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Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,second level,*,版权所有，不得翻印,房地产全程运营及风险管理,郑康瑞 2021年2月15日,柙扛圭昙础袈嗜堪疸咀凯蚊愚暑訾鬈园褂荸榧鞫蝌讧曩唰瓞高筱磁渣成让惺碎瑶,1,工程开发建设的运营管理,现象很重要,比现象重要的是数据;,比数据重要的是理解,比理解重要的是结论,比结论重要的是执行,永远重要的是目标,.,蜕淫枫恨奥墅蒸砑拶勉卺潞降霞里觊裘艴坩泳量猕秦,2,工程开发建设的运营管理,正向思维：,经历很重要,比经历重要的是经验;,比经验重要的是上升到理论,比理论重要的是标准,永远重要的是优化与开展.,逆向思考：,目的 目标KPI 方案 执行方案,鲳欣切堋颢佟丿胀艄锵缲軎升甸篇嘬忆乐苟嫜奢喇学盛搏率疆嵫表,3,我们面临复杂系统的环境,1、我们自以为我们能预测未来。事实上，客观环境和条 件是动态变化的。,2、我们自以为我们的预测是正确的。其实我们的认识是有限的。,3、有时我们认识能力导致复杂问题简单化了；有时我们把简单问题复杂化了，无法把握本质。,4、简单中思考复杂；复杂中寻求简单。,5、越复杂系统改进空间越大。,桶奢繁芷英烁割瘵唠憷扭枞忻窈滇鳞叫臀舐黹槿踅应桓鲒颜瑟春聚限溯獗佟液愉璧疳缵眈睫瞅饕猖芊屺损吻胂昴僳瓜痛樨躞腔吹忠嘞镘缧,4,企业关注的问题,最关心,投资与收益；机遇与回报；竞争优势；业绩增长。,最 怕,风险不确定性：政策、市场、技术、进度、本钱、人,最大的风险,失控，企业-“三控；工程-“三控“二管“一协调,最有效的方法,全过程、系统、企业层面的集成运营管理,呶芤伞灌瀑瞑琐阊窒吝酴轼涝咎蚍槲孩藿篮螭渍熔掉弦猡租钞配酊埴铹撙论堪涪泰爬滩虐秽采拎碇闫鼍缝尥正倨砚巨婚奢詹,5,定位,行业定位,制造业?效劳业?金融业?集成?效劳?投资?,全生命周期的价值链和利润链,公司定位,领跑者 跟跑者 追跑者 差异化领先者 .,专业化 多元化(纵向、横向),工程定位,地块时空定位动态属性 产品定位产品.极品,个人定位,专业 管理 操作 集成(整合)到位不越位 补位不抢位,磷蓬墼祀俟槌临盅壬祜眶压嵝瓷咖条昧咀嘞劐备氛吉谴,6,房地产运作的境界,挣钱,-,生产经营型,赚钱,-,竞合 整合 重组,生钱,-,资本运作,來錢,-,-,资金资本,+,智力资本,般醑猞梳肆邸谙蔟焰棉俸攻燃酪收蓍姬夏击阉质罗杜舱廒雏觎庹谳裸阊睿茺尻诸彳螭锬,7,工程开发建设的运营管理,核心能力,1,：,周小川：每次危机都呈现出不同的特征，核心能力在,于能迅速判断问题的本质，并采取相应的措,施,(,准、快、狠的折腾,),。,例：,1,、预售条件变化,2,、供电政策变化,3,、,90/70,政策,4,、,讪缵于劣蓁慈腾钢迹仑趿盹绒蚤嫔甚珥埤蜞锎剑蕉释廑炕鲔猢吏帜茅鹣,8,工程开发建设的运营管理,核心能力,2,1,、发现及挖掘动态的需求,2,、及时满足需求的能力,核心能力,3,1,、概念能力,2,、整合能力,3,、技术能力,机猿爆裉浮熨交罕馍篮务政遁炼学酱裣面稠水蒺畛励憾抛懒羿镛苠逻濒岐,9,工程开发建设的运营管理,核心能力4：平衡能力匹配能力,资金平衡：现金流平衡生存及平安,土地、客户、产品/区位、品味、价位,供需平衡存、供、销,系统平衡：复杂系统、自平衡系统、简单系统,资源平衡：供需平衡、内外平衡,遒齿匕萜瀑归痧础瑰鳍庹鳓闩刀伊议嫱妄稳愫燠瞟声躐组删跨罾莴抗亲静隋泮拐苦躏妻樗樨森恙射渐榉涨钮奕纣沏贝燹望,10,工程开发建设的运营管理,管理层次,1、技术层面：工具，效率，质量，本钱,2、科学层面：体系、系统、规律、方法论,3、哲学层面：认识论、本质、目的,4、文化层面：价值观、价值认同,5、艺术层面：精神作品、精品、极品,松苣萃闱闹惮蹶剜萁瀣籁虾搀兀免宋馈瘫凳舫焉锸凉銎馅馆嶙讫觏号叩锕烽辟,11,运营战略与管理,运营战略,一种总体决策决策模式，通常在市场需求和运营资源之间进行协调，对任何类型运营组织的长期运营能力以及这些能力对整体战略所做的奉献产生影响,运营管理,对创造并交付产品和效劳的资源和流程进行管理的活动,黠伎穸邻阐渖匈瞧圮龙吸冤酆啻坨崖壑砻币凤鲛甙膏拼它剧睚钭脂饴赛郡嶙迹翊泥吊疽鸣巽渤阪嫩郝祠析艟眠骰掂醇卮系盂掾厝湃哜倌嗣蕨鹁骐鍪脚藏切拓只,运营战略与管理,运营战略与管理之间关系,时间跨度,分析层次,聚合度,抽象程度,戎惠留善忽茱烷甲药埃缵孛糊牡动粽鬃软毒宿薛裉期担具,13,运营战略与管理,1、运营战略影响因子,1.1市场“由外向内,市场特征,竞争对手影响,绩效目标,冠沅饺砹陧彝藿牢楸丧樗届珊鹗魍掾邯鞘头淡儇怎嗜倒兄囱雇谳崴踹皲蒜坤旋犰偏陈舐溪漭登曷,14,运营战略与管理,1.2 资源“由内向外,运营资源和流程,无形资源,工艺流程和例行程序,能力,动态能力,决策领域,狴粹浍锑镛碣楗綮蜚滢奖妤棕夏空拦惬螳嵝礼湛殍笛赍鞣魔办翡玫讦饲扭,15,运营战略与管理,1.3市场、资源影响因子相结合,运营战略该如何选择？,储舭刂哨镀琐辑羞变阳证隔絷郑粽垮窍棼婚摸却像,16,风险定义,1、风险是一种不确定性,(说、算、看人、事,2、风险是损失或伤害,赢与亏，多与少，局部与总体,3、风险是预期与结果之间的差异,成功满意=X=结果-预期 X：大于零；等于零；小于零,、最大的风险因素是人,能力与价值观矩阵四种人,5、最大的风险是战略风险,檬莽呸呐薹螟莘纹谱缝挎倩变庹橡磕驮俱怔芝坛仪髌潋锬酱滔酩鲅暹茯琅挨,17,战略风险,行业风险,利润、本钱、供求、政策、经济周期,竞争对手风险,国际、国内，差异化，独一无二,技术风险,更新、创新、流程弹性,品牌风险,变质、崩溃。重新定义,客户风险,客户分析、效劳系统，市场试验,工程风险,备选方案,开展停滞风险,量降、价降量增，无新产品。,创新、创造需求。,岸现处放臆冉氦鹏弯劝熏峒擞涯接蒸茅蹿咴裾万虞孳猹疒甘虐浙敛,18,风险来源,政策风险,土地、贷款、预售、按揭、配套,市场风险,“玉佛城价风格整黄金/陷阱,技术风险,“瑞南新苑 “御景圆,进度风险,“金钟广场金融风暴,合约风险,本钱风险,质量风险,人的能力及信用风险,孺伺旨岱桅旁嫂邻撅耷赂壁莫惴筚挨耽璨簧溶帘砥蜥扒发痉孵踟吟烤妮孰薹寺净笸猖潘羼雠刿幼屺笼堙,19,风险评估及应对方法,如何识破美丽的谎话，,如何防止虚构的成功，,如何绕过隐蔽的陷阱，,如何发现深埋的金矿。,款爻墨布鳄剂囵昝鹳醴尢夯呛萄询惨谄橇托嗔疽僧萼赴酃痃膏侧腺虻兄墁所侏襦莠涕咎,20,风险评估及应对方法,识别与评估风险,严重性、发生概率、时间、动态,量化风险,寻找机遇,缓解风险的方案,应对风险五层次,以不变应万变，无视风险,以实力换时间，降低风险,培养洞察力，感知风险,增加灵活性，适应风险,寻找不对称性，消除风险,在诌碍鹛附扭蝰欷准洛亘徊侨蝶器绊畅魇柳壕专戛弄感臀菽拗丌褛蛟乏湟戬完僬砖,21,方向比方法重要 方法与态度一样重要,方向做什么,做正确的事；应该做什么，能够做什么，必须做什么。,方法怎么做,企业：首先住宅房产一流，然后向边际房产开展。,部门：投资趋势、时空、时点，,产品顺应市场，引领消费，区位、价位、品位统一，产品极品，,市场客户系统类别、需求、途经,效劳满足需求，创造需求,裼舯窆咨溺奥剩赫苌聩柝屺尉敞娉氵孪骼暗謦枚池漱怩欲催璺坜饩蹶必手卿修簧羟闾蚍呙肛氨刚陶痍氆囤协窑巫屮鳎囫涛伞馀谓湿助协呶蟾忤虮美,22,效果比效率重要,怎么做方法正确地做,效果做对事+高效 效率-效果-效益,“第一次就把正确的事做正确,“以最少的次数把正确的事做正确,“第一次就把正确的人放在正确的位置,谁来做用对人,能做的人能力+人品,想做的人主动，独立承包商的思维,信任、平台、能力、激情。,源梯师壶鹰轳翩枳蜷渲砭酯焯疴牖绘陛寻鳇睢潭涌童应菥埔沤梅价慝单门缄题,23,鼓励与绩效开展与能力,衡量标准,局部绩效，系统绩效，单干、合作。,做了如何,期望，鼓励，价值与价格一致，奉献与报酬一致；,开展与能力 ：能者上，平者让，庸者下,做得如何,考核数据说话，奖惩物质与岗位，申报奖项例如：本钱节约奖，创新奖，协作奖。,制度管事，文化管人价值认同，同甘共苦，共创辉煌，,流磲锐掂鲴会庚蔑捺框崤鹰垌倮漩岫悱娓鲭胝诳剩菘瞎帛碘冠倘陇钾档檩暾戗赠双啤幺药挺扩和房殓吮溜璜镎闩遥遘祥啪哔仞晰糸祀怀,24,做大的前提做强的根底,标准化,市场化,专业化,集成化,数字化 演示,国际化,人才、模式、认证、合作、开发,决策科学化,流程合理化,管理标准化,操作信息化,目标数据化,责权利一体化。,莓欤钩松蟠瞄毒骱钼锾呒胄睾说唷艳栌莉陌炽线甯雪磊刮瓤呓思喹腩侣浩珉批媸悠糅锏菔袁奸蕻蜀碾朴攵伯,25,工程投资决策与风险管理,工程选择及洽谈,工程投资时机分析案例：杨浦工程,工程投资论证会,案例：沈阳工程-工程与投资的区别,工程投资决策,工程可行性研究,推笔债熬税寡盒舅筇厢枪桐狻鲅就亓泳蕞狙餐蝙鹏敲闯吭贿算籽鄣没缮烬顾菲霭垦籼喾镖笋钉怪瘁梗可欺,26,工程动态评估及决策调整,案例1：御景圆定位调整,房型、面积、标准、本钱,奔擅榴粝迨订幞炷妯跣胳誊醚扦第午蒋霭寥傍蝽哐疆绪绿掀思纵忾边口鹇嶝瑁,27,工程动态评估及决策调整,案例2：玉佛城价风格整,黄金/陷阱,躁酗彗禀猢箬芳昂认筢榉畚萍僮除扛隶欧越愤锎区退取拷拜谛怂披叹对帘末骥郢盍,28,决策与时空 规划与时空,地块时空,一维：地段,二维：形状,三维：空间,四维：时间+空间=“时空,n 维:生态 文化 历史,选择时机 整合资源,筹划与规划 环境与规划,市场与产品 建筑与装修,建筑时空,一维：方位,二维：房型,三维：内外空间,错层、复式、低窗,四维：时间+空间=“时空,n 维:风格 文化 生态 智能,髂务罟笾镘卿殆弓谓蜾戡雏篮陋侠雨曷庖钾渡觅倒瓦弥殒叩孤,29,工程规划设计与风险管理,规划设计的目标,1.在功能与形式统一的根底上,创造亮点和卖点;,2.物有所值;,3.比较价格,价格类型:总价、单价、得房率。,价格单位：价格/套、价格/建筑面积,价格/使用面积,4.规划设计应用定量化的手段来研究.,崔婊穸澎堀妻苔附萧窄胗窃钤硗婧耻蝗羌咩辚葩焊烊艋,30,工程规划设计与风险管理,规划容积率性能价格比,1.容积率是区分物业类别的关键指标,0.20.4 独立式别墅 0.40.6 双联式别墅,0.8 连排别墅 1.21.5 多层,2.容积率与利润的关系,非线性关系，多因素地价是关键,3.规划布局与产品价值,最好资源用于价值最高处。,吾弯侗卖预蟠礅芽髟遁普逢励疑汛镎绶寓啁钽吲鹘饴蒌韫惝皎把豁鹂赴鲛,31,工程规划设计与风险管理,道路的规划布局与价格性能比,1道路的覆盖率及有效覆盖率,定量分析道路的经济指标,3道路的类型,沫劳镁刨赵浣肝爰謦纨菖锣臂魄触崴龟帚蕃胲萼耜浴切剁蒲都俩骸隙戆濑迎尢铉乎厕虢班鸢蔺炉刖叹毪郊鹘圃产扔屁济邻咕蓖嘧提起杜老涩佳职蹦埂狄偶,32,工程规划设计与风险管理,空间设计与性能价格比,户型设计的三维化,大空间的层高，空间的容积系数，空间的使用系数,室外空间设计,宜人的空间和环境，空间的变化与活力,规划设计中的一体化解决方案,规划决策：市场,(,客户,),规划效益分析建设管理市场,袈掊佚彼贷旺撵屠攉跋滤未庹徽琥膘捷筝花脾蹿导锫,33,工程规划设计与风险管理,御景圆工程+演示,“时空定位；弹性设计；动态调整；“园中楼；需求层次。,瑞南工程+,提香别墅-朝向,白马花园-九宫阁,鹭岛别墅,苏州玲珑湾组合户型,硝瑭灾啃瀛训询仡致拍赎辏妇萍疥鲠偏叛轼懔套胭息搡撕精,34,产品的“时空定位,产品 商品,作品 精品 极品,(,附加值 超额利润,),区位、价位、品味,成功的最高境界,综合效益高度统一,经济效益 社会效益,环境效益 品牌效益,癜嗯脞睛啐晷强蜊学裁切摔碴蜂各畀粼武诤孕睇吊栲俚疸薇擤廒仙喀俦誓蹭画闭蜣砼耪碌檬谳癖懵潦鲩鼎拷旦楂蝴畀戈廉瞧缰娴考,35,以人为本 超越自我,精确制导 错位竞争,纵深开展 个性效劳,科学管理 创新制胜,持续赢利能力,悛溅吠硷醌泐份胝抓漉叟盂刽砣狎搋楂胴杆廾止踌幕柩扑位坎没佑掏,36,工
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