新繁市场研究

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,新繁项目市场研究报告,德情出品,2008,年,06,月,25,日,目录,区域发展概况,区域规划发展,新繁镇概况,新繁镇区域交通现状,新繁镇未来规划及发展,新繁镇房地产市场现状,房地产开发与市场走势,区域房地产市场特征,区域房地产市场产品特征,区域房地产市场预测,根据成都市新一轮总体规划的要求，成都中心城以外设城南副中心、城北,副中心，城市向南北轴向发展；新都与青白江组成,93,平方公里、,100,万人,口的,“,北部新城,”,将作为城北的副中心，是未来成都市区的组成部分，并,将作为今后成都长期重点发展的方向之一。,区域规划发展,新都,-,青白江组团、北部新城示意图,结合城市总体规划和土地利用总体规划，作为成都构建,“,一主两次（即,中心主城区，城南、城北两个副中心）多核,”,的,“,两次,”,之一,新都区,将以主城区和区域中心镇为重点和突破口，以组团方式形成,“,一城、三,组团、两生态带,”,的区内总体空间格局。,“,一城,”,是指主城区，主要包括新都新城区、老城区和工业集中发展区。,“,三组团,”,新都组团：以新都镇为中心，涵盖三河街道、马家镇、军屯镇。,新繁组团：以新繁镇为中心，涵盖大丰街道、龙桥镇、斑竹园镇、新民镇,、清流镇。,石板滩组团：以石板滩镇为中心，涵盖泰兴镇、木兰镇。,“,两生态带,”,是指毗河生态产业带与青白江生态保护带。,“一城、三组团、两生态带”的区内总体空间格局,新繁镇作为新都区副中心，新都区未来总体空间格局发展的重要组团之,一，且处于成都市区,18,公里卫星城圈层上，距成都市外环路仅,9.5,公里，,距成都双流国际机场,35,公里。,从地理位置来看，新繁镇位于成都市西北部,新都区西面，地处成都市,北部成彭路经济发展走廊之上，处于郫县、新都、彭州、成都四个城市,构成的,“,菱形,”,结构中心点。镇域东北邻新民镇、清流镇；东南邻斑竹,园镇；西南邻郫县、龙桥镇；西北邻彭州市致和镇。良好的地理位置将,为未来新繁镇的发展提供可支撑的基础条件。,新繁镇概况,新繁镇,历史文化名镇的新繁，,距今已有,2700,多年历史，自古就有,“,川西碧玉,”,之美誉，有十分丰富的文化内涵，名人荟萃，商贾云集，是费密、吴虞、哈华、艾芜的故乡，现保存有文化和旅游价值的古迹有,13,处，其中以龙藏寺和全国唯一保存完好的唐代园林,东湖公园为典型。唐代东湖（含东湖碑馆）、明代宣德年间的龙藏寺和华林寺、清代时期的观音寺、黄公馆、陕西馆、文昌宫、三会院、沈家祠、哈华故居、吴虞故居、孔庙都保存较好。,“西蜀名园”,东湖公园,龙藏寺,全镇幅员面积,81.5,平方公里，其中城区面积,5.67,平方公里。且地处成,都平原腹心地带，地势平坦，环境优良，水源丰富，最高海拔为,576,米，最低海拔为,519,米，相对高差,5,米，属亚热带湿润季风气候，常年,主导风向为东北风，平均气温,16.2,摄氏度。镇域北部有清白江河、杨,柳河，中部有锦水河，西南有毗河、南二支渠等水域资源。,2004,年底，经成都市人民政府批准设立街道办事处，截至,2005,年,全镇,辖五个居委会，,58,个行政村，,12,个社区居委会。全镇户人口,11,万人，其,中常住人口,9.2,万人，农业人口,6.8,万人，外来及暂住人口,2,万余人。城镇,人口比例,46.75%-,城市化率不大。,新繁镇作为国家、省、市、区四级重点镇，成都市,14,个优先发展的重,点镇，成都市生态工贸卫星城，新都区的副中心。,全镇工商企业,2311,个，从业人员,17090,人。地区生产总值为,28.00,亿元，,其中一产业为,1.00,亿元，占总值,3.57%,，二产业为,24.00,亿元，占总值,85.71%,，三产业为,3.00,亿元，占总值,10.72%,。,2004,年；工业增加值,7.1,亿元；销售收入,25.68,亿元；工商税收,2363,万元；财政收入,4250,万元。,完成招商引资项目,20,余个，协议投资,3.21,亿元，当年到位,2.6,亿元。,新繁镇以城镇为中心，对外交通呈放射状分布。镇域西面有成彭高速公,路；有贯穿镇域南北向的省道成彭路；东有县道,新（都）新（繁）路,和,新（都）竹（班）,路；西有县道新犀（浦）路、新郫路、三公路（三义,桥,公毅村）；北有新堰路等。镇内外形成了方便、快捷、通畅的交通,网络，,城区交通十分便利，区位优势明显,。,区域交通现状,新繁镇交通路网图,新繁镇作为成都市西北部中心城镇，新都区副中心城镇，素有,“,家具都,”,、,“,泡菜之乡,”,的鲜明特点，是成都市,“,三个集中,”,示范镇，是成都市北部新城的重要组成部分。,随着成都市成为全国首个城乡配套改革实验区以来，,结合新繁镇的实际情况，以规划为基础和龙头，探索发展机制，集中集约建设家具园和打造泡菜之乡，在镇域内实施产业结构布局调整，形成一二三产业互动机制，从而建设特色鲜明、优势明显的成都市优先发展重点镇和新都副中心。,建设西部最大家具园,由新都区人民政府和南方香江集团共同出资建设，总投资额,80,亿元，园,区占地亩，建成后可实现年产值,100,亿元以上，市场年交易额,3,0,亿元以上，安置就业人员,6,万人，计划于,2009,年全部建成。,园区位于成都市新都区新繁镇、龙桥镇及斑竹园镇相邻区域，紧邻成彭,高速，背靠北新干道，老成彭公路贯穿全境。,规划占地面积,6,平方公里，,是集家具研发、培训、生产、生活、产品展示、林木交易及物流于一体，,产业链完善、各种服务设施配套的集中集群集约发展的家具产业集群区。,园区功能分区定位为,“,中国绿色家具硅谷,”,、,“,中国国际家居产业总部,基地,”,、,“,中国国际家居产业创意园,”,三大特色区和家具产业生产制造,基地、家具展销交易中心、产品物流储运中心、家具辅材料配送中心、,主料市场交易配送中心、高品质生活休闲区六大功能区。,成都市家具产业园,打造新繁泡菜加工生产基地,新繁镇今年将成彭路以东，青白江以南，新九路以西，北二环以北的黄,泥、白壁、兴堰、李园等村的万余亩片区规划为新繁镇都市设施农业示,范区，其中季节性蔬菜,2000,亩，大学生创业园区,2000,亩，土地向业主集,中,5000,亩，观光休闲花木园区,1000,亩。,同时扶持新繁食品有限公司等,10,余家泡菜加工企业，加强泡菜企业整合，,着手,2000,亩泡菜基地的规划，引入更多的相关企业，形成更大的产业规,模，以庞大的蔬菜需求量带动蔬菜种植大业主进驻，加快土地流转和农,民身份转变。,按照成都市总体控制性规划，以及新都区国民经济和社会发展第十一个,五年规划纲要，新繁镇将结合自身的优势特点，主要打造中国西部家具,产业基地，发展食品加工业和休闲旅游业。并不断加强基础设施建设，,全方位扩大招商引资，增强经济发展后劲，通过大力发展特色工业，发,展旅游事业，繁荣第三产业，实施科教兴镇，共谋发展！,到,2010,年，建成具有唐代文化特色的历史文化名镇、国家级重点镇和新,都区副中心，城市化人口规模预计达到,9,万人。,新繁镇总体规划,目前，镇党委、政府正在抓紧实施,“,三区一城,”,的规划、主要建设以新,兴工业园区为龙头的,2,平方公里的工业区。以行政办公、旅游休闲和豪,华居住群以及广场为中心的,1.8,平方公里的新城区，以仓储、物资批发、,集市贸易为一体的老城商业区，拟建,5,10,万平方米的新繁家具城，突,出体现新繁的家具优势行业。建设的着眼点是成都国际大都会卫星城。,定位于,“,联合国,21,世纪可持续发展,”,生态型小城镇。,借助于建设,“,北部新城、成都新区,”,的历史机遇，新都区将以主城区、,新繁镇、成金路沿线以及毗河沿岸为重点，引进知名房地产开发商，大,力发展住宅地产、商业地产和商务地产，这无疑是给当前新繁镇的房地,产发展注入新的活力。新繁镇将在不久的将来，作为成都市卫星圈层上,的明星小镇而备受关注。,房地产开发与市场走势,由于近几年成都市房地产市场的迅猛发展，作为成都市周边区域城镇的,新繁镇，受整体房产市场的发展影响，区域内房地产开发项目逐渐增多，,开发的楼盘品质不断提升。目前新繁镇区域内房地产开发项目主要集中,在别墅和多层产品为主，如今区域内出现了少量的小高层项目，并有逐,步扩大发展的态势。,在当地政府和新都区政府的引导下，且区域内各项市政配套设施的逐步,完善，居住环境的不断提升，房地产开发价值将逐步得到凸现。,区域房地产市场特征,项目名称,地理位置,建筑,形态,占地,面积,建筑,面积（,m,2,）,户型面积,（,m,2,）,价 格,开盘时间,销售进度,项目特点分析,面积,区间,主力,户型,价格区间,均价,东湖御景,城西北新繁,新区,别墅,115,亩,38500,180-420,90,4000-5000,3000,2003.10,95%,是大型别墅项目，,位于东湖森林公园,东湖名居,金地路（镇,政府对面）,小高,层,15.1,亩,37710,57-114,80-,100,2800-3200,3000,2008.07,临东湖森林、金山,假日和啤酒广场三,大广场和四大公园,唐风苑,东湖路与繁,清路交叉口,多层,20,亩,11968,6,109-138,120,1600-1700,1650,2005.11,售完,周边有学校、医院,等，生活配套齐全,丽景东湖,滨江西路,多层,48,6,亩,58349,46,57-,188,6,105,-,108,1800-2200,2000,2005.11,售完,临滨江路、东湖森,林广场,金地花园,城西北新繁,新区,别墅,15,亩左,右,300,1000-1400,1100,售完,临东湖御景、东湖,森林广场,位置：目前新繁城区开发的楼盘主要集中在滨江路及东湖森林广场和东湖,公园周边、竞争类型为住宅。,规模：城区各项目普遍规模不大，大部分,4,万以下；新城区各项目则规模,较大，在,3,万左右。,容积率：容积率多在,1.8,左右；,建筑形态：普遍以,“,底商,+,住宅,”,的形式出现；,价格体系：所有楼盘总体上代表新繁城区中高档房地产产品，因此价格区,间高于该镇总体商品房地产价格水平；总体销售价格住宅为,25,00-5500,元,/,左右、商铺为,6000-8000,元,/,左右；,设施配套：,5,通、会所,销售手法：普遍以,“,环境（临水、临公园、临绿地）,”,等作为卖点；,宣传媒体上以灯箱、户外、,DM,单为主。,销售进度：早期的楼盘总体上已经销售完毕，仅有部分新楼盘处于在售阶段。,购房对象：以当地居民、打工者、各企事业单位人员、政府公务员等本镇人,群为主，有少量成都投资者。,开发热点区域分析,近几年间，新繁镇重点开发区域集中在滨江路与东湖森林广场之间，随着,这些项目的逐渐开发完成，该区域的配套设施、环境等都日趋完善。,形态分析,新繁楼盘建筑形态呈多元化的发展趋势，别墅、洋房、多层项目层出不穷。,而多层则占了较大的市场比重，市场中高层项目较少（仅新出现的项目,东,湖名居,是小高层,）。,价格分析,经过近两年的发展，新繁房地产市场价格取得了长足的进步，从,05,年别墅,项目的,2000,元左右涨到今年的,4000-5000,左右；多层项目从,1500,元左右涨到,2800,左右。由此可见，近两年来，新繁房价保持了较高的上涨速度；但随,着新繁的不断发展，新繁房价还具有一定上升空间。,户型结构,综合各个项目来看，部分项目是以别墅和多层为主，所以别墅项目中以四,室三厅的套型（东湖御景、金地花园）居多，多层项目中两房两厅到三室,两厅户型为主，其中三房两厅户型最多，多数项目超过了,50%,的比例。,户型面积,除别墅项目外，户型面积分布跨度比较大，从,57,多到,180,平米均有，其中,100-120,平米的三房两厅为最多，比例基本上都在,50%,以上。从市场反应的情况来看，也正是这个面积区间很受市场的欢迎。,户型特色,经过近几年的时间发展，新繁房地产市场的开发量逐渐增加，户型越来越成熟，除