法规一书两证

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,#,“,一书三证,”,的规划管理,法律依,据,据中华人,民,民共和,国,国城乡,规,规划法,第三十,六,六条,按,按照国,家,家规定,需,需要有,关,关部门,批,批准或,者,者核准,的,的建设,项,项目，以划拨,方,方式提,供,供国有,土,土地使,用,用权的,，,，建设,单,单位在,报,报送有,关,关部门,批,批准或,者,者核准,前,前，应,当,当向城,乡,乡规划,主,主管部,门,门申请,核,核发选,址,址意见,书,书。前款规,定,定以外,的,的建设,项,项目不,需,需要申,请,请选址,意,意见书,。,。,1、建设,项,项目选,址,址意见,书,书,建设项,目,目的选,址,址管理,是,是规划,行,行政管,理,理部门,根,根据城,市,市规划,及,及有关,法,法律、,法,法规对,建,建设项,目,目地址,进,进行确,认,认或选,择,择的行,政,政许可,工,工作。,建设单,位,位据此,办,办理项,目,目正式,立,立项手,续,续和向,国,国土管,理,理部门,申,申请建,设,设用地,预,预审。,办理范,围,围,划拨类,项,项目，,指,指列入,国,国土资,源,源部划拨用,地,地目录或江苏,省,省国土,资,资源厅江苏省,划,划拨用,地,地目录，以划,拨,拨方式,提,提供国,有,有土地,使,使用权,的,的项目,。,。,需征收,农,农民集,体,体土地,的,的；需,编,编制可,行,行性研,究,究报告,的,的；需,改,改变土,地,地使用,性,性质的,；,；位于,城,城市紫,线,线范围,的,的；其,他,他需要,申,申领选,址,址意见,书,书的。,由省级,以,以上建,设,设行政,主,主管部,门,门核发,选,选址意,见,见书的,项,项目。,办理阶,段,段,划拨类,项,项目原则上,应,应先行,办,办理选,址,址意见,书,书，在,提,提供相,关,关依据,文,文件的,前,前提下,，,，可同,时,时办理,选,选址意,见,见书和,建,建设用,地,地规划,许,许可证,。,。,批准或,核,核准类,项,项目在项目,批,批准、,核,核准前,应,应办理,选,选址意,见,见书（,选,选址、,环,环评、,批,批准或,核,核准、,用,用地、,土,土地）,；,；,备案类,项,项目在项目,备,备案后,办,办理选,址,址意见,书,书（选,址,址和用,地,地可同,时,时办，,后,后可进,行,行土地,预,预审）,。,。,办理条,件,件,批准类,项,项目应,提,提供项,目,目建议,书,书批复,；,；,核准类,项,项目应,提,提供项,目,目开展,前,前期工,作,作联系,函,函；（,发,发改委,）,）,备案类,项,项目应,提,提供项,目,目备案,通,通知书,。,。,建设项,目,目选址,意,意见书,的,的有效,期,期一般,为,为十二,个,个月。,如,如需延,期,期应提,前,前20天申请,。,。延期,不,不得超,过,过6个月。,有权立,项,项部门,1-计划部,门,门：,国家、,省,省、市,发,发改委,；,；,省、市,经,经贸委,（,（限技,改,改项目,）,）；,市建委,（,（限政,府,府投资,的,的城建,项,项目）,；,；,区、县,发,发改局,（,（其中,江,江南八,区,区发改,局,局限外,资,资项目,）,）。,2-国务院,有,有关行,业,业主管,部,部门：如交通,部,部、铁,道,道部、,教,教育部,等,等。,原则上,省,省、部,属,属单位,须,须由省,级,级以上,发,发改委,立,立项，,投,投资超,过,过一定,规,规模须,由,由省级,以,以上发,改,改委立,项,项，投,资,资须由,商,商务部,批,批立项,。,。,3-部队有,关,关部门,：,：,中国人,民,民解放,军,军总后,勤,勤部，,中,中国人,民,民解放,军,军南京,军,军区联,勤,勤部，,含,含：,-南京军,区,区联勤,部,部基建,营,营房部,；,；,-南京军,区,区住房,制,制度改,革,革领导,小,小组办,公,公室（,限,限经济,适,适用房,项,项目）,；,；,-南京军,区,区老干,部,部住房,建,建设办,公,公室（,限,限离退,休,休干部,住,住房项,目,目）；,-江苏省,军,军区后,勤,勤部、,联,联勤第,十,十六分,部,部及军,区,区其他,单,单位立,项,项审批,机,机构（,限,限50万以下,自,自筹资,金,金项目,）,）。,中国人,民,民解放,军,军南京,军,军区空,军,军后勤,部,部,武警总,部,部后勤,部,部、武,警,警江苏,省,省总队,后,后勤部,其中，,部,部队建,设,设的居,住,住类项,目,目（包,括,括经济,实,实用房,、,、老干,部,部住房,、,、干休,所,所等，,不,不含营,房,房），,须,须提供,市,市发改,委,委的项,目,目备案,登,登记表,方,方可申,办,办建设,工,工程规,划,划许可,证,证。,批文类,型,型及对,应,应的办,理,理事项,1-前期准,备,备批文,-联系函,（,（划拨,供,供地的,核,核准类,项,项目、,工,工业用,地,地等）,；,；,-项目建,议,议书的,批,批复（,划,划拨供,地,地的批,准,准类项,目,目）；,-年度土,地,地储备,计,计划（,土,土地储,备,备项目,）,）；,-其它出,现,现“开展前,期,期准备”内容的,批,批复文,件,件。,持上述,批,批文，,可,可申请,办,办理：,（,（1）选址,意,意见（,含,含选址,意,意见函,、,、选址,初,初审意,见,见、规,划,划初审,意,意见等,）,）、建,设,设项目,选,选址意,见,见书；,（,（2）规划,设,设计要,点,点及规,划,划设计,方,方案审,查,查。,持前期,准,准备批,文,文不得,申,申请办,理,理建设,用,用地规,划,划许可,证,证、建,设,设工程,规,规划许,可,可证。,2-正式批,文,文,-核准通,知,知书；,-备案通,知,知书；,-可行性,研,研究报,告,告的批,复,复；,-初步设,计,计批复,；,；,-*,*,*事、*,*,*通,知,知、*,*,*建,设,设计划,等,等（部,队,队项目,）,）；,-其它正,式,式项目,批,批复。,持上述,正,正式批,文,文，可,办,办理全,部,部规划,事,事项。,审批制,指政府,资,资金投,资,资建设,的,的项目,。,。,企业不,使,使用政,府,府投资,建,建设的,项,项目，一律不,再,再实行,审,审批制,，,，区别,不,不同情,况,况实行,核,核准制,和,和备案,制,制。其,中,中政府,只,只对重,大,大项目,和,和限制,类,类项目,从,从维护,社,社会公,共,共利益,角,角度进,行,行核准,，,，其它,项,项目无,论,论规模,大,大小，,均,均为备,案,案制。,项,项目的,市,市场前,景,景、经,济,济效益,、,、资金,来,来源和,产,产品技,术,术方案,等,等均由,企,企业自,主,主决策,、,、自担,风,风险，,并,并依法,办,办理环,境,境保护,、,、土地,使,使用、,资,资源利,用,用、安,全,全生产,、,、城市,规,规划等,许,许可手,续,续和减,免,免税确,认,认手续,。,。,对于企,业,业使用,政,政府补,助,助、转,贷,贷、贴,息,息投资,建,建设的,项,项目，政府只,审,审批资,金,金申请,报,报告。,国务院,关,关于投,资,资体制,改,改革的,决,决定（,国,国发200420号）,国家发,展,展改革,委,委核报,国,国务院,核,核准或,审,审批的,固,固定资,产,产投资,项,项目目,录,录（试,行,行）。,国家发,改,改委于2005年12月报国,务,务院批,准,准发布,了,了产业结,构,构调整,指,指导目,录,录（2005年本）将投资,建,建设的,项,项目分,为,为：,第一类鼓励类,第二类限制类,第三类淘汰类,核准制,国家发,改,改委于2004年9月发布,了,了企业投,资,资项目,核,核准暂,行,行办法及政府核,准,准的项,目,目目录，共分,为,为：,农村水,利,利（农,业,业、水,库,库，其,他,他水利,工,工程）,能源（,电,电力、,煤,煤炭、,石,石油、,天,天然气,）,）,交通运,输,输（铁,道,道、公,路,路、水,运,运、民,航,航）,信息产,业,业（电,信,信、邮,政,政：电,子,子信息,产,产品制,造,造）,原材料,（,（钢铁,、,、有色,金,金属、,石,石化、,化,化工原,料,料、化,肥,肥、水,泥,泥、稀,土,土、黄,金,金）,机械制,造,造（汽,车,车、船,舶,舶、城,市,市轨道,）,）,轻工烟,草,草（纸,浆,浆、变,性,性燃料,乙,乙醇、,聚,聚酯、,制,制盐、,糖,糖、烟,草,草）,高新技,术,术（民,用,用航空,航,航天）,城建（,城,城市快,速,速轨道,交,交通、,城,城市供,水,水、城,市,市道路,桥,桥梁）,社会事,业,业（教,育,育、卫,生,生、文,化,化、广,播,播电影,电,电视、,旅,旅游、,体,体育、,娱,娱乐，,其,其他社,会,会事业,）,）,金融（,印,印钞、,造,造币、,钞,钞票纸,）,）,外商投,资,资,境外投,资,资（甲,方,方投资3000万美元,）,）,备案制,国家发,改,改委于2004年11月发布,了,了国家发,展,展改革,委,委关于,实,实行企,业,业投资,项,项目备,案,案制指,导,导意见,的,的通知（发改,投,投资20042656号）。,同,同时对,外,外商投,资,资的项,目,目也从,核,核准、,备,备案、,产,产业指,导,导目录,等,等，产,业,业、投,资,资方向,均,均与内,资,资有所,不,不同。,各,各部、,省,省、市,也,也制定,了,了的项,目,目投资,管,管理办,法,法和产,业,业指导,目,目录。,批文有,效,效期,1-地方立,项,项项目，批文,上,上注明,有,有效期,的,的，批,文,文在有,效,效期满,后,后自动,失,失效；,批,批文未,标,标注有,效,效期的,，,，原则,上,上以批,文,文核发,之,之日起2年内有,效,效。,对于分,期,期实施,的,的项目,，,，在首,次,次申报,时,时，应,对,对批文,有,有效期,进,进行审,查,查；后,续,续申报,时,时，无,需,需再次,审,审查有,效,效期。,2-部队批,准,准立项,项,项目，一般,无,无有效,期,期标识,，,，在项,目,目没有,建,建设完,成,成前，,原,原则上,其,其批文,一,一直有,效,效。,批文主,要,要内容,1-建设单,位,位名称,建设单,位,位和批,文,文项目,单,单位应,一,一致。,对于机,构,构代码,未,未改变,、,、建设,单,单位名,称,称变更,的,的，只,需,需提供,工,工商管,理,理部门,的,的更名,证,证明文,件,件，无,需,需重新,立,立项；,对,对于企,业,业改制,或,或成立,新,新项目,公,公司的,，,，建设,单,单位必,须,须取得,新,新的立,项,项批文,；,；批文,下,下达给,主,主管部,门,门、具,体,体项目,由,由下属,单,单位承,担,担的，,除,除批文,中,中已明,确,确项目,承,承担单,位,位的情,况,况外，,应,应由主,管,管部门,另,另行发,文,文明确,项,项目承,担,担单位,。,。,2-建设规,模,模,批准类,、,、核准,类,类项目,及,及部队,立,立项项,目,目建设,规,规模变,化,化幅度,超,超过10%及备案,类,类项目,建,建设规,模,模超过20%的（含,分,分期实,施,施项目,）,），不,得,得办理,规,规划手,续,续，建,设,设单位,应,应重新,办,办理立,项,项手续,；,；未超,出,出以上,变,变化幅,度,度的，,可,可先行,办,办理规,划,划手续,，,，由建,设,设单位,自,自行向,原,原项目,批,批准机,关,关办理,书,书面确,认,认手续,。,。,项目建,设,设规模,一,一般指,新,新建地,上,上总建,筑,筑面积,，,，不包,括,括地下,及,及保留,建,建筑（,批,批文中,另,另有规,定,定的除,外,外）。,未,未规定,建,建设规,模,模，仅,规,规定了,用,用地规,模,模的，,一,一般指,建,建设用,地,地规模,，,，其浮,动,动范围,要,要求同,上,上。,3-主要建,设,设内容,、,、建设,地,地址,凡批文,主,主要建,设,设内容,、,、建设,地,地址发,生,生变化,的,的，不,得,得办理,规,规划手,续,续，建,设,设单位,应,应重新,办,办理立,项,项手续,。,。,主要内,容,容,即定点、,定,定性、,定,定边界,、,、定规,模,模,定,点,点在哪里,？,？确定,建,建设项,目,目位置,较大型,的,的项目,需,需做,多方案,的,的比较,定,性,性干什么,？,？确定,建,建设项,目,目的用,地,地性质,定边界什么范,围,围？确,定,定建设,项,项目用,地,地的大,致,致范围,定规模有多大,？,？确定,建,建设项,目,目可用,地,地的大,致,致面积,办理程,序,序,建设单,位,位提交,申,申请报,告,告和必,要,要的图,件,件，并,填,填写建,设,设项目,选,选址申,请,请表；,属,属审批,制,制的建,设,设项目,，,，还应,提,提供项,目,目建议,书,书。,办理权,限,限,以下项,目,目由地,方,方规划,主,主管部,门,门初审,后,后报省,建,建设厅,核,核发选,址,址意见,书,书,1-位于省,级,级及国,家,家级风,景,景名胜,区,区内的,建,建设项,目,目；,2-省级以,上,上立项,权,权限的,项,项目；,3-区域重,大,大基础,设,设施和,区,区域性,重,重大项,目,目（机,场,场、港,口,口等）,；,；,4-其他需,上,上报的,项,项目。,重大项,目,目的选,址,址应当,组,组织专,家,家咨询,、,、论证,。,。,以下项,目,目报市,政,政府或,市,市规划,项,项目审,批,批小组,审,审查：,1-省、市,级,级的大,型,型公共,建,建筑；,2-重大市,政,政工程,；,；,3-对城市,环,环境可,能,能构成,较,较大影,响,响的大,型,型工业,项,项目和,乡,乡镇工,业,业园。,法律依,据,据中华人,民,民共和,国,国城乡,规,规划法,第三十,七,七条,在,在城市,、,、镇规,划,划区内以划拨,方,方式提,供,供国有,土,土地使,用,用权的,建,建设项,目,目，经,有,有关部,门,门批准,、,、核准,、,、备案,后,后，建,设,设单位,应,应当向,城,城市、,县,县人民,政,政府城,乡,乡规划,主,主管部,门,门提出,建,建设用,地,地规划,许,许可申,请,请，由城,市,市、县,人,人民政,府,府城乡,规,规划主,管,管部门,依,依据控,制,制性详,细,细规划,核,核定建,设,设用地,的,的位置,、,、面积,、,、允许,建,建设的,范,范围，,核,核发建,设,设用地,规,规划许,可,可证。建设单,位,位在取,得,得建设,用,用地规,划,划许可,证,证后，,方,方可向,县,县级以,上,上地方,人,人民政,府,府土地,主,主管部,门,门申请,用,用地，,经,经县级,以,以上人,民,民政府,审,审批后,，,，由土,地,地主管,部,部门划,拨,拨土地,。,。,2、建设,用,用地规,划,划许可,证,证,第三十,八,八条,在,在城市,、,、镇规,划,划区内以出让,方,方式提,供,供国有,土,土地使,用,用权的,，,，在国,有,有土地,使,使用权,出,出让前,，,，城市,、,、县人,民,民政府,城,城乡规,划,划主管,部,部门应,当,当依据,控,控制性,详,详细规,划,划，提,出,出出让,地,地块的,位,位置、,使,使用性,质,质、开,发,发强度,等,等规划,条,条件，作为,国,国有土,地,地使用,权,权出让,合,合同的,组,组成部,分,分。未,确,确定规,划,划条件,的,的地块,，,，不得,出,出让国,有,有土地,使,使用权,。,。以出让,方,方式取,得,得国有,土,土地使,用,用权的,建,建设项,目,目，在签订,国,国有土,地,地使用,权,权出让,合,合同后,，,，建设,单,单位应,当,当持建,设,设项目,的,的批准,、,、核准,、,、备案,文,文件和,国,国有土,地,地使用,权,权出让,合,合同，,向,向城市,、,、县人,民,民政府,城,城乡规,划,划主管,部,部门领,取,取建设,用,用地规,划,划许可,证,证。城市、,县,县人民,政,政府城,乡,乡规划,主,主管部,门,门不得,在,在建设,用,用地规,划,划许可,证,证中，,擅,擅自改,变,变作为,国,国有土,地,地使用,权,权出让,合,合同组,成,成部分,的,的规划,条,条件。,第三十,九,九条规划条,件,件未纳,入,入国有,土,土地使,用,用权出,让,让合同,的,的，该,国,国有土,地,地使用,权,权出让,合,合同无,效,效；对,未,未取得,建,建设用,地,地规划,许,许可证,的,的建设,单,单位批,准,准用地,的,的，由,县,县级以,上,上人民,政,政府撤,销,销有关,批,批准文,件,件；占用土,地,地的，,应,应当及,时,时退回,；,；给当,事,事人造,成,成损失,的,的，应,当,当依法,给,给予赔,偿,偿。,建设用,地,地的规,划,划管理,是,是规划,行,行政管,理,理部门,根,根据法,律,律规范,及,及城市,规,规划，,确,确定建,设,设用地,位,位置和,范,范围，,提,提供土,地,地使用,规,规划设,计,计条件,的,的行政,许,许可工,作,作。,建设单,位,位据此,办,办理土,地,地及征,地,地拆迁,手,手续。,办理范,围,围,需征收,农,农民集,体,体土地,的,的；以,划,划拨方,式,式取得,国,国有土,地,地使用,权,权的（,无,无论划,拨,拨或出,让,让供地,）,）；以,出,出租出,让,让等方,式,式取得,国,国有土,地,地使用,权,权的；,改,改变原,土,土地使,用,用性质,的,的；工,程,程施工,中,中需临,时,时施工,用,用地的,。,。,办理阶,段,段,划拨供,地,地：项目经,批,批准、,核,核准、,备,备案后,，,，在办,理,理供地,手,手续前,，,， 办,理,理建设,用,用地规,划,划许可,证,证。,江苏省,划,划拨用,地,地目录,国家机,关,关用地,和,和军事,用,用地,-各级国,家,家机关,办,办公用,地,地,-各级国,家,家机关,安,安全、,保,保密、,通,通讯设,施,施用地,-军事用,地,地,城市基,础,础设施,用,用地和,公,公益事,业,业用地,-城市基,础,础设施,（,（水、,电,电、气,、,、交通,、,、环卫,、,、道路,广,广场、,绿,绿地）,-非营利,性,性邮政,设,设施用,地,地,-非营利,性,性教育,设,设施用,地,地,-公益性,科,科研机,构,构用地,-公共体,育,育设施,用,用地（,高,高尔夫,球,球场除,外,外）,-公共文,化,化设施,用,用地,-公共卫,生,生医疗,保,保障设,施,施用地,-非营利,性,性社会,福,福利设,施,施用地,国家重,点,点扶持,的,的能源,、,、交通,、,、水利,等,等基础,设,设施用,地,地,法律、,行,行政法,规,规规定,的,的其他,用,用地,办理阶,段,段,出让供,地,地：根据最,新,新国家,、,、省、,市,市相关,文,文件规,定,定，有,偿,偿提供,土,土地使,用,用权，,均,均将采,用,用招标,、,、拍卖,、,、挂牌,的,的出让,方,方式，,包,包括工,业,业用地,。,。,项目在,办,办理国,有,有土地,使,使用权,出,出让手,续,续前，,首,首先办,理,理规划,设,设计要,点,点，在,土,土地出,让,让后、,凭,凭立项,批,批文和,土,土地出,让,让合同,办,办理建,设,设用地,规,规划许,可,可证。,以招标,、,、拍卖,、,、挂牌,等,等方式,公,公开出,让,让以及,以,以协议,方,方式出,让,让土地,的,的其出让,合,合同应,当,当包括,规,规划管,理,理部门,提,提出的,规,规划设,计,计要点,及,及附图,，,，土地,出,出让合,同,同中的,用,用地性,质,质和范,围,围必须,符,符合建,设,设用地,规,规划许,可,可证的,要,要求。,土,土地出,让,让合同,签,签订后,，,，任何,单,单位和,个,个人不,得,得擅自,改,改变规,划,划设计,要,要点；,需,需改变,的,的应当,征,征求规,划,划部门,的,的意见,，,，经原,审,审批部,门,门批准,后,后方可,变,变更。,办理条,件,件,批准类,项,项目应提供,项,项目可,行,行性研,究,究报告,批,批复及,用,用地预,审,审报告,；,；,核准类,项,项目应提供,项,项目核,准,准通知,书,书及用,地,地预审,报,报告；,备案类,项,项目应提供,项,项目备,案,案通知,书,书及用,地,地预审,报,报告。,建设用,地,地规划,许,许可证,有,有效期,为,为12个月，,（,（在此,期,期间建,设,设单位,可,可凭建,设,设用地,规,规划许,可,可证向,国,国土管,理,理部门,申,申请建,设,设用地,批,批准书,）,），可,申,申请延,期,期，但,不,不得超,过,过6个月。,办理程,序,序,1-建设单,位,位提出,申,申请，,提,提交项,目,目批准,文,文件、,地,地形图,、,、相关,部,部门意,见,见等必,要,要图件,；,；,2-规划管,理,理部门,根,根据建,设,设项目,的,的性质,、,、规模,和,和城市,规,规划要,求,求提出,意,意见，,核,核发建,设,设用地,规,规划许,可,可证；,3-建设单,位,位取得,建,建设用,地,地规划,许,许可证,后,后，向,国,国土管,理,理部门,申,申请办,理,理有关,土,土地手,续,续。,当以土,地,地租赁,的,的形式,进,进行建,设,设时，须与土,地,地使用,权,权所有,者,者签订,合,合法的,土,土地租,赁,赁合同,，,，同时,以,以双方,的,的名义,申,申请临,时,时建筑,规,规划设,计,计要点,，,，办理,临,临时建,设,设工程,规,规划许,可,可。,当土地,权,权属由,多,多家单,位,位共有,时,时，须由多,家,家单位,同,同时申,请,请规划,设,设计要,点,点或签,订,订委托,合,合同，,同,同意由,一,一家申,请,请。,对跨区,域,域的重,大,大能源,、,、交通,、,、水利,等,等基础,设,设施的,管,管线，如输油,、,、输气,、,、地铁,线,线路段,，,，一般,可,可不办,建,建设用,地,地规划,许,许可，,只,只选线,、,、提规,划,划设计,要,要点，,然,然后直,接,接办理,建,建设工,程,程规划,许,许可证,。,。,通常办,理,理建设,用,用地规,划,划许可,时,时，同,时,时附有,用,用地红,线,线图和,规,规划设,计,计要点,等,等附件,。,。,对无需,办,办理建,设,设用地,规,规划许,可,可（既,有,有土地,）,）的单,位,位，可凭立,项,项批复,、,、土地,权,权属证,明,明等有,效,效文件,直,直接申,领,领规划,设,设计要,点,点，但,申,申请单,位,位必须,是,是合法,的,的土地,使,使用权,所,所有者,。,。,3、规划,设,设计要,点,点,主要内,容,容,即确定用,地,地范围,、,、确定,性,性质、,确,确定强,度,度、确,定,定要求,确定范,围,围根据市,政,政外部,规,规划条,件,件（即,道,道路红,线,线、绿,化,化绿线,、,、电力,黑,黑线、,河,河道蓝,线,线、文,物,物紫线,、,、轨道,交,交通橙,线,线），,确,确定建,设,设用地,的,的范围,和,和面积,。,。,确定强,度,度和其,他,他规划,要,要求的,过,过程就,是,是提出,规,规划设,计,计要点,。,。规划设,计,计要点,是,是设计,单,单位进,行,行项目,方,方案设,计,计的规,划,划依据,。,。一般,包,包括建,设,设用地,基,基本情,况,况、控,制,制性要,求,求、配,套,套性要,求,求、引,导,导性要,求,求和关,联,联性要,求,求等。,规划设,计,计要点,的,的有效,期,期一般,为,为12个月，,但,但以招,标,标、拍,卖,卖、挂,牌,牌等公,开,开出让,的,的土地,，,，其规,划,划设计,要,要点原,则,则上一,直,直有效,，,，但除,法,法律法,规,规出现,重,重大变,化,化时例,外,外。,规划设,计,计方案,审,审查,即规划,管,管理部,门,门对建,设,设单位,提,提交的,规,规划设,计,计方案,是,是否符,合,合规划,设,设计要,点,点进行,审,审核、,认,认定，,其,其审定,意,意见是,核,核发建设工,程,程规划,许,许可证的重要,依,依据。,一,一般包,括,括总平,面,面设计,方,方案和,单,单体建,筑,筑设计,方,方案，,用,用地规,模,模较大,的,的项目,可,可以先,行,行报批,总,总平面,方,方案。,其它审,批,批环节,：,：,内部包,括,括局审,批,批会、,专,专家咨,询,询会、,交,交通影,响,响分析,、,、日照,影,影响分,析,析等；,外部包,括,括联审,会,会办、,用,用地批,准,准、市,长,长办公,会,会、基,础,础设施,配,配套费,收,收取等,规,规划前,置,置条件,。,。,法律依,据,据中华人,民,民共和,国,国城乡,规,规划法,第四十,条,条在城市,、,、镇规,划,划区内,进,进行建,筑,筑物、,构,构筑物,、,、道路,、,、管线,和,和其他,工,工程建,设,设的，,建,建设单,位,位或者,个,个人应,当,当向城,市,市、县,人,人民政,府,府城乡,规,规划主,管,管部门,或,或者省,、,、自治,区,区、直,辖,辖市人,民,民政府,确,确定的,镇,镇人民,政,政府申,请,请办理,建,建设工,程,程规划,许,许可证。,城市、,县,县人民,政,政府城,乡,乡规划,主,主管部,门,门或者,省,省、自,治,治区、,直,直辖市,人,人民政,府,府确定,的,的镇人,民,民政府,应,应当依,法,法将经,审,审定的,修,修建性,详,详细规,划,划、建,设,设工程,设,设计方,案,案的总,平,平面图,予,予以公,布,布。,4、建设,工,工程规,划,划许可,证,证,建设工,程,程的规,划,划管理,是,是规划,行,行政管,理,理部门,依,依据批,准,准的城,市,市规划,及,及法律,规,规范和,技,技术规,范,范，对,各,各类建,筑,筑和市,政,政工程,进,进行规,划,划审批,的,的行政,许,许可工,作,作。,建设单,位,位据此,办,办理施,工,工许可,证,证及开,工,工手续,。,。,分为建,筑,筑工程,、,、市政,管,管线工,程,程、市,政,政交通,工,工程三,类,类,建设工程规划管理,建筑工程管理,交通工程管理,管线工程管理,工业建筑,民用建筑,农村建筑,高速公路,城市道路,地,铁,桥梁涵洞,对外公路,铁,路,港口码头,机场机坪,城市广场,过街天桥,地下隧道,停,车,场,步,行,街,管线综合,供水排水,电力电讯,热力煤气,道路交叉口,专业管线,办理条,件,件,正式立,项,项批准,文,文件；,国有土,地,地使用,权,权证或其他,使,使用土,地,地的有,关,关证明,文,文件；,房,房屋翻,建,建的需,房,房屋产,权,权证。,符合设,计,计要点,、,、方案,审,审定意,见,见以及,国,国家设,计,计规范,的,的施工,图,图，包,括,括总平,面,面及平,、,、立、,剖,剖面图,；,；,相关部,门,门的前,置,置审查,意,意见（,人,人防、,园,园林、,市,市政、,文,文物、,施,施工图,审,审查意,见,见等）,。,。,办理阶,段,段,已取得,使,使用土,地,地的有,关,关证明,文,文件、,正,正式立,项,项批文,，,，并完,成,成符合,规,规划要,点,点、方,案,案审定,意,意见的,建,建设工,程,程规划,设,设计方,案,案，在,办,办理建,设,设项目,施,施工手,续,续前，,应,应办理,建,建设工,程,程规划,许,许可证,。,。,建设工,程,程规划,许,许可证,的,的有效,期,期为12个月，,如,如需延,期,期不得,超,超过6个月。,主要内,容,容,对道路,工,工程而,言,言，归,纳,纳为定线、,定,定座标,、,、定断,面,面。,对市政,管,管线工,程,程而言,，,，主要,是,是处理,各,各类工,程,程管线,的,的空间,关,关系；,协,协调地,下,下管线,与,与地面,建,建构筑,物,物的关,系,系。,对建筑,工,工程而,言,言，即,根,根据审,定,定批准,的,的规划,设,设计方,案,案定位、,定,定标、,定,定形、,定,定貌,定位确定建,筑,筑工程,项,项目的,位,位置,定标确定建,筑,筑工程,项,项目的,方,方案及,建,建设标,准,准,定形确定建,筑,筑工程,项,项目的,外,外部尺,寸,寸、形,状,状,定貌确定建,筑,筑工程,项,项目的,表,表现形,式,式和形,象,象,建筑密,度,度各类建,筑,筑基底,占,占地面,积,积与地,块,块面积,之,之比,建筑基,底,底A占地范,围,围,建筑基,底,底B占地范,围,围,地块C界线,建筑密,度,度X100,建筑基,底,底A+B占地面,积,积,地块C面积,建筑工,程,程,建筑高,度,度建筑物,主,主体最,高,高点的,高,高度,确定建,筑,筑高度,时,时，应,综,综合考,虑,虑环境,景,景观、,历,历史建,筑,筑、机,场,场、通,讯,讯等外,部,部条件,要,要求,建筑高,度,度控制,示,示意,建筑间,距,距建筑物,之,之间的,距,距离,应综合,考,考虑日,照,照、消,防,防、卫,生,生、施,工,工等方,面,面因素,确,确定,东西向,间,间距,示例：,南北向,间,间距,退用地,边,边界,退道路,红,红线,退绿地,绿,绿线,规划绿,地,地,用地边,界,界,规划道,路,路,示例：,建筑退,让,让退让用,地,地边界,、,、五线,（,（道路,红,红线、,绿,绿地绿,线,线、文,物,物紫线,、,、河道,蓝,蓝线、,电,电力黑,线,线）等,在历史,文,文化街,区,区、历,史,史文化,地,地段等,特,特殊地,区,区建筑,物,物退让,道,道路、,用,用地边,界,界等可,经,经政府,批,批准不,简,简单执,行,行一般,法,法规规,定,定。,绿地率各类绿,地,地面积,总,总和占,地,地块面,积,积的比,率,率,其,他,他基地出,入,入口、,停,停车和,交,交通组,织,织、基,地,地标高,、,、建筑,环,环境、,公,公建配,套,套、套,型,型面积,比,比例、,节,节能要,求,求、相,关,关部门,意,意见等,下列建,设,设项目,的,的规划,方,方案，,还,还应进,行,行公示,：,：,1、建筑,面,面积在5万平方,米,米以上,的,的居住,片,片区；,2、重大,的,的市政,工,工程；,3、分期,实,实施或,者,者正在,实,实施的,建,建设项,目,目，需,对,对已批,准,准的建,设,设工程,规,规划设,计,计方案,进,进行调,整,整的；,4、在已,建,建成的,居,居住片,区,区内增,建,建、扩,建,建、改,建,建的；,5、其它,需,需要公,示,示的建,设,设项目,。,。,如建设,项,项目可,能,能对相,关,关利益,主,主体造,成,成较大,影,影响的,，,，还需,进,进行听,证,证。,-申领建,设,设工程,规,规划许,可,可证；,-凭建设,工,工程规,划,划许可,证,证向建,设,设管理,部,部门申,领,领施工,许,许可证,。,。,申领规,划,划“一书两,证,证”时，以,下,下情况,的,的建设,项,项目，,需,需征求,相,相关部,门,门意见,：,：,1-省委省,政,政府周,边,边的建,设,设需征,求,求省政,府,府办公,厅,厅意见,；,；,2-文物紫,线,线范围,内,内（包,括,括地下,文,文物重,点,点保护,区,区）、,用,用地规,模,模超过5万平方,米,米的建,设,设需征,求,求文物,部,部门意,见,见；,3-外秦淮,河,河沿线,的,的建设,需,需征求,秦,秦淮河,工,工程建,设,设指挥,部,部意见,；,；,4-钟山、,雨,雨花台,风,风景区,内,内的建,设,设需征,求,求相应,管,管理局,意,意见；,5-长江生,产,产岸线,的,的利用,需,需征求,南,南京口,岸,岸委意,见,见；,6-机场高,度,度限制,区,区内的,超,超高建,设,设需征,求,求航空,管,管理部,门,门意见,；,；,7-有污染,的,的大型,基,基础设,施,施项目,和,和工业,项,项目须,有,有环境,影,影响评,估,估报告,成,成果和,环,环保部,门,门意见,；,；,8-配建人,防,防工程,的,的建设,项,项目需,征,征求人,防,防管理,部,部门意,见,见；,9-可能对,城,城市交,通,通产生,较,较大影,响,响的建,设,设项目,须,须有交,通,通影响,分,分析和,交,交通部,门,门意见,；,；,10-建设项,目,目需征,求,求消防,部,部门意,见,见,11-其他如,涉,涉及教,育,育、水,利,利、园,林,林、安,全,全、地,铁,铁、市,政,政等方,面,面要求,的,的建设,项,项目需,征,征求相,应,应管理,部,部门的,意,意见。,所谓变,更,更是指,在,在“一书两,证,证”规划许,可,可证发,出,出后，,因,因一些,特,特殊原,因,因，确,需,需对证,件,件和附,图,图进行,修,修改，,但,但又不,改,改变原,规,规划条,件,件或规,划,划设计,要,要点的,行,行为。,5、“一书两,证,证”的变更,选址意,见,见书的,变,变更,一般不,作,作变更,，,，若项,目,目的内,容,容、选,址,址或立,项,项的主,体,体发生,变,变化，,则,则重新,进,进行选,址,址。,建设用,地,地规划,许,许可证,的,的变更,1、变更,建,建设单,位,位名称（土地,使,使用权,所,所有者,）,）,当土地,通,通过二,级,级市场,转,转让需,要,要,2、建设,用,用地条,件,件发生,变,变化（如外,部,部条件,的,的改变,，,，用地,范,范围的,调,调整等,）,）,下列情,况,况原则,上,上不得,进,进行建,设,设用地,规,规划许,可,可的变,更,更：,1、有效,期,期届满,，,，未办,理,理下一,阶,阶段审,批,批手续,，,，且逾,期,期未申,请,请延期,或,或者申,请,请延期,未,未获批,准,准而自,行,行失效,的,的；,2、已生,效,效且完,成,成下一,阶,阶段审,批,批手续,的,的。,规划设,计,计要点,的,的变更,划拨用,地,地上的,要,要点变,更,更，在,符,符合控,制,制性详,细,细规划,的,的前提,下,下，可,作,作相关,的,的控制,指,指标的,调,调整，,否,否则应,先,先调整,控,控详、,专,专家论,证,证、社,会,会公示,后,后方可,调,调整。,招、拍,、,、挂用,地,地上的,要,要点变,更,更（指,改,改变拍,卖,卖条件,）,）：,1、因城,市,市规划,调,调整造,成,成地块,发,发展条,件,件发生,变,变化的,；,；,2、因城,市,市基础,设,设施、,公,公益性,公,公共设,施,施建设,需,需要导,致,致已出,让,让用地,的,的大小,及,及相关,建,建设条,件,件发生,变,变化的,；,；,3、国家,、,、省、,市,市有关,政,政策发,生,生变化,的,的；,4、不能,以,以政府,会,会议纪,要,要的形,式,式变更,出,出让条,件,件（建,规,规2008227号文和,苏,苏建规2007150号文，,关,关于容,积,积率调,整,整的相,关,关规定,）,）。,建设工,程,程规划,许,许可的,变,变更,原因：,局,局部功,能,能的调,整,整、外,部,部条件,的,的变化,、,、市场,变,变化、,使,使用要,求,求、立,面,面调整,，,，要注,意,意该项,目,目是否,已,已取得,预,预售许,可,可证、,发,发生了,预,预售，,若,若已预,售,售，原,则,则上不,予,予变更,。,。任何,变,变更都,必,必须进,行,行社会,公,公示。,验（放,）,） 线,：,： 即,规,规划许,可,可位置,的,的实地,落,落放,施工单,位,位据此,施,施工,复,验,验,：,： 建,筑,筑工程,施,施工至0时,地下管,线,线工程,施,施工至,覆,覆土前,规 划,验,验,收,收：,检,检查建,设,设工程,按,按规划,实,实施的,情,情况,房管部,门,门据此,核,核发产,权,权证明,规 划,监,监,察,察：,即,即查处,违,违法建,设,设行为,6、批后,监,监督检,查,查,（用地,管,管理）,规划审,批,批总体,流,流程,划拨供地项目,审批类向计划部门申领项目建议书批文,与土地部门签署国有,土地使用权出让合同,核发建设项目选址,意见书（行政许可）,核发规划设计要点,（行政确认）,核发建设用地规划许可证（行政许可,）,与土地部门办理建设项目用地预审手续,核发规划设计要点,（行政确认）,向计划部门办理项目审批、核准、备案等手续,核发建设用地规划许可证（行政许可）,核发规划设计要点,（行政确认）,向计划部门办理,项目审批、核准、,备案等手续,向土地部门申领国有土地使用权证或用地批准书,向计划部门申领核准、备案文件或审批类可研批文,出让供地项目,不需申请用地项目,审查审定设计方案,（行政确认）,核发建设工程规划许可证,（行政许可）,建设工程验线,（行政确认）,建设工程规划验收,（行政确认）,专家咨询,社会公示,报上级批准,征求相关部门意见,“一书,两,两证”,的,的一般,程,程序,需批准,、,、核准,的,的项目,划拨方,式,式,出让方,式,式,申请选,址,址意见,书,书,控制性,详,详规,办理建,设,设用地,规,规划许,可,可证,项目批,准,准、核,准,准,办理用,地,地手续,申请建,设,设工程,规,规划许,可,可证,公示,签订土,地,地出让,合,合同,修建性,详,详细规,划,划,建设工,程,程设计,方,方案,规划条,件,件,项目批,准,准、核,准,准、备,案,案,建设用,地,地的位,置,置、面,积,积、允,许,许建设,的,的范围,出让地,块,块的位,置,置、使,用,用性质,、,、开发,强,强度等,需备案,的,的项目,土地招,、,、拍、,挂,挂,第四十,一,一条在乡、,村,村庄规,划,划区内,进,进行乡,镇,镇企业,、,、乡村,公,公共设,施,施和公,益,益事业,建,建设的,，,，建设,单,单位或,者,者个人,应,应当向,乡,乡、镇,人,人民政,府,府提出,申,申请，,由,由乡、,镇,镇人民,政,政府报,城,城市、,县,县人民,政,政府城,乡,乡规划,主,主管部,门,门核发,乡,乡村建,设,设规划,许,许可证,。,。建设单,位,位或者,个,个人在,取,取得乡,村,村建设,规,规划许,可,可证后,，,，方可,办,办理用,地,地审批,手,手续。,法律依,据,据中华人,民,民共和,国,国城乡,规,规划法,7、乡村,建,建设规,划,划许可,证,证,体现了城乡规,划,划法城乡统,筹,筹的思,想,想，在,农,农村集,体,体土地,的,的建设,活,活动取,得,得乡村,建,建设规,划,划许可,证,证后，,即,即可直,接,接办理,用,用地审,批,批手续,，,，改变,了,了原来,的,的“一书一,证,证”审批制,度,度，这,是,是农村,建,建设管,理,理的一,项,项重大,变,变革。,乡村建,设,设规划,许,许可证,既,既代表,了,了规划,审,审批，,又,又体现,了,了建设,许,许可，,村,村民领,证,证后，,事,事实上,已,已经得,到,到了法,定,定准建,手,手续。,以,以往办,理,理选址,意,意见书,、,、再由,国,国土部,门,门办理,用,用地审,批,批手续,，,，再办,理,理建设,许,许可证,。,。这样,通,通过多,部,部门把,关,关，责,任,任风险,小,小，不,容,容易发,生,生错误,。,。现在,两,两证合,一,一，政,策,策水平,要,要求更,高,高，责,任,任风险,增,增大，,应,应把好“四关”。,人口审,核,核。农村个,人,人建房,有,有严格,的,的人口,核,核算方,法,法，因,此,此乡、,村,村建设,规,规划许,可,可证申,请,请审批,表,表应当,设,设置家,庭,庭人口,一,一栏，,申,申请人,应,应如实,填,填写家,庭,庭组成,人,人员、,职,职业及,户,户口所,在,在地，,再,再对照,户,户口登,记,记簿进,行,行核对,，,，核准,实,实际建,房,房人口,。,。,规划审,查,查。规划是,指,指导农,村,村建设,的,的依据,，,，按照,建,建设规,划,划图纸,要,要求，,与,与村主,要,要干部,共,共同进,行,行踏勘,，,，确定,建,建房地,址,址、小,地,地名、,标,标注四,至,至、相,对,对地坪,高,高度及,相,相邻间,距,距，确,定,定建房,基,基础高,度,度，确,保,保按规,划,划建设,。,。,建设审,批,批。在未办,理,理用地,手,手续的,情,情况下,，,，要主,动,动与国,土,土资源,部,部门衔,接,接，确,认,认审批,地,地块是,不,不是建,设,设留用,地,地，如,符,符合土,地,地利用,规,规划，,但,但符合,村,村庄规,划,划的，,应,应待用,地,地性质,变,变动后,审,审批。,施工安,全,全。建房规,模,模和地,形,形符合,农,农房建,设,设通用,图,图集的,，,，规划,审,审批部,门,门可以,免,免费提,供,供方案,，,，凭农,户,户与有,证,证建筑,工,工匠签,订,订施工,合,合同后,，,，即发,许,许可证,。,。否则,，,，建房,户,户应委,托,托设计,单,单位进,行,行设计,，,，保证,施,施工质,量,量。,