福建某时代广场运营方案(40张)课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,11/7/2009,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,向振宇关于,阳光,时代广场,运营方案,向振宇关于阳光时代广场运营方案,意义：,提升公司商业项目的后期运营和管理成效,促进和保障公司商业项目的持续运营和稳步开发,促进阳光时代广场整体商业价值和公司品牌价值,提升,意义：提升公司商业项目的后期运营和管理成效,经营定位,提供完备的商业,服务,为核心定位，,辅以,规范,的商业管理和商业咨询培训。,经营定位提供完备的商业服务为核心定位，,定位说明,而对于我们部分商业地产项目而言，产权将绝大多数出售，并会分散在很多经营者和投资者,手里，后期随着项目的开业也只能做到通过委托的形式，短期收回部分经营权。导致商管公司,掌控力较弱。,因此，商业管理公司的核心定位只能是：,商业服务,商业经营管理公司在项目后期的工作主要有四个方面：客户服务的优化；购物中心的整体经营；形象策划与促销推广活动；物业服务管理。其核心是经营管理。,例如：传统百货商场，核心定位是业态的布局（动线设计）、成本控制、销售环节掌控等重要内容，再辅以商业服务。,大型超市也是采取这样的定位，所以此类经营管理公司能够最大限度做到对经,营者的控制，并能直接左右销售行为和结果。,究其根本原因是：,产权+经营权,的高度统一或,经营权的高度集中,定位说明 而对于我们部分商业地产项目而言，产权将绝大多数出,经营战略,长期战略,通过积累管理经验，完善管理模式，不断提升管理水平，为公司后续商业地产项目的开发提供支持和服务。并在商业地产经营领域内努力探索成功的，可复制的模式。,短期目标,围绕前期策划公司开展主力店、次主力店、品牌店的招商工作，积极配合和支持项目一期的销售工作。实现项目一期成功销售。,经营战略长期战略,经营范围,主营,：,商业经营管理服务、商业顾问咨询、服务培训、商业项目策划、商户开店指导、商业推广活动、营销策划、商业代理招商、物业租售代理、各类广告设计、制作、发布等。,兼营：,钟表、珠宝、烟、酒、金银饰品、工艺美术品、化妆品、家电、照相器材、通讯器材、服装、鞋帽、皮具、箱包、饰品、儿童玩具、家居用品、运动器材、文化用品、办公用品、电子产品、休闲餐饮、文化娱乐、百货等。,经营范围 主营：,商管公司主要职能,四大职能,市场,招商,销售,管理,商管公司主要职能 四大职能,市场职能,1、,项目商家经营情况审核；,2、区域市场、竞争对手、项目商业环境的调查分析；,3、商业定位及竞争应对策略的制订；,4、项目对外关系的协调和维护；,5、项目营销推广和商业活动的策划组织和执行；,市场职能,招商职能,1、商户信息的收集与分析；,2、项目商铺租赁、经营者的转租服务等；,3、项目开业后的补位招商；,4、商家的储备工作；,5、对入驻商家进行评估工作；,招商职能1、商户信息的收集与分析；,销售职能,1、协助商家寻找、开发、稳定终端客户，引导和培育项目所,处区域的市场，促进区域商业快速繁荣，提高市场占有率；,2、提供专业培训和知识讲座，提高商家的市场竞争力，保持,营业收入稳定提升；,3、项目区域内市场细分和空白的捕捉，辅助和引导商家调整,经营业态和策略；,4、通过加盟项目推介、区域外项目考察等多种形式，为具备,实力的业主或经营者“嫁接”和导入新的商业理念和模式；,销售职能1、协助商家寻找、开发、稳定终端客户，引导和培育项目,管理职能,三大方面,：,1、商户维护,招商管理,2、商户评估与开发、储备,运营管理,物业管理,1、经营行为管理,2、消费行为管理,管理职能 三大方面：,1、经营行为管理,主要内容：,商户档案管理；建立评估体系，对商户进行等级评定；建立商业经营的各项规章制度；建立和完善商业经营的各种流程；代办服务：工商税务等证照的办理；特约服务：商务、中介、委托等有偿服务；租金及其他费用收缴；,1、经营行为管理主要内容：,2、消费行为管理,主要内容：,宣传促销管理；建立和完善项目VI系统；经营秩序,和公共安全管理；退换货、投诉等客服服务管理；,市场推广活动；会员的管理和维护；,项目电子商务平台的管理和维护；,2、消费行为管理主要内容：,组织架构,组织架构设计说明：,商管公司的组织架构主要分为四个板块：物业服务部分,（外包物业,公司另案说明）,、招商与市场推广部分、商业服务部分,（包括策划促销和商户管理）,、,行政财务等公司运营部分。其中由招商部、策划部和运营部组成,的商业服务部分是整个管理公司的核心运营机构。,公司执行组织结构采取扁平化的管理体系，便于市场的快速反应和,相互配合。商管公司下面直接设置职能部门，部门下设专业组，,专业组直接管理所有商户。,组织架构组织架构设计说明：,组织结构图,总经理,策,划,部,运,营,部,办,公,室,财,务,部,物,业,部,招,商,部,组织结构图总经理策办财物招,经营模式,盈利模式,管理模式,风险和应对措施,经营模式 盈利模式,盈利模式阐述,主要盈利渠道分析：,1、管理费,2、广告位发布费,（外立面和商业街内部广告位）,3、场地使用费,（商业街内外公共场地部分）,4、租赁和转让,（有偿委托和转让中介收费,）,5、活动赞助费用,盈利模式阐述主要盈利渠道分析：,盈利模式阐述,6、刊物宣传收费,(DM、内刊和会员刊物等),7、培训讲座收费,（举行消防、工商、投资、商户员工代培训等）,8、自营项目收入,（自营商铺的收入）,9、代理厂商公关活动策划执行收费,（例如：新品推介会/酬宾会等）,10、代理设计制作厂商刊物及DM刊设计收费,（商户自行制作的宣传物品等）,盈利模式阐述 6、刊物宣传收费(DM、内刊和会员刊物等),管理模式阐述,开发公司,业主,商业经营公司,租赁经营者,自营管理,销售合同,租赁合同,委托合同,返租合同,管理模式阐述开发公司业主商业经营公司租赁经营者自营管理销售合,管理模式的五个统一,统一物业管理,即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护保养，营造舒适的购物休闲环境,统一营销管理,统一经营主题,统一招商管理,统一服务管理,即统一策划全年的系列营销策划活动，营造气氛吸引客流，举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动，使商场成为传播文化资讯的平台,即前期通过销售环节捆绑合同或协议，后期通过政府税费调控等形式，基本实现项目统一招商管理，包括统一业态控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。,即为商户提供专业的服务咨询；统一设立总服务台，提供客户服务提升项目服务水平；代行部分工商行政职能，对商户经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩序，并以此提升项目认知度。,即统一项目的业态规划和商品布局。,管理模式的五个统一统一物业管理即统一进行项目建筑内外空间、环,重点工作流程,商铺交验流程,（交房验收）,商户进场装修流程,（装修审图、保证金入场证办理）,商户开业申报管理流程,（开业时间、地点、活动规模和形式等）,商户促销活动申请流程,（商家促销活动审核、风险预防）,商户特殊行业审批流程,（特殊行业证照审核、安全性评估等）,公关活动流程,（公关活动策划、组织、实施、监控）,投诉处理流程,（消费者投诉问题的受理，处置、反馈等）,退换货流程,（消费者货物退换的受理、处置、反馈等）,重点工作流程商铺交验流程（交房验收）,重要管理制度,阳光时代广场商业业主公约,与销售合同捆绑的合同或协议性质文件,阳光时代广场,商户服务手册,涵盖从商户进场装修到开门营业的各个环节,阳光时代广场,会员手册,会员服务、联盟商家手册,阳光时代广场,委托租赁合同,为业主或转租商户提供代租服务,阳光时代广场,经营管理条例,对商户日常经营行为进行规范化管理,阳光时代广场,商户经营承诺书,要求商户针对经营管理规定和业主公约进行承诺确认,阳光时代广场,消费者投诉管理制度,结合相关规定执行,阳光时代广场,消防安全管理制度,结合相关消防规定执行,重要管理制度阳光时代广场商业业主公约与销售合同捆绑的合,风险和应对措施,散户退场,商铺大面积闲置,租赁费和管理费收缴,垫付费收回,代收代缴费用,主力店流失,增加营销活动力度，增加商户储备，调整经营思路；,销售环节明确业态规定和经营权收回的法律责任，增,加控制手段，强化招商，加强宣传推广；,提升管理服务水平，帮助商户提高销售，适度控制管,理费减免优惠，减少工程环节质量问题；,协助主力商家成功经营，完善服务，资源整合；,充分估计代收代缴费用的衍生和损耗，防止偷漏情况；,提高招商水平，加强主力店客户评估，专人对接服务；,应对措施,财务风险,经营风险,风险和应对措施散户退场商铺大面积闲置租赁费和管理费收缴垫付费,经营计划说明,从两个方面进行经营指标预测：,1、经济指标,2、经营指标,经营计划说明从两个方面进行经营指标预测：,经济指标,5年内主要经济指标预测表,年份,指标,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,备注,日常费用,-25万,-30万,-35万,-40万,-40万,人员工资和,办公费用,营销活动费,-15万,-8万,-15万,-5万,-15万,推广和宣传,（开业费用）,公关费用,-5万,-2万,-2万,-2万,-2万,政府关系维,护,固定收入,10万,25万,70万,100万,120万,广告、场,地、管理费,预计亏损,-35万,-15万,18万,53万,63万,经济指标5年内主要经济指标预测表 年份,经营指标,5年内主要经营指标预测表,年份,指标,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,商户入驻率,商铺开业率,招商达成率,服务满意度,费用收取率,会员数量,经营指标5年内主要经营指标预测表 年份,工作内容图示说明,前期介入规划阶段,正常运营管理阶段,跟进控制优化调整阶段,商管工作三个阶段,工作内容图示说明 前期介入规划阶段 正常运营管理阶段 跟进控,前期介入阶段,商业经营管理调查,（销售促进和项目提升）,商铺交验,业态规划和商业动线布局优化,后期商业经营管理定位、商家公约、管理制度,经营管理咨询和答疑（销售促进）,人员组织控制等各项事宜,主要工作内容,前期介入阶段商业经营管理调查（销售促进和项目提升）商铺交验,正常管理阶段,阳光时代广场,的升级管理,阳光时代广场环境市场的分析、评估,阳光时代广场,入驻商家优化管理与调整,阳光时代广场,的日常营运管理,主要工作内容,正常管理阶段阳光时代广场的升级管理 阳光时代广场环境市场的分,跟进控制阶段,管理工作质量的监控,管理品质的评估及创新,主要工作内容,跟进控制阶段管理工作质量的监控 管理品质的评估及创新 主要工,工作范围的界定,1、招商方面：,商管公司将根据现有人力配备独立开展招商工作。并大力配合和辅助前,期策划公司的招商工作，重点参与主力店、次主力店及品牌店客户洽谈，参加招商推介会等；,2、销售方面：,以前期策划公司和销售部为主，商管公司辅助和配合。,重点参与项目推介会、某某区域市场商业调查、商户座谈等；,3、前期宣传推广工作：,以策划部为主展开工作，商管公司辅助和配合。,重点进行商业运营理念推广，商业运营管理咨询等；,4、商业运营方面：,以商管公司为主导，负责某某区域重点商户拜访、现场到访招商散户接待,登记工作。策划部配合，前期策划公司提供指导和支持。,工作范围的界定1、招商方面：,现阶段具体工作安排,配合前期策划公司开展主力店客户洽谈，参加招商推介会等；,商管公司独立开展招商客户积累工作,初步工作计划：,1、招商政策；（包含政策层面和开发商层面）,2、招商业态；（负1层为大型商超、3层为餐饮休闲服务业。4层为文化。1，2层的主力品牌店）,3、招商渠道；（DM投递、重点商户走访、政府商业资源整合、,行业协会商会组织等）,4、目标任务：（配合策划公司力争实现主力店招商达到20家左右）