重庆大足“御墅林枫”项目推售策略报告课件

,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,子迪茂铧,#,单击此处编辑母版标题样式,【,重庆,大足,】,子迪茂铧,重庆大足“御墅林枫”项目,高层部分推售策略报告,二一三年一月,呈：大足县永宏房地产开发有限责任公司,制：重庆子迪茂铧营销策划有限公司,2,内容结构,1,区域认知,2,市场分析,3,策略建议,1,区域认知,3,我们将对目标区域的概况进行简要介绍，是基于以下判断：,项目,开发商,在目标区域深耕多年，对重庆、大足宏观发展环境有深入了解及已有判断；,目标区域内,竞争项目,共享相同或相似的外部环境，区域概况无法构成差异化竞争的基础；,我们将在,市场调查,的基础上为项目高层部分后期阶段推售提供实操性的,“干货”建议,，一方面要以区域认知为基础，另一方面也竭力避免无效的空泛描述。,4,1,区域认知,重庆市,重庆,中国重要的中心城市之一,国家历史文化名城,长江上游地区的经济中心,国家重要的现代制造业基地,中西部地区综合交通枢纽,城乡统筹的特大型城市,核心副城：,涪陵和长寿,：重点发展化工、食品纺织、新型建材等产业,江津和永川：发展商贸、职业教育、机械制造等产业,合川和铜梁：发展节能、,农,副产品、特色旅游等产业,重点发展矿产资源开发、旅游等产业，依托长江、乌江等交通干线优化产业布局。,5,1,区域认知,大足区位,大足,大足,6,1,区域认知,大足对外交通,成渝高速复线,全长,251,公里,1,2,3,重庆三环高速以及成渝高速复线未来的建成通车，将使大足与主城及一小时经济圈各区县关系更加紧密；,成渝高铁设大足站，将对大足产生巨大的带动和提升作用，为大足的经济吸引和辐射创造更大的空间范围。,7,1,区域认知,大足关键词,中国石刻之乡：,大足人文自然景观十分丰富，有被列为世界文化遗产的大足石刻，国家级森林公园玉龙山森林公园、国家级水利风景名胜区龙水湖景区、黄花岗,72,烈士之一的饶国梁故居国梁白鹭自然保护区、白椤桫园、龙水湖温泉等一大批人文景观。,2011,年实现旅游总收入,20,亿元，接待海内外游客,598.1,万人次，增长,32%,。,西部五金之都：,大足龙水是我国八大五金产品集散中心之一，是中国西部五金产业的亮点镇，也是重庆市大足县的工业重镇，拥有大小企业和个体工商户一万多家，从业人员五万余人。已形成五金、铸造、汽摩机电、农机配件、钢模板等六大特色产业基地，拥有西部最大五金专业市场和西部金属交易城。,2011,年五金市场群经营业主达,3350,户，面积,76.7,万平方米，从业人员约,2.5,万人，实现交易额,125,亿元。,生态宜居城市：,2011,年，大足通过实施濑溪河综合整治、污水处理厂、垃圾卫生填埋场等环保工程，推进了宏声文化广场、滨河公园、灯饰等一批绿化美化工程，完善了自来水、天然气、体育场（馆）、学校、医院等市政公益设施，城市功能日臻完善，人居环境更趋优化，已经成功创建了国家级生态示范区、国家卫生县城、全国人居范例城市、全国环境综合整治优秀县城、国家级优秀旅游城区、市级山水园林城市等众多的城市品牌。,8,1,区域认知,大足经济,近两年大足综合指标,指标名称,2011,年,2010,年,同比增减,%,国内生产总值,（万元）,2338673,1821268,16.3,第一产业（万元）,286570,231925,5.0,第二产业（万元）,1369091,1018806,21.2,工业,1184593,876934,21.3,建筑业,184498,141872,20.7,第三产业（万元）,683012,570537,11.9,常住人口人均,GDP,（元,/,人）,32242,26128,23.4,社会固定资产投资额,（万元）,1733688,1290632,34.3,社会商品零售总额,（万元）,598884,501717,19.4,财政总收入（亿元）,50.83,29.94,69.8,城镇居民可支配收入（元）,19037,16397,16.1,常住人口（万人）,73,70,4,大足区各项经济指标均保持快速增长态势，形成了一产占比缩小，二三产业协同发展、第二产业占据主导的发展格局。,此外，通过与渝西经济圈各城市指标比较，大足经济在渝西处于中上水平，与铜梁、璧山相当，且增长势头迅猛，潜力巨大。,1,区域认知,大足城市格局,9,龙岗组团,龙水组团,棠香组团,根据规划，未来大足城市空间将重点向东、向南发展；预计到,2015,年，城市人口规模达到,35,万人，面积,32,平方公里。,未来将形成,龙岗、棠香和龙水三,个发展组团，预计,2015,年龙岗、棠香组团将达到,20,万人口，龙水组团,15,万人口。,1,区域认知,大足城市格局,10,龙岗组团为县城和政府所在地，定位为纯居住区，有效辐射和服务双桥、龙水和邮亭等地区；,拓展方向：快速东移，重点南拓，适度西展；,2020,年规划人口,25,万人，建成面积,25,平方公里。,总体规划图,龙岗组团,龙水组团,龙水组团为大足副中心，正在发展成为城市经济的核心区域，发挥县域经济中心和商贸中心，工业重镇的职能；,拓展方向：重点北移、相机西拓、适度东进；,2020,年规划人口,20,万人，建成面积,20,平方公里。,远期：连成一片,11,1,区域认知,小结,渝西经济圈中等城市，,依托重庆的高速发展，以及自有的旅游产业和“小五金”产业，区域经济发展,潜力巨大，发展迅速,，城镇化进程将进一步加速；,位于“一小时经济圈”，成渝经济圈中心位置，距离主城,80,公里，加上未来开通的成渝高铁、三环高速和成渝高速复线，,交通便利,，区位较好；,城市定位与建设目标：“国际旅游城市、五金汽摩重镇、现代农业基地”以及“”和成渝直线带的区域性中心城市，提升,城市发展信心,；,城市发展组团格局合理，,大城市框架,初步显现，未来城市发展机会和空间较大。,龙岗区,作为成熟居住区，配套和交通优势明显，具有无可替代的优势。,12,内容结构,1,区域认知,2,市场分析,3,策略建议,13,2,市场分析,整体市场,近两年大足房地产市场相关指标,指标,2011,年,2010,年,房地产投资额（亿元）,24.3,14.5,增减幅度,25.4%,79.1%,占固定资产投资比例,12.5%,11.2%,商品房销售面积（万）,72.3,72.1,增减幅度,-25.5%,14.7,商品房销售金额（亿元）,25.3,18.7,增减幅度,8.7%,48.6%,商品房销售均价,3500,2593,注：数据来源为大足区国民经济和社会发展统计公报，由于官方数据自身的矛盾，因此本数据仅供投资参考。,大足房地产投资和房价仍呈现上升态势，而销售面积增长势头却不那么强劲，一方面与国家宏观调控有关，另一方面也与当地消费者对产品及后市政策的观望心态有关；,根据近几年销售备案记录，大足本县人购买商品房的占,75%,；县外人员在大足购买商品房占,25%,；,市场上有大量房地产新项目供应出现，主要分布在,龙岗、龙水,和,双桥,片区，而在传统龙岗片区，新项目则主要集中在,东城和南城,方向，并对龙水和周边产生辐射吸引。,伴随着城市产业经济发展和生态环境的改善，城市房地产市场将呈现,供求两旺,的发展势头,14,2,市场分析,大足片区,为了深入全面了解大足房地产市场供求情况，我司对大足、龙水和双桥三个片区的在售房地产项目进行了详细调查，为本项目推售策略决策提供依据；,左图为大足片区在售房地产项目分布图。很容易发现片区内在售项目主要集中在,五星大道以东，濑溪河以南,。老城中心由于土地有限，发展成熟，在售项目相对较少；,本项目为老城中心少有的规模品质小区。,政府,本案,五星大道,濑溪河,老城中心,2,市场分析,大足片区,15,楼盘名称,产品构成,户型面积（平方米）,户型比例,销售价格,开发商,御墅林枫,8/25F,45/53/94/128,1,室,:2,室,:,3,室,=1:1:2,4000-4200,浙江永宏房产,北山美地,8/18F,85/97/110/115,2,室,:,3,室,=1:3,3900-4100,四川竹凌集团,香山御景,8/28F,56/68/74/108/110,2,室,主力,3700-3900,中天房地产公司,北城新都,8/32F,45/77/88/121/156,1,室,:,2,室,:3,室,=1:2:1,3800-4000,重庆天正集团,大城小院,6/16F,75/88/115,2,室,:3,室,=3:1,均价,3850,重庆荣隆,龙腾御景,花园洋房,+,小高层和高层,69-115,2,室,:3,室,=1:1,3600-4300,大足天成旅游公司,观棠晓月,花园洋房,+,小高层和高层,74/103/110,2,室,:,3,室,=1:3,4000-4200,重庆茂坤发展有限公司,棠城丽都,8/32F,82/105/110/119,2,室,:,3,室,=1,；,3,3700-4000,重庆翔悦有限公司,南山一号,花园洋房为主,110-140,3,室,主力,4100-4500,重庆海潮物业发展公司,蓝湖星宇,洋房,+,小高层,洋房,113/125/145;,电梯,85/107,2,室,:,3,室,=1:2,4000-4500,重庆黔源房地产,碧玉江南,8/30F,71/108/122,2,室,:,3,室,=1:2,3800-4200,重庆金庚置业,五星华府,8/28F,70/84/112,2,室,:3,室,=1:1,4000-4200,重庆嘉杰实业集团,帝豪名都,8/26F,+,花园洋房,76/104/117,2,室,:3,室,=1:1,3900-4200,重庆缘梦圆房地产,海棠香国,8/33F,+,花园洋房,75/91/109,2,室,:,3,室,=1:2,4000-4200,中国泽京集团,海棠湾,多层,+,小高层,+,高层,69-179,2,室,:3,室,=1:1,3800-4200,绿地集团,翰墨山水,高层,53-110,2,室,:3,室,=2:1,4100-4300,重庆大象房地产,2,市场分析,大足片区,16,通过深入全面的一线市调，我们对大足片区市场可以得出以下判断：,供应价量：,大足片区在售项目约,19,个，目前市场供应量约,100,万方，存量约,233,万方。此外，未来还有金科中央公园城、福缔湾等项目入市，供应量超过,40,万方。市场价格集中在,3800-4500,元之间，市场竞争激烈。,产品结构：,花园洋房依然为市场主流，同时高层、小高层日趋为消费者接受。高层三房为市场主力户型，二房占比也较大。,客户认知：,大足片区对本区域及周边区域客户具有较强市场吸引力，认可度较高。但是由于购买力和总价闲置，两房以及两房变三房户型受到市场追捧。市场上首置和改善型刚需旺盛，改善型刚需对产品品质升级有较高要求。,推售策略：,在售项目超过,60%,的选择了第三方机构代理销售。市场上推广手段较为单一，主要以广告和办卡为主，,DM,单派发和活动推广相对较少。,楼盘名称,总建面（万方）,产品类型,户型面积,户型比例,高层均价,开发商,和鸿,观岳山,20,花园洋房,+,高层,73-107,2,室,：,3,室,=3:1,3100,重庆新和鸿地产,车城印象,9.6,高层,85-113,2,室：,3,室,=1:2,3100,重庆缔创房地产开发,金域都会,40,高层,86-125,2,室：,3,室,=1:2,3050,重庆顺能房地产开发,龙凤花园,3,.5,2/18F,86-117,2,室,：,3,室,=2:1,待定,重庆足丰房地产开发,阳光,城尚城,3,.5,洋房,+,高层,/18,F,71-103,2,室：,3,室,=1:2,2950,重庆石船建设开发,城市枫景,6,洋房,+,小高层,75-97,2,室：,3,室,=1:1,3200,重庆大升置业发展,千叶中央广场,96,/,/,/,/,千叶集团,楼盘名称,总建面（万方）,容积率,产品类型,在售（方,&,套）,价格,开发公司,中央龙庭,11,4.6,4/28F,2/20F,3.5,万,&350,