资源描述
,信康,樵坪山庄,项目提案,目 录,概况综述,户型区间,产品建议,结构调整建议,布局调整建议,营销方案,营销策略,推广策略,区位解读,旅游地产市场概述,别墅市场概述,项目整体定位,营销目标,项目定位,项目客户定位,项目形象定位,区位解读,巴南区位,巴南区位于西部唯一的直辖市重庆，处于九个主城区中最南端,西部唯一的直辖市，正处在快速城市化阶段,；,重庆主城九大区都相对独立，是典型的组团式发展,城市；,巴南区由原巴县并入重庆市，位于主城最南端，远离主城核心区。,东片区,西片区,巴南区分区结构图,“,两片区”是指以,燕尾山,为界形成具有不同功能特征的东西两片战略发展,区域,区位解读,巴南现状,西片是当巴南目前的城市发展核心,，,东片由于缺乏明确定位,，丰富的旅游资源与大力发展工业的战略存在,潜在矛盾,西片未来以“龙洲湾新区”为核心,，,作为重庆主城区的功能延伸区域，是巴南南部新城的核心功能区，,发展行政、商务、会展、居住、商业、旅游等功能,；,龙洲湾新区规划,区位解读,西区规划,区位解读,东区规划,东片以“环樵坪经济区”为核心，,发展装备制造,、现代物流业、创意产业、电子信息产品制造，与南岸的茶园工业园、长江工业园连成一片，形成统筹城乡发展的重要引擎,。,巴南东片为南泉镇为核心，拥有南温泉，国际高尔球度假区，樵坪山等旅游资源，,具备发展大旅游的条件,；,巴南东片规划,区位解读,巴南规划,巴南区未来发展四大优势,：,丰富的旅游资源,：巴南区是中国十大温泉之乡和中国优秀旅游城区，有丰富的旅游资源和厚重的文化底蕴。,城市化率,的快速发展,：巴南区,2008,年城市化率是,69%,，每年增长,2.5%,，这个水平远高于整个重庆主城各区的平均水平，增长趋势良好 ；,交通环境的改善,：巴南区将随着二、三、八号轻轨线的开通，将为该区域的房地产市场发展提供了强有力的硬件支持 ；,房地产价格洼地及投资增速,：巴南区房地产的未来发展空间远高于传统意义上的三北一南的区域，从目前的价格来看，“洼地效应”已经开始突显，,2009,开发投资完成同比增长,36%,，从,20032008,年巴南区房地产成交面积增长,30%,，仅次于重庆房地产发展传统意义上的优秀区域（渝北、江北和北部新区）,巴南区凭借后发优势，未来将成为重庆主城区下一轮的重点发展区域，“宜商、宜居、宜业、宜游、宜娱”是未来的发力点,区位解读,二环经济,“二环区域”将形成,25,个大型聚居区，配套建设教育、医疗、交通、社会保障系统，并建成“半小时交通圈”。,市规划局发布二环区域,21,个新大型聚居区,的具体规划，整体规划到,2020,年,，,覆盖人口约六七百万,。这些大型聚居区各有功能特色，交通便利，居住和就业都非常方便。,据了解，,21,个聚居区,要建,4,亿平方米,的房子，其中,3,亿是住宅，,1,亿是商务,。,主城原有建筑,2,亿多平方米，,“,二环时代,”,实际上要再造,两个现有的主城。,区位解读,樵坪区位,樵坪山,茶园新城,镇泉南,3km,7km,樵坪山地处于,二环经济圈内，距城市副中心茶园新城,3km,；距主城门户南泉镇,7km,。,直线距离近，但直达交通不便；,交通私密、社区私密性更强。,茶园新城： ，规划面积,120,平方公里，可建设面积,74,平方公里，人口,50,万，是重庆市新世纪重点发展的城市副中心；未来规划：,成为重庆市的现代化高新技术产业基地和最具活力的现代化生态城市。,南泉镇：幅员面积,84.26,平方公里，人口,5.1,万人；未来规划,：,江南新城大型人口聚居区、研发、信息、数码产业区、都市休闲旅游区、城乡一体发展先行区。,区域拥有较为完好的、非强势原生态山林资源，但整体处于开发初期，两大组团发展相对独立，缺乏互动，发展动力不足,土地使用现状：,地势地貌现状：,樵,坪山顶,：,可开发用地边界约,18km,2,；,平均海拔约,650m,；,最高峰马鞍山海拔,750m,；,南部高于北部；,樵,坪山顶,：森林面积,20.9km2,，覆盖率达,60%,；耕地面积,4km2,；其他用地面积,1.1km2,；,5,处小二型及以下水库和众多山坪塘；现有,4,个行政村，约,1992,户共,5567,人；,区域产业：以农业种植业为主；,村镇,山峰,林地,樵坪山顶,鹿角组团,梯田,林地,溪流,坡地,山谷,山峰,区位解读,樵坪现状,樵坪山区域位于巴南东部，,区位优势明显,，对外交通便捷，,9,大主城区均在其,1,小时辐射圈之内,外环高速,樵坪山,渝湘高速,渝黔高速,内环高速,大渡口区,南岸区,渝中区,江北区,渝北区,沙坪坝区,九龙坡区,1,小时,30,分钟,樵坪山,北碚区,巴南区,环樵坪山拥有发达的快速交通设施,9,大主城区均在樵坪山的,1,小时辐射圈内,高速：内环高速、外环高速,；,轻轨：轻轨,2,、,3,、,8,号线，其中,8,号线，鹿角北站位于樵坪山下,区位解读,樵坪交通,以“,旅游,、,度假,、,城市配套,”功能的统一为开发理念，,以,区域功能更新,、,城市价值更新,、,生活形象更新,为发展目标，,将区域最终打造成为以,旅游度假,、,文化展示,、,生态保护,和,都市休闲,为一体的，,引领重庆、辐射大西南、享誉全国,的都市生态休闲区,樵坪山：,中国旅游新地标,国际级都市生态休闲区,区位解读,樵坪规划,樵坪山开发不仅是大力发展,旅游业,更是,肩负着区域崛起的历史,使命,最大化发挥旅游开发带来的经济价值同时，充分利用樵坪山所处的特殊区位以及资源价值的稀缺性，,从巴南乃至重庆城市崛起的角度,，重新看待樵坪山的,城市价值,，实现“经济、功能、形象”的统一协调发展，实现区域的,自我增值,区位解读,樵坪展望,山体,：山体植被覆盖率较高，山体的林相、山势、山形价值尚可，具备适当开发山谷类的体验项目的基础；,寺庙文化,：樵坪山自宋代始就为佛教圣地。自古名山多石刹，山中共有大小寺庙,48,座（处）,梯田,：区域内梯田众多，多数可大面积改造城旅游开发用地，同时由于经济作物众多，具备较强的观赏和经济价值；,将军文化,：相传巴国内战时，巴蔓子将军将视为国宝的,易经,藏于此岭，并派重兵守护，他也常在岭上跑马、练兵；,湖泊,：鹿角组团有,1,个水库，樵坪山有,2,个,2,万平米以上湖泊，小水库众多；,农耕文化,：樵坪山产的米以及茶叶在重庆市内具备较高的声誉；,区域发展的价值支撑,区域价值的硬性支撑,区域价值的软性支撑,气温,：山顶长年气温较山脚低,510,度，具备打造重庆市区内避暑胜地的条件；,古寨文化,：樵坪山以樵坪古寨著称，为原巴县江南五大寨之中心,区位解读,樵坪优势,本案,国际乡村俱乐部,樵坪度假村,项目所处樵坪山,，属于,丘陵地势,，,区域内为当地城镇人员，,无传统积淀的高端物业,形态,周边,城市化进程迟缓,，基础配套仍在建设中；南北侧分别,为,早期建成的,国际,乡村俱乐部、樵坪山度假村,，,有一定,旅游资源,区位解读,地块区域,多重资源组合型特质；山水资源丰富，本项目为两大自然水系资源环绕,，,项目,西侧景观面较差；空气指数及环境原生态程度较高。,山水景观丰富：可近观项目南侧较大自然水系资源，地处丘陵地势，远眺山峦。,空气指数高：生态植被保存良好，负氧离子充足。,区位解读,地块资源,本案,1,2,3,4,5,6,7,5,6,7,3,4,1,2,地块地处丘陵地带，地势高低错落,地块呈现条带状，东西扁,长,地块内共四个相对高点及三个低洼,带,地块道路平整，通达性,较强,区位解读,地块地貌,区位解读,地块参数指标,信康,樵坪山庄技术经济指标,项目,计量单位,数值,总占地面积,m,2,81611,总建筑面积,m,2,22923,建筑间地面积,m,2,22923,容积率,0.8,建筑密度,%,28.07,绿化率,%,40.12,停车位,辆,392,居住户数,户,221,居住人数,人,708,产品方向建议：低密度物业,城市化进程,对,区域价值,提升的,动力不足,。区域的城市化以市场化开发带动为主，,速度相对缓慢,；“,半城市化,”、“,非核心区,”意向强烈，价值上的,心理破关难以完成,，市场推广的,概念中轴,大于,现实中轴,；虽然至城市中心,直线距离较近,，但,实际通达性不,强,地块规划力量未兑现，非直线的交通通达,非典型资源无名板块,樵坪山片区规划为旅游中心，但,实施节奏滞后,于本项目开发速度；,片,区知名度不高,，且片区内,无明显旅游资源,优势,无启动无借鉴,项目作为区域,内,首个高端,项目,，,缺少成熟的客户借鉴,；基于本案利润及品牌目标，面临着,新的客源思考与细分,对位,协卓认为：,基于以上项目所面临的不利因素,，结合地块情况、政策及区域,物理优势,，项目发展方向为,休闲,旅游类,物业或高档别墅,区位解读,地块解读,目 录,概况综述,户型区间,产品建议,结构调整建议,布局调整建议,营销方案,营销策略,推广策略,区位解读,旅游地产市场概述,别墅市场概述,项目整体定位,营销目标,项目定位,项目客户定位,项目形象定位,旅游市场概述,休闲旅游业发展背景,休闲、旅游业属于“朝阳产业”,正在成为世界上几大产业之一,随着社会进入“休闲时代”“体验经济”，,21,世纪休闲、旅游产业将有许多新的变化和更大的发展,旅游业对于,21,世纪而言，正如石油业对于,20,世纪一样,双收入家庭有,更多的可支配收入,，但,时间,的安排,缺乏灵活性,时间的缺乏将带来更多次数和更短的旅行（,周末旅行次数增加,）,家庭旅游是最重要的旅游市场（,近,3/4,假日旅行是以家庭为基础的,）,旅游市场概述,休闲旅游业发展趋势,高风险,属于心理、精神层面的需求，为在衣食住行等物质层面的基本需求满足后产生，易受经济环境变动而影响，需求不稳定，使得投资风险性高,季节性,部分休闲活动，须特定季节、时间方能进行，故而有淡旺季之别。此外，休闲活动多集中在周末或连续假日进行，因此，休闲不动产多数假日人满为患，平时设施容量过剩的情形。,单一体验,休闲游乐区的游憩活动属于体验性活动，一般而言，有课的参与愉悦感会随着到访次数的增加而递减，油气市场竞争激烈，消费者忠诚度低，蓄意提高服务品质，增加设施丰富性与新鲜感，争取消费者的重游,投资长期性,休闲产业的特性，使得休闲不动产的开发而为长期性投资，不具有立即获利能力，要在事前经过专业研究与规划，提出符合市场需求的定位于何时的开发规律,旅游市场概述,休闲旅游业特征,度假村,按靠近主体市场的远近,目的地度假村,、非目的地,度假村,传统的度假村类型,海洋度假村、湖泊河流度假村、山川滑雪度假村、高尔夫度假村,度假村强调舒适的住宿功能、完善休闲游乐设施，让人度假时能松弛身心、狭隘享受。此类型休闲产业主要包含住宿功能，结合周边休闲娱乐、餐饮设施或结合当地,旅游聚点发展,而成,都市型娱乐设施,聚集性的,城市新娱乐设施,多厅式影城,表演剧场,/,现场表演餐厅,赌场,教育性设施,家庭主题园,夜总会,/,酒吧,特殊电影院,主题乐园,自然观景性,以自然资源、风景名胜为主要诉求的游乐区,文化育乐型,以历史古迹、人文风情为特色的游乐区,动植物展示型,以动植物展示为主题，多以人工打造整体游憩环境,机械游乐型,以新奇、刺激的机械游乐设施为号召的主题乐园,异国风情型,以展示世界各地的异域风情为主,为丰富主题游乐园的娱乐性，现今许多著名主题乐园开发案例中，多结合上述类型娱乐，而成为多主题游乐园,旅游市场概述,休闲旅游业分类,旅游市场概述,休闲旅游业,主题乐园,华侨城,占地面积,32,万平方米,形成了以文化旅游景区为主体，其它旅游设施配套完善的旅游度假区,是新一代大型主题公园,长隆欢乐世界,首期占地面积,1000,多亩,集乘骑游乐、特技剧场、巡游表演、生态休闲、特色餐饮、主题商店、综合服务于一体，具国际先进技术和管理水平的超大型世界顶尖主题游乐园,香港海洋公园,分为山上（海洋馆、海涛馆、海洋剧场）、山下（亚洲第一个水上游乐中心）,世界最大的海洋公园之一,旅游市场概述,休闲旅游业,主题乐园,主题公园六要素,土地：主题公园需要相当大的土地储备作为后期开发,选址：需要气候宜人的地理位置,定位：需要吸附大量的外地游客,消费能力：消费水平高,房产联动：需要附有大量的酒店、度假酒店、俱乐部、商场等高消费场所,科技支持：大型设备的运行需要高科技的支持来寻求娱乐的刺激、魔幻等要求,项目不具备主题公园开发条件,旅游市场概述,休闲旅游业,都市娱乐,六本木山,六本木山体现了项目与城市的完美融合,在项目本身的设计上更加重将项目设计为,旅游目的地、商业、旅游观光等多功能结合,华南,MALL,占地面积,43,万平方米,“全球最大,mall”,是中国首个集购物、娱乐、餐饮、商务、办公、家居、休闲、运动、旅游等九大功能于一体的超大型新都市主义国际生活街区,北京金源时代购物中心,占地,18.2,公顷，,提出“一站式”购物方式,，主体空间由主力店、主题游乐园、环球美食、大型商店、步行街、室内广场、汽车展厅、屋顶花园等构成,都市娱乐三大特征,占地面积大,建筑面积大,停车面积大,行业多,店铺多,功能多,购物环境要求高,购物环境档次高,顾客群购买力高,较,都市娱乐性地产,MALL,相比，本项目的,所在区域,、,地块面积,、,商业支撑力均不能达到,都市娱乐性地产的,要求,旅游市场概述,休闲旅游业,都市娱乐,本项目不具备都市娱乐性地产开发条件,旅游市场概述,休闲旅游业,度假酒店,拉古纳度假酒店,高档酒店、俱乐部等顶级配套为拉古纳度假村提供奢华的娱乐设施,拉古纳度假酒店从最初的遗弃锡矿变为,亚洲最佳的旅游度假胜地,长隆度假酒店,中国首个生态园林主题度假酒店,融旅游、休闲、度假、娱乐于一体，,将主题公园与酒店的概念相结合,独创了华南的新型旅游中心,丽江,铂尔曼度假酒店,所有房间配置宽带互联网络连接、无绳电话和视频摄像头,房间内配置通用充电面板,24,小时用餐服务，迎合各类客户的生活节奏,建筑设计采用当地纳西族文化,度假酒店,类型,的多元化,度假酒店,层次,的多元化,旅游市场概述,休闲旅游业,度假酒店,类型及层次多元化，能加大产品横、纵向的纵深，从而拉高、拉深产品,需求市场，,适应不同的客,群,度假酒店,经营方式,的多元化,多元化的经营方式，可是拓宽潜在客户群体，加大市场,覆盖面,度假酒店可作为地块开发方向之一,目 录,概况综述,户型区间,产品建议,结构调整建议,布局调整建议,营销方案,营销策略,推广策略,区位解读,旅游地产市场概述,别墅市场概述,项目整体定位,营销目标,项目定位,项目客户定位,项目形象定位,2008,2009,2010,2011,重庆两路寸滩保税区正式获国务院批复,万科进入重庆,国税局将从严征收土地增值税,上半年四次提准,重庆旧城改造工程,重庆市新版房屋买卖合同,2008,年,8,月,1,日起实行,城市房地产税暂行条例,废止,国务院下调住房资本金比例 缓解四万亿资本缺口,物业税开征,个人住房转让营业税征免时限由,2,年恢复到,5,年,下半年四次调贷款基准利率和存款准备金率,国四条施行,重庆房地产年度投资首次突破,1000,亿,全国房企销售排行榜龙湖半年,68,亿列,16,位,保利鸿恩寺地王、中海九龙仓三次联姻造地王,国十一条,国十条,国五条,房产税出台,两江新区挂牌,新国八条,央行连续提准,限购令,一圈两翼经济圈计划,二环时代,随着国家宏观调控作用显现，重庆房地产住宅市场中心逐现向城市副中心、亚地带转移,二环经济开始凸,显,别墅市场概述,政策轨迹,8000,元,/m,2,一系列政策的出台，表明了国家抑制房价快速上涨的决心，必然使楼市价格回归理性。,5000,元,/m,2,对于房价,理性,=,？,10000,元,/m,2,在这个城市里，有一群人认为：,客 群,物 业 形 态,城市高端人群,别墅,占有稀缺资源,理性,=,（地位,+,健康,+,惬意）,X,8,1/,何谓别墅？,即别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是,第二居所,而非第一居所，中国古代称别业、别馆。,我国古代也很早就出现了别墅，大的有帝王的行宫，将相的府邸，小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园,。,最典型的别墅模式：流水、山林、大房子,现在普遍认识是，除“居住”这个住宅的基本功能以外，更,主要体现生活品质及享用特点的高级住所,，现在词义中通为,独立的庄园式,居所,别墅市场概述,别墅涵义,盲目开发期,，八十年代末到九十年代初，受到沿海房地产开发热的影响，重庆开始住宅高端产品,别墅的开发。但当时盲目的开发导致产品的失败。,市场调整期,，在九十年代中期到,2000,年前，市场进入调整时期，锦绣山庄成为同期重庆别墅市场具有里程碑意义的项目。,重新启动期,，,2000-2002,年，全国第三次别墅开发高潮来临，重庆市场不仅供应量较大，产品类型也趋向丰富。,市场放量期,，,2002,年至今，市场上推出的别墅项目约,50,多个。类型及风格也更加丰富，在注重吸收国外产品精髓的同时融入本地文化内涵。,经过二十多年的别墅开发，重庆别墅市场竞争激烈。风格各异、卖点集聚；产品的,多元化足以,令人,眼花缭乱,别墅市场概述,别墅发展,重庆,别墅市场上出现多种风格的别墅，但北美风格仍是市场,主流,地中海风格,法式风格,英式风格,中式风格,北美风格,现代主义风格,别墅市场概述,别墅风格,别墅供应套数变化情况,别墅供应占比变化情况,03,年叫停别墅类项目用地之后，别墅项目的稀缺性显现，市场需求量快速增长，为开发企业增加别墅供应，研发新产品提供,可能,社会发展催生出更多的千万级富豪，别墅项目的客户群更为广泛，圈层差异趋于,明显,联排别墅成为市场主流产品，经济型别墅开始被市场所,认可，,独栋别墅成为稀有资源,别墅市场概述,市场别墅类别情况,顶级别墅与,MINI,别墅在市场上出现，前者面积超过千平，而后者面积低于百平，别墅面积差距巨大，呈现出两极化。,600,平米以上,500-600,平米,300-500,平米,200-300,平米,200,平米以下,96,年,-2002,年,95,年之前,2003-2007,年,2008-2011,别墅市场概述,市场,别墅面积情况,顶级别墅,中高档别墅,中档别墅,中低档别墅,MINI,别墅,低密度用地的限制决定纯别墅社区的稀缺,性,中高档项目作为企业提升形象与功底的标杆项目仍在市场占有,一席之地,社区别墅、经济型别墅、类别墅、多种中端别墅将成为市场主流并占据至少,半壁江山,中小型企业对进军别墅市场的开篇之作，或者项目打造不力使别墅档次偏,低,创新型的,MINI,别墅，面积在百平方米左右，不具备完整的别墅,性质,别墅市场概述,市场,别墅档次划分,接受,车程在,30,分钟之内的占了近四成,，,接受车程在,45-60,分钟内的占了两成,多,购买别墅的客户希望别墅周边一定要,路网发达、高速畅通，但同时不宜离市区过远,，所以选择,车程,以,45,分钟为准。这一,目标客户群都是有车一族,，在市内办公，公务较忙，时间观念强列，而且经常出差，因此,直通市内或机场的交通干线周边的项目成为他们所关注的重点之一,。,因此有高速公路经过或有高速出口的别墅项目较受消费者喜爱,的,别墅市场概述,别墅客群车程分析,项目名称,商业配套,会所,运动配套,蓝湖郡,棕榈泉,保利高尔夫,奥林匹克花园,同景国际城,重庆中心城区别墅项目调研中可得知，配套对于别墅项目仍相当重要，,均配置商业、会所、运动等设施,别墅市场概述,别墅配套,项目名称,商业类型,蓝湖郡,商业街（家具、餐饮、洗衣房、美容、银行、二手房中介等，超市即将入住）,棕榈泉,商业街（超市、餐饮、中介、洗衣房、便利店、茶楼等）,保利高尔夫,商业街,+,住宅底商（超市、餐饮、咖啡厅、便利店等）,奥林匹克花园,商业街,+,住宅底商（海洋游泳馆、超市、银行、餐饮、茶楼、美容美发等）,大盘项目商业配套均有独立商业街，多数有住宅底层商业，主要包括超市、银行、餐饮、便利店、茶楼、美容院等，,但目前经营状况均不佳。,虽然目前别墅项目自身的商业配套营运状况不佳，,但必要的配套能极大的降低入住业主的生活成本，商业配套已作为客户购买主要因素,之一,别墅市场概述,商业配套,项目名称,会所类型,蓝湖郡,运动会所（游泳、壁球、羽毛球、篮球、网球、瑜伽、乒乓球场健身房等）,棕榈泉,休闲会所（,康体中心、,SPA,水疗房、恒温游泳池、红酒雪茄吧、咖啡吧、西餐厅、健身房,）,保利高尔夫,休闲会所（餐厅、美容美发、,SPA,护理中心、恒温泳池、室内电影厅、健身、咖啡吧、俱乐部）,奥林匹克花园,恒温泳池,运动会所：,羽毛球、篮球、网球、恒温游泳池、乒乓球、台球、健身房,休闲会所：,康体中心、,SPA,水疗房、恒温游泳池、咖啡吧、西餐厅、多功能厅、美容中心、俱乐部,运动类会所所选择的运动均为运动量较小的室内休闲运动为主,休闲类会所则根据圈层客户设置高档休闲类的场所,并且，各项目在会所功能上均混搭有运动、休闲类功能已满足不同客群的需求,别墅市场概述,会所配套,配套类别,性质,必配内容,会所配套,运动、休闲,运动会所：羽毛球、篮球、网球、恒温游泳池、台球、健身房,休闲会所：康体中心、,SPA,水疗房、恒温游泳池、咖啡吧、多功能厅,室外运动设施配套,运动场地,篮球场、羽毛球场、网球场、老人健身器材、小孩游乐设施,商业配套,社区商业,超市、银行、餐饮、便利店、茶楼、美容院等,其他配套,公园、学校,从别墅类产品的配套类别及必备内容可得知，单人、双人类使用配套相对较多，,且可推断消费,年龄段相对偏,大,别墅市场概述,综合配套,截止目前重庆主城市场有约四十多个在售低密度项目。,其中，南区、三北区域及西区（大学城版块）呈现三足鼎立局势，,约占市场供应总量的,85%,以上,政府对北部区域从基础设施到经济环境给予了大力支持，,北部区域已成为重庆低密度物业市场档次较高、项目最集中的,区域,南部区域则依托得天独厚的自然景观资源成为低密度项目开发旺,地,西区的大学城和含谷版块，作为主城“西进”的重要区域，也成为低密度项目扎堆的,区域,别墅市场概述,主城别墅分布情况,蔡家,西永,西彭,茶园,铁山坪,二环时代来临，重庆楼市发展由内环转移至外环；,缙云山、中梁山、铜锣山、明月山将重庆分为三带，中心带楼市发展向蔡家、西带楼市发展向西彭、东带楼市发展向茶园；,西彭、茶园、蔡家生态环境优越，山水环境为高端项目出现提供,可能,茶园、蔡家已有名企进入，蔡家、茶园是为继大学城之后的热点,板块,城市中心地块渐少，近郊的优质地块将成为未来名企的竞抢,目标,别墅市场概述,主城别墅发展趋势,整体均价：,联排；,900011000,元,/,平米,整体均价：,独栋：,1.52.5,万,/,平米,联排：,70009000,元,/,平米,南区别墅,价格较主城中心同类产品，,均价约为中心城区的,56,成,价格,存在较大,优势,别墅市场概述,南区别墅价格分布,整体均价：,联排,；,1500020000,元,/,平米,项目,名称,华宇小泉,保利小,泉,森林,海,山与,城,鲁能领秀,城,海昌清水,溪,远洋,高尔夫,价格区间（元）,9000-15000,25000,7500,未开盘,8500-9000,联排,14000,，双拼,17000,平,墅,9500,、,联,排,11500,物业类型,叠拼、双拼、连排、独栋,独栋,联排、独栋,联排、坡院、溪院,联排,联排和双拼,联排，平墅,面积区间,136-1124,160-410,240-300,235-418,138-350,总价区间（元）,120-1600,万,700,万,-1300,万,180,万,-190,万,200-1000,万,210,万,-260,万,300-400,万,150,万,-700,万,别墅市场概述,南区在售别墅情况,项目,名称,华宇小泉,保利小,泉,十里蓝山,森林,海,山与,城,鲁能领秀,城,香阁华颂,海昌清水,溪,远洋,高尔夫,建筑面积（万平米）,4,8.3,24,1.7,106,150,7.8,10.2,51,占地面积（万平米）,4,33.3,27.4,2,64,106.6,11,18.4,38,物业类型,叠拼、双拼、连排、独栋,独栋,连排、独栋,联排、独栋,联排、坡院、溪院,联排,叠拼、连排、独栋,联排和双拼,联排，平墅,面积区间,136-1124,285-750,170-358,231-445,160-410,240-300,130-387,235-418,138-350,南区别墅市场潜在供应量将超过,360,万方，竞争激烈。,别墅市场概述,南区别墅供应体量,项目所在区域与南区其他别墅相比，品牌价值、交通、配套及市场影响力均有一定差距,面对如此别墅市场激烈的竞争,我们该何去何从,？,目 录,概况综述,户型区间,产品建议,结构调整建议,布局调整建议,营销方案,营销策略,推广策略,区位解读,旅游地产市场概述,别墅市场概述,项目整体定位,营销目标,项目定位,项目客户定位,项目形象定位,项目定位,地块核心价值提炼,环境价值,区域大环境：,目前区域环境相比项目产品本身档次偏低，期待未来的城市规划提升价值,主城东南,:,距茶园新城,3km,，距南泉镇,7km,，毗邻樵坪度假村、国际乡村俱乐部，提供丰富的休闲娱乐配套。,原始生态植被,:,逾万方的原生态林地，憧憬鸟叫虫鸣的田园生活。,区域首个高端,项目,未来,升值空间巨大。,居住小环境：,体现出高档优质的居住环境,项目占地：,125,亩，构成无干扰精致园林及生态环境。,完善自身配套：提供围和、私密、独有的优质生活环境。,最小面积,340,平米：提供丰富个性化的自然环境空间，形成更加宜人、健康的生活方式。,建筑价值,多样的欧洲建筑精华与中国人居生活的完美结合,多样化的欧洲建筑风格：以英、法、德为主的数十种建筑形态，呈现出重庆近年来关于别墅的审美倾向。,居住价值,精致的生活功能考虑，成就极致的生活品质保证,不知灵活的户型结构满足不同居住等级的不同客群需求（住客分区、中西双厨）,高档会所，集商务、娱乐、健身与养身于一体的设施,项目定位,地块核心价值提炼,人文价值,对各异文化的传承，只做文化的使者,体味原味异域文化精髓，海纳百川，东西融合,多国，多民族的文化集合,养生价值,摒弃喧嚣与米尘，,TOUCH,大自然的芬芳,位处海拔,650m,的樵坪山顶，温度较市中心低,5-8,度；超高负离子含量，生活不仅仅是养生。,项目定位,地块核心价值提炼,地块位于新兴旅游发展地，无稳定潜在客群；,地块景观优势较其他同类产品不明显；,目前，外界因素对本案类独栋产品的市场支撑单薄,高档低密度物业,哪种 是我们所需要的？,Strength,优势,弱势,Weakness,威胁,Threat,Opportunity,机会,区域,认同度较弱,道路直线通达力较弱,区域环境,形象,不佳,地块面积小,区域未来将发展为旅游中心，项目处于核心位置,项目处于二环经济圈范围,区域休闲别墅市场缺乏,TOP,级项目,重庆,限购令的不明朗，使,重庆休闲旅游市场成为全国投资,的新,热点,主城南区别墅项目,对客源的竞争,分流明显,仙女山等老牌热点旅游区域对,客群的,分流,周边无中高端项目，区域无稳定客群,宏观调控的影响,原生态植被保护良好,0.8,容积率,临近较大自然水系,类独栋物业形态,SWOT,矩阵,项目定位,1,、利用良好的生态环境打造宜居产品，放眼,全国，代言,重庆休闲,TOP,物业榜样,地位,应对策略,项目定位,2,、打造重庆高端群体专属生活圈层，形成生活场的吸附效应,信康樵坪山项目应对策略,:,项目定位,发展方向,环境价值,建筑价值,居住价值,人文价值,养生价值,依靠,概念主题,倡导休闲旅游市场,潮流,，以,高体验值,诠释全新的,人居价值及圈层人文生活,，从而引领阶层群体的,精神所向,只为提升生活品质，找到属于自己的圈子,概念,主题,高体验值,高档复合类休闲别墅,带给您圈子的城市别墅,目 录,概况综述,户型区间,产品建议,结构调整建议,布局调整建议,营销方案,营销策略,推广策略,区位解读,旅游地产市场概述,别墅市场概述,项目整体定位,营销目标,项目定位,项目客户定位,项目形象定位,就职业分布而言，需求别墅产品的客户一般多来自,建筑界、金融界、法律界等行业,，且一般多是这一行业的,佼佼者,，除此之外，部分,政界人士以及艺术界、教育界人士,也是别墅市场不可忽视的一大目标客户群。,别墅客群职业分析,项目客户定位,别墅群体,的学历分布特征还是比较明显的，他们仍一般都,接受过高等教育,，其中,不乏大批,MBA,等研究生以上学历人员及国外留学人员,。良好的教育是他们迅速完成原始积累的基础，同时也让他们,懂得享受,生活,别墅客群学历分析,项目客户定位,别墅客群年龄分析,目前,重庆别墅市场上的需求群体年龄一般在,3045,岁,这,一年龄段,需求群体的特征,是：经过艰苦奋斗，资产基本完成第一轮积累，,财富进入稳步增长,期,，从,心理的角度，他们需要得到一定的,荣誉感和认同感,，同时需要一个,放心情放松的地方,，购买别墅物业从一定程度上正是为了满足这种,需求,图解说明：,从上图可以看出,30,岁以内的占了,19%,，,3035,岁的占了,24%,3540,岁的占了,31%,且是总数中比例最大，占,31,%,4045,岁占了,14%,，,45,岁以上的占了,14%,。符合别墅消费群体年龄特性。,项目客户定位,项目客户定位,客户圈层,作为未来重庆休闲旅游物业引领者，所对应的客群将也是中高端财富圈层。,但实际上，有一定经济能力、形态特征多样化的亚财富阶层也是我们的客群,富裕的市民圈层、,稳定的资本圈层、,年轻的城市新贵、,追求品质格调的新资产圈层,客户圈层将由,多个层面构成，而非唯一性,无论处于人生的哪一个阶段，有一定身价的他们都是,圈层中的佼佼者,，也许他们还不属于金字塔的顶尖，但是他们对于自己的人生充满着,自尊和优越感,，举手投足间都在透露着 “他的成功”。,他们受惠于国家的大力建设方针，事业的快速发展期，如日中天，挤入千万身家的时间还不长，未来还有大好的事业前景，他们正是激情昂然的时候，,已经有着较为可观的稳定收入，事业进入稳定的发展周期，对于他们而言当前最重要的是享受生活，求稳，给家人提供更好的生活条件。,追求品质格调的新资产圈层、富裕的市民圈层,稳定的资本圈层,生命周期,年轻的城市新贵,已经过了不惑之年，即将跨入,50,的门槛，已没有精力和时间去拼搏，事业只能靠下一代去创造新的空间。当前最重要的就是找一处舒适清幽的地方，安享晚年。,项目客户定位,圈层生命周期,不同的人生，同样的心态，他们要的,一定是升级,式的物业，而不是回归，在他们的圈层中一定是,彰显的需求,。,好地段和配套,是不可抛离的，享受,稀缺的生态资源,是对内心焦躁和压力的释放之道。,彰显、自信、激情是这类人的典型特征，未来的大好前景预示着他们,什么都要选择最好的,，“宁做鸡头，不做凤尾”是他们选择的核心原则，“所到之处，皆是领头”。,生活要有质的变化。需要有身份,标签,同样的优越感，同样的在乎身份的彰显，但更显平稳，将“享受人生”提上日程。需求的选择除了力所能力的好、贵之外，也在乎带给,自己和家人身心的愉悦、环境的舒适感。要方便工作，完善的生活,配套,需求特征,夕阳归隐，但并不低调，反而是要奢侈的潇洒一回，,选择比此前更好、更贵的居所,，给人生画上一个圆满的句号，以此证明他们这一生的成就，另外,幽静、舒适的环境也是他们关注的,核心,追求品质格调的新资产圈层、富裕的市民圈层,稳定的资本圈层,年轻的城市新贵,项目客户定位,圈层需求特征,易冲动,介于理智与冲动之间,理智型,在现有市场上判断本案客群,以,年轻的城市新贵,为主,他们在人生的现阶段是,“,中庸,”,的心态。,追求品质格调的新资产圈层、富裕的市民圈层,年轻的城市新贵,稳定的资本圈层,项目客户定位,圈层心态分析,自然环境,生活配套,品牌,户型,交通,物业服务,生活、休闲配套,自然环境,品牌,交通,户型,物业服务,户型,物业服务,生活、休闲配套,自然环境,品牌,交通,追求品质格调的新资产圈层、富裕的市民圈层,年轻的城市新贵,稳定的资本圈层,无论是因为生命周期不同而产生的，还是购买住宅形态不同所产生的关注要素的不同，都仅体现在排序前后,上,但,综合言之，这是一种综合型价值的均衡比拼。,项目客户定位,圈层置业因素,客户购买高档物业的决策过程、关注因素与购买大众消费品（比如一瓶果汁）是完全不同的。,购买大额高档物业，决策周期长，考虑因素繁杂，影响决策的对象众多。,同时，高档物业因具备,保值、增值,属性，因而客户在决定物业增保值的因素当中，如,自然环境,、,城市配套,、,产品力,、,发展商品牌,、,物业服务,上面，会尽量选择综合实力强的物业，避免因物业在某个或某几个增、保值因素上欠缺而带来物业将来的居住舒适度降低以及出手时的困难与资产的缩水。,关注,因素多,考虑,周期长,受,家庭成员影响大,兼顾,居住舒适与增值,购买高档物业,项目客户定位,圈层决策过程,决策过程,价格承受范围,地缘与圈层归属,环境舒适度,产品喜好度,户型舒适度,发展商品牌,决策者,影响者,父母,配偶,子女,亲戚、朋友,大众舆论,项目客户定位,圈层决策权重,确定领导客群，形成影响与吸附,面对多样化的客群，基于,项目,重庆顶级休闲别墅潮流的引领者地位,及,圈层文化的,建立,我们需要在营销上运用由上而下的引导式,手段,即建立一个,标杆式的物业价值与圈层生活空间,，形成,外延市场的吸附,效应,与之相对应的客群策略也将是,标杆式的,引导,即选择,最具影响力,的,领导型客群,进行,营销推广与形象的建立,，使其对外围客群产生吸引力与,向心力,项目客户定位,圈层策略,周总，,45,岁，房地产企业董事长，,现居新东福花园别墅,房子的品质与价值在于其拥有多少稀缺性的资源。在别墅住了近十年后，,我还是希望能有更好景观，更有独特品质的物业生活居住。,对珍稀资源物业的购置，这一点肯定是没错的。”,王教授，,48,岁，重大建筑系知名教授，,现居重大校区,前几年买了水天花园的别墅，但太远了，只能周末去住住。想就近买套品质好，,环境好，有良好居家氛围的高档次社区居住，但一直都没看上眼。,如果有各方面让我喜欢的物业，我肯定会考虑购买，甚至可以作为我第一居所。,刘董，,43,岁，某煤矿企业主，,现居金科中华坊,房产我倒拥有不少，多购置房产一方面当作投资，一方面也,喜欢的原因，有时候大家都说这个房子好，我就会去看看。,如果真的不错，买来放在那里，或者自己住住也不错。,圈层个体写真,项目客户定位,他们是：,对高端物业追逐,渴望,占有与收藏稀缺资源,的精英圈层,重庆引领者、,放眼,全国亦尚属稀缺的价值,高度。,收藏与占有，自己喜爱或使用性满足，着眼于未来长远的投资价值。,圈层核心诱因,项目客户定位,稀缺性的复合,资源,价值,独占,未来不可再生与复制,的,升值性,独特的圈层生活,场,让人景仰与向往的,城市休闲旅游地产新,地标的,形象,地位,将是吸引客群的诱导,基因,圈层价值对接,项目客户定位,圈层共性,追求,稀缺性复合资源的,占有,追求纯粹的圈层生活,氛围,追求项目未来持续的升值,价值,项目客户定位,如何将概念注入市场,从而引领市场？,目 录,概况综述,户型区间,产品建议,结构调整建议,布局调整建议,营销方案,营销策略,推广策略,区位解读,旅游地产市场概述,别墅市场概述,项目整体定位,营销目标,项目定位,项目客户定位,项目形象定位,以创新性产品概念姿态导入，形成市场全新关注；,进行高端旅游地产价值标准重建，成为市场标竿性项目；,进而形成新的生活价值与生活方式主张，引导市场；,达成与高端客群的精神与心理沟通，形成价值共鸣与认同；,建立高端客群圈层生活圈这一标签，形成归属效应；,产品,价值,生活,圈层,步步为营,全面,引导市场动向与客群,需求,形象目标,项目形象定位,推广语,项目形象定位,迷路也是生活,如果迷路，我希望是在,信康,樵坪庐舍,房前有着石板路的城市别墅,在经历岁月沉淀与洗礼之后，我们,开始营造未来,在城市之巅，我们仍需再上,一步,抒怀自然，余绕大地的气息，,我们，唯有传承这分的惬意,传承,创造,核心词：,形象塑造,项目形象定位,没有对手，唯悦者释然,在历经无数辉煌后才明白，成熟往往比成功更重要,唯有懂得品鉴与欣赏，才会懂得,收藏,臻品，往往不只有品味,悦者,臻品,核心词：,圈层营造,项目形象定位,拥平湖之漾，享意林之幽，挽峦山之势,数江湖澎湃，独此景为之释怀,城市之,巅,，觅湖山源相,此府，可瞰世外万千,稀有,珍贵,核心词：,价值营造,项目形象定位,意境营造,项目形象定位,清晨,，在小鸟的鸣叫中,醒来,意境营造,项目形象定位,第一缕阳光，唤醒一整天的活力,意境营造,项目形象定位,请别叫我总裁，在这里，我只是个花匠,意境营造,项目形象定位,在新的国际商贸城，,感受时尚随季节变换,意境营造,项目形象定位,在私人会所的流水,幕墙下,，与合作惬意洽谈,意境营造,项目形象定位,一,杯咖啡，一本,书，在,自家的院子里度过夏日慵懒的下午,夕阳西下，携手爱人，漫步黄昏下,夜晚，与,孩子,一道眺望,繁星点点,目 录,概况综述,户型区间,产品建议,结构调整建议,布局调整建议,营销方案,营销策略,推广策略,区位解读,旅游地产市场概述,别墅市场概述,项目整体定位,营销目标,项目定位,项目客户定位,项目形象定位,高层分析,从高层分析可得知：,地块从西至东共有,4,个相对高点，呈条状排布,地块从西至东共有,3,个相对低洼处，亦呈条状排布，与,4,高点相互交错,地块整体呈现由北至南缓坡下降,布局调整建议,南北向坡度分析,30m,180m,地块,南北方向,的,相对高差约为,30m,南北方向纵深约为,180m,南北方向整体坡度为,:,17%,由北至南呈陡坡状,协卓观点,:,根据地势特点,南面低洼处为自然水系景观,可根据地势情况设置建筑物,将南面作为地块主景面,布局调整建议,东西向坡度分析,30m,500m,地块,东西方向,的,相对高差约为,30m,东西方向纵深约为,500m,由于地块中部高低错落，,三个低洼处,将地块从,东西方向,分割为,四个部分,东西方向整体坡度为,:,30%,由东至西呈较大起伏状,协卓观点,:,根据等高线设置叶脉状与环带相结合的路网形式,布局调整建议,地貌分析,地块附着有较大面积原生态植被,且,植被保护良好,除去必要的林业保留,仍有大量林木资源可供,后期开发利用,布局调整建议,项目路网多采用叶脉状路网,结合地块高差较大,两主入口衔接部根据等高线设计有环带路网,能较好完成道路通达性,项目在沿市政道路上布置有,2,个主入口,为内部路网排部及同行提供有利条件,协卓观点,:,由于内部可形成环带路网较少,且几无回车道,建议在路网交汇处增设道路转盘,以便于车行动线合理,路网分析,布局调整建议,景观分析,项目景观由经主入口的两个主景观带、保留原生态景观区域及部分景观节点构成,主体景观集中于项目中部两主入口相夹区域，两翼除常规园林植被外，几无景观节点，造成景观布置失衡，对后期销售溢价有阻碍,协卓观点：,鉴于项目中部采用,两纵向主水景观带,，而,地块高差较大,，从,后期维系成本,及,水景观赏周期,考虑，将水景观带设置为,梯田状水台,项目,东西两翼,可根据,不同主题增设景观点,，丰富项目内景观业态,布局调整建议,建筑布局,会所,酒店,协卓观点：由于项目为中心城区边缘的,高档复合型休闲别墅,项目,1,、,需要一定体量的配套设施,，但项目,仅东北侧,设置有会所及酒店类服务设施，,无法满足项目所有业主,，建议在项目,中部区域设置辅助性服务设施,，方便边翼业主需求，丰富项目服务类别,根据地块情况，项目呈现扁平条带状分布,建筑排布采用由南至北台状排布，并局部围合形成院落,2,、购买行为的多样使得项目应根据项目,开发周期设置不同主题区域并增设更多与此定位相等的情景设施,（,如养生类的健康步道、小运动量户外设施；商务、休闲类的室内运动设施等,）,3,、会所及酒店的排置由现在的,向外开放改为向内开放,，,增加项目整体私密性,布局调整建议,目 录,概况综述,户型区间,产品建议,结构调整建议,布局调整建议,营销方案,营销策略,推广策略,区位解读,旅游地产市场概述,别墅市场概述,项目整体定位,营销目标,项目定位,项目客户定位,项目形象定位,特点：,汇聚,了许多种成熟的建筑风格，相互之间又有融合和影响。注重建筑细节、有,古典情怀、外观简洁大方,，融合多种风情于一体,结构调整建议,风格调整,北美风格,特点：,通过拱廊与拱门的设计，体现出,浪漫情怀，阳光、沙滩的纯美自然,结构调整建议,风格调整,地中海风格,特点,：,通过坡屋顶、老虎窗、女儿墙、阳光室等建筑语言及符号的运用，诠释着英式建筑的,庄重、古朴、典雅及自然的气息,结构调整建议,风格调整,英伦风格,特点,：,追求,贵族阶层的奢华,，通过外立面、廊柱、雕花及线条的打造来体现皇室的奢华气息,结构调整建议,风格调整,法式风格,特点：,改良后的古典主义风格，从简单到繁杂、从整体到局部，精雕细琢，镶花刻金都给人一丝不苟的印象，体现出,高雅而和谐,结构调整建议,风格调整,新古典风格,特点：,在形式上是追求现代，包括中国人的,文化气息、文化理念，空间的文化理念,，造园的文化理念，倾情演绎,中国文化底蕴、承袭儒式文化的庄重端凝、采之西方明朗通透,结构调整建议,风格调整,中式风格,特点：,现代风格的作品大都以体现时代特征为主，没有过分的装饰，一切从,功能,出发，,讲究造型比例适度、空间结构图明确美观,，强调,外观的明快、简洁,。体现了现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息,结构调整建议,风格调整,现代风格,结构调整建议,风格调整建议,根据项目所处,丘陵地势,，及项目的,高端复合型别墅,定位,协卓观点：项目风格可采用,新中式,、,北美风格,、,法式风格,结构调整建议,产品调整,建议总汇,规划,公共空间,社区级公共,空间、,组团级公共,空间,入口,大气，要形成内外之间的一种明显间隔,道路,人行道铺设地砖，增加无障碍设施,景观,水景,内容丰富，溪流、叠水、喷泉,绿化,层次鲜明，乔木、灌木、草坪搭配合理形成高低错落，花卉、草地颜色丰富,组团,可参与性，一步一景、移步换景、假山、雕塑、木艺、花架,景观小品丰富,空间,绿化不是在一个平面平铺直续，而是空间变换，如堆土造景,建筑,立面,石材贴面，不锈钢,/,高档铁艺栏杆，无障碍设施缓坡进入楼道,智能化,远程抄表、可视对讲、居家智能化设施,产品,前厅入户，下沉后院、可采光地下室、景观前（后）院、景观露台、景观楼梯、景观浴室,物管,安保,智能化安保，,24,小时巡逻,保洁,社区保洁,其他,商务服务、酒店服务（叫早、钟点,）,结构调整建议,公共空间示意,结构调整建议,组团空间示意,结构调整建议,绿化景观示意,结构调整建议,水景景观示意,结构调整建议,组团景观示意,结构调整建议,空间景观示意,结构调整建议,立面效果示意,结构调整建议,建筑调整建议,结构调整建议,物管调整建议,目 录,概况综述,户型区间,产品建议,结构调整建议,布局调整建议,营销方案,营销策略,推广策略,区位解读,旅游地产市场概述,别墅市场概述,项目整体定位,营销目标,项目定位,项目客户定位,项目形象定位,户型区间,重庆市场独栋面积区间,目前主城在售,独栋别墅面积,区间在,230-810,之间，区间大。其中,主要集中在,300-450,之间。,重庆市场联排面积区间,备注：美利山面积段将地下室面积（,130-170,）计入产权面积，因此面积段较大，除去地下室面积后主要集中在,150-300,之间。,目前主城在售,联排别墅面积区间,主要集中在,170-300,之间,，区间较大，与独栋别墅供应区间有一定的重叠。其中,经济性联排,主要集中在,170-230,之间，,舒适性联排,主要集中在,230-300,之间,。,户型区间,重庆市场叠拼面积区间,目前主城在售,叠拼别墅,项目较少，,面积区间,在,104-237,之间，区间相对较小，与联排别墅供应区间有一定的重叠。其中,主要集中在,120-200,之间,，,接近于洋房产品的面积区间,，说明,主城内的叠拼别墅为突出性价比的优势,，面积供应普遍较小。,户型区间,物业级别对比,项目为二环经济圈内的,高档复合型休闲别墅,项目，,作为第一居所的顶级别墅可能性较大,项目户型区间较主城高端别墅市场标准略小,总价上有一定优势,项目户型区间符合市场需求,项目为类独栋建筑,主力户型区间为,340m,2,380m,2,部分户型区间为,460m,2,左右,独栋,联排,叠拼,物业级别：,主城独栋别墅面积,区间：,350,m,2,-810,m,2,（第一豪宅）,300,m,2,-450,m,2,（主流市场）,主城,联排,别墅面积,区间：,170,m,2,-230,m,2,（经济性）,230,m,2,-300,m,2,（舒适性）,户型区间,物业总价对比,独栋 联排 叠拼,建筑单价：,项目为类独栋建筑,主力户型区间为,340m,2,380m,2,部分户型区间为,460m,2,左右,主城独栋别墅面积,区间：,350,m,2,-810,m,2,（第一豪宅）,300,m,2,-450,m,2,（主流市场）,主城,联排,别墅面积,区间：,170,m,2,-230,m,2,（经济性）,230,m,2,-300,m,2,（舒适性）,项目为二环经济圈内的,高档复合型休闲别墅,项目，价格相对中心城区高档别墅市场较低,经成本核算,项目主力户型总价,主城联排别墅（舒适性）,；,产品更具优势,项目户型区间符合市场需求,户型区间,目 录,概况综述,户型区间,产品建议,结构调整建议,布局调整建议,营销方案,营销策略,推广策略,区位解读,旅游地产市场概述,别墅市场概述,项目整体定位,营销目标,项目定位,项目客户定位,项目形象定位,目标分解,营销目标,品牌目标,在,重庆市场,树立,高端别墅形象,，,南区最高端别墅形象,提升,信康品牌影响力,完成,信康重庆品牌的转型,由于项目现在处于,前期产品阶段,，项目,面市推售日期较长,，营销目标仅将品牌目标作为,主要考虑,目 录,概况综述,户型区间,产品建议,结构调整建议,布局调整建议,营销方案,营销策略,推广策略,区位解读,旅游地产市场概述,别墅市场概述,项目整体定位,营销目标,项目定位,项目客户定位,项目形象定位,营销难点,1
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