月度行销细案撰写

新锐国际公寓,9,月度,行销报告,南京新景祥新锐国际公寓项目组,2006,年,8,月,一、,7,月成交客户统计,平层客户分析,1,、按购房用途分,截至,7,月，共成交,245,套，,7,月成交,4,套：,办公：,25,组、,投资：,162,组,投资,/,自住：,28,组,自住：,30,组、,新政后共成交,20,套：,办公：,8,组、,投资：,10,组、,自住：,1,组,投资,/,自住：,1,组,7,月成交,4,套,：,投资：,3,组,投资,/,自住：,1,组,2,、按居住区域分,截至,7,月：,鼓楼,59,组、白下,33,组、秦淮,13,组、,建邺,54,组、玄武,23,组、雨花,15,组、,栖霞,11,组、江宁,9,组、六合,4,组、,大厂,3,组、下关,3,组、外地,18,组,7,月成交：,鼓楼,1,组、建邺,1,组、,下关,1,组、雨花,1,组,新政后成交：,鼓楼,3,组、白下,1,组、建邺,4,组、,下关,2,组、栖霞,8,组、雨花,1,组、,外地,1,组,3,、,按付款方式分,截至,7,月,：一次性,141,组、按揭,104,组,7,月成交：,一次性,2,组、按揭,2,组,新政后：,一次性,14,组、按揭,6,组,4,、,按信息来源分,截至,7,月：,电视,2,组、短信,2,组、户外广告,11,组、,介绍,101,组、金陵,4,组、快报,18,组、,路过,88,组、老业主,7,组、网络,10,组、,老客户,2,组,新政后成交,：介绍,3,组、路过,17,组,7,月成交：,介绍,1,组、路过,3,组,截止,8,月,15,日,，,共销售,480,套，其中平层,244,套，挑高,236,套：,（,1,）平层可售房源共,438,套，,剩余房源,438-244=194,套，,销售率,56%,。,（,2,）,D,区可售房源共,261,套：挑高一期（主楼,8,14,层）,110,套，其中保留房源,5,套，挑高二期（主楼,17,21,层）,92,套,挑高三期,59,套。,剩余房源,261-236=25,套，,销售率,90.42%,。,中央大道,B,区,37,层，平层办公，总,200,户,群楼,主楼,A,区,37,层,平层办公,总,144,户,C,区,D,区,37,层，,平层办公，有煤气管道，总,130,户,822,层，挑高住宅，总,390,户,销售统计分析,成交情况对比分析,1,、进入,7,月，受新政以及天气影响，新锐国际公寓整体的销售速度较慢。,2,、精装挑高公寓因为产品优势，销售速度一直比较平稳，,平层产品的相对优势较弱，近期销售阻抗明显，去化非常缓慢。下阶段的工作重点仍是平层房源的去化。,3,、新政后，虽然投资市场的预期很不乐观，但是，夏季新锐平层与挑高成交客户中分别有,50%,和,32%,左右的客户用于单纯投资；,可见，客户对置业投资已经比较理性，后期应深度挖掘项目的长线投资价值。,4,、,7,月，新锐,41,位成交客户中有,16,位用于自住，房源基本集中在挑高户型中，仅有,1,位平层成交客户。,可见，购买中小户型的自住型客户深受新政影响，仍持续保持观望态势，下阶段需深挖产品优势，包装精装平层的“多元功能性”，对客户进行心理诉求引导。,二、,9,月推广执行战略,（一）项目现存问题及应对策略,6,、,7,月份，受天气影响，进入楼市惯有的销售淡季。,新政颁布后，对中小户型的销售产生严重影响。,挑高户型进入销售尾期，所剩房源已经不多。,精装平层所剩房源面积、单价均不理想，,同时投资市场短期内急速萎缩，目前平层销售状况不理想。,销售现场来访量减少。,新政严重影响投资者的投资信心，投资已经不再适合作为最主要的卖点。,受新政影响，消费者对于小户型产生观望心态。,挑高户型即将售罄，对平层的内部竞争将逐渐减弱。,精装平层成为下阶段重点销售任务，从现在各方面情况看，销售抗性较大。,进入,9,月，房地产整体的销售旺季到来,新锐将加大广告投放力度，提升项目关注度，使项目现场来访量增加。,优化媒体资源配置，针对目标客户群体进行大力宣传。,调整广告诉求，走心理诉求路线，重新寻找项目卖点。,针对精装平层做重点推广，以产品的“多元功能”为基点，形成新一轮攻势。,现存问题,应对策略,（二）战略思路,举办,SP,、,PR,活动，聚集人气，提高关注度,重新起用大众媒体为主宣传渠道，加大推广力度,维护老客户关系，加大老带新优惠力度,事件行销，以外立面落成、项目一期交付等节点为由头，提升项目形象,通过促销活动加大项目附加值，激发客户购买热情,9,月强势出击，包装平层产品，树立客户置业信心,提炼项目产品价值，,对目标客户进行深度挖掘，,为强销阶段做好铺垫,（三）战略执行,1,、优化传媒组合：,（报纸,+,网络,+,导视大牌,+,电台,+,电梯,+,售楼处展示）,.,大众传播,进入楼市淡季以来，新锐的大众媒体投放一直维持在比较低的频率，,9,月进入强销期，报纸广告、网络广告的投放将加大力度,行销诉求：,项目整体形象的持续深化和拔高，,树立客户置业信心,，为后期精装平层产品面市打下良好市场基础,对产品功能的深度挖掘，给目标客户新的刺激，,在传播环境中跳脱出来，削弱潜在竞争压力。,（,1,）报纸：,提高投放频率,9,月,8,日（周五）,：,现代快报半版硬广,精装平层产品功能的充实与包装，提升项目形象，引起市场关注，树立置业信心。,公示,:,项目工程进度与近期新的购房优惠政策。,9,月,15,日（周五）,金陵晚报 半版软文,包装精装平层产品，深度挖掘产品价值，引导消费者购买方向。,包装荣誉业主，突显其尊贵感，进一步提升转介绍客户的积极性,同时为其他业主树立榜样，促进其他业主的转介绍连带效应。,预告房展会参展信息。,9,月,22,日,（周五）,金陵晚报半版硬广,包装精装平层小空间、多功能的产品特性，展现项目长线投资价值。,公示：房展会展位、项目促销活动、针对荣誉业主的回馈活动,。,9,月,29,日,（周五）,扬子晚报半版硬广,+,现代快报半版软文,综合报道：平层功能性、项目销售政策、项目工程进度，并对房展会参展情,况作总结，让市场对新锐形成最新、最全面的认知。,（,2,）网络广告,网络已经成为现代人生活必不可少的沟通工具之一，利用网络渠道推广项目，具有投入小，影响大，易于维护等优点，通过网络渠道可开展深度营销，实现对项目动态的随时宣传报道。,建议本月选择,365,地产家居网，作为新锐网络宣传的平台。,南京,365,地产家居网,http:/ 半通,价 格：,1200,元,/,天*,31,天*,0.85,折,=31620,投放时间：,9,月,20,日,10,月,20,日,成交客户分析中，大多数客户是通过路过的渠道得知新锐国际，并且进入现场，,最终达成购买行为，可见现场导示系统的重要性。,鉴于售楼处搬迁，新的售楼处场外建议设置道旗引路，以及场内设置大型形象墙，,增强视觉冲击力，建立精神堡垒。,预算费用：,2,万元。,.,电台广告,前期电台广告投放效果的统计检测不理想，本阶段暂停电台广告投放。,.,电梯广告,前期投放未到期,。,.,导示系统更新,2,、事件营销战略,（,1,）新锐国际公寓热销，,销售率超过,70%,！,南京市,06,年上半年奥体板块销售排行榜前三甲！,南京市,06,年上半年写字楼类物业销售面积排行榜前三甲！,（,2,）新锐国际精装平层公寓，重装上阵！,（,3,）新锐国际主楼外立面即将落成、新锐国际一期盛大交付！,通过报纸广告、软文、网络等渠道对炒作销售事件，赢得市场关注，,提升项目形象，为消费者树立置业信心。,3,、公关活动营销战略,（,1,）老,带新,购房优惠奖励活动,活动对象：,转介绍成功的新锐老客户。,充分利用现有业主的资源优势，包装前期转介成功业主，确立其尊贵身份，树立榜,样作用，促进其他业主老带新转介积极性。挖掘口碑宣传的巨大潜力，为本项目销售另,辟宣传渠道。,活动目的：,业主包装：,凡成功转介绍的老客户：新锐荣誉业主,成交业主介绍家人朋友购房成功三套以上者（含三套）：新锐铂金业主,成交业主介绍家人朋友购房成功五套以上者（含五套）：新锐钻石业主,活动时间,：,9,月,1,日,10,月,31,日,活动细则：,1,、赠送物管费方案细则基本不变；,2,、钻石业主与铂金业主可享受惊喜欢乐送活动，,铂金业主可获赠,2000,元左右的置业礼包；,钻石业主可获赠,3000,元左右的置业礼包；,3,、按照老业主成功转介绍的具体套数，实行,梯级优惠回馈政策,，即介绍率高者，,享受系列回馈活动的优先权也相应提高。,（,2,）中秋佳节感恩回馈,月饼礼盒大派送,活动对象：,新锐荣誉业主,活动时间：,9,月下旬，中秋前夕,活动目的：,通过中秋节赠送月饼礼盒回馈老业主，维护老业主关系，增加项目亲切感，增强客户,对项目的归属感，使得老带新活动能顺利开展，提高其他客户的转介积极性，促进后期平,层公寓的快速去化。,活动费用：,100,元,/,盒*,90,组,=9000,元,4,、促销活动,（,1,）惊喜一季,.,新锐欢乐送,活动时间：,2006,年,9,月,1,日,2006,年,10,月,31,日,活动房源：,平层精装修公寓,活动对象：,活动期的平层成交客户,活动目的：,附加值促销，增强项目价值竞争优势。,通过赠送置业礼包方式，可降低价格敏感度。,赠送置业礼包，为项目注入附加价值，可平衡潜在客户的心理落差，从而强化销售说服。,活动细则：,凡在活动期间，到现场购买平层公寓的客户，可获赠价值不等的置业礼包：,购买,50 M,2,以下户型，可当场获赠,2000,元置业礼包（从房价中直接抵扣）；,购买,50 M,2,以上户型，可当场获赠,3000,元置业礼包（从房价中直接抵扣）。,执行此项活动，以现有单套平均面积计，裙楼平均优惠,42.55,元,/M,2,，,主楼平,均优惠,47.62,元,/M,2,。,（,2,）新锐国际感恩回报,旅游双飞组合,惊喜送,活动主题：,购新锐精装平层公寓，赢奇幻旅游组合大礼,活动对象：,指定时间内，,精装平层成交客户,活动目的：,针对本阶段销售重点精装平层公寓，增加其产品附加值，激发客户购买热情，,加快精装平层产品的销售速度。,活动时间：,9,月,1,日,10,月,31,日,活动房源：,精装平层公寓,1,、凡在指定时间购买精装平层的业主均可凭一万元足定收据复印件参加本次活动；,2,、电话通知,9,月、,10,月成交客户到场并且布置售楼处，,3,、业主将收据复印件投入抽奖箱，由专人现场抽出幸运业主；,4,、请公证处现场公证本此活动公证性，并且公示幸运业主名单；,5,、本次活动设立,一等奖,1,名 可获得青藏四飞六日游一组,/2,人,二等奖,2,名 可获得新疆敦煌双飞六日游一组,/2,人,三等奖 若干（当天到场所有业主）均可获得精美小礼品一份,活动费用：,青藏四飞六日游,：,6300,元,/,人*,2=12600,元,新疆敦煌双飞六日游,：,4500,人*,2*2=18000,元,精美小礼品：,3000,元,总费用：,33600,元 （根据南京康辉国旅,8,月,16,日报价）,活动细则：,2006,年南京秋季房展会,活动时间：,9,月,21,日,24,日（有可能调整至,10,月份）,展会地点：,南京奥体中心,活动房源：,精装平层公寓,参展目的：,宣传东渡集团以及旗下新锐国际公寓项目，提高新锐知名度，为新锐平层开拓新的销,售渠道。进一步提升项目形象，增加项目亲和力与吸引力，为本阶段平层公寓的销售创造,良好市场效应。,活动费用：,展会费,+,装饰、制作费,=15,万左右,9,月行销费用预算,