物业管理中心年终总结样版

,*,*,2007,年上半年工作总结报告,报 告 人：,XXX,部门、职务：,XXXXXXXXXXX,入公司时间：,XXXX,年,X,月,X,日,1,2007,年上半年主要工作回顾,XXXX,物业管理中心目前共有员工,XX,人。管理,XX,百货大楼、,XX,商业街、地下停车场、内外环广场等约,X,万平方米面积，其中包括高压配电房,X,间（总负荷,XXXKW,）、空调系统,X,套、电动扶梯,XX,台、垂直电梯,X,台、消防控制系统,X,套、监控系统,X,套、播音系统,X,套等全套物业设备。担负着整个,XXXX,的装修管理、设备改造及运行管理、治安管理、消防管理、车场管理、清洁卫生、绿化维护、商户服务等商业物业管理工作。,2007,年上半年重大设备事故、重大治安事故、重大消防事故及重大服务质量投诉均为,X,宗，所有投入使用的设备运行正常，清洁、绿化等环境指标对比均高于,XX,市同类商业物业。为,XX,百货大楼,XX,余家商户、,XX,精品超市及,XX,商业街内的,XX,运动城、必胜客、德克士等,XX,余家商户提供了安全有序的经营环境，为广大的消费者营造了良好舒适的购物休闲空间。,2,一、内部管理工作。,1,、补充各岗位员工。,（,1,）根据业务开展需要，在人力资源部的配合下招聘了 安管员、工程技工、物业管理员等急需岗位的员工补充到各部门，使管理中心员工从年初的,XX,余名发展到在的,130,名，基本满足了各部门的工作需要。,（,2,）进行领班岗位竞聘，通过笔试、面试及综合评议，挑选了,X,名安全管理部领班及,X,名工程部领班，既使表现优秀的员工补充到管理岗位，又调动了员工工作主动性，取得了较好的效果。,3,2,、各部门按照专业分组管理。,通过,1-3,月的运行，使各岗位员工基本熟悉了工作要点，为更好地进行管理，在,3,月份安排工程部设备运行部分分为强电组、弱电组、空调组和维修组进行运作，在,4,月份安排安全管理部分为百货组、二环组、外围组及消防监控组进行运作。运行,3,个多月以来，除工程部空调组和弱电组因人员不足未能全面开展工作，其余各组运作正常，基本达到了分组管理的目的。,3,、进行员工业务技能培训。,根据物业管理中心员工较多，管理事项较杂，涉及专业面较广的特点，有针对性地组织员工进行了工程设备基础知识、装修管理流程、服务意识和礼仪、物业管理基础知识、综合管理费的构成和收取、安全管理流程、消防技能等多项培训，使员工能结合实际工作学习理论知识，提高了员工的专业素质和服务意识。,4,二、设备运行管理。,1,、各设备系统运行情况。,目前，广场内供电、空调、电梯、给排水、弱电等各系统设,备已基本投入运行，工程部依靠自身的力量完成了设备的操作。,1-6,月份共安全供电,XX,余万度、安全供冷,XX,余天，其余各系统,运行正常，保证了各区域的营业需要。,2,、各系统保养状况。,1-6,月份联系原设备供货厂家对：,X,个配电房的,X,台变压器及,控制柜进行了检查保养；两套空调系统（包括主机和末端设备）,进行开机前检修保养；,X,台扶梯、,X,台垂直电梯进行运行前及运,行中的例行保养。组织工程及物业管理部员工对地下室的集水,井进行清掏和设备保养。设备完好率达到,100%,，无失保现象。,5,三、工程改造及日常维修工作。,1,、设备改造项目。,（,1,）在人员不足的情况下，工程部自行采购材料，加班完成了,XX,百货及,XXA,区员工休息室,6,台饮水机安装，既解决了一线员工的饮水问题，又为公司节省了费用。,（,2,）对,XX,百货,X#,配电室,X#,变压器供电负荷进行重新分配，利用原购置的低压柜分担,3#,变压器负荷至,X#X#,变压器，平衡各台变压器上的供电负荷，既保障夏季用电高峰运行正常，又减低了变压器损耗。,（,3,）利用原拆除的应急灯进行改装，对,XX,运动城应急照明进行整改，达到消防验收标准。,（,4,）组织各部门人员对,XX,百货负一层货区照明、各楼层卫生间门把手、消防门拉手等进行整改或增加，满足营业需要。,（,5,）制定,XX,百货大楼,X-X,层新风系统改造方案，并督促施工单位完成，改善了大楼的空气质量。,2,、商户二次装修整改项目。,在,2-3,月份的,1,个多月时间内，工程部安排员工集中在晚间对,XX,百货大楼内,XX,余家商户在二次装修时遗留的用电、消防等涉及安全的项目进行整改，既保证了商场的整体安全，又为商户节约了费用。,3,、日常维修工作。,对广场各公共区域及商户货区在营业过程中的正常设施损坏及故障进行及时维修。,1-6,月份共收到各部门维修单,XX,项，完成,XX,项，维修及时率达,XX%,，基本满足广场营运需要,。,6,四、商户二次装修管理。,1,、完成了商业街,A,、,B,、,C,三区,X,的商铺货区尺寸图纸制作，为招商创造条件。,2,、上半年共对,XX,百货大楼商户调整进行了,X,余家商户、,XX,商业街新进场,50,余家商户进行了装修方案审核及监管，为商户提供了详尽的图纸审核意见及办理进场手续、现场监管、验收整改等全程服务，保证了进场商户如期完工并开门营业。,五、外判服务公司管理。,1,、保洁服务公司。,（,1,）通过对比及招标等方式，确定,XXXX,保洁有限公司承接,XX,百货及二环,A,、,C,区的日常保洁工作。,（,2,）通过调整清洁工岗位、合理运用清洁设备、承包部分卫生间用品等方式，在原报价的基础上合理降低了,X,万,/,年的保洁服务费用。,（,3,）制定了详细的检查项目和完成标准，由物业管理员分片检查，保证保洁质量。,（,4,）在去年,XX,百货大楼开业清洁开荒的基础上，物业管理部在,2-3,月份组织保洁公司对地面的石材及地砖、墙面石材等进行了二次清洁开荒和保养，既达到营业要求又延长了材料使用寿命。,7,2,、绿化公司。,联同客户服务部重新挑选了绿化公司，根据商场内的环境及,具体点位，挑选了常绿、阴生植物摆放，并为各办公区域配置,了合适的植物，达到美化环境和改善空气质量的目的。并与绿,化公司制定了维护计划，每周,X,次由物业管理员配合绿化公司对,摆放植物进行养护和检查。,3,、员工餐厅。,参与了员工餐厅的装修、承包商挑选及日常管理过程，并在,X,月份开始接替行政部对员工餐厅进行全面管理。根据员工增加,情况，采取了增加餐位及合理错开员工就餐时间的方式，基本,满足现阶段员工就餐需要。在对承包商的管理中，每餐就餐时,间安排物业管理员到场巡查，严格检查食品卫生和饭菜质量，,及时处理问题，得到了多数员工的肯定。,8,六、安全管理工作。,1,、治安管理工作。,严格落实岗位责任制，严格执行清场程序、员工进场程序、物品放行程序等安全管理程序，并处理了多起顾客失窃事件，为顾客挽回经济损失；在,XXA,区施工过程中抓获了多个偷窃施工材料人员，保证施工顺利进行。,X-X,月份无发生重大治安事故，保障了公司及商户、顾客的财产安全。,2,、消防管理工作。,贯彻“以防为主、防消结合”的管理方针，通过建立完善的消防巡查制度；保证消控室,X,小时值守，发现报警及时检查和处理；保证每班次对广场内各区域巡查,X,次以上；配备足够的灭火器材和定期进行检查保养；组织多场员工消防培训，加强消防意识，使,X-X,月份无发生火警、火灾事故。,3,、其它管理工作。,根据现场情况配备外围岗位及制定巡查路线，进行外围保卫和指引车辆、顾客进出，保证了广场各进出口的客流、车流顺畅及停车场的秩序。,9,七、按照公司的整体部署完成的重大工作。,1,、二环商业街主力店的装修配合工作。,XX,商业街,XX,运动城、必胜客、德克士等主力商户都存在装修程度复杂、设备改造项目众多、工期较短等不利因素，物业管理中心调动一切力量，从消防验收、现场监管、设备改造等方面进行全程密切配合，保证了,XX,运动城在,X,月,X,日、德克士在,X,月,X,日、必胜客在,X,月,X,日如期开业，为,XX,商业街的招商和开业提供了有利的条件。,2,、,XX,商业街,A,区开门迎客准备工作。,根据公司对商业街,A,区的整体开门迎客计划，物业管理中心各部门在,X,月底已按各自工作范围提前落实设备运行、清洁卫生、绿化布置、物料购置等各项任务。在,X,月,X,日前按计划完成各项准备工作，并在,X,月,X,日按时开门迎客。,3,、广场活动的现场配合工作。,X-X,月份共配合完成了,X,场“,XX,星天地”及多场汽车展、特卖会等活动，基本上达到了供电、清洁及现场安全管理协调进行的状态，使各项活动得以完满完成。,10,八、与,XX,物业公司的协调工作。,1,、在去年与,XX,物业公司签订合作协议的基础上，确定了物业管理费的计费面积为：,XX,百货,X,平方米、商业街,X,平方米、合计,X,平方米。通过协商大幅降低了管理费收费标准，为公司长远地节约了费用。,2,、合理地划分了各自的管理区域，保证安全管理、清洁卫生、建筑垃圾清运、公共设备运行等各项工作协调运作。,3,、通过安装预付费电表、建立抄表制度等措施，理顺了双方关于写字楼电费、景观照明电费、商业街,C,区电费、大楼垂直电梯电费等交叉费用的结算流程。,4,、联同,XX,物业公司与其它商户、写字楼用户召开了数次协调会议，确定了车辆及人员的进出路线、大楼垂直电梯的开关时间及停靠楼层等问题，在保证不影响我方使用的前提下，尽最大限度地满足其它各方的需要。,11,1,、设备完好率：指标完成值,X%,，实际完成值,X%,系统名称,设备名称,设备台数,保养周期,设备现状,备 注,强电,1250KW,变压器,月,完好,电业局巡检 工程部强电组保养,1000KW,变压器,月,完好,800KW,变压器,月,完好,配电控制柜,月,完好,楼层控制室,周,完好,工程部强电组保养,空调,大楼空调主机,运行前维保,完好,厂家质保期,二环空调主机,运行前维保,完好,厂家质保期,末端设备,运行前维保、清洗,完好,荣源空调公司保养,给排水,集水井及强排设备,季度,完好,工程部检查、保养,电梯,扶梯,运行前维保,完好,厂家质保期内维保,直梯,运行前维保,完好,厂家质保期内维保,弱电,消控系统,改造后调试,完好,安装公司质保期维保,监控系统,新装调试,完好,安装公司质保期维保,广播系统,新装调试,完好,安装公司质保期维保,2,、设备、设施维修及时率：指标完成值,X%,，实际完成值,X%,报修单数,完成单数,实际完成值,备 注,X,次,X,次,X%,因材料及商家确认等原因，延至,X,月份完成,3,、清洁卫生达标率：指标达标值,X%,，实际达标值,X%,应检查项目,不合格项目,达标率,备 注,X,项,/,次,X,项,/,次,X%,保洁公司专业技术缺乏,4,、重大设备事故宗数：指标完成值,0,宗，实际完成值,0,宗,5,、重大治安事故宗数：指标完成值,0,宗，实际完成值,0,宗,6,、消防事故宗数：指标完成值,0,宗，实际完成值,0,宗,管理指标完成情况详细说明,12,费用指标完成情况详细说明,序号,指标项目,预算数,实际,发生数,差异数,差异比,差异分析,降低费用措施,1,电费,X,X,X,X%,(1),原预算供电时间为,13,小时,/,天，采取分片负责尽量缩短开关时间。实际运行不到,13,小时,/,天，该部分节约占差异数的,10%,(2),通过协商，电价从与,XX,物业结算的,X,元,/,度转为与电业局直接结算的,X,元,/,度，该部分节约占差异数的,X%,(3),大部分商户未达到提供的照明负荷，及开业率未到,100%,。货区照明部分节约占差异数的,X%,(4),因气温及设备原因，空调负荷实际值只达到,60%-70%,，此部分节余占差异数的,X%,(5),通过对夜间照明改造，空调运行中设备开关时间的调控，降低能耗部分占差异数的,X%,1.,建议对商场电梯加装变频控制,2.,对,A,区的公共照明线路进行改造，到达区域控制。,3.,进一步优化空调运行方案,2,水费,X,X,X,X%,因客流量未达到预算数值，相应用水减少,加强用水设备保养，杜绝跑冒滴漏现象,3,设备维保,X,X,