房地产项目管理—合同管理

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,北京师范大学珠海分校,北京师范大学珠海分校,房地产项目合同控制,主 讲：蔡 心 田,1.延期交,房,房,2.物业管,理,理合同,项目合,同,同概述,项目合,同,同控制,项目的,索,索赔与,反,反索赔,主要内,容,容：,一、合,同,同管理,的,的重要,性,性,1.工程项,目,目中的,合,合同已,越,越来越,复,复杂,2.严格的,合,合同管,理,理是国,际,际惯例,3.合同管,理,理居于,核,核心地,位,位,第一节,项,项,目,目合同,概,概述,二、国,际,际施工,合,合同简,介,介,1.,FIDIC土木工,程,程施工,合,合同条,件,件,(FdrationInternationaleDesIngnieurs-Conseils),主要适,用,用：1）无限,制,制招标,选,选择承,包,包商,2）单价,合,合同,3）合同,履,履行中,建,建立以,工,工程师,为,为核心,的,的管理,模,模式,由承包,商,商设计,的,的电气,和,和机械,设,设备安,装,装与房,屋,屋和工,程,程合同,条,条件,EPC/交钥匙,项,项目合,同,同条件,顾客/咨询服,务,务模式,的,的协议,咨询分,包,包协议,2.ICE合同条,件,件（InstitutionofCivilEngineering）,单价合,同,同,咨询工,程,程师为,主,主人，,承,承包商,为,为仆人,。,。仆人,必,必须接,受,受工程,实,实施中,固,固有的,风,风险。,在工程,进,进展过,程,程中，,咨,咨询工,程,程师随,时,时有权,发,发出新,的,的指令,，,，承包,商,商必须,无,无条件,服,服从,承包商,执,执行咨,询,询工程,师,师的新,的,的指令,所,所应获,得,得的额,外,外工期,和,和额外,费,费用由,咨,咨询工,程,程师来,决,决定,即使承,包,包商与,咨,咨询工,程,程师发,生,生争端,，,，该争,端,端也由,咨,咨询工,程,程师来,作,作出判,断,断。,3.NEC合同(New Engineering Contract,新工程,合,合同),项目经,理,理：合,同,同管理,的,的关键,人,人物，,认,认为项,目,目经理,作,作出的,任,任何决,定,定均已,得,得到业,主,主的认,可,可，他,有,有权随,时,时与业,主,主就工,程,程实施,中,中涉及,的,的工期,、,、成本,、,、质量,等,等问题,进,进行商,量,量，作,出,出最适,合,合业主,要,要求的,决,决定，,并,并将此,决,决定通,知,知承包,商,商。,监理工,程,程师：,由,由业主,聘,聘用，,其,其主要,任,任务是,进,进行质,量,量控制,，,，检查,工,工程是,否,否按合,同,同技术,说,说明中,要,要求来,实,实施，,指,指出工,程,程中存,在,在的缺,陷,陷并检,查,查承包,商,商对缺,陷,陷的整,改,改。监,理,理工程,师,师的行,为,为可能,产,产生工,程,程成本,方,方面的,后,后果，,但,但监理,工,工程师,不,不直接,介,介入项,目,目成本,问,问题。,裁决人,：,：独立,于,于业主,和,和承包,商,商双方,的,的人，,是,是由业,主,主和承,包,包商共,同,同指定,的,的，NEC裁决人,合,合同是,由,由业主,和,和承包,商,商共同,与,与裁决,人,人签订,。,。裁决,人,人的作,用,用类似,于,于FIDIC合同中,的,的“咨,询,询工程,师,师”，,主,主要是,处,处理争,端,端和纠,纷,纷。不,管,管裁决,决,决定如,何,何，裁,决,决人的,费,费用由,业,业主和,承,承包商,平,平均分,摊,摊。,“设计,师,师”在NEC合同中,可,可以与,业,业主或,承,承包商,签,签订专,业,业服务,合,合同,4.AIA系列合,同,同（TheAmericanInstitute of Architects）,主要用,于,于：私,营,营的房,屋,屋建筑,工,工程,与FIDIC的不同,业主所,承,承担义,务,务的区,别,别,对业主,支,支付能,力,力的要,求,求不同,对提供,项,项目地,质,质勘察,资,资料的,区,区别,承包商,在,在进度,款,款申请,方,方面的,区,区别,建筑师,角,角色、,权,权力、,任,任务的,区,区别,建筑师,的,的工程,师,师角色,：,：建筑,师,师在AIA中起着,类,类似FIDIC中“工,程,程师”,的,的作用,。,。建筑,师,师是业,主,主与承,包,包商的,联,联系纽,带,带,是工程,期,期间业,主,主的代,表,表,在合同,规,规定的,范,范围内,有,有权代,表,表业主,行,行事。,建筑师,权,权力：,检,检查权,、,、支付,确,确认权,、,、文件,审,审批权,、,、编制,变,变更令,权,权,建筑师,权,权利与,义,义务的,行,行使，,可,可以交,由,由项目,代,代理人,行,行使。,二、合,同,同的订,立,立,（一）,当,当事人,主,主体资,格,格,合同法规定：,订,订立合,同,同的当,事,事人，,应,应当具,有,有相应,的,的民事,权,权利能,力,力和民,事,事行为,能,能力。,（二）,合,合同的,形,形式,1.口头合,同,同,2.书面合,同,同：合,同,同书、,信,信件和,数,数据电,文,文等三,种,种。,（三）合同的,内,内容,当事人,的,的名称,或,或者姓,名,名和住,所,所,标的,数量,质量,价款,履行期,限,限、地,点,点和方,式,式,违约责,任,任,争议解,决,决办法,（四）,合,合同订,立,立的方,式,式,合同订,立,立的方,式,式是指,合,合同当,事,事人双,方,方依法,就,就合同,内,内容达,成,成一致,的,的过程,。,。,1.要约和,要,要约邀,请,请,要约：,要,要约是,希,希望和,他,他人订,立,立合同,的,的意思,表,表示,向特定,的,的人发,出,出,内容必,须,须具体,确,确定,提出合,同,同主要,条,条款以,供,供对方,考,考虑,要约发,出,出后，,受,受要约,人,人接受,要,要约，,要,要约人,即,即受此,要,要约的,约,约束,要约,邀,邀请：,是,是指希,望,望他人,向,向自己,发,发出要,约,约的意,思,思表示,要约邀,请,请人一,般,般都不,承,承担法,律,律责任,例：甲,公,公司因,建,建筑工,程,程需要,，,，急需,水,水泥，,遂,遂向乙,、,、丙、,丁,丁三家,水,水泥厂,发,发出函,电,电，函,电,电中称,：,：我公,司,司急需,标,标号为型号的,水,水泥，,如,如贵厂,有,有货，,请,请速来,函,函电，,我,我公司,愿,愿派人,前,前往购,买,买。,店高6米，买,一,一层送,一,一层，,一,一层价,格,格两层,使,使用，,营,营业面,积,积增加,一,一倍,(2)承诺：,承诺的,概,概念和,条,条件：,概念：,指,指受要,约,约人作,出,出的同,意,意要约,的,的意思,表,表示,条件：,承,承诺必,须,须是受,要,要约人,提,提出,承诺只,能,能向要,约,约人发,出,出,承诺的,内,内容应,当,当与要,约,约的内,容,容一致,承诺必,须,须在承,诺,诺期限,内,内发出,要约和,承,承诺的,生,生效：,合同法规定，,无,无论要,约,约还是,承,承诺，,均,均采取,到,到达生,效,效,(二)合同的,成,成立：,合同成,立,立的时,间,间：,当事人,采,采用合,同,同书形,式,式订立,合,合同的,，,，自双,方,方,当事人,签,签字或,者,者盖章,时,时合同,成,成立。,当事人,采,采用信,件,件、数,据,据电文,等,等形式,订,订立合,同,同,的，如,果,果在合,同,同成立,之,之前要,求,求确认,，,，签定,确,确认书,时合同,成,成立。,合同成,立,立的地,点,点：,要约生,效,效的地,点,点即为,合,合同成,立,立的地,点,点,合同效,力,力即已,经,经成立,的,的合同,的,的法律,效,效力。,合同成,立,立是合,同,同生效,的,的前提,。,。依法,成,成立的,合,合同，,成,成立与,生,生效在,时,时间上,的,的同一,性,性。,(一)有效合,同,同:,即依法,成,成立并,符,符合合,同,同生效,条,条件的,合,合同,合同的,主,主体合,格,格,意思表,示,示真实,不违反,法,法律和,社,社会公,共,共利益,1.表见代,理,理,2.超越代,表,表权订,立,立的合,同,同,案例：,开发公,司,司A供应商B,2000吨钢材,传,传真2700元/吨,有意购,买,买，希,望签订,合,合同,寄,寄合同,书,书,27002500组织货,源,源要发,货,货,交货时,间,间以我,方,方为准,三、合,同,同管理,与,与控制,的,的主要,职,职能,1.确立项,目,目中的,主,主要合,同,同关系,，,，策划,项,项目合,同,同体系,2.签订合,同,同，明,确,确双方,的,的权力,、,、责任,和,和义务,，,，界定,双,双方的,法,法律关,系,系。,3.执行合,同,同，监,督,督双方,在,在履行,各,各自的,权,权力、,责,责任和,义,义务时,出,出现的,偏,偏差或,违,违约行,为,为。,4.合同的,变,变更，,修,修订或,调,调整,5.索赔与,违,违约责,任,任,第二节,项,项,目,目合同,控,控制,一、项,目,目中的,主,主要合,同,同关系,业 主,承包商,监 理,监理合,同,同,被监理,监理,施工合,同,同,分包商,勘察设,计单位,采购,供应商,金融,机构,分包合,同,同,（一）,业,业主的,主,主要合,同,同关系,预售,/,销售,二、项,目,目合同,策,策划,合同策,划,划主要,确,确定的,问,问题：,1.将项目,分,分解为,几,几个合,同,同？每,个,个合同,有,有多大,工,工程范,围,围？,2.采用什,么,么样的,合,合同形,式,式和合,同,同条件,？,？,3.采用什,么,么方式,委,委托工,程,程？,4.如何通,过,过合同,对,对项目,实,实行严,格,格的全,面,面控制,？,？,(一)项目合,同,同的规,模,模和范,围,围的确,定,定,项目的,分,分标策,划,划就是,关,关于项,目,目任务,分,分解为,多,多少包,（,（或多,少,少标段,）,）的策,划,划。常,见,见的分,标,标方式,有,有如下,两,两种。,1.分阶段,、,、分专,业,业平行,分,分标,2.全包（,统,统包、,一,一览子,承,承包或“设计施工供应”总承包,）,）,（二）,合,合同形,式,式的选,择,择,按合同,的,的计价,方,方式分,：,：,1.单价合,同,同,2.固定总,价,价合同,3.成本加,酬,酬金合,同,同,4.目标合,同,同,（三）,招,招标方,式,式的确,定,定,1.公开招,标,标,2.议标,3.邀请招,标,标,案例：,鲁,鲁布革,（三）,合,合同条,件,件及重,要,要合同,条,条款的,选,选择,（1）合同,条,条件的,选,选择,1.合同条,件,件应与,双,双方的,管,管理水,平,平相配,套,套,2.尽可能,选,选用双,方,方都熟,悉,悉的标,准,准的合,同,同条件,3.合同条,件,件的使,用,用注意,到,到其他,方,方面的,制,制约,（2）合同,重,重要条,款,款的确,定,定,1.项目付,款,款方式,；,；,2.合同价,格,格调整,的,的条件,、,、范围,、,、程序,和,和方法,；,；,3.合同双,方,方风险,的,的分担,；,；,4.合同争,执,执仲裁,的,的地点,及,及程序,；,；,5.对承包,商,商（或,供,供应商,）,）的激,励,励措施,；,；,6.业主的,控,控制权,力,力（成,本,本控制,、,、工期,控,控制、,质,质量控,制,制）和,对,对项目,失,失控状,态,态的处,置,置权力,；,；,7.合同双,方,方的诚,信,信条件,（,（保函,、,、保证,金,金、押,金,金）；,8.违约处,罚,罚规定,、,、仲裁,条,条款,【案例1】,某港口,码,码头工,程,程,在施工,设,设计图,纸,纸没有,完,完成之,前,前,业主通,过,过招标,选,选择了,一,一家总,承,承包单,位,位承包,该,该工程,的,的施工,任,任务.由于设,计,计尚未,完,完成,承包范,围,围内待,实,实施的,工,工程虽,性,性质明,确,确,但工程,量,量还难,以,以确定,双方商,定,定拟采,用,用总价,合,合同形,式,式签订,施,施工合,同,同,以减少,双,双方的,风,风险.,分析：,不恰当,。,。设计,未,未完成,，,，工作,任,任务不,足,足够明,确,确，工,作,作量不,确,确定，,不,不宜采,用,用总价,合,合同形,式,式。,施工合,同,同中有,以,以下一,些,些条款:,(1)乙方按,监,监理工,程,程师批,准,准的施,工,工组织,设,设计(或施工,方,方案)组织施,工,工,乙方不,应,应承担,因,因此引,起,起的工,期,期延误,和,和费用,增,增加的,责,责任.,分析（1）：,乙方按,批,批准的,施,施组和,施,施工方,案,案施工,，,，不免,除,除其因,执,执行方,案,案引起,的,的工期,、,、质量,、,、费用,等,等各方,面,面损失,的,的承担,责,责任。,(2)甲方向,乙,乙方提,供,供施工,场,场地的,工,工程地,质,质和地,下,下主要,管,管网线,路,路资料,供乙方,参,参考使,用,用.,分析（2）：,乙方按,甲,甲方提,供,供的地,质,质（由,具,具有勘,察,察资质,单,单位提,供,供）和,管,管线资,料,料组织,施,施工，,因,因资料,不,不完善,和,和错误,导,导致的,损,损失由,甲,甲方承,担,担。,(3)乙方不,能,能将工,程,程转包,但允许,分,分包,也允许,分,分包单,位,位将分,包,包的工,程,程再次,分,分包给,其,其他施,工,工单位.,分析：,（3）允许,乙,乙方分,包,包（限,于,于非主,体,体部分,）,），但,分,分包单,不,不可再,分,分包。,(4)无论监,理,理工程,师,师是否,参,参加隐,蔽,蔽工程,的,的验收,当其提,出,出对已,经,经隐蔽,的,的工程,重,重新检,验,验的要,求,求时,乙方应,按,按要求,进,进行剥,露,露,并在检,验,验合格,后,后重新,进,进行覆,盖,盖或修,复,复.检验如,果,果合格,甲方承,担,担由此,发,发生的,追,追加合,同,同价款,赔偿乙,方,方的损,失,失并相,应,应顺延,工,工期.检验如,果,果不合,格,格,乙方则,应,应承担,发,发生的,费,费用,工期可,以,以顺延.,分析（4）：检,验,验不合,格,格，乙,方,方应承,担,担发生,的,的费用,，,，工期,不,不予顺,延,延。,（四）,各,各相关,合,合同的,协,协调,（1）项目,所,所有的,合,合同必,须,须纳入,统,统一的,计,计划体,系,系中统,筹,筹安排,，,，不得,各,各行其,事,事；,（2）建立,整,整个项,目,目合同,策,策划与,控,控制的,统,统一机,制,制，形,成,成完整,、,、系统,的,的项目,合,合同控,制,制机制,。,。,三、项,目,目合同,实,实施过,程,程中的,控,控制,在项目,合,合同实,施,施过程,中,中，业,主,主对合,同,同的控,制,制工作,主,主要有,：,：,合同实,施,施监督,（,（漏洞,工,工程师,）,）,合同跟,踪,踪,合同诊,断,断,合同效,果,果后评,价,价,设计/计划,招投标,合同策,划,划,合同起,草,草/审查,合同分,析,析,合同交,底,底,合同监,督,督,合同跟,踪,踪,变更管,理,理,索赔管,理,理,工,程,施,工,项目结,束,束,合同后,评,评价,（五）,项,项目施,工,工合同,控,控制,1、发包,方,方（监,理,理单位,）,）对施,工,工合同,的,的控制,（1）施工,合,合同的,签,签订控,制,制：发,包,包方或,者,者监理,单,单位，,通,通过对,承,承包方,的,的资格,、,、资信,和,和履约,能,能力进,行,行预审,来,来实施,控,控制。,（2）施工,合,合同的,履,履行控,制,制：发,包,包方对,施,施工合,同,同履行,的,的控制,主,主要是,通,通过甲,方,方代表,（,（总监,理,理工程,师,师）进,行,行的。,工期控,制,制、质,量,量控制,、,、费用,控,控制、,设,设计变,更,更控制,。,。,（3）文件,档,档案控,制,制：发,包,包方和,监,监理工,程,程师应,做,做好施,工,工合同,的,的档案,文,文件控,制,制工作,。,。,（4）索赔,控,控制：,发,发包方,必,必须对,所,所有的,索,索赔事,项,项进行,严,严格的,管,管理和,控,控制。,2、承包,方,方对施,工,工合同,的,的控制,（1）施工,合,合同的,签,签订控,制,制：在,施,施工合,同,同签订,前,前（投,标,标前）,，,，应对,发,发包方,和,和工程,项,项目进,行,行了解,和,和分析,。,。,（2）施工,合,合同的,履,履行控,制,制：承,包,包方应,建,建立一,套,套完整,的,的施工,合,合同管,理,理制度,。,。,（3）施工,合,合同的,档,档案控,制,制：包,括,括合同,签,签订、,谈,谈判事,项,项有关,文,文件及,施,施工合,同,同的归,档,档管理,，,，以及,合,合同变,更,更过程,及,及结果,文,文件的,归,归档管,理,理。,（4）索赔,控,控制：,索,索赔事,项,项及索,赔,赔过程,的,的控制,和,和管理,。,。,（六）,其,其它合,同,同,1.工程建,设,设招投,标,标,2.勘察设,计,计合同,3.监理合,同,同物资,采,采购合,同,同,4.保险合,同,同,5.贷款合,同,同,6.房屋预,售,售、销,售,售、租,赁,赁合同,第三节,项,项目,的,的索赔,与,与反索,赔,赔一、索,赔,赔与反,索,索赔的,概,概念,索赔:指在合,同,同实施,过,过程中,，,，合同,一,一方因,对,对方不,履,履行或,未,未能正,确,确履行,合,合同所,规,规定的,义,义务而,受,受到损,失,失，向,对,对方提,出,出赔偿,要,要求的,过,过程。,反索赔:指对索,赔,赔（报,告,告）的,反,反驳，,是,是对即,将,将产生,和,和可能,产,产生的,索,索赔损,失,失的防,止,止。,（一）,索,索赔的,起,起因,1.风险分,担,担不均,2.施工条,件,件变化,3.设计/工程变,更,更,4.工期拖,延,延或赶,工,工,5.业主违,约,约,6.合同缺,陷,陷,7.工程所,在,在国家,法,法令变,更,更,（三）,索,索赔的,分,分类,1.按索赔,要,要求分,类,类,（1）工期,索,索赔：,要,要求业,主,主延长,工,工期，,推,推迟项,目,目竣工,日,日期的,索,索赔。,（2）费用,索,索赔：,要,要求业,主,主补偿,费,费用的,损,损失，,调,调整合,同,同价款,的,的索赔,。,。,2.按索赔,的,的起因,分,分类,（1）业主,违,违约索,赔,赔：因,业,业主未,履,履行合,同,同责任,、,、工程,管,管理失,误,误引发,的,的索赔,。,。,（2）合同,因,因素索,赔,赔：因,合,合同错,误,误、设,计,计图纸,技,技术规,范,范的错,误,误及合,同,同变更,、,、设计,变,变更引,发,发的索,赔,赔。,（3）环境,因,因素索,赔,赔：因,环,环境条,件,件改变,、,、如法,律,律、物,价,价、自,然,然条件,的,的变化,及,及自然,灾,灾害等,不,不可抗,力,力引发,的,的索赔,。,。,3、按索,赔,赔所依,据,据的理,由,由分类,(1)合同内,索,索赔(2)合同外,索,索赔(3)道义索,赔,赔,4、按引,起,起索赔,的,的干扰,事,事件性,质,质分类,(1)工期拖,延,延索赔(2)外部条,件,件变化,索,索赔,(3)工程变,更,更索赔(4)工程中,断,断或终,止,止的索,赔,赔,(5)其他索,赔,赔,5、按索,赔,赔处理,方,方式分,类,类,(1)单项索,赔,赔(2)总索赔,二、索,赔,赔与反,索,索赔控,制,制,（一）,索,索赔与,反,反索赔,控,控制的,任,任务,1.索赔控,制,制2.反索赔,控,控制,预测索,赔,赔机会,寻求和,发,发展索,赔,赔机会,防,防,止,止对方,索,索赔事,项,项的发,生,生,处理索,赔,赔事件,反,反驳对,方,方不合,理,理的索,赔,赔要求,（二）,索,索赔与,反,反索赔,工,工作程,序,序,1.索赔工,作,作程序2.反索赔,工,工作程,序,序,发出索,赔,赔意向,通,通知,项,项,目,目合同,分,分析,进行索,赔,赔内部,处,处理,索,索,赔,赔相关,事,事态调,查,查,提交索,赔,赔报告,状,状态分,析,析,索赔事,项,项解决,索,索赔报,告,告分析,提交反,索,索赔报,告,告,（三）,索,索赔与,反,反索赔,报,报告,1.索赔报,告,告,索赔报,告,告是向,对,对方提,出,出索赔,要,要求的,书,书面文,件,件，是,承,承包商,对,对索赔,事,事件的,处,处理结,果,果。在,索,索赔事,件,件处理,过,过程中,，,，起着,举,举足轻,重,重的作,用,用。,（1）索赔,报,报告的,基,基本要,求,求,真实、,责,责任明,确,确、简,洁,洁、条,理,理清楚,、,、各种,定,定义准,确,确、婉,转,转合理,有说服,力,力、重,点,点突出,。,。,（2）索赔,报,报告的,主,主要内,容,容,题目；,索,索赔事,件,件；索,赔,赔理由,；,；影响,；,；结论,。,。,（3）索赔,文,文件的,构,构成,承包,商,商或其,授,授权致,业,业主的,信,信函：,就,就索赔,要,要求、,意,意外事,件,件经过,、,、索赔,理,理由进,行,行简单,说,说明。,索赔,报,报告正,文,文,附件,：,：就索,赔,赔报告,中,中所列,举,举的事,实,实、理,由,由、影,响,响的证,明,明文件,和,和损失,测,测算的,依,依据，,基,基础提,供,供证明,。,。,2.反索赔,报,报告,反索赔,报,报告是,针,针对索,赔,赔报告,的,的反驳,，,，是向,索,索赔方,表,表明自,己,己的立,场,场，对,索,索赔要,求,求的处,理,理意见,以,以及反,索,索赔证,据,据的书,面,面文件,。,。,（1）索赔,报,报告的,反,反驳:一般包,含,含如下,主,主要内,容,容。,索赔,事,事件的,真,真实性,：,：寻找,否,否定对,方,方索赔,要,要求的,依,依据。,干扰,事,事件的,责,责任分,析,析：分,析,析对方,应,应负的,责,责任或,我,我方不,应,应承担,的,的责任,。,。,索赔,理,理由分,析,析：列,举,举于已,有,有利的,合,合同条,款,款，驳,斥,斥对方,索,索赔的,合,合同依,据,据。,干扰事,件,件的影,响,响分析,：,：分析,索,索赔事,项,项与干,扰,扰事件,有,有无因,果,果关系,。,。,索赔,证,证据分,析,析：研,究,究对方,提,提出的,索,索赔证,据,据的充,足,足性、,恰,恰当性,、,、全面,性,性、否,定,定证据,不,不足、,证,证据不,恰,恰当的,索,索赔要,求,求。,索赔,值,值的审,核,核；全,面,面审核,对,对方提,出,出的索,赔,赔值，,审,审查其,计,计算的,准,准确性,（,（工程,量,量计算,、,、资源,占,占用量,计,计算、,定,定额与,单,单价计,算,算、价,格,格指数,应,应用等,等,等），,及,及计算,方,方法的,正,正确性,、,、合理,性,性。,（2）反索,赔,赔文件,的,的内容,（1）业主,代,代表致,承,承包商,代,代表的,回,回函:就索赔,信,信件的,回,回复。,（2）反索,赔,赔报告,正,正文:由如下4部分构,成,成。,引言,：,：简要,列,列出合,同,同号、,索,索赔报,告,告提出,的,的索赔,要,要求等,。,。,合同,分,分析：,对,对合同,的,的法律,基,基础，,合,合同价,格,格，补,偿,偿条件,等,等进行,全,全面分,析,析。,合同,实,实施状,态,态及其,评,评价：,主,主要包,括,括项目,的,的合同,状,状态，,可,可能状,态,态，实,际,际状态,的,的评价,分,分析。,索赔,报,报告分,析,析：就,承,承包方,提,提出的,索,索赔报,告,告逐条,进,进行，,一,一般分,为,为如下4部分。,总体分,析,析。详,细,细分析,。,。索赔,处,处理结,论,论。业,主,主对承,包,包商的,索,索赔要,求,求。,总结,论,论:明确业,主,主承担,的,的索赔,损,损失或,业,业主向,承,承包商,提,提出的,的,的索赔,要,要求，,并,并就双,方,方争执,提,提出解,决,决方案,。,。,（3）附件,三、承,包,包商的,索,索赔策,略,略四、索,赔,赔争执,的,的解决,索赔争,执,执的解,决,决办法,有,有协商,、,、调解,、,、仲裁,、,、诉讼,1.协商:协商是,合,合同双,方,方私下,会,会谈的,解,解决办,法,法。,2.调节:邀请中,间,间人进,行,行调节,。,。,3.仲裁:仲裁是,由,由仲裁,委,委员会,作,作出的,裁,裁决，,仲,仲裁委,员,员会是,由,由省、,自,自治区,、,、市人,民,民政府,组,组织有,关,关部门,和,和商会,统,统一组,建,建的。,4.诉讼:诉讼是,运,运用司,法,法程序,解,解决合,同,同争执,。,。,小结：,一.概念,1.常用的,国,国际施,工,工合同,2.合同的,订,订立,1）合同,形,形式,2）合同,内,内容,3）订立,方,方式,二、合,同,同控制,1.主要合,同,同关系,2.合同策,划,划,1.将项目,分,分解为,几,几个合,同,同？每,个,个合同,有,有多大,工,工程范,围,围？,2.采用什,么,么样的,合,合同形,式,式和合,同,同条件,？,？,3.采用什,么,么方式,委,委托工,程,程？,4.如何通,过,过合同,对,对项目,实,实行严,格,格的全,面,面控制,？,？,3.合同实,施,施中的,控,控制,合同实,施,施监督,合同跟,踪,踪,合同诊,断,断,合同效,果,果后评,价,价,三、索,赔,赔与反,索,索赔,1、索赔,的,的原因,2、索赔,的,的分类,3、索赔,与,与反索,赔,赔的控,制,制,