制作、收取登记费、发证。,房地产权属登记种类：总登记、土地使用权初始登记、房屋所有权初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。,转移登记：也就是房屋所有权的转移，包括买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等。,共有产权：是指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人。在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上产权人对于全部共有的房地产享有同等的权利，并承担同等的义务。,2,、,项目图纸查看,建筑平面图,建筑剖面图,建筑立面图,建筑总平图,2,、,项目图纸查看,建筑平面图,2,、,项目图纸查看,建,筑,立,面,图,2,、,项目图纸查看,建,筑,剖,面,图,2,、,项目图纸查看,建筑总平图,3,、做置业计划书，解释费用情况,房款,面积,单价,=,总价，折扣不确定的情况下最好不要写明。,契税,是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。契税属于财产转移税及由财产承受人缴纳。征收范围包括：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换，税率为。 目前南昌的契税税率分两种情况，普通住宅收,2%,，非普通住宅按,4%,征收。,维修基金,一般情况下是业主在办理入住时按照总房价款的,1,(,非普通住宅,2%),来提取的，它是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修或更新改造工程。,共用部位,是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。,3,、做置业计划书，解释费用情况,共用设施设备：是指住宅小区或单栋住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、水箱、电梯、照明、消防设施、绿地、道路、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。,动用维修基金：其费用是按照受益人原则来分摊的，如果是不分单元的塔楼，由整栋楼的业主按照其所拥有的建筑面积的比例来分摊；如果是分两个以上单元的板楼，该顶层的楼盖由专属于该单元的业主来分摊，别的单元的业主不需要分摊。基金进行分摊后，由管委会计入各业主的明细帐户中。需要特别注意的是，当基金不足开始的,10,时，管委会有权要求业主按照建筑面积续筹。如果管委会利用共用部位共用设施设备经营获得收益，那么该收益应存入基金帐户，并分摊到业主的个人明细帐户上。此外，如果业主出售房屋，该业主个人的基金可以转入到新业主的名下并使用，如果房屋发生拆迁或意外，业主可以提取个人帐户上剩余的基金。,3,、做置业计划书，解释费用情况,有线电视初装费：一般为,400,元,/,户，收视费为,156,元,/,年。,管道煤气初装费：南昌市政府规定的管道煤气初装费是每户,3200,元，每个项目之间略有增减。,开发商定出的其他费用。,按揭费用：公证费、保险费、抵押登记费,(,每户,100,元,),。,交易手续费：房价款的,2,5,。,产权登记费：房价款的,1,6(,一般每户,80,元,),。,产权测量费：每平方米,0,4,元。,印花税：每件,5,元。,工本费：每件,10,元。,物业管理费：交房之日起的一年内，未入住或在装修阶段按,50%,交纳，之后不论有无入住均按全额收取。,三、购房合同内容,转让当事人的姓名或名称、住所；,房地产的座落地点、面积、所处范围；,土地所有权性质；,土地使用权获得方式和使用期限；,房地产的规划使用性质；,房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；,房地产转让的价格、支付方式和期限；,房地产交付日期；,违约责任；,争议的解决方式；,转让当事约定的其他事项。,房地产转让合同的示范文本由市房地局制定。,四、银行按揭,1,、准备按揭资料,2,、按揭种类,3,、按揭还款方式,4,、其他事宜,1,、准备按揭资料,购房者的身份证复印件,(,已婚者要夫妻双方的,),购房者的户口本复印件,单位出具的收入证明原件,购房者的婚姻证明,已备案的购房合同,首付房款收据,2,、按揭种类,个人住宅商业贷款,公积金贷款,组合贷款,(,商贷,+,公积金,),个人住宅商业贷款,首付款比例：凡购房面积低于,90M,2,的，按,20%,执行，超过的，则按,30%,执行。,贷款最长期限：贷款最长期限为,30,年（二手房贷款期限不能超过其剩余使用房龄），同时不得超过借款人法定退休年龄。,贷款次数：对于二次购房者将提高首付款比例或提高还款利率。,公积金贷款,贷款最高额度：在市城区购房，每户最高限额,25,万元，在南昌县、新建县、湾里区购房为每户,20,万元，在安义县、进贤县购房为每户,15,万元。区域划分按,房屋所有权证,办理权属关系（不含湾里区）来确定。,首付款比例：凡购房款低于,30,万元（含,30,万元）的其首付款比例，按,20%,执行，超过,30,万元的，则按,30%,执行。,贷款最长期限：贷款最长期限为,30,年（二手房贷款期限最长为,20,年，且不能超过其剩余使用房龄），同时不得超过借款人法定退休年龄基础上延长,5,年的年限（已到法定离、退休年龄的除外）。,贷款次数：公积金贷款以户为单位，每户在未还清公积金贷款之前不能再次申请贷款。还清贷款后，符合贷款条件的前提下，另购住房时可以再次申请公积金贷款。,目前受南昌住房公积金管理中心委托承办住房公积金贷款业务的银行有：中国建设银行南昌市住房城建支行；中国工商银行南昌市苏圃路支行；中国银行江西省分行；交通银行南昌分行；中国农业银行南昌市象南支行。,组合贷款,(,商贷,+,公积金,),借款人申请公积金贷款后，购房资金仍然不足时，借款人可向发放公积金贷款的受委托银行同时申请商业性个人住房贷款（一般情况下，受委托银行不能拒绝借款人的申请，但申请必须符合受委托银行的贷款申请条件），以配足借款人的购房资金，这二种贷款合为一起，我们称之为组合贷款。,组合贷款的两个规定：,公积金贷款、商业性贷款的申请、,借款合同,及相关合同的签订、贷款的发放均须同时办理；公积金贷款和商业性贷款的贷款期限必须一致。,当管理中心和受委托银行规定的贷款成数不同时，组合贷款最高额度不能超过二者相比成数低者计算的额度。,附：个人住房按揭贷款利率表,单位：元,年限期数年利（,%,） 商贷 公积金 参考保费,万元月供 万元月供,1,年,125.022 856.17 5,5,年,605.265 189.93 183.99 23.80,10,年,1205.508 108.57 103.21 44.85,15,年,1805.508 81.75 76.04 63.45,20,年,2405.508 68.83 62.78 79.90,25,年,3005.508 61.46 55.07 94.40,30,年,3605.508 56.83 50.14 107.25,此利率自,2005.8.22,起执行,3,、按揭还款方式,到期一次性还本付息法,等额本息还款法,等额本金还款法,等比累进还款法,等额累进还款法,增本减息法,移动按揭组合还款,(,仅上海民生银行提供,),3,、按揭还款方式,等额本息还款法,借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，又称等额法,。,例如：商业贷款,20,万元，分,10,年偿还，,5,月,3,日签订贷款合同。,5,月,3,日至,5,月,31,日的利息：,2000004.5930(,天,) 29(,天,)=887.4,元,月供：,108.5720=,2171.4,元,第一次要支付利息,以后每月支付金额相同。,3,、按揭还款方式,等额本金还款法,借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额逐月递减，因此又称递减法。,例如：商业贷款,20,万元，分,10,年偿还,每月归还本金,=,贷款金额,还款期数,(,月,),=200000120=1666.67,元,第一个月还息金额,=(,货款本金,累计已还本金,),月利率,=(200000-0),4.59=918,元,第二个月还息金额,=(,货款本金,累计已还本金,),月利率,=(200000-1666.67),4.59=910.35,元,本息相加，第一个月月供是,2584.67,元，以后每月递减,7.65,元。,4,、其他事宜,贷款期如遇利息调整：根据人民银行的规定，贷款期限在,1,年以内（含,1,年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年,1,月,1,日开始，按相应期限档次利率执行新利率。,贷款人提前偿还贷款：借款人在提前归还贷款时，应提前,10,个工作日向贷款人提出书面申请，经贷款审核同意，贷款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息,提前清偿的部分在以后期限不再计息,此前已计收贷款利息不作调整。,已抵押的房地产能否转让：根据,中华人民共和国担保法,的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。,转按揭：就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。,五、交房工作,取得,房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表,，内容包括：房屋建筑必须完成工程设计和合同约定的各项内容；工程质量已经施工、设计、工程监理、勘查等单位审核通过；有完整的工程技术资料、规划设计已获行政主管部门的认可；消防、环保已获公安部门、消防部门的认可等。开发商在交付时除应提供建设工程质量合格文件外，还应提供消防、环保、电梯等单项验收合格证明文件，同时水、电、煤气等配套设施必须安装到位且能正常使用。,五、交房工作,物业管理公司进驻,1,、物业管理：是专业化的机构受业主和使用人委托，依照合同和契约，以经营方式统一管理物业极其附属设施和场地，为业主和承租人提供全方位服务，是物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。,2,、常规服务：房屋共用部位的维护与管理；房屋共用设备设施及其运行的维护和管理；环境卫生、绿化管理服务；物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务；物业装饰装修管理服务，包括房屋装修的申请与批准及对装修的设计、安全等各项管理工作；维修基金的代管服务；物业档案资料的管理；代收代缴收费服务。,3,、前期物管：是由开发商选聘或开发商的属下物管公司担任，业主委员会成立后，随时可解聘的。,4,、业主委员会：是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的民间性组织。,五、交房工作,业主委员会特点：,A,、商品住宅出售,50%,（销售面积）以上的应当设立业主委员会；,B,、由房地产开发公司组织有,50%,以上的业主召开业主大会选举产生；,C,、业主委员会是代表全体业主对物业实施自治管理的组织；,D,、业主委员会成员不得少于,5,人，每届任期,3,年；,E,、业主委员会自选举产生起,30,日内，持,业主委员会登记申请书,、,业主委员会章程,、,会员名单,向房管部门备案。,五、交房工作,在正式通知业主来办理交房手续之前，销售员要到现场去查看一下，对于存在的问题做先一步的处理，如有：,(1),房屋沉降引起的质量问题。房屋沉降主要是地基土质问题引起的，从而造成墙体开裂，下水道堵塞、断裂等。,(2),因墙体材料选择不当而引起墙体开裂及粉刷起壳的质量问题。,(3),屋面女儿墙因屋面热胀冷缩因素，在混凝土圈梁和砖墙交界处，经常出现不规则的水平方向裂缝，特别在房屋四大角的严重裂缝问题。,(4),外墙面涂料、屋面防水材料、防盗门等因设计或施工选定的生产厂家及产品型号、产品质量不够理想问题。,(5),砖砌体沿砖缝渗水问题。,(6),外墙面支模,(,围梁、构造柱等,),挑木穿墙洞后补处渗水问题。,五、交房工作,(9),外墙面抹灰起壳裂缝引起渗水问题。,(10),阳台里口外墙面渗水问题。,(11),固定落水管的管卡脚处墙面渗漏问题。,(12),阳台之间隔板处墙体渗水问题。,(13),山墙渗漏水问题。,(14),各种墙上锚脚可能产生的渗漏问题。,(15),管道与楼地面接处渗漏问题。,(16),地面顺楼板方向裂缝及预制楼板处渗漏水问题。,(17),卫生间、厨房的地坪斜泛水问题。,(18),地面起砂问题。,五、交房工作,(19),地面空鼓（起壳）问题。,(20),女儿墙部位渗漏水问题。,(21),出屋面管道周壁渗漏水问题。,(22),天沟积水及落水口周围渗漏水问题。,(23),屋面油毡起鼓、开裂、张口引起渗漏问题。,(24),油毡屋面流沿移位造成渗漏问题。,(25),房屋顶板改用全现浇钢筋混凝土结构的开裂渗漏问题。,(26),排水管道铸铁管渗漏问题。,(27),排水管道堵塞问题。,五、交房工作,通知：以电话或书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。,验收：购房者根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录。,签署房屋交接书，办理入住手续，缴纳各种费用，包括房屋尾款、维修基金、有线电视初装费、管道煤气初装费、装修申报费等，签订物业管理合同。,五、交房工作,在房屋验收中发现质量问题，业主拒绝办理交付手续时，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理：,(1),影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。,(2),对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。,