三章 土地获取

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第三章 寻找投资机会与土地获取,第一节 寻找投资地块,第二节 获取土地的方式,第三节 土地竞拍策略,第一节 寻找投资地块,房地产地段的选择，对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产具有增值性，其在很大程度上是土地在增值。掌握好时机，以便宜的地价买下土地。土地增值潜力的大小、利用效果的好坏程度，都与地段有着密切的联系。,一、地块影响因素分析,市场供求行情,地块的自然条件,地块的社会条件,地块的环境条件,地块周围的经济条件,政策限制,人口因素,城市规划因素,心理影响,二、选择投资的重点地段,选择最有升值潜力的土地进行投资,掌握并应用地段选择的理论和经验,投资地段选择的理论和经验很多，主要有上风口发展理论、高走理论、近水发展理论、沿边发展理论等。,总揽全局选择投资地段,积极稳妥，敢冒地段风险,第二节 获取土地的方式,一、获得土地的途径,房地产开发，没有土地就成了无米之炊。目前开发商获得土地的途径主要有四：,招标,拍卖,挂牌,转让,二、获得土地的理由,城市建设,老百姓的安居工程,城市景观,地方形象,三、拿地的方式,品牌主导型,资金实力型,土地储备型,政府补偿型,第三节 土地竞拍策略,一、组织竞投班子,尽快获得信息，购买标书,组建土地竞投小组,进行现场勘察,广泛收集信息资料,测算土地成本和估算开发总投资、总价值,参加竞拍,签定协议,二、事先慎重取价,政府制订地块竞投底价的依据,开发商计算地价,三、拍卖现场对策,从容应价法,突袭法,应付“意外情况”的措施,保持心理稳定,