房地产项目成本过程控制培训课件bibe

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产项目成本过程控制,如何将可控成本转化成责任成本,Ruhejiang kekong chengben zhuanhuacheng zeren chengben,房地产项目成本管理,将成为企业未来的生命线,根据上一次内容大家考虑下面二个问题,1、成本控制的意义是什么？,2、房地产项目成本构成中哪几项是可控的？,1、成本控制的意义是什么？,2、房地产项目成本构成中哪几项是可控的？,1、成本控制的意义是什么？,2、房地产项目成本构成中哪几项是可控的？,1、成本控制的意义是什么？,2、房地产项目成本构成中哪几项是可控的？,工程、营销、管理加上财务不好控,合理有效控制流失，为企业创造利润最大化,房地产项目成本过程控制,一、事前控制,（一）决策成本控制,（二）土地购买成本控制分析,（三）立项成本控制,（四）规划和设计环节,（五）招标选择施工承包单位阶段成本控制,二、事中控制,（一）施工准备阶段成本控制,（二）材料及设备采购环节,（三）销售环节,三、事后控制,（一）工程预决算,（二）物业管理成本,四、小 结,例,中标价511 结算1183,主要是通过签证和索赔。建设单位分管领导，懂工艺，又是内行人士。就尽可能在功能和使用上增加工程量或构件，满足交付使用时便于操作，减少人力，同时必须满足相应监测指标要求。令他满意，才能批准变更或签证，还经常出现一些成活后的变更和调整，这样又会出现更多的签证。因为能用道理和性能说服对方，所以便会做出很多的签证。即便是这样还经常得到表扬，好多地方比设计考虑的更实用，更能达到生产要求，设计经常召集聊城、滨州、东营来现场观摩。并轻松度过省级结算审计。,重要性,成本过程控制通俗讲,就是挣钱和花钱均在合理计划控制范围内，开源节流，争取利润最大化，把应挣的钱一分不少的挣到手。,成本控制这项工作是全过程的管控，要求我们每位员工必须各负其责，全员进行,认认真真的经营好本岗位职责，要求全体员工必须有责任心、责任感、高尚的品德和良好的职业道德，有敬业精神和奉献精神，特别是集体观念，要把花出去和挣到的每分钱均当做是自己的钱，真正把老板赋予我们的责任做到位。深知把老板应赚的钱赚到手，并尽量通过我们的努力尽量的给老板减少投资成本，这是我们应尽的责任和义务。当一天和尚撞一天钟，撞就必须撞响，成本控制不欢迎做样子、摆架子，也不需要用多么美妙的语言汇报，应该真正拿出具有说服力的数据才是成绩。必须真刀真枪的去操作、去落实，只有全员携手并肩，目标一致，点点滴滴不放过，积少成多，滴水穿石，最终汇成大江大河，最终方能达到我们的目地。,我引用一个教授的经典语言；,用,以上一级的组织目标为方向，用科长的态度当科员，以部长的立场当科长，用老总的胸怀当部长，以老板的心态来打工。象老板一样当干部，用老板的标准要求自己，象经营企业一样经营自己的岗位。,重要性,成本控制程度，是一个企业的管理水平的体现，同样也是该企业员工素质的体现。到位、精细的成本控制有助于企业发展和壮大，它将成为今后房地产企业发展的主线和立足点。,每个能够正常经营的企业都在考虑这个问题，也都在加强这方面的管理。我们同样在很早就意识到一点，具体体现为日常使用办公用品、特别是纸张用双面，小区公共用电采用节能和声光控开关，采购供应商时货比三家选择更适合于我们的供应商等等，都是在进行成本控制。,企业要发展、要壮大就应该更有计划的合理挖掘潜力和资源，将各部门、各岗位的工作更有计划性，更有目标性的进行合理利用资源，将有限的资金发挥到最大作用。,所以要想实现成本控制目标，必须建立健全合理、适用的制度和操作程序，用制度和程序来约束日常工作。确定一个更适合我们企业健康发展不可逾越的控制红线，人人遵守，用制度来管理工作，用程序来引导和约束操作者，只有这样目标方能达到。,重要性,一、事前控制,（一）、决策成本控制,1、房地产开发项目要想达到良好的经济效益和社会效益，首先必须进行认真客观的正确决策。比如综合考虑市场的形式和自身的实力来确定开发的土地，认真的进行成本核算。如果乐观评估市场形势、没有选择好开发的地段、没有选择好良好开发规划方案，这些错误的决策行为都会在很大程度上导致开发项目成本的大量增加、最后反映在市场行为上的问题就是售出房屋价格与投资成本不成比率，就是常说的亏本和无利。,2、深度和广度,在房地产的开发中，决策的深度和广度会在很大的程度上影响开发的成本。比如开发决策者没有进行投资成本的合理估算、没有进行对于开发地段的人工、建筑材料等深入的调查，最后导致人员工资的上涨和建设材料的涨价。项目前期必须进行宏观和微观双重分析，用数据和事实决策，方能判断出真实定论。,例,很多问题不能只看表面，很多风险源表面伪装得非常好，到真正实施时将会全部展现在我们面前，我们只能被动接受，承受一切压力和损失。,一块平整的土地,建筑物基础,暗渠,债务纠纷,直观看，净地,（二）、土地购买成本控制分析,在房地产的开发中，一个重要控制成本的环节就是控制土地购买的成本。在一个高地价购买下来的土地上进行房地产的开发，即便是其它环节做得非常好、严格的控制了成本，也不可能获得非常大的收益和成就。原因在于高地价必然会带来高成本，而高成本必然会带来高房价、而高房价必然会带来滞销的局面，导致开发项目成交量的下降和收回投资成本的缓慢。,（三）、立项成本控制,立项环节的成本控制，根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。,（四）、规划和设计环节,规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格反复会审和评审。各类评审在该环节承担重要的职能和作用。方案的选用和设备选型、实际调研、数据分析、环境方案、建设标准等因素均应进行成本分析。,（四）、规划和设计环节,（一）、产品定位阶段（设计前期）是最关键的环节；,1、项目开发前期的产品定位异常重要，市场调研工作一定要做足、做细、做到位。,2、如果项目体量过大，尽量争取分期报批，以便应对市场变化。,3、一旦项目开始实施，首先确定业态、风格、规模、户型。我个人观点是外观简洁大方、尽量避免利用外立面造型体现风格，利用建筑物颜色和景观铺装及道路打造小区风格是最好的选择。拒绝对产品开发定位的随意更改，这样会给后期产生较多设计变更，同时会增加投资成本和浪费。,4、公司召集工程管理部、销售部、市场拓展部、物业公司等相关部门和领导对方案进行一次会审，方案确定后进行规划设计程序。,我们遵循，不仅满足让客户满意，更要让客户感动，要为客户,创造,终身价值。（从实用性、人性化入手）,（四）、规划和设计环节,会审首先是结合地理位置，要确定符合本地域购买力的产品，户均面积多少合适，如何增加购房者的欲望，尽量增加有效使用率。其次是如何体现房屋卖点，让有欲望的人们看到能够吸引眼球，将良好的卖点直观的体现出来。,其中包括：,1、几室合适，各占比率，几卫合适各占比率。,2、房屋款式，本人认为简洁、新颖、美观、大方，一切要注重于适用性，要以功能化、现代化为着眼点。,3、社会责任，目前大家听说不少关于外墙保温脱落事故的消息或报道，如何打造出无危险源的房屋，这里就是考虑社会责任问题。所以我们就要考虑如何克服这些不利因素和质量通病，避免相应危险源的存在，大力推广和宣传，增加社会知名度，增加卖点。,（四）、规划和设计环节,（二）、施工图设计,1）、规划方案经过政府相关部门确认通过后，选择适合我们产品的设计单位。,2）、在设计时主要把控以下几个环节；,A、控制单位工程的钢材含量，在规范允许的情况下尽量选择高强钢筋，这样使用钢筋的规格小，能够有效地降低单位工程含钢量。,B、控制单位工程砼的含量，在建筑工程造价中较大部分是砼构件的造价，控制构件截面大小也是控制造价的主要环节。,C、控制结构墙体保温对工程造价的影响，在选择保温材料时，既要考虑降低造价，同时也要考虑社会责任，选择耐久并符合要求的保温材料和与墙体的连接形式，也是控制造价的重中之重。,D、建筑做法的选择控制，国家标准中每个分项工程有很多做法选择，分高中低多个档次，我们在选择时可取造价居中的做法，把建筑物外观打造亮丽，内部或其他构件做法是次要的。,E、立面效果简介大方，减少异形造型构件。,（五）、招标选择施工承包单位阶段成本控制,做好标前成本预测，科学合理的计算投标价格及投标决策，不要一味的以低价中标来选择中标单位，如果低于成本价，势必造成承包商的偷工减料。因此，在投标报价时要认真识别招标文件所涉及的每一个经济条款，了解把握施工单位的资信及履约能力。做好标前成本预测和分析，企业要根据市场行情，不断收集、整理、完善并符合本企业实际的内部价格体系，为快速准确的预测标前成本提供有力保证。公司要认真组织对承包单位项目部和公司相关部门的有关人员进行合同交底，通过不同形式的交底，使项目部和相关管理人员明确本施工合同的全部相关条款、内容，明确控制重点，找出项目管理的盈利点，减少项目亏损，为确保按计划管理打下坚实基础。,投标单位的选择：必须考察投标单位的资质、管理水平、技术力量、历史施工履约记录、资金实力、合作经历。特别是施工单位项目经理和现场负责人等管理人员均是重点考察对象，选择再好的施工企业，不如选择一个好的施工项目管理团队，只有这样才能够有效地控制成本。,二、事中控制,（过程控制）,（一）、施工准备阶段成本控制,根据设计图纸和有关技术资料，结合本工程的实际，大力开展新技术、新工艺的应用，制定出科学先进、经济合理的施工方案。,（一）、施工图送审前审核和图纸会审,1、施工图审查前，我们可以任意改变设计，包括户型、尺寸、形状、外观、高度等等，这时公司召集工程管理部、销售部、市场拓展部、审计部、物业公司等相关部门和领导参加的施工图设计审查会，审查确定后严禁更改。购房业主每个人均有不同的想法，我们是不可能一一满足的。设计变更的出现会加大成本控制难度，很有可能增加投资的主要原因是来自为满足变更要求而产生的，并且仍有不满意的客户。审查内容如下：,这个环节非常重要，这是成本控制设计阶段最后一个审核、调整节点。,（一）,、施工准备阶段成本控制,（,1）、工程管理部着重针对图纸与规划的符合程度、结构、装饰、建筑做法、基础、地基处理、地下地上关系、竖向高程、坐标等等内容进行详细审核，提出调整建议和更改方案，并兼顾如何既满足要求又能降低和节约成本。,能否在设计规范允许的情况下提高车库顶标高，使降雨后车库顶积水迅速顺利渗透干净，减少车库渗漏和绿化苗木不好成活的缺陷。,（一）,、施工准备阶段成本控制,（2）、销售部主要审核户型、洞口位置、房间尺寸、布局等，并提出相关要求；,（3）、物业公司要考虑各种设施的配备、防火防盗、交通、环境、等如何体现便民和方便管理。,（4）、市场拓展部要考虑材料的适用性、耐久型，并要兼顾成本的控制。,（一）,、施工准备阶段成本控制,2、施工图会审，设计施工图纸在政府相关审查部门审核确认后，工程部门必须详细审阅，并且召集监理、施工多方审核，真正做到自审、互审、交接审，尽可能在施工前发现问题，提前处理。严禁在施工过程中无法进行下道工序时，才提出变更。发生此类变更，很可能出现拆除或材料备料的浪费，也是增加投资成本的重要环节。,（一）,、施工准备阶段成本控制,另外在施工图会审中明确建筑做法，并形成书面文件确认，施工前做好各方面的交底工作，避免或减少在施工过程中的错误。,3、严禁施工单位因结构复杂或分项工程利润低，向建设单位申请变更。,01,工程管理部,02,销售部,物业公司,03,04,市场拓展部,4,市场拓展部审核,3,物业公司审核,2,销售部审核,1,工程管理部召集监理、施工进行审核,审核程序,先独立审核，再进行联合会审,（一）,、施工准备阶段成本控制,4