中国房地产主要政策(2005-2008)

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,回顾,:,中国房地产主要政策,(2005-2008),“,关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知,”,（,1998.04,）,自,2002,年下半年以来，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。,2003,年,6,月中国人民银行出台了,“,关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知,(121,号文件,),”,。,2004,年房地产开发投资额持续增长的同时，地价和商品房价格也双双走高；,2004,年被认为“没有不好卖的楼盘，没有不赚钱的开发商,开始出现,”,，与此同时,“,房地产市场泡沫论,”,争论广泛展开。,2005,年前主要政策与背景,2004,年,11,月,2004.10,开始从降低利率转变为提高利率。,我国央行自,1996,年以来，进行了八次降低利率。,2002,年,2,月,21,日，央行宣布第八次降息，一年期定期存款利率下调,0.27,个百分点，为,1.98%,。,2004,年提高利率：一年期存款利率由,1.98%,提到,2.25%,，一年期的贷款利率由,5.31%,上调到,5.58%,。个人住房贷款,5,年以上的贷款利息由以往的,5.04%,增加到,5.31%,；公积金贷款年以上的利率由,4.05%,调整到,4.23%,。,2005,年前主要政策与背景,2005,年,3,月,17,日，将住房贷款优惠利率,回归到同期贷款利率水平,，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的,0.9,倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例,可由,现行的,20%,提高到,30%,。,2005,年,3,月,26,日，,国务院办公厅下发,关于切实稳定住房价格的通知,，针对房价上涨过快的现象明确提出八点要求，即“国八点”。,2005,年,4,月,27,日，国务院,关于进一步加强房地产市场宏观调控问题,，八条措施,“新八条”,2005,年,4,月,30,日，国务院办公厅转发七部门联发,关于做好稳定住房价格工作意见的通知,2005,年主要政策,2005,年,6,月,1,日起，对个人购买住房不足,2,年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过,2,年,(,含,2,年,),转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过,2,年,(,含,2,年,),转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。,2005,年,9,月,30,日，房地产开发企业项目资本金比例必须达到,35%,以上。,2005,年主要政策,2006.5.18,，,国务院“国六条”,2006.6.1,，国务院办公厅转发,关于调整住房供应结构、稳定住房价格的意见,（,国办发,200637,号）,2006.6.1,，,关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知,国税发,200674,号,2006,年主要政策,2006.07.18,国家税务总局,关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知,国税发,2006108,号,2006.12.1,国家税务总局,关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知,2006.12.12,关于发布实施,限制用地项目目录（,2006,年本）,和,禁止用地项目目录（,2006,年本）,的通知,2006,年主要政策,2006.05.17,国务院 促进房地产业健康发展（“国六条”）,明确,2006,年,05,月,29,日 九部委,关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见,“,国十五条”,细化,2006.0,5,.,31,国税总局 住房营业税征收 二手房营业税,5,年,2006.0,7,.0,6,建设部、发改委、工商局 整顿规范房地产交易秩序 商品房预售,2006.0,7,.,11,建设部联合其他,5,部委 规范房地产市场外资准入和管理 外资受限,2006.0,7,.12,建设部 新建住房结构比例,90m2,，双,70%,标准,2006.0,7,.,24,国务院 建立国家土地督察制度 土地利用审批,2006.0,7,.,26,国税局 住房转让所得征收个人所得税,2006.0,8,.0,1,国土资源部,招、拍、挂、协议出让国有土地使用权规范 土地范围,2006.0,9,.0,5,建设部、外汇局 规范房地产市场外汇管理 外资备案,2006.0,9,.0,5,国务院 加强土地调控 保护耕地,2006.0,9,.,14,国税局 房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理,2006.,11,.,20,国土资源部,、财政局、央行 调整新增建设用地土地有偿使用费,2006.,12,.,12,发改委、,国土资源部,限、禁土地目录,2007.01.24,国税局 房地产开发企业土地增值税清算 四级超率累进税率,2007.01,关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题,的通知,2007,年,央行六次加息,2006,年,7,月,6,日，,关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知,2007.08.01,国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见,国发,200724,号,2007,年主要政策,2007.09.27,关于加强商业性房地产信贷管理的通知,（银发,2007359,号）,2007.12.11,关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知,（银发,2007452,号,),2007,年主要政策,2007.0,5,.,23,商务部、外汇局,外商直接投资房地产业审批和监管,2007.0,8,.0,7,国务院 解决城市低收入家庭住房困难 廉租房、住房保障体系,2007.09.27,央行、银监会 加强商业性房地产信贷管理 首付比例区别对待,2007.0,9,.,30,国土资源部,进一步加强土地供应调控 解决低收入家庭住房困难,2007.10.01,物权法实施,2007.,10,.,31,发改委、商务部 外商投资产业指导目录（,2007,年修订）外资受限,2007.,11,.,14,财政部,廉租住房保障资金管理办法,资金来源的八大渠道,2007.11.19,国土资源部、财政部、央行,土地储备管理办法,2007.,11,.,27,九部门联合,廉租住房保障办法,保障对象、保障方式,2007.,11,.,30,建设部、发改委等七部门,经济适用住房管理办法,2007,年，,央行六次加息 货币政策从紧传出强烈政策信号,2007,年,3,月,5,日，温家宝指出：,必须促进房地产业持续健康发展，改善低收入居民住房问题。,房价“拐点”？,2008,2006,年房价上涨依然过快，,低收入家庭住房难。,2005-2007,年房地产土地政策盘点,严禁囤、炒土地：,对出让土地的合同条件及违约责任进行了明确约定。,限目、禁目开发：,禁止别墅类、高尔夫球场、赛马场、,等，限低密度、大套型住宅项目,等。,土地收益用于民：,新增建设用地有偿使用费标准提高一倍，相关收入专项用于农业建设。城市建设用地土地出让金一定比例用于经济适用房、廉租房建设。,用地供应结构：,增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设。,建立土地监察制：,全国省（区、市）及计划单列市土地审批利用纳入九大土地督察局监管。,土地出让规范化：,明确六大类招牌挂土地，建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。,房地产土地政策,央行八次调息,2007.08.21,2007.0,5,.1,8,2006.08.19,2006.04.28,2007.03.17,2007.0,7,.,20,2007.09.14,2007.,12,.,20,调整时间,6,个月,1,年,3,年（含）,5,年（含）,五年以上,2006.04.28,5.4,5.85,6.03,6.12,6.39,2006.08.19,5.58,6.12,6.3,6.48,6.84,2007.03.18,5.67,6.39,6.57,6.75,7.11,2007.05.19,5.85,6.57,6.75,6.93,7.2,2007.07.21,6.03,6.84,7.02,7.2,7.38,2007.08.22,6.21,7.02,7.2,7.38,7.56,2007.09.15,6.48,7.29,7.47,7.65,7.83,2007.12.20,6.57,7.47,7.56,7.74,7.83,个人住房贷款利率调整,房地产税收政策盘点,房地产税收政策,两次调整期房转让营业税,强征二手房转让个人所得税,加强个人无偿赠与不动产税收,调整房地产企业所得税,房地产开发企业土地增值税清算,调整城镇土地使用税,房地产市场政策,二房首付,40%,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套,(,含,),以上住房的，贷款首付款比例不得低于,40%,，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的,1.1,倍。,房屋预售,房地产开发企业取得预售许可证后，应当在,10,日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。,90,平方米、双,70%,城市新开工住房建设中，套型在,90,平方米以下的住房面积必须达到,70,以上，廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于,70,。,外资准入受限,加强对外商投资房地产业的审批和监管；限制投资高档宾馆、别墅、写字楼、国际会展中心、土地成片开发、房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司等；将“普通住宅用地开发建设”从鼓励投资类中删除。,房屋权属登记公示,房屋自然状况、权利状况等记载信息，单位和个人可公开查询，发挥房屋权属登记的公示作用，保障房屋交易安全，维护房屋交易秩序。,严把经济适用房,只有城市低收入住房困难家庭可以购买经济适用房，并且只能拥有有限产权，转让时政府可以优先回购，单套经济适用住房的建筑面积也被限定在,60,平方米左右。,相关关联,关于切实稳定住房价格的通知,“,国八点”,这八条意见为：,一、高度重视稳定住房价格；,二、切实负起稳定住房价格的责任：,三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；,四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；,五、正确引导居民合理消费需求；,六、全面监测房地产市场运行；,七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；,八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。,返回,2005,年“国八条”,一、强化规划调控，,改善商品房结构,。,二、加大,土地供应,调控力度，严格土地管理。,三、加强对,普通商品住房和经济适用住房,价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。,四、完善城镇,廉租住房制度,，保障最低收入家庭基本住房需求。,五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对,房地产交易行为,的调节力度。,六、加强,金融监管,。,七、切实整顿和规范,市场秩序,。,八、加强市场监测，完善,市场信息披露,制度。,返回,一、强化规划调控，改善住房供应结构,二、加大土地供应调控力度，严格土地管理,三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管,四、加强房地产信贷管理，防范金融风险,五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房,建设与消费,六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度,七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销,售行为,八、加强市场监测，完善市场信息披露制度,关于做好稳定住房价格工作意见,：,返回,2006,年 “国六条”,一、切实,调整住房供应结构,。,二、重点发展,中低价位、中小套型,普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。,三、各地都要制定和实施,住房建设规划,，对新建住房结构提出,具体比例要求,。,四、进一步发挥,税收、信贷、土地政策,的调节作用。,五、严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。,六、科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监