房地产预算管理课件

房 地 产 预 算 管 理 1 房 地 产 企 业 全 面 预 算 管 理 体 系 和 实 施中 国 注 册 会 计 师 北 京 同 道 兴 会 计 师 事 务 所 合 伙 人中 国 企 业 联 合 会 客 座 教 授中 国 房 地 产 协 会 客 座 教 授世 界 税 收 联 合 会 财 税 研 究 员新 加 坡 华 新 世 纪 管 理 研 究 院 客 座 教 授首 都 经 济 研 究 会 理 事 房 地 产 预 算 管 理 2 总 经 理 首 席 财 务 咨 询 顾 问 中 国 注 册 会 计 师 王 景 江 教 授 EMIL： 手 机 ： 著 名 财 税 和 管 理 咨 询 专 家 ， 职 业 培 训 师 ， 中 国注 册 会 计 师 .北 京 托 众 管 理 咨 询 有 限 责 任 公 司 总 经理 、 首 席 财 务 咨 询 顾 问 ， 北 京 同 道 兴 会 计 师 事 务所 合 伙 人 ， 北 京 信 永 中 和 会 计 师 事 务 所 高 级 顾 问 . 现 任 世 界 税 收 联 合 会 财 税 研 究 员 、 首 都 经 济 研究 会 理 事 ， 中 国 企 业 联 合 会 、 国 家 会 计 学 院 、 清华 大 学 对 外 交 流 中 心 、 新 加 坡 华 新 世 纪 管 理 研 究院 、 中 国 税 务 通 网 络 、 中 国 地 产 商 学 院 客 座 教 授 ，时 代 光 华 、 和 君 创 业 、 视 野 咨 询 、 新 加 坡 华 点 通 、温 州 亚 美 信 、 北 京 迅 通 诚 信 、 上 海 益 德 等 数 十 家管 理 咨 询 机 构 高 级 培 训 师 和 高 级 顾 问 ， 十 几 家 企事 业 单 位 常 年 高 级 财 税 顾 问 . 曾 任 国 际 永 道 会 计 公 司 高 级 咨 询 顾 问 ， 普 华 永道 、 安 达 信 、 德 勤 国 际 会 计 公 司 客 座 教 授 ， 北 京注 册 会 计 师 协 会 客 座 教 授 和 考 试 委 员 会 委 员 ， 北 京 信 永 中 和 会 计 师 事 务 所 高 级 管 理 咨 询 经 理 . 为 中 国 几 十 家 大 中 型 企 事 业 单 位 提 供 财 税 和 管理 咨 询 ,为 上 百 家 企 事 业 单 位 提 供 内 部 培 训 服 务 ,在全 国 数 百 场 高 级 财 税 研 讨 会 上 演 讲 ,全 国 大 型 企 业总 会 计 师 培 训 班 主 讲 嘉 宾 ,全 国 CPA 考 试 辅 导 主 讲教 授 ， 多 家 机 构 卫 星 转 播 课 程 主 讲 。 房 地 产 预 算 管 理 3 目 录v 企 业 预 算 管 理 体 系 构 建v 预 算 目 标 与 财 务 预 测v 项 目 预 算 编 制 程 序 和 方 法v 项 目 预 算 控 制 和 考 核 房 地 产 预 算 管 理 4 中 国 房 地 产 企 业 面 临 的 问 题 房 地 产 行 业 政 策 波 动 的 影 响 房 地 产 “ 泡 沫 经 济 ” 风 险 的 存 在 房 地 产 行 业 盈 利 模 式 面 临 挑 战 房 地 产 企 业 融 资 渠 道 拓 宽 房 地 产 企 业 规 模 化 房 地 产 企 业 规 范 化 和 精 细 化 房 地 产 预 算 管 理 5 1.正 确 理 解 全 面 预 算 管 理企业方针 外 部 环 境 分 析内 部 条 件 分 析 公司战略 中 长 期计 划 短 期 计 划 预 算 管 理日 常 经 营反 馈 控 制资 本 预 算企 业规 划 房 地 产 预 算 管 理 6 “预 算 是 企 业 未 来 一 定 时 期 内 经 营 计 划 的 数 量 表 现 形 式 ， 是一 种 系 统 的 管 理 方 法 。 它 是 用 来 分 配 企 业 的 财 务 、 实 物 及 人 力等 资 源 ， 以 实 现 企 业 既 定 的 战 略 目 标 。 企 业 可 以 通 过 预 算 来 监控 战 略 目 标 的 实 施 进 度 ， 有 助 于 控 制 开 支 ， 并 预 测 企 业 的 现 金流 量 与 利 润 。预 算含 义 资 源 活 动预 算管 理 外 部 环 境风 险 目 标 房 地 产 预 算 管 理 7 全 面 预 算 管 理 是 全 过 程 、 全 方 位 和 全 员 参 与的 系 统 管 理 ： 全 过 程 预 算 管 理 是 指 公 司 在 组 织 各 项 经 营 活动 的 事 前 、 事 中 和 事 后 都 必 须 纳 入 到 预 算 管 理 。 全 方 位 预 算 管 理 是 指 公 司 一 切 生 产 经 营 活 动必 须 全 部 纳 入 到 预 算 管 理 。 全 员 预 算 管 理 是 指 公 司 领 导 、 子 公 司 负 责 人 、车 间 及 部 门 负 责 人 、 各 岗 位 员 工 必 须 全 员 参 与 预算 管 理 。 预 算范 围 房 地 产 预 算 管 理 8 规 划 未 来 细 化 和 量 化 战 略 目 标 内 部 沟 通纵 向 和 横 向 沟 通强 化 控 制作 为 控 制 经 济 活 动 的 手 段 考 评 业 绩考 核 责 任 中 心 业 绩整 合 资 源优 化 财 务 与 非 财 务 资 源配 置预 算作 用 房 地 产 预 算 管 理 9 2.企 业 预 算 管 理 组 织董 事 会 预 算 管 理委 员 会预 算 管 理 组 责 任 中 心 经 营 计 划会 计 核 算财 务 管 理人 力 资 源职能部门 内 部 审 计 决 策机 构咨 询 机 构组 织机 构 执 行机 构 相 关 职 能 房 地 产 预 算 管 理 10 集 团 公 司 预 算 管 理 工 作 组预 算 管 理 委 员 会 F预 算 决 策 层F集 团 公 司 总 经 理 任 主 任 ， 成 员 由 集 团 公 司 副 总 经 理 、 部 门 经 理 、 各 子 公 司 总 经 理 组 成F主 要 负 责 审 批 、 签 发 预 算 管 理 制 度 ， 审 批 年 度 预 算 ； 实 施 年 度 预 算 考 评 ； 重 大 例 外 事 项 进 行 调 整 和 审 批 ； 预 算 仲 裁 等 工 作F由 集 团 公 司 财 务 部 牵 头 ， 集 团 公 司 各 职 能 部 门 组 成F主 要 负 责 组 织 预 算 的 编 制 工 作 ， 并 组 织 各 子 公 司 和 各 部 门 执 行 预 算 及 相 应 的 预 算 跟 踪 、 调 整 与 考 核 等 工 作 房 地 产 预 算 管 理 11 财 务总 监 的 主 要 职 责1 参 与 公 司 经 营 战 略 的 制 定 ， 并 通 过 财 务 战 略 的 制 定 和 实 施 ， 支持 经 营 战 略 目 标 的 实 现 ；2 通 过 建 立 全 面 预 算 管 理 体 系 ， 进 行 盈 利 规 划 ， 实 施 预 算 管 理 ；3 组 织 资 本 运 营 工 作 （ 投 资 和 融 资 的 决 策 及 方 案 实 施 ） ；4 通 过 建 立 内 部 控 制 制 度 ， 监 督 公 司 遵 守 国 家 财 经 法 令 、 纪 律 ，以 及 董 事 会 决 议 ， 通 过 经 营 效 率 ；5 审 批 公 司 中 重 大 财 务 收 支 ；6 通 过 建 立 会 计 制 度 ， 组 织 会 计 核 算 ， 审 核 财 务 报 告 ；7 税 收 筹 划 ；8 组 织 财 务 分 析 和 绩 效 管 理 工 作 。 房 地 产 预 算 管 理 12 3.企 业 预 算 管 理 体 系预 算 组 织 预 算 目 标预 算 编 制 预 算 执 行预 算 考 核 预 算 审 批汇 总 平 衡动 态 监 控 预 算 调 整预 算 分 析 项 目 战 略 绩 效 考 核 房 地 产 预 算 管 理 13 战 略 规 划 流 程 （ 滚 动 ） 年 度 预 算 流 程 业 绩 管 理 流 程战 略计 划 业 务 系 统经 营资 本计 划 资 本 预 算 制 定 K PI制 定 资 本预 算 制 定 经 营预 算 签 订 业 绩合 同 ， 并 评 估 业 绩 ，实 施 薪 酬计 划 房 地 产 预 算 管 理 14 总则 预算管理组织 全面预算编制 预算执行控制 全面预算考评 预算管理信息化全 面 预 算 管 理 表 单 （ 载 体 ）纲 领 性 文 件 附则全 面 预 算 管 理 制 度 实 施 细 则全 面 预 算 管 理 制 度 房 地 产 预 算 管 理 15 销 售 预 算经 营 计 划工 程 预 算 开 发 间 接费 用 预 算 资 本 预 算存 货 预 算 期 间 费 用 预 算 直 接 开 发成 本 预 算 开 发 期 间税 费采 购 预 算 开 发 成 本 预 算 销售费用 管理费用 财务费用 预 计 损 益 表 预 计资 产 负 债 表 预 计现 金 流 量 表现 金 收 支 预 算 融 资 预 算 当 期实 施 销 售 成 本 预 算 房 地 产 预 算 管 理 16 设 定 预 算 目 标 体 系趋 势 预 测 拟 定 计 划 编 制 预 算 经营财务分析 策略分析 指标预测 年度经营计划 部门工作计划预 算 目 标 确 定预 算 目 标 分 解价 值 目 标 房 地 产 预 算 管 理 17 4.如 何 实 施 全 面 预 算 管 理领 导重 视 高 层 领 导 介 入直 接 领 导 具 体 参 与 预 算 制 度 明 确 职 责 议 事 日 程 表 预 算 管 理 部 专 业 支 持 房 地 产 预 算 管 理 18 财 务转 型 一 个 中 心 ： 企 业 价 值 最 大 化两 个 基 本 点 ： 法 人 治 理 、 财 务 管 理三 个 到 位 ： 经 营 、 投 资 、 融 资 活 动 管 理 到 位四 方 平 衡 ： 股 东 、 客 户 、 员 工 、 社 会 利 益 平 衡五 项 改 革 ： 业 绩 评 估 、 财 务 导 向 、 财 务 报 表 、 风 险 管 理 、 母 子 公 司六 项 循 环 ： 预 算 、 报 告 、 收 入 、 支 出 、 资 金 、 评 估 房 地 产 预 算 管 理 19 交 流沟 通 部 门 间 的 矛 盾 ， 有 些 是 在 对 什 么 是企 业 最 大 利 益 的 问 题 上 持 不 同 意 见 而 引起 的 ， 有 的 是 对 部 门 利 益 与 公 司 利 益 间权 衡 抉 择 所 引 起 的 ， 还 有 一 些 矛 盾 ， 却不 幸 地 是 由 于 部 门 间 的 老 框 框 和 偏 见 所造 成 的 。 菲 利 普 科 特 勒 （ 美 ） 房 地 产 预 算 管 理 20 方 式 内 容全 员 培 训 组 织 领 导 、 子 公 司 经 理 和 各 部 门 负 责人 预 算 培 训制 定 预 算 制 度 规 范 预 算 管 理 职 责 、 程 序 和 方 法议 事 日 程 编 制 议 事 日 程 表操 作 指 南 表 格 化 和 预 算 操 作 说 明沟 通 协 调 领 导 参 与 的 圆 桌 会 议 房 地 产 预 算 管 理 21 配 套制 度 资 金 管 理 资 金 支 出 审 批 流 程 、 审 批 权 限 （ 与 预 算 内 、预 算 外 审 批 规 定 的 衔 接 ） 等 规 定 。 核 心 流 程 项 目 前 期 、 工 程 管 理 、 采 购 管 理 、 合 同 管 理 、销 售 业 务 流 程 等 控 制 制 度 绩 效 考 核 绩 效 考 核 组 织 、 KPI指 标 体 系 、 绩 效 考 核 流程 和 方 法 等 。 房 地 产 预 算 管 理 22 可 能出 现问 题 对 全 面 预 算 管 理 认 识 的 偏 差你 要 想 做 一 件 事 只 要 有 一 个 理 由你 要 不 想 做 这 件 事 ， 你 可 以 找 到 一 百 个 理 由v 有 无 必 要 实 施 全 面 预 算 管 理v 无 法 实 施 全 面 预 算 管 理 （ 计 划 赶 不 上 变 化 ）v 全 面 预 算 属 于 财 务 部 门 的 事 情v 全 面 预 算 对 原 有 的 责 权 利 产 生 冲 击v 预 算 不 准 确 等 于 没 有 预 算v 全 面 预 算 管 理 可 以 解 决 企 业 所 有 问 题 房 地 产 预 算 管 理 23 其 他 影 响 预 算 管 理 的 因 素v 某 些 职 能 管 理 薄 弱 （ 如 战 略 和 人 力 资 源 v 人 员 知 识 和 能 力 的 欠 缺v 内 部 基 础 数 据 和 流 程 管 理 问 题v 外 部 因 素 的 影 响 （ 如 工 程 设 计 、 监 理 、 环 境变 化 等 带 来 的 不 确 定 性 v 纯 粹 的 方 法 问 题一 年 体 系 ， 二 年 磨 和 ， 三 年 完 善 房 地 产 预 算 管 理 24 目 录v 企 业 预 算 管 理 体 系 构 建v 预 算 目 标 与 财 务 预 测v 项 目 预 算 编 制 程 序 和 方 法v 项 目 预 算 控 制 和 考 核 房 地 产 预 算 管 理 25 1.建 立 预 算 目 标 体 系目 标管 理 公 司 目 标中 长 期 计 划年 度 预 算季 度 月 度 预 算项 目 预 算长 期3-5年每 年季 月周 期 目标的分解：阶段性、项目细分 执 行 细 分 目 标 汇 总 达 到 公 司 长 期 目 标 房 地 产 预 算 管 理 26 预 算目 标体 系 预 算 目 标 体 系财 务 指 标 非 财 务 指 标权 益利润率 销售完成率 利润完成率 费用控制率 资产负债率等 预 算 准 确指 标 关 键 指 标 否 决 指 标预 算准 确率 项 目进 度 项 目质 量 部 门协 调 安 全事 故 质 量事 故 房 地 产 预 算 管 理 27 指 标 类 别 关 键 指 标财 务 权 益 利 润 率 、 销 售 利 润 率 、 资 金 周 转 率 、资 产 负 债 率 、 经 营 活 动 现 金 流 量 、 销 售 收入 完 成 率 、 工 程 成 本 完 成 率 、 可 控 费 用 完成 率 等 。关 键 非 财 务 指 标 证 照 办 理 及 时 率 、 项 目 进 度 完 成 率 、 项 目质 量 达 标 率 、 建 设 单 位 满 意 率 、 员 工 满 意率 、 部 门 协 调 满 意 率 等 。预 算 准 确 指 标 预 算 准 确 率否 决 指 标 质 量 、 安 全 和 其 他 责 任 事 故 。 房 地 产 预 算 管 理 28 2.经 营 财 务 预 测项 目预 测 项 目 进 度 项 目 形 象 进 度 预 测 工 程 量 项 目 各 阶 段 工 程 量 预 测 项 目 成 本 预 算 年 度 项 目 成 本 和 累 计 成 本 预 测 房 地 产 预 算 管 理 29 销 售预 测 根 据 市 场 占 有 率 预 测 销 售 额 根 据 销 售 增 长 率 预 测 销 售 额 根 据 实 现 目 标 利 润 的 要 求 预 测 销 售 额例 ： 某 公 司 上 年 实 际 销 售 额 为 万 元 ， 本 年 预 计 增长 的 可 能 性 为 ， 增 长 的 可 能 性 为 ，不 增 长 的 可 能 性 为 ， 下 降 的 可 能 性 为 。加 权 平 均 增 长 率 1 % 40% +5% 30%+20 0 10% 10% +6.5% 本 年 预 测 销 售 额 5000 （ 1 6.5 ） 5325万 元 房 地 产 预 算 管 理 30 利 润 销 售 收 入 （ 变 动 成 本 率 ） 固 定 成 本或 销 售 量 （ 单 价 单 位 变 动 成 本 ） 固 定 成 本令 利 润 等 于 零 或 目 标 利 润 ：保 本 点 固 定 成 本 （ 变 动 成 本 率 ）或 固 定 成 本 （ 单 价 单 位 变 动 成 本 ）保 利 点 （ 固 定 成 本 目 标 利 润 ） （ 变 动 成 本 率 ）或 （ 固 定 成 本 目 标 利 润 ） （ 单 价 单 位 变 动 成 本 ）边 际 利 润 销 售 收 入 变 动 成 本边 际 利 润 率 变 动 成 本 率 房 地 产 预 算 管 理 31 方 案 销 售 量 单 价 变 动 成 本 平 米 固 定 成 本 目 标 利 润 10 2000 1300 5000？ 2000 10 2000 1150？ 6500 2000 13.3？ 1800 1200 6000 2000 9 2089？ 1200 6000 2000 预 计 销 售 量 为 10万 平 米 ， 单 价 2000元 ， 单 位 变 动 成 本1200元 ， 固 定 成 本 总 额 6000万 元 ， 目 标 利 润 2000万 元 。 房 地 产 预 算 管 理 32 预 计 17 表 部 门 ： 年 度 初 始 投 资 估 算 预 算 年 度 预 测 差 异 单 位 造 价 成 本 可 变 经 营 成 本 率 销 售 均 价 盈 亏 平 衡 点 固 定 成 本 综 合 均 价 销 售 面 积 可 变 经 营 成 本 率 保 本 销 售 率 说 明 保 本 销 售 率 固 定 成 本 综 合 均 价 销 售 面 积 （ 1 可 变 经 营 成 本 率 ） 盈 亏 平 衡 预 测 盈 亏 平 衡 预 测 表 本 表 由 财 务 部 编 制 ， 预 测 预 算 年 度 盈 亏 平 衡 点 ， 为 编 制 预 算 年 度 经 营 计 划 提 供 依 据 。 编 制 依 据 ： 影 响 预 算 年 度 盈 亏 平 衡 点 的 因 素 估 计 ； 销 售 均 价 盈 亏 平 衡 点 单 位 造 价 成 本 （ 1 可 变 经 营 成 本 率 ） 指 标 房 地 产 预 算 管 理 33 目 标 利 润 本 期 预 测 销 售 额 （ 1 变 动 成 本 率 ） 固 定 成 本例 ： 某 公 司 上 年 实 际 变 动 成 本 率 为 ， 本 年 预 计 降 低到 ； 上 年 实 际 固 定 成 本 为 万 元 ， 本 年 预 计增 加 到 万 元 。最 理 想 状 态 的 利 润 5750 (1 58 ） 1600 815万 元平 均 状 态 下 的 利 润 5325 (1 58 ） 1600 636万 元最 差 状 态 下 的 利 润 4500 (1 58 ） 1600 290万 元 利 润预 测 房 地 产 预 算 管 理 34 预 计 18表 部 门 ： 年 度 -15% -10% -5% 5% 10% 15% 1. 均 价 变 动 率 利 润 变 动 率 2. 销 售 率 变 动 率 利 润 变 动 率 3. 固 定 成 本 变 动 率 利 润 变 动 率 4. 变 动 成 本 变 动 率 利 润 变 动 率 有 关 因 素 变 动 率 敏 感 性 分 析 表 指 标 基 准 方 案 说 明 本 表 由 财 务 部 编 制 ， 用 以 对 预 算 年 度 利 润 变 动 水 平 进 行 敏 感 性 分 析 ， 为 编 制 预 算 年 度 经 营 计 划 提 供 依 据 。 编 制 依 据 ： 根 据 影 响 有 关 因 素 变 动 率 测 算 对 利 润 变 动 率 的 影 响 水 平 。 房 地 产 预 算 管 理 35 资 金预 测 确 定 预 测 期 资 产 增 加 额假 定 该 企 业 上 年 末 变 动 性 资 产 为 3000万 元 ， 占 销 售 的 60 。本 年 资 产 增 加 额 （ 5325 5000） 60 195万 元确 定 预 测 期 负 债 增 加 额假 定 该 企 业 上 年 末 变 动 性 负 债 为 1000万 元 ， 占 销 售 的 20 。本 年 负 债 增 加 额 （ 5325 5000） 20 65万 元确 定 预 测 期 留 存 收 益 增 加 额假 定 该 企 业 预 测 期 销 售 净 利 润 率 为 5 ， 股 利 支 付 率 为 60 。本 年 留 存 收 益 增 加 额 5325 5 （ 1 60 ） 106万 元确 定 融 资 需 求 195 65 106 24万 元变 动 资 金 预 测 法 ： 上 年 销 售 收 入 为 5000万 元 ， 本 年 预 计 为 5325万 元 。 房 地 产 预 算 管 理 36 3.预 算 目 标 确 定 和 测 算确 定目 标原 则 市 场 原 则 ： 预 算 目 标 的 确 定 必 须 符 合 市 场 客 观 需 求 ，以 市 场 预 测 为 基 础 。 这 里 所 强 调 的 市 场 包 括 产 品 市 场 、 劳务 市 场 和 资 本 市 场 。 股 东 期 望 原 则 ： 公 司 生 存 和 发 展 的 最 终 目 标 是 实 现股 东 价 值 最 大 化 ， 股 东 价 值 增 长 目 标 在 近 期 体 现 为 权 益 利润 率 或 每 股 净 利 ， 一 般 要 求 股 东 回 报 不 得 低 于 行 业 平 均 水平 。 因 此 ， 预 算 目 标 的 确 定 必 须 考 虑 行 业 权 益 利 润 率 平 均水 平 。 充 分 挖 潜 原 则 ： 以 市 场 为 基 础 ， 考 虑 行 业 权 益 利 润率 平 均 水 平 ， 在 充 分 挖 潜 的 前 提 下 确 定 预 算 目 标 。 房 地 产 预 算 管 理 37 权 益 利 润 率利 润 / 股 东 权 益 销 售 利 润 率 权 益 乘 数 资 产 周 转 次 数 利 润 / 销 售 收 入 销 售 收 入 / 总 资 产 总 资 产 / 股 东 权 益 房 地 产 预 算 管 理 38 权益利润率 资产净利润率权益乘数乘 销售净利率资产周转率乘 净 利 润销 售 收 入销 售 收 入资 产 总 额 销 售 收 入成 本 费 用除除 其 他 利 润所 得 税流 动 资 产长 期 资 产-+- 开 发 成 本销 售 费 用管 理 费 用财 务 费 用现 金 及 有 价 证 券应 收 款 项存 货待 摊 费 用 等 房 地 产 预 算 管 理 39 指 标 类 别 序 号 指 标 名 称 公 司 销 售 部 策 划 部 工 程 部 预 算 部 财 务 部 综 合 部 权 益 利 润 率 o 销 售 利 润 率 o 资 金 周 转 率 o 资 产 负 债 率 o 销 售 收 入 完 成 率 o 销 售 回 款 完 成 率 o o 可 控 成 本 费 用 完 成 率 o o o o o o 可 控 利 润 完 成 率 o 净 利 润 完 成 率 o 品 牌 认 知 度 o o 主 要 顾 客 满 意 度 o o 主 要 供 应 商 满 意 度 o o 工 程 进 度 完 成 率 o o 工 程 质 量 合 格 率 o o 采 购 及 时 率 o 采 购 合 格 率 o 各 类 证 照 办 理 及 时 率 工 程 估 算 准 确 率 o 索 赔 处 理 合 理 度 o 合 同 履 约 率 o o o 任 职 资 格 达 标 率 o 员 工 流 失 率 o 员 工 满 意 度 o o 部 门 协 调 满 意 度 o o o o o o 重 要 任 务 按 时 完 成 率 o o o o o o o 修 正 指 标 预 算 准 确 率 o o o o o o o 否 决 指 标 重 大 责 任 事 故 o o o o o o o 说 明 财 务 指 标 关 键 非 财 务 指 标 本 表 由 综 合 部 编 制 ， 用 以 设 定 实 现 项 目 总 体 战 略 的 关 键 绩 效 指 标 ； 编 制 依 据 ： 采 用 关 键 成 功 因 素 、 价 值 树 分 解 、 综 合 平 衡 计 分 卡 和 职 能 重 要 任 务 等 方 法 筛 选 关 键 绩 效 指 标 房 地 产 预 算 管 理 40 程 序 测 算权 益 利 润 率 销 售 利 润 率 10% 资 产 周 转 次 数 0.8 权 益 乘 数2.5=20%资 产 负 债 率 =1-1/2.5=40%目 标 利 润 4000 20%=800万 元销 售 收 入 （ 3000+800） /（ 1-60%） =9500万 元成 本 费 用 变 动 成 本 =9500 60%=5700万 元固 定 成 本 =3000万 元目 标 分 解 分 解 到 各 责 任 单 位某 公 司 股 东 权 益 为 万 元 ， 权 益 利 润 率 定 为 ，固 定 成 本 为 万 元 ， 变 动 成 本 率 。测 算实 例 房 地 产 预 算 管 理 41 “ 预 算 松 弛 ” ： 预 算 执 行 者 的 低 估 收 入 、 高 估 成 本 、低 估 利 润 、 夸 大 完 成 预 算 的 困 难 等 ， 或 者 为 了 争 取 新 投资 项 目 ， 在 项 目 申 报 时 压 低 支 出 预 算 ， 当 项 目 被 批 准 后 ，又 不 断 扩 大 投 资 规 模 或 稍 带 其 他 项 目 的 “ 钓 鱼 ” 行 为 。 “ 预 算 松 弛 ” 产 生 的 原 因 ： 1.目 标 不 一 致 和 利 益 冲 突 2.信 息 不 对 称 3.规 避 不 确 定 性 带 来 的 风 险 4.防 备 上 级 鞭 打 快 牛 5.缓 解 业 绩 评 价 的 压 力4.如 何 防 止 预 算 松 弛 房 地 产 预 算 管 理 42 预 算 松 弛 问 题 的 解 决1.慎 重 确 定 下 级 参 与 预 算 编 制 的 程 度 和 方 式 预 算 参 与 与 预 算 松 弛 是 正 相 关 的 。2.上 级 参 与 、 预 算 指 标 细 化 和 明 确 算 法 信 息 不 对 称 为 预 算 松 弛 提 供 了 基 础 环 境 。3.完 善 业 绩 评 价 标 准 ， 缓 解 执 行 者 压 力4.真 实 诱 导 预 算 法 的 运 用 其 基 本 做 法 是 ： 各 报 基 数 ， 加 权 平 均 ， 少 报 罚 Y（ 惩罚 系 数 ） ， 多 报 不 奖 ， 超 额 奖 X（ 奖 励 系 数 ） ， 不 足 补 X。 超 基 数 奖 励 系 数 少 报 惩 罚 系 数 0.5 超 基 数 奖 励 系 数 上 下 级 基 数 的 权 数 各 是 50% 房 地 产 预 算 管 理 43 下 级 自 报 数 的 五 种 情 况 一 二 三 四 五 下 级 自 报 数 （ S） 60 70 80 90 100 上 级 要 求 数 （ D） 60 60 60 60 60 合 同 基 数 C=(S+D)/2 60 65 70 75 80 期 末 实 际 完 成 数 A 80 80 80 80 80 超 基 数 奖 励 (A-C) 80% 16 12 8 4 0 少 报 罚 款 (S-A) 60% 12 6 0 0 0 下 级 净 奖 励 + 4 6 8 4 0 房 地 产 预 算 管 理 44 目 录v 企 业 预 算 管 理 体 系 构 建v 预 算 目 标 与 财 务 预 测v 项 目 预 算 编 制 程 序 和 方 法v 项 目 预 算 控 制 和 考 核 房 地 产 预 算 管 理 45 1.项 目 预 算 编 制 程 序董 事 会 预 算 管 理 委 员 会 预 算 管 理 组批 准 预 算 目 标 审 议 预 算 目 标 测 算 预 算 目 标 下 达 预 算 目 标 分 解 预 算 目 标预 算 准 备 工 作初 步 审 查 汇 总 平 衡质 询 审 议 预 算批 准 预 算 下 达 预 算 下 达 预 算 行 政 部年 度 经 营 计 划 预 算 责 任 中 心 编 制 预 算 草 案主 管 领 导 审 议修 改 草 案 执 行 预 算 房 地 产 预 算 管 理 46 2.项 目 预 算 编 制 方 法以基期为基础，考虑 变化确定预算指标根据业务量大小确定预算指标连续编制预算，使预算期保持一个固定的期间 以零为基础编制预算通过概率计算期望值，确定预算指标简单、数额小、基本合理的预算指标变动成本费用为保持预算期间的连续性数额大、有问题或新预算指标不确定程度高的预算指标特点适用范围预算编制方法增量预算法弹性预算法滚动预算法概率预算法零基预算法基 本方 法 房 地 产 预 算 管 理 47 具 体方 法 基 数 法基 数 法 是 在 近 几 年 实 际 数 据 的 基 础 上 ， 考 虑 预 算 期 各 因 素 变动 的 影 响 计 算 预 算 指 标 。 其 基 本 计 算 公 式 如 下 ：本 期 预 算 指 标 基 期 该 指 标 实 际 数 （ 或 ） 比 率 法比 率 法 是 按 预 算 期 某 项 指 标 （ 如 销 售 收 入 ） 的 一 定 比 率 计 算预 算 指 标 。 其 基 本 计 算 公 式 如 下 ：本 期 预 算 指 标 预 算 期 某 项 指 标 比 重 法比 重 法 是 按 预 算 期 某 个 项 目 指 标 占 该 项 指 标 总 额 的 比 重 计 算预 算 指 标 。 其 基 本 计 算 公 式 如 下 ：本 期 某 项 目 预 算 指 标 预 算 期 该 项 指 标 总 额 某 个 项 目 指 标占 该 项 指 标 总 额 的 比 重 房 地 产 预 算 管 理 48 定 额 法定 额 法 是 按 预 算 期 某 项 业 务 量 和 核 定 的 单 位 业 务 量 消 耗 定 额 计 算预 算 指 标 。 其 基 本 计 算 公 式 如 下 ：本 期 预 算 指 标 预 算 期 某 项 业 务 量 单 位 业 务 量 消 耗 定 额 标 准 法标 准 法 是 按 预 算 期 国 家 或 企 业 有 关 规 定 的 标 准 计 算 预 算 指 标 。 作 业 法作 业 法 是 按 预 算 期 某 项 业 务 活 动 的 关 键 驱 动 因 素 计 算 预 算 指 标 ，如 差 旅 费 可 以 按 预 算 期 出 差 人 次 和 人 均 差 旅 费 支 出 计 算 。 项 目 法项 目 法 是 按 预 算 期 特 定 项 目 （ 如 工 程 、 策 划 、 咨 询 等 项 目 ） 计 划和 费 用 明 细 确 定 预 算 指 标 。 房 地 产 预 算 管 理 49 在 自 上 而 下 、 自 下 而 上 的 预 算 编 制 过 程 中 ， 对 于 预 算 编 制 基本 方 法 的 运 用 ， 通 常 体 现 为 以 下 的 逻 辑 计 算 过 程 ： 财 务 标 准 ： 预 算 管 理 部 通 常 会 根 据 各 责 任 中 心 近 几 年 预算 实 际 执 行 情 况 ， 考 虑 预 算 期 主 客 观 因 素 变 化 ， 提 出 财 务 审 核的 预 算 标 准 ， 与 各 责 任 中 心 进 行 协 商 确 定 预 算 指 标 。 通 常 财 务标 准 主 要 有 趋 势 比 率 、 相 关 比 率 、 构 成 比 率 、 定 额 指 标 和 制 度规 定 标 准 等 。 作 业 标 准 ： 所 谓 作 业 标 准 是 指 影 响 预 算 指 标 的 关 键 驱 动因 素 ， 如 人 工 成 本 的 关 键 驱 动 因 素 是 工 时 定 额 、 产 量 、 人 员 定编 、 人 均 工 资 水 平 等 。 各 责 任 中 心 根 据 历 史 情 况 和 预 算 期 发 展趋 势 ， 依 据 预 算 指 标 的 关 键 驱 动 因 素 编 制 预 算 。 上 下 协 商 ： 预 算 管 理 部 与 各 责 任 中 心 就 各 自 测 算 的 依 据交 换 意 见 ， 上 下 协 商 ， 达 成 共 识 。 为 了 提 高 预 算 编 制 工 作 效 率， 各 责 任 中 心 对 于 变 动 较 大 的 预 算 指 标 事 先 作 出 详 细 说 明 ， 以便 预 算 管 理 部 审 核 。 逻 辑算 法 房 地 产 预 算 管 理 50 预 算编 制准 备 编 制大 纲 预 算 编 制 大 纲 是 指 导 各 部 门 预 算 编 制 工 作 的 书 面文 件 。 部 门准 备 情 况 分 析 、 基 础 数 据 、 趋 势 预 测 、 经 营 计 划 和 工作 计 划 、 3.预 算 编 制 前 的 有 关 问 题 房 地 产 预 算 管 理 51 部 门 编 制 前 准 备财 务 部 门 财 务 报 表 及 分 析 报 告 ； 预 算 目 标 测 算 方 案 ； 融投 资 预 算 草 案 ； 各 项 财 务 基 础 数 据 、 预 算 编 制大 纲 等 。销 售 部 门 销 售 情 况 分 析 及 市 场 反 馈 ； 销 售 预 测 ； 已 签 订的 预 算 年 度 合 同 ； 销 售 行 动 方 案 ； 销 售 费 用 基础 数 据 。工 程 部 门 项 目 开 发 实 际 分 析 、 项 目 开 发 计 划 、 技 术 论 证 、项 目 开 发 成 本 估 算 、 工 程 进 度 和 风 险 估 计 等 。采 购 部 物 品 消 耗 情 况 ； 市 场 供 应 分 析 和 预 测 ； 供 应 商变 动 等 。人 力 资 源 部 人 员 需 求 和 素 质 要 求 ； 培 训 情 况 和 计 划 ； 职 工构 成 及 有 关 情 况 ； 业 绩 评 价 和 薪 酬 制 度 调 整 ；劳 动 力 成 本 和 劳 动 效 率 房 地 产 预 算 管 理 52 交 流沟 通 布 置工 作 召 开 会 议 讲 解 预 算 编 制 大 纲 ， 指 导 各 责 任 中 心 理解 大 纲 要 求 ， 初 步 掌 握 预 算 编 制 方 法 。 编 制草 案 预 算 管 理 组 辅 导 各 责 任 中 心 编 制 预 算 ， 协 调 预 算编 制 工 作 ， 并 听 取 意 见 和 建 议 ； 各 责 任 中 心 应 主动 沟 通 、 相 互 配 合 ， 共 同 完 成 预 算 草 案 编 制 工 作 。汇 总平 衡 预 算 管 理 组 与 各 责 任 中 心 就 预 算 编 制 草 案 编 制 前提 、 依 据 、 影 响 因 素 和 计 算 方 法 等 方 面 进 行 沟 通 ，在 达 成 共 识 的 基 础 上 形 成 公 司 预 算 草 案 。 房 地 产 预 算 管 理 53 编 制表 格 编 制 全 面 预 算 （ 表 格 式 及 说 明 ）汇 总 表 预 算 汇 总 表 是 反 映 某 一 类 预 算 项 目 汇 总 情 况 的 表格 （ 如 开 发 成 本 预 算 汇 总 表 等 ） 。 明 细 表 预 算 明 细 表 是 反 映 某 一 类 预 算 具 体 构 成 情 况 的 表格 （ 建 筑 安 装 成 本 预 算 明 细 表 等 ） 。 编 制指 南 预 算 编 制 指 南 是 预 算 编 制 的 说 明 和 指 导 性 表 格 。 编 制底 表 预 算 编 制 底 标 是 反 映 预 算 指 标 具 体 计 算 依 据 和 方法 等 情 况 的 表 格 。 房 地 产 预 算 管 理 54 预 算申 报 有 限 制申 报 有 限 制 申 报 方 式 是 根 据 一 定 的 原 则 确 定 给 各 责 任 中 心 一个 或 几 个 预 算 指 标 限 额 ， 规 定 每 个 责 任 中 心 只 能 在 规 定限 额 以 内 申 报 具 体 预 算 项 目 金 额 。 。 无 限 制申 报 无 限 制 申 报 方 式 是 对 各 责 任 中 心 预 算 指 标 申 报 事 先 不 规定 限 额 ， 由 各 责 任 中 心 根 据 本 单 位 或 部 门 实 际 情 况 考 虑预 算 指 标 申 报 金 额 。 预 算 项 目 金 额 完 全 排 序 优 先 类 别 是 否 递 延 是 是 房 地 产 预 算 管 理 55 4.项 目 预 算 具 体 编 制 方 法收 入预 算编 制 项 目 预 算 编 制 依 据 和 方 法销 售 量 预 算 依 据 ： 开 发 土 地 数 量 、 地 段 和 环 境 、 开 发 能 力 、有 效 需 求 和 供 应 量 、 历 史 销 售 数 据 等销 售 单 价 成 本 法 ：每 平 方 米 售 价 每 平 方 米 成 本 （ 成 本 利 润 率 ）成 本 包 括 ： 土 地 征 用 及 拆 迁 费 或 批 租 地 价 、 前 期 工程 费 、 基 础 设 施 费 、 建 筑 安 装 工 程 费 、 其 他 开 发 费 、经 营 税 费 等 。市 场 比 较 法 ：比 较 房 屋 品 质 、 公 共 设 施 、 交 通 情 况 、 市 容 环 境 、社 区 服 务 等 方 面 情 况 定 价销 售 预 算 销 售 预 算 房 屋 销 售 面 积 每 平 方 米 售 价（ 分 项 目 计 算 ） 房 地 产 预 算 管 理 56 1月 2月 3月 项 目 销 售 面 积 销 售 套 数 销 售 率 每 平 米 均 价 销 售 额 项 目 销 售 面 积 销 售 套 数 销 售 率 每 平 米 均 价 销 售 额 序 号 销 售 类 别 上 年 实 际 本 年 预 算 数一 季 度 二 季 度 三 季 度 四 季 度 合 计 总 计 1-10月 11-12月 合 计 合 计 说 明 本 表 由 销 售 部 编 制 ， 用 以 反 映 销 售 回 款 预 算 的 计 算 依 据 和 方 法 。 编 制 依 据 ： 销 售 预 算 底 表 。 房 地 产 预 算 管 理 57 年 预 编 16表 部 门 ： 年 度 年 度 项 目 1. 销 售 分 析 2. 销 售 预 测 3. 销 售 指 标 预 算 指 标 销 售 面 积 销 售 套 数 销 售 率 每 平 米 均 价 制 表 ： 审 核 ： 说 明 销 售 预 算 编 制 底 表 内 容 计 算 依 据 及 方 法 本 表 由 销 售 部 填 列 ， 用 以 反 映 预 算 年 度 销 售 预 算 的 计 算 依 据 和 方 法 。 编 制 依 据 ： 预 算 年 度 经 营 计 划 、 销 售 分 析 和 销 售 预 测 等 。 房 地 产 预 算 管 理 58 销 售 收 入 预 算 平 衡 修 正市 场 预 测 量 本 利 分 析因 素 分 析销 售 预 算 房 地 产 预 算 管 理 59 目 标成 本 目 标 成 本 水 平 测 算例 ： 某 住 宅 每 平 米 均 价 为 元 ， 每 平 米 目 标 利润 为 元 ， 上 年 实 际 每 平 米 销 售 成 本 元 。 .目 标 成 本 费 用 4000 600 3400元 2. 成 本 费 用 降 低 率 100/3500 2.85 3. 分 解 成 本 费 用 明 细 ， 并 按 重 要 性 排 序 .确 定 各 成 本 费 用 项 目 降 低 率 房 地 产 预 算 管 理 60 在 价 值 工 程 中 ， 价 值 的 定 义 为 式 中 V 价 值 （ Value Idex） ； F 功 能 评 价 值 （ Function Worthy） ； C 总 成 本 （ Total Cost） 。V=F/C功 能 ： 功 能 可 解 释 为 功 用 、 作 用 、 效 能 、 用 途 、 目 的 等 等 。 对 于 一件 产 品 来 说 ， 功 能 就 是 产 品 的 用 途 、 产 品 所 担 负 的 职 能 或 所 起 的 作用 。 功 能 所 回 答 的 是 “ 它 的 作 用 或 用 途 是 什 么 ” 。成 本 ： 是 指 实 现 功 能 所 支 付 的 全 部 费 用 。 价 值 ： 反 映 了 功 能 和 成 本 的 关 系 。价 值 工 程 ： 以 最 低 的 全 生 命 周 期 成 本 ， 为 确 实 达 成 必 需 的 功 能 ， 对产 品 或 服 务 所 倾 注 的 组 织 的 努 力 。 房 地 产 预 算 管 理 61 价 值 功 能 成 本 降 低 成 本 型功 能 提 高 型混 合 型相 对 型功 能 不 变 ， 成 本 降 低功 能 提 高 ， 成 本 不 变功 能 提 高 ， 成 本 降 低功 能 提 高 ， 成 本 上 升 房 地 产 预 算 管 理 62 成 本 构 成 功 能 系 数 目 标 成 本 实 际 成 本 价 值 系 数 成 本 降 低 0.367 1247.8 1000 1.28 -247.8 0.264 897.6 800 1.16 -97.6 0.200 680 900 0.78 220 0.140 476 600 0.82 124 0.029 98.6 200 0.48 101.4合 计 1 3400 3500 100 价 值 =功 能 /成 本 价 值 系 数 =功 能 系 数 /成 本 系 数成 本 系 数 为 实 际 成 本 构 成 比 重 房 地 产 预 算 管 理 63 开 发成 本 部 门 ： 年 度1月 2月 3月金 额 金 额 金 额 金 额 金 额 金 额 金 额1 土 地 征 用 及 拆 迁 费2 前 期 工 程 费3 基 础 设 施 费 4 配 套 设 施 费 5 建 筑 安 装 费 6 税 费 支 出 7 利 息 支 出 8 开 发 间 接 费 用 9 其 他 支 出 10 11 12 13 合 计 14 预 计 现 金 支 出 项 目 开 发 成 本 预 算 汇 总 表 序 号 费 用 项 目 上 年 实 际 本 年 预 算 数一 季 度 二 季 度 三 季 度 四 季 度 年 预 编 24表 金 额 单 位 ： 元 本 表 由 预 算 部 编 制 ， 用 以 反 映 预 算 年 度 项 目 开 发 总 成 本 预 算 。 说 明 编 制 依 据 ： 开 发 成 本 预 算 编 制 底 表 和 项 目 开 发 成 本 预 算 明 细 表 。 总 计 1-10月 11-12月 合 计 合 计 房 地 产 预 算 管 理 64 部 门 ： 年 度 1月 2月 3月 金 额 金 额 金 额 金 额 金 额 金 额 金 额 1 可 行 性 研 究 费 2 规 化 设 计 费 3 勘 察 费 4 供 水 工 程 5 供 电 工 程 6 道 路 工 程 7 监 理 费 8 9 10 11 12 13 14 合 计 15 预 计 现 金 支 出 前 期 工 程 费 预 算 表 （ 工 程 费 部 分 ） 年 预 编 29表 金 额 单 位 ： 元 序 号 费 用 项 目 上 年 实 际 本 年 预 算 数一 季 度 二 季 度 三 季 度 四 季 度 总 计 1-10月 11-12月 合 计 合 计 说 明 本 表 由 预 算 部 编 制 ， 用 以 反 映 预 算 年 度 前 期 工 程 费 工 程 费 部 分 预 算 明 细 ， 并 作 为 编 制 项 目 开 发 成 本 预 算 汇 总 表 的 依 据 之 一 。 编 制 依 据 ： 前 期 工 程 费 工 程 费 部 分 预 算 编 制 底 表 和 预 算 编 制 指 南 等 。 房 地 产 预 算 管 理 65 年 预 编 47表 序 号 三 级 科 目 本 指 标 编 制 依 据 计 算 方 法 可 行 性 研 究 费 项 目 投 资 概 算 、 合 同 约 定 等 合 同 约 定 金 额 、 费 用 比 率 、 工 作 量 日 费 率 规 化 设 计 费 项 目 投 资 概 算 、 合 同 约 定 等 合 同 约 定 金 额 、 费 用 比 率 、 工 作 量 日 费 率 勘 察 费 项 目 投 资 概 算 、 合 同 约 定 等 合 同 约 定 金 额 、 费 用 比 率 、 工 作 量 日 费 率 供 水 工 程 项 目 投 资 概 算 、 有 关 合 同 、 成 本 预 测 等 工 程 量 、 单 位 成 本 供 电 工 程 项 目 投 资 概 算 、 有 关 合 同 、 成 本 预 测 等 工 程 量 、 单 位 成 本 道 路 工 程 项 目 投 资 概 算 、 有 关 合 同 、 成 本 预 测 等 工 程 量 、 单 位 成 本 监 理 费 项 目 投 资 概 算 、 合 同 约 定 等 合 同 约 定 金 额 、 费 用 比 率 、 工 作 量 日 费 率 前 期 工 程 费 预 算 编 制 指 南 （ 工 程 费 部 分 ） 编 制 要 求 和 基 本 依 据 根 据 项 目 投 资 概 算 、 有 关 合 同 、 成 本 预 测 等 分 项 目 编 制 预 算 。 房 地 产 预 算 管 理 66 部 门 ： 年 度 1月 2月 3月 金 额 金 额 金 额 金 额 金 额 金 额 金 额 1 工 资 2 福 利 费 3 工 会 经 费 4 职 工 教 育 经 费 5 折 旧 费 6 修 理 费 7 办 公 费 8 租 赁 费 9 水 电 费 10 劳 动 保 护 费 11 差 旅 费 12 汽 车 费 用 13 业 务 招 待 费 14 通 讯 费 15 低 值 易 耗 品 摊 销 16 “ 三 险 ” 费 用 17 物 业 管 理 托 管 费 18 19 合 计 20 预 计 现 金 支 出 说 明 本 表 由 财 务 部 编 制 ， 用 以 反 映 预 算 年 度 开 发 间 接 费 用 汇 总 预 算 ， 并 作 为 编 制 项 目 开 发 成 本 预 算 汇 总 表 的 依 据 之 一 。 编 制 依 据 ： 开 发 间 接 费 用 预 算 明 细 表 。 四 季 度 总 计 1-10月 11-12月 合 计 合 计 开 发 间 接 费 用 预 算 汇 总 表 年 预 编 51表 金 额 单 位 ： 元 序 号 费 用 项 目 上 年 实 际 本 年 预 算 数一 季 度 二 季 度 三 季 度 房 地 产 预 算 管 理 67 年 预 编 58表 序 号 二 级 科 目 本 指 标 编 制 依 据 计 算 方 法 工 资 薪 酬 、 奖 励 及 福 利 制 度 和 定 编 定 员 计 划 等 某 岗 位 员 工 人 数 人 均 工 资 及 补 贴 ； 奖 金 ： 计 算 奖 金 基 数 比 例 或 奖 励 人 数 人 均 奖 金 福 利 费 工 资 总 额 和 会 计 制 度 规 定 的 提 取 比 例 工 资 总 额 提 取 比 例 （ 14 ） 工 会 经 费 工 资 总 额 和 会 计 制 度 规 定 的 提 取 比 例 工 资 总 额 提 取 比 例 （ 2 ） 职 工 教 育 经 费 工 资 总 额 和 会 计 制 度 规 定 的 提 取 比 例 工 资 总 额 提 取 比 例 （ 1.5 ） 折 旧 费 固 定 资 产 折 旧 规 定 和 固 定 资 产 原 值 及 使 用 情 况 按 固 定 资 产 分 类 折 旧 率 或 个 别 折 旧 法 计 算 折 旧 金 额 修 理 费 资 产 使 用 、 保 管 及 维 修 计 划 中 小 修 理 ： 参 照 历 年 实 际 支 出 预 计 ； 大 修 理 ： 大 修 费 明 细 预 算 办 公 费 岗 位 设 置 、 员 工 人 数 、 购 置 计 划 、 人 均 办 公 费 用 某 岗 位 员 工 人 数 人 均 办 公 费 标 准 ； 购 置 数 量 单 价 等 租 赁 费 租 赁 合 同 租 赁 数 量 单 价 时 间 水 电 费 水 电 耗 用 情 况 和 单 位 收 费 标 准 预 计 水 电 费 耗 用 量 单 位 收 费 标 准 劳 动 保 护 费 岗 位 设 置 、 员 工 人 数 、 劳 保 标