物业交易法律制度课程讲义

,Click to edit Master title style,第十章 物业交易法律制度,#,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,第十章 物业交易法律制度,#,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,#,1,第,10,章 物业交易法律制度,10.1,物业交易概述,10.2,物业转让,10.3,物业租赁,10.4,物业抵押,2,10.1物业交,易,易概述,10.1.1物业交,易,易的概,念,念和形,式,式,10.2.2物业交,易,易的特,征,征,10.3.3物业交,易,易的原,则,则,3,10.1.1物业交,易,易的概,念,念和形,式,式,1）概念,是指以,物,物业为,标,标的而,进,进行的,转,转让、,租,租赁、,抵,抵押等,各,各种民,事,事行为,。,。,2）形式,（1）物业,转,转让,（2）物业,租,租赁,（3）物业,抵,抵押,4,10.1.2物业交,易,易的特,征,征,1）标的,物,物位置,的,的固定,性,性,2）物业,市,市场是,供,供给稀,缺,缺的市,场,场,3）物业,交,交易标,的,的额大,、,、专业,性,性强,4）标的,物,物具有,连,连动性,5）土地,使,使用权,出,出让行,为,为所设,定,定的权,利,利义务,具,具有承,接,接性,5,10.1.3物业交,易,易的原,则,则,1）及时,登,登记原,则,则,2）房地,连,连动原,则,则,3）物业,交,交易价,格,格受市,场,场和国,家,家政策,的,的影响,4）土地,使,使用权,出,出让合,同,同设定,的,的权利,义,义务随,土,土地使,用,用权转,移,移,6,10.2物业转,让,让,10.2.1物业转,让,让的概,念,念和特,征,征,10.2.2物业转,让,让的形,式,式,10.2.3物业转,让,让的条,件,件,10.2.4物业转,让,让程序,10.2.5物业转,让,让合同,7,10.2.1物业转,让,让的概,念,念和特,征,征,1）概念,是指物,业,业权利,人,人通过,买,买卖、,赠,赠与或,其,其他合,法,法方式,将,将其物,业,业的所,有,有权转,移,移给他,人,人的行,为,为。,2）特征,（1）必须,发,发生房,屋,屋所有,权,权和土,地,地使用,权,权转移,的,的行为,（2）物业,转,转让的,主,主体是,业,业主,（3）物业,转,转让的,客,客体是,房,房屋所,有,有权及,该,该房屋,所,所占范,围,围内的,土,土地使,用,用权,（4）物业,转,转让必,须,须通过,合,合同形,式,式，并,经,经过合,法,法产权,变,变更登,记,记，才,能,能最终,生,生效。,8,10.2.2物业转,让,让的形,式,式,1）买卖,2）赠与,3）其他,合,合法形,式,式,9,10.2.3物业转,让,让的条,件,件,1）物业,转,转让主,体,体具有,合,合法资,格,格,2）转让,的,的物业,符,符合法,律,律的要,求,求,3）物业,转,转让要,符,符合法,律,律规定,的,的形式,10,10.2.4物业转,让,让程序,1）签订,合,合同,2）提出,申,申请,3）受理,4）评估,5）缴纳,税,税费,6）登记,（,（过户,）,）,11,10.2.5物业转,让,让合同,1）合同,双,双方当,事,事人的,姓,姓名或,者,者名称,、,、住所,2）交易,物,物业的,基,基本情,况,况,3）物业,的,的用途,或,或使用,性,性质,4）成交,价,价格及,付,付款方,式,式,5）物业,交,交付使,用,用、物,业,业过户,登,登记的,时,时间,6）违约,责,责任,7）其他,有,有关事,项,项,12,10.3物业租,赁,赁,10.3.1物业租,赁,赁的概,念,念及特,征,征,10.3.2物业租,赁,赁合同,10.3.3物业租,赁,赁关系,的,的成立,10.3.4租赁双,方,方的权,利,利义务,10.3.5物业租,赁,赁关系,的,的变更,或,或终止,13,10.3.1物业租,赁,赁的概,念,念及特,征,征,1）概念,是指物,业,业所有,权,权人作,为,为出租,人,人将其,物,物业出,租,租给承,租,租人使,用,用，由,承,承租人,向,向出租,人,人支付,租,租金的,行,行为。,2）特征,（1）物业,租,租赁只,转,转移物,业,业权属,中,中的使,用,用权，,而,而不转,移,移物业,的,的所有,权,权,（2）物业,租,租赁有,期,期限限,制,制,14,10.3.2物业租,赁,赁合同,1）签订,物,物业租,赁,赁合同,的,的原则,（1）自愿,互,互利原,则,则,（2）公平,合,合理原,则,则,（3）合法,原,原则,15,2）物业,租,租赁合,同,同的内,容,容,（1）当事,人,人姓名,或,或者名,称,称及住,所,所,（2）房屋,的,的坐落,、,、面积,、,、装修,及,及设施,状,状况,（3）租赁,用,用途,（4）租金,及,及交付,方,方式,（5）房屋,修,修缮责,任,任,（6）租赁,期,期间出,租,租人与,承,承租人,的,的权利,和,和义务,（7）违约,责,责任,（8）房屋,返,返还时,的,的状态,（9）转租,的,的约定,（10）纠纷,解,解决,（11）当事,人,人约定,的,的其他,内,内容,16,10.3.3物业租,赁,赁关系,的,的成立,1）出租,的,的物业,符,符合法,律,律规定,2）租赁,双,双方签,订,订书面,的,的租赁,合,合同,3）物业,租,租赁登,记,记,17,10.3.4物业租,赁,赁双方,的,的权利,义,义务,1）物业,出,出租方,的,的权利,（1）按照,合,合同约,定,定向承,租,租方收,取,取租金,的,的权利,（2）对承,租,租方使,用,用物业,的,的情况,进,进行监,督,督、检,查,查、指,导,导的权,利,利,（3）法定,解,解约权,（4）期满,收,收回原,物,物业的,权,权利,18,2）物业,出,出租方,的,的义务,（1）按照,合,合同交,付,付完好,物,物业的,义,义务,（2）修缮,物,物业的,义,义务,（3）权利,瑕,瑕疵担,保,保义务,（4）纳税,义,义务,（5）物业,大,大修时,为,为承租,方,方解决,临,临时用,房,房的义,务,务,19,3）物业,承,承租方,的,的权利,（1）按照,合,合同约,定,定租赁,期,期内占,有,有、使,用,用完好,物,物业的,权,权利,（2）要求,及,及时修,缮,缮物业,的,的权利,（3）优先,续,续租权,和,和优先,购,购买权,（4）监督,权,权和建,议,议权,20,4）物业,承,承租方,的,的义务,（1）按照,合,合同约,定,定按时,交,交纳租,金,金的义,务,务,（2）爱护,、,、合理,使,使用物,业,业的义,务,务,（3）不得,擅,擅自处,置,置物业,的,的义务,（4）租赁,期,期满交,还,还完好,物,物业的,义,义务,21,10.3.5物业租,赁,赁关系,的,的变更,或,或终止,1）物业,租,租赁合,同,同变更,或,或终止,的,的情形,2）物业,租,租赁合,同,同变更,或,或终止,的,的实施,22,10.4物业抵,押,押,10.4.1物业抵,押,押的概,念,念和法,律,律特征,10.4.2物业抵,押,押的条,件,件,10.4.3物业抵,押,押的程,序,序,10.4.4物业抵,押,押合同,10.4.5抵押合,同,同双方,当,当事人,的,的权利,和,和义务,23,10.4.1物业抵,押,押的概,念,念和法,律,律特征,1）物业,抵,抵押的,概,概念,是指抵,押,押人以,其,其合法,的,的物业,以,以不转,移,移占有,的,的方式,向,向抵押,权,权人提,供,供沾污,履,履行担,保,保的行,为,为,2）物业,抵,抵押的,法,法律特,征,征,（1）物业,抵,抵押具,有,有从属,性,性,（2）物业,抵,抵押具,有,有不可,分,分性,（3）物业,抵,抵押具,有,有优先,受,受偿性,（4）物业,抵,抵押具,有,有物上,代,代位性,（5）物业,抵,抵押时,要,要式抵,押,押,24,10.4.2物业抵,押,押的条,件,件,1）基本,条,条件,2）物业,抵,抵押权,设,设定的,具,具体规,定,定,25,10.4.3物业抵,押,押的程,序,序,1）抵押,双,双方当,事,事人签,订,订抵押,合,合同,2）有公,证,证机关,对,对双方,签,签订的,合,合同予,以,以公证,3）抵押,登,登记,4）注销,（1）因债,务,务清偿,而,而消灭,（2）因物,业,业抵押,权,权的实,现,现而消,灭,灭,（3）因抵,押,押的物,业,业灭失,且,且无替,代,代物而,消,消灭,（4）协议,消,消灭,26,10.4.4物业抵,押,押合同,1）物业,抵,抵押合,同,同的概,念,念,是指抵,押,押人将,自,自己所,有,有的，,或,或经授,权,权可以,抵,抵押的,物,物业抵,押,押给抵,押,押权人,，,，作为,自,自己或,第,第三人,履,履行债,务,务的担,保,保合同,。,。,27,2）物业,抵,抵押合,同,同的内,容,容,（1）当事,人,人,（2）主债,权,权,（3）标的,物,物,（4）抵押,物,物业的,价,价格,（5）抵押,物,物业的,占,占用管,理,理人、,专,专用管,理,理方式,、,、占用,管,管理责,任,任以及,损,损毁、,灭,灭失的,责,责任,（6）抵押,期,期限,（7）抵押,权,权灭失,的,的条件,（8）违约,责,责任,（9）争议,解,解决方,式,式,（10）抵押,合,合同订,立,立的时,间,间、地,点,点,（11）双方,约,约定的,其,其他事,项,项,28,10.4.5物业抵,押,押合同,双,双方当,事,事人的,权,权利义,务,务,1）物业,抵,抵押人,的,的权利,（1）占有,、,、使用,、,、收益,和,和处分,物,物业的,权,权利,（2）就同,一,一物业,上,上设定,数,数个抵,押,押权的,权,权利,2）抵押,人,人的义,务,务,（1）保证,物,物业完,好,好的义,务,务,（2）保证,物,物业抵,押,押权的,实,实现,29,3）物业,抵,抵押权,人,人的权,利,利,（1）优先,受,受偿的,权,权利,（2）追偿,权,权,（3）物上,代,代位权,（4）处分,抵,抵押权,4）抵押,权,权人的,义,义务,（1）不得,干,干涉物,业,业抵押,人,人正当,地,地对物,业,业行使,占,占有、,使,使用、,收,收益和,处,处分的,权,权利,（2）在债,务,务人清,偿,偿债务,后,后，抵,押,押权人,负,负有尽,快,快解除,物,物业抵,押,押的义,务,务,（3）抵押,权,权实现,后,后，抵,押,押权人,负,负有将,清,清偿其,债,债权后,将,将所余,价,价款归,还,还抵押,人,人的义,务,务,30,物业转,让,让,物业租,赁,赁,物业抵,押,押,关键概,念,念,31,复习思,考,考题,1.什么是,物,物业交,易,易？物,业,业交易,有,有哪些,形,形式？,2.什么是,物,物业转,让,让？物,业,业转让,的,的条件,是,是什么,？,？,3.什么是,物,物业租,赁,赁？物,业,业租赁,双,双方各,有,有哪些,权,权利和,义,义务？,4.什么是,物,物业抵,押,押？物,业,业抵押,有,有什么,条,条件？,