物业管理法规教学课件下载csac

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,62房屋设备设施管理的法律规定,【案例】,因排水管道不畅，而使业主室内受损的责任由谁承担,甲小区某楼602室由被告华某承租，502室由原告王某承租。因被告某物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网，被鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞。被告华某在装潢602室房屋时，未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台，因该阳台排水口已封死，积水无法排出，沿602室周围墙角深入502室，致使原告王某装潢的地板等物受损。原告王某要求赔偿，但因被告华某与物业管理公司相互推诿，原告王某遂诉讼至法院。,物业管理法规教学课件下载-样章.ppt,62房屋设备设施管理的法律规定,中华人民共和国民法通则,第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。,第一百零六条规定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。,中华人民共和国物权法,第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。,第八十六条规定，不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。,62房屋设备设施管理的法律规定,物业管理条例第三十六条规定，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。,第五十条规定物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。,第五十三条规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。,62房屋设备设施管理的法律规定,法院经审理判定：,1物业管理公司管理不善，未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道进行定期检查、防护和疏通，致使雨水受堵后溢进华某和原告王某承租的房屋内，造成原告财产损失，对此，物业管理公司应承担主要责任。,2华某未经物业管理公司同意，擅自将其承租房屋阳台处排水管道口封死，使阳台的积水无法从排水管及时排出，加重了原告的财产损害。为此，华某对原告的财产损害也应承担一定的责任。,3王某住处阳台排水口已封死，致使积水无法排出，王某也应承担一定责任。如该阳台排水口由出租人封死，王某可向其追偿因该责任所带来的损失。,621 房屋设备设施管理概述,1房屋设备设施管理的概念和特点,（1）房屋设备设施 房屋设备设施是房屋主体构造以外的附属于房屋建筑的各类设备设施的总称，是构成房屋建筑实体的有机的重要组成部分。,房屋设备设施是实现物业功能和价值的物质基础和必要条件，房屋建筑内部附属的基本设备，如供水、排水、供暖、供冷、供电、电梯等，主要是为了满足生产、生活的需要并提供卫生而舒适的工作和生活环境。随着城市现代化程度的提高，人们对房屋设备设施功能的要求越来越高，房屋建筑附属的设备设施功能日臻完善，价值不断攀升，影响着人们的生活、工作质量。,621 房屋设备设施管理概述,1房屋设备设施管理的概念和特点,（2）房屋设备设施管理 房屋设施设备管理是物业服务企业的工程管理人员通过熟悉和掌握设施设备的原理性能，对其进行保养维修，使之能够保持最佳运行状态，有效地发挥效用，从而为业主和客户提供一个安全、高效、舒适的环境。,621 房屋设备设施管理概述,1房屋设备设施管理的概念和特点,（3）房屋设备设施管理的特点,1）设备设施投资大导致设备维修成本高。,2）维修技术要求高。,3）随机性与计划性相结合、集中维修与分散维修相结合。,621 房屋设备设施管理概述,2房屋设备设施的分类,（1）供水设备,（2）排水设备,（3）热水供应设备,（4）消防设备,（5）卫生与厨房设备,（6）供暖、供冷、通风设备,（7）燃气设备,（8）电气工程设备,621 房屋设备设施管理概述,2房屋设备设施的分类,（1）供水设备 指用人工方法提供水源的设备，由供水箱、供水泵、水表、供水管网构成，组成生活给水系统、生产给水系统、消防给水系统。,（2）排水设备 指用来排除生活污水和屋顶雨雪水的设备，包括排水管道、通风管道、清通设备、抽升设备、室外排水管道等。根据接纳污（废）水性质，房屋的排水管道可分为生活污水管道、工业废水管道、室内雨水管道，组成生活污水排水系统、生产污水排水系统、雨（雪）水排水系统。,（3）热水供应设备 包括淋浴器、供热水管道、热水表、加热器、循环管、自动温度调节器、减压阀等。,（4）消防设备 指房屋设备中的消防装置部分，包括供水箱、消防箱、兰花喷头、灭火机、灭火瓶、消防龙头、消防泵等,以上4个方面的设备组成房屋的给排水系统。,621 房屋设备设施管理概述,2房屋设备设施的分类,（5）卫生与厨房设备,指房屋卫生间与厨房内部的各种设备。卫生设备包括浴缸、水盆、小便池、抽水马桶、面盆等。厨房设备包括洗菜池、操作台、吊柜、抽油烟机及管道等。,621 房屋设备设施管理概述,2房屋设备设施的分类,（6）供暖、供冷、通风设备,1）室内供暖设备包括锅炉、壁炉、鼓风机、水片、回龙泵等设备。,2）室内供冷设备包括冷气机、深井泵、空调机、电扇、冷却塔、回龙泵等设备。,3）室内通风设备包括通风机、排水门及一些净化除尘设备等。,621 房屋设备设施管理概述,2房屋设备设施的分类,（7）燃气设备 房屋的燃气设备包括煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。,621 房屋设备设施管理概述,2房屋设备设施的分类,（8）电气工程设备 房屋建筑电气工程设备主要包括：,1）供电及照明设备。这是指给房屋提供电源及照明的各种装置。包括电源柜、电表、总开关、供电线路、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、照明器等。,2）弱电设备。这是指给房屋提供某种特定功能的弱电设备与装置，随着现代化建筑水平的提高，房屋的弱电设备越来越多。目前主要包括通讯设备、广播设备、共用天线设备及闭路电视系统、自动监控及报警系统设备等。,3）电梯设备。这是高层建筑中不可缺少的垂直运输设备，包括电梯机房、轿厢、井道等部分。,4）防雷装置。包括接闪器、引下线和接地装置等。,621 房屋设备设施管理概述,3房屋设备设施管理的内容,房屋设备设施管理工作，一般由物业服务企业工程设备部门主管负责。房屋设备设施管理主要包括房屋设备设施使用管理、房屋设备设施安全管理、房屋设备设施技术档案管理、房屋设备设施维修管理。以上内容可以归为两大部分，即由房屋设备设施使用管理、房屋设备设施安全管理、房屋设备设施技术档案管理组成的房屋设备设施运行管理和房屋设备设施维修管理。,房屋设备设施运行管理和房屋设备设施维修管理既可统一管理，也可分别管理。统一管理就是由物业服务企业全面负责房屋设备设施运行管理和房屋设备设施维修管理；分别管理就是物业服务企业只全面负责房屋设备设施运行管理，将房屋设备设施维修管理委托给专业维修企业负责。,621 房屋设备设施管理概述,3房屋设备设施管理的内容,（1）房屋设备设施使用管理 设施设备使用管理主要通过制定、实施一系列规章制度来实现。设备设施使用管理制度主要有设备运行值班制度、设备保养制度、交接班制度、设备操作使用人员的岗位责任制。,房屋设备设施根据使用时间的不同，可分为日常使用设备（如给排水、供电、电梯等）、季节性使用设备（如供暖供冷设备）、紧急情况下使用设备（如消防、自动报警设备）等，各类设备都要制定相应的设备运行使用制度。,（2）房屋设备设施维修管理 设备设施维修管理的内容包括设备的定期检查制度、日常保养制度、维修制度，维修质量标准、维修人员管理制度等。,（3）设备设施安全管理 设备设施安全管理的内容包括国家对安全性能要求较高的设备设施实行合格证制度，要求维修人员参加学习培训考核后的持证上岗制度，以及消防通道管理、电梯安全使用管理等。同时要制定相应的管理制度，确保使用安全。,（4）房屋设备设施技术档案资料管理 设施设备技术档案资料管理是设备的基础资料管理，内容包括建立设备的登记卡片、技术档案、工作档案、维修档案等。,621 房屋设备设施管理概述,4房屋设备设施维修工程的分类,为了保证房屋设备设施的正常运作，必须对各种房屋设施设备进行保养与维修。,（1）房屋设备设施保养的分类 房屋设施设备的保养是指物业服务企业和供电、供水、供气等单位对设备所进行的常规性检查、养护、维修等工作。通常采用三级保养制（即日常维护保养、一级保养和二级保养）。,1）日常维护保养是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁保养，发现小故障及时排除，及时做好维护工作并进行必要记录等。,2）一级保养是由设备操作人员与维修人员按计划进行保养维修工作。主要包括对设备的某些局部进行解体清洗，按照设备磨损规律进行定期保养。,3）二级保养是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，使设备达到完好状态。,4）设备点检是指根据要求利用检测仪器、设备或人的感觉器官，对某些关键部位进行的检查。,621 房屋设备设施管理概述,4房屋设备设施维修工程的分类,（2）房屋设备设施维修的分类 房屋设备设施的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设施设备原有功能所进行的技术活动。房屋设备设施维修根据设备设施破损程度可分为：,1）零星维修工程。零星维修工程是指对设备进行日常的保养、检修及为排除运作故障而进行局部修理。,2）中修工程。中修工程是指对设备进行正常的和定期全面检修、对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备正常运转。更换率为1030左右。,3）大修工程。是指对房屋设备定期进行全面检修，对设备要进行全部解体，更换主要部件或修理不合格零部件，使设备基本恢复原有性能，更换率一般不超过30。,4）设备更新和技术改造。设备更新和技术改造是指设备使用一定年限后，技术性能落后，效率低、耗能大或污染日益严重，需要更新设备，提高和改善技术性能。,5）故障维修。通常是房屋设备在使用过程中发生突发性故障而停止，检修人员采取紧急修理措施，排除故障，使设备恢复功能。,622 房屋设备设施管理标准,根据建设部颁布的全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则、全国物业管理示范大厦标准及评分细则、全国物业管理示范工业区标准及评分细则，以及中国物业管理协会关于印发普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）的相关规定，房屋设备设施管理应根据物业类型不同，分别达到以下标准。,1住宅小区房屋设备管理标准,2大厦房屋设备管理标准,3工业区房屋设备管理标准,上述标准是物业服务企业的房屋设备设施管理应实现的基本管理目标，但在物业管理实践中，对具体的设备设施的维修养护还没有具体的维修养护技术标准要求，一般都是按照具体的设备设施设计规范或标准执行，如建筑给水排水设计规范（1997年局部修订GBJ15-88）、建筑物防雷设计规范（2000年局部修订）GB50057-94等，由于其涉及专业技术知识，这里就不加赘述了。,622 房屋设备设施管理标准,1住宅小区房屋设备管理标准,（1）全国物业管理示范住宅小区标准,1）共用配套设施完好，无随意改变用途。,2）共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范。,3）室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。,4）排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象。,5）道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。,6）供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案。,7）制订供电系统管理措施并严格执行