房地产市场回顾及展望bhov

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团,|,克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。,绝对保密,Click to add title,Click to change format,Level 1,Level 2,Level 3,Level 3,Level 3,Level 1,Level 2,Level 2,Level 1,Click to add title,Click to change format,Level 1,Level 2,Level 3,Level 3,Level 3,Level 1,Level 2,Level 2,Level 1,Click to add title,Click to change format,Level 1,Level 2,Level 3,Level 3,Level 3,Level 1,Level 2,Level 2,Level 1,*,Click to add title,Click to change format,Level 1,Level 2,Level 3,Level 3,Level 3,Level 1,Level 2,Level 2,Level 1,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,2012,年,12,月,2011,年房地产市场回顾,及,2012,年市场展望,Contents,：,第一章、,2011,年房地产市场回顾,一、宏观背景,二、重庆房地产市场回顾,三、市场小结,行业,经济形势变数、政府换届因素，楼市基本面开始求稳,10,月,11,日中午,佛山市公告放宽限购,同日晚间宣布暂缓执行,个人住房信息系统建立后,不必再限购,10,月,23,日,住建部姜伟新,10,月,22,日上海,上百名老业主,冲击龙湖郦城售楼处,10,月,31,日,珠海限购又限价,11,月,10,住建部,1000,万套,保障房开工已完成,11,月,7,日,总理温家宝,“调控绝不可有丝毫动摇”,“要使房价回归到合理的价格”,11,月,11,日成都,变相放松限购,一周后被叫停,11,月,28,日北京,普通住房标准放宽,刚需购房将因此获益,12,月,1,日,央行宣布,下调存款准备金率,一、宏观背景,/,行业回顾,（单位：万平方米，,%,，月）,重点城市的成交量呈现全面下滑，平均跌幅达,18.5%,，调控成效显著，,重庆同比下滑幅度居首位。,市场存量去化周期已现高位，,重庆去化周期超,13,个月。,数据来源：,CRIC,杭州、武汉、重庆为主城区成交数据，其他城市为全市范围成交数据。重庆为商品房数据。,前,11,月重点城市成交量全线萎缩，去化周期已现高位。,排名,城市,成交量,供求比,存量,去化周期,1-11,月,同比,同比,1-11,月,2010,年,2009,年,11,月底,10,年,09,年,11,月底,10,年,09,年,10,年,09,年,供求比,供求比,供求比,年底,年底,年底,年底,1,成都,1589,-12.2%,-32.3%,0.74,1.04,1.52,2,重庆,1296,-33.3%,-40.1%,0.72,1.07,1.36,1836,1324,1459,13.24,7.49,11.49,3,天津,857,-3.8%,-28.3%,0.59,0.81,1.35,1630,1029,785,21.46,8.51,6.39,4,广州,802,-8.6%,-1.4%,0.85,0.91,1.21,686,545,445,10.26,4.74,4.65,5,北京,791,-22.7%,-56.8%,0.84,1.01,1.8,1115,959,974,16.84,7.79,5.07,6,长沙,775,-9.4%,-31.5%,1.1,1.08,1.78,653,722,802,12.66,5.1,6.67,7,武汉,748,-7.3%,-24.7%,0.65,0.97,1.8,859,441,411,12.66,4.72,4.57,8,上海,672,-19.2%,-61.3%,0.69,0.88,1.4,933,636,508,18.4,5.21,3.24,9,青岛,489,-26.0%,-15.3%,0.59,1.08,1.51,1021,776,830,19.8,6.25,6.26,10,贵阳,462,-13.9%,-27.7%,0.98,0.67,1.37,293,170,129,8.5,2.68,2.25,23,深圳,246,-12.1%,-59.0%,0.79,0.81,1.43,248,184,109,14.09,5.08,2.44,2011,年,1-11,月份典型城市商品住宅市场供求情况,重点城市成交量,同比全线萎缩,存量去化周期变长,一、宏观背景,/,市场回顾,一、宏观背景,/,政策回顾,2011,年楼市既在延续,2010,年的调控思路，同时又在,2010,年的基础上进行了调整和深化，因而力度更大，准度更高。,重庆房地产调控细则主要是响应中央号召，以调整为主，保证市场稳定健康发展。实际调控力度不大。,限购令对市场影响较大，但重庆并未出台。,2011,年重点房地产调控政策：,2011.1.26,2011.1.27,2011.2.16,2011.3.26,2011.7.12,2011.7,月底,新国八条,重庆房价调控目标,商品房销售明码标价规定,国五条,限购令,重庆未出台,数据来源：重庆网上房地产,重庆商品房市场供求价随着经济情况出现波动，但总体上呈现逐步上涨的态势；,2011,年受政策调控影响，成交量下滑明显，同比下滑,33%,。,近几年重庆房地产市场飞速发展，市场供应量持续保持较高位运行，成交量在,2008,年出现明显下降，主要受经济危机影响，,09,年开始市场迅速反弹，成交再次回暖,.,2011,是调控年，截至到今年,11,月市场供求均出现不同幅度下调，,其中成交量较,2010,年下滑超过,3,成,。市场调控声音此起彼伏，尽管目前市场均价已经出现实质性回落，但从年度趋势来看，全年均价仍保持了小幅的上涨。,33%,二、重庆房地产市场回顾,/,年度市场,数据来源：重庆网上房地产,整体市场供过于求趋势明显，供需双方力量发生转变，进入买方市场,市场受政策调控影响明显，供大于求成常态。,1,月底受到,房产税,出台影响，再加上传统淡季，成交量跌倒谷底。银行也紧缩银根，开始执行,限贷,，至此市场开始出现持续低迷，成交量难破,150,万方。,从成交均价来看，,5,月份开始持续出现回落，由,5,月,7803,元,/,平方米的高位回落到目前,6254,元,/,平方米，价格下滑近,20%,。,2010,年,11,月至,2011,年,11,月重庆市商品房供求走势图,金九银十惨淡收场,房产税出台,二、重庆房地产市场回顾,/,月度市场,企业,企业动作,典型项目动作,龙湖,冲刺,100,亿 龙湖五盘 全城团购,3,人成组：,3,人及,4,人同时购买即可享,9.7,折优惠。,5,人成团：,5,热及以上人数同时购买可享受,9.5,折优惠。业主再购买优惠：同一项目再次购买该项目物业，可享受,9.8,折优惠。,至德路,9,号：联排别墅中户一口价套内,6060,元,/,悠山郡：收官特惠套内,7588-7988,元,/,U,城：精装,SOHO16.8,万,/,套,金科,来噻！,2012,！金科房,2012,套，岁末清仓 推出,2012,套房源,金科廊桥水乡：,3999,元,/,（建面）限时限量抢购,金科世界城：低价入市，跃层套内均价仅,7900,元,/,恒大,每周限量推出特价房源,恒大雅苑：套内,6143-8878,元,/,送,1200,元,/,装修 单套优惠高达,9-27,万,协信,举办商业地产节，单价,3600,元,/-10000,元,/,（建面），,8,大商圈,11,盘联动、渠道营销,阿卡迪亚,期：我卖房！您定价！,=,？元,/,价格，您说了算！,协信城立方：团购优惠约,12,万,/,套,万科,万科城：低价入市，开盘均价仅,9450,元,/,万科悦府：降价销售，套内单价,2,万,/,平方米,中海,全线,9,折优惠、渠道营销,国际社区：,9,折优惠，推出,1300,余套房源,紫御江山：首付,20,万，买下江北嘴！均价仅,10500,元,/,招商,降价销售、渠道营销,江湾城：价格下调，套内,7800-9188,元,/,保利,岁末底价大回馈推出,6,盘,300,套房源,江上明珠：低价入市，折后均价仅,7450,元,/,港湾国际：套内单价,7050,元,/,起,8129,元,/,止,品牌企业心态发生转变，由降价积极性不高转变为主动做出调整；,在宣传上：新推房源、特价房源、折扣房源成为诉求主力；,渠道营销加强，部分企业开始采用“同景式”的营销手段，即人海战术和拦截战术，放大营销半径，扩大客户渠道。,二、重庆房地产市场回顾,/,企业表现,一口价，,11800,特价房、低开入市、超大折扣成企业媒体宣传主力。,低开入市,超大折扣,建面价,企业应对措施：打折促销声一片,二、重庆房地产市场回顾,/,企业表现,宏观环境,市场供需,企业价格,2011,年房地产调控限购、限贷、限价等措施持续加码，各项措施开始落地执行，尽管重庆调控力度不大，但仍受大环境影响明显。,重庆房地产市场供需关系出现逆转，供大于求趋势明显。受调控影响，楼市成交低迷，同比降幅超过,3,成。,从年度成交价来看，总体上呈现上涨趋势。但今年在政策调控的影响下，特别是近两月开发商迫于完成年度目标回笼资金，开始割肉降价，房价回落。,重庆楼市受宏观环境影响出现低迷，但总体上仍在不断发展。,三、市场小结,明年市场走势何去何从？,第二章、,2012,年房地产市场展望,一、政策展望,二、市场展望,三、小结,2011.4.13,2011.7.12,召开国务院常务会议强调，,要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，稳定市场预期,，把房价控制在一个合理水平。,召开国务院常务会议称，当前房地产市场调控正处于关键时期，,必须坚持调控方向不动摇，调整力度不放松，继续加强房地产市场调控工作。,2011.10.29,召开国务院常务会议指出，,坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。,11.8,温总理访俄强调，,国内房地产市场调控绝不可以有丝毫动摇,。我们的目标是既要使房价回归到合理的水平，同时又促进房地产业持续健康发展。,一、政策展望,/,总基调,国务院不断重申，国内房地产调控,不动摇,，调控力度,不放松,，,促进房价合理调整。,副,总理李克强讲话,“,当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要进一步巩固调控成果，继续坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施。,”,11,月,27,日,国务院副总理李克强,一、政策展望,/,政策趋势,央行宣布：自,12,月,5,日起，下调人民币存款准备金率,0.5,个百分点,此为央行,35,个月以来的首次下调存准金、且正逢调控敏感期及关键期,应视作重大利好,这和副总理的讲话是矛盾吗,?,存,准金三年来首次下调,一、政策展望,/,政策趋势,短期,从副总理讲话到存准金下调，可视为中央政策组合拳,由于先有李副总理讲话确定调控主基调，因此之后的存款准备金下调不会引发房地产市场大反弹，我们可以将两者视为中央政府调货币、稳楼市的组合拳。,李副总理的讲话可理解为前实后虚，首先肯定今年以来的调控成效，突出当前关键任务是巩固已有成果，而非继续施压；至于之后的“继续坚持实施遏制房价的政策措施”，则更多是为前者做下政策保障。,一、政策展望,/,政策趋势,短期,楼市政策面已在筑底，整个过程将持续,2-3,个月,楼市