铜陵项目分析及建议dwoq

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,安徽铜陵市场调研分析及狮子山项目,初步分析,2011,年,9,月,目 录,项目核心问题,项目本体分析,建议,一、铜陵市宏观市场分析,二、,铜陵房地产市场分析,三、竞争物业市场对比研究,四、项目地块分析,Part.1,铜陵市宏观市场分析,地理位置,锡常泰都市圈,铜陵市位于安徽省中南部，长江下游南岸，距上海,450,公里，杭州,370,公里，武汉,395,公里，南京,180,公里，距省会合肥,168,公里，距上游安庆市,101,公里，下游芜湖,84,公里；距黄山风景区,170,公里，九华山风景区,80,公里。徐,(,州,),黄,(,山,),公路线在铜陵长江大桥过江。,两山一湖,旅游区的北大门，皖中南中心城市；芜马铜经济圈的骨干城市；铜陵位于武汉,上海长江经济带上，是长三角区域重要的资源型城市。,行政区域划分,1956,年，经国务院批准，铜陵正式建市，由省直辖。以后随政治经济形势变化，行政区划曾多次更迭。现铜陵市辖区为一县三区，分别为铜陵县、铜官山区、狮子山区和郊区，总面积,1,，,113,平方公里，其中市区面积,227,平方公里，总人口,81.35,万人，其中市区人口,43.43,万人。,铜陵市铜的储量占全省,70%,以上，硫铁矿储量位居华东第一、全国第二，石灰石、黄金和白银的储量均居全省之首。,人口状况,全市总人口,81,万左右，城镇居民,43.4,万左右，城市化水平达到,58.2%,，这是由于铜陵只下辖一个铜陵县，城镇居民占户籍总人口比重较大，有利于提高城市化进程。,交通状况,锡常泰都市圈,城市坐拥长江黄金水道（是长江航道万吨轮的终点站）,铁路：铜九铁路,高速：合铜高速、铜黄高速、沿江高速,城市主干道：滨江大道、铜官大道,铜都大道、沿新大道和横向的环城北路、铜芜路、沿江快速通道,形成铁路、水路和公路与城市道路有机衔接、协调发展的快速综合交通运输体系。快速通达苏、浙、沪。,城市发展,锡常泰都市圈,自,1956,年建市以来，铜陵立足资源基础，依托区位优势，经过四十多年的建设，形成了以有色、化工、建材、机电、轻纺为支柱，煤炭、食品、医药等相应发展，拥有,34,个行业、,133,个门类、数千种工业产品的综合工业体系，成为皖江地区一座新型的工贸港口城市。,铜陵城市发展定位：,全国铜产业基地,电子材料产业基地,长江中下游重要的工贸港口城市,皖中南中心城市,经济概况,锡常泰都市圈,（数据来源：铜陵市统计局）,从上表发现，铜陵市,09,年,GDP343.66,亿元，按可比价格计算，比,08,年增长,13.7%,；人均,GDP,在,07,年就突破,4000,美元大关，,09,年人均,GDP,为,46449,元,折合接近,7000,美元，这样一个,GDP,水平在国际水平上为房地产快速上升阶段，但接近于房地产平稳上升阶段的,8000,美元关卡，未来具有一定空间。,据安徽省统计局数据发现，,2007,年全省人均,GDP,排名第二位，为马鞍山之后。,国民生产总值与人均,GDP,持续快速增长,经济概况,锡常泰都市圈,二、三大产业比例更趋合理，各产业总值增长速度迅速,（数据来源：铜陵市统计局）,总体上来看，第二产业一直是铜陵的支柱产业，占国民生产总值,60%,以上；而第一产业生产值比重连年下降，第三产业呈现稳步上扬的趋势。,从铜陵产业发展规划来看，短期内铜陵市的产业发展将依然是二产主导的格局，但从经济发展方向而言，三产的上升是大势所趋，预期随着铜陵在经历一番工业转型、升级后，各种服务性产业需求逐步增长后，会慢慢的实现向三产主导过渡，但这个过程将会是比较长的。,经济概况,锡常泰都市圈,（数据来源：铜陵市统计局）,2010,年，全市城镇居民人均可支配收入,18690,元，农村居民人均纯收入,7266,元，城乡居民收入差距由,2007,年的缩小。,全市城镇居民人均可支配收入,18690,元，按,1,：,61,：,10,的收入房价比范围计算，对比目前铜陵市,5000-6000,元,/,房价，可见铜陵房价仍有较大的上升空间。另外，贫富差距、城乡收入差距的缩小，扩大了有能力购房人群，对比城市进程规划，购房群体也将扩展。,城市规划,锡常泰都市圈,新一轮总体规划确定铜陵为全国铜产业基地，电子材料产业基地，长江中下游重要的工贸港口城市，皖中南中心城市。,总体规划：东扩南拓,城市将形成“一城三区，一主两副”组团式空间布局结构，主城区是全市的政治，经济，文化，信息和公共服务中心；,东部城区由顺安钟鸣和金桥工业园组成，形成富有活力的以工业为主的综合性新城区；,南部城区由横港，大通组成，主要发展商贸物流，旅游服务业，工业形成多种功能协调发展的综合性新城区。,城市规划,锡常泰都市圈,小结,铜陵经济增长速度连续两年全省第三，进入经济快速发展通道，,2008,年,铜陵市在中国城市综合竞争力排名第,78,位，在安徽省中排列前茅。,居民消费能力强劲，,2009,年铜陵市居民的户均存款达到了,22869,元，处于安徽省领先位置。,人均,GDP2007,年就突破,35000,元，全省排名第二。城镇人口占全市人口,60%,以上说明城市化水平高。随着经济水平的提升这部分城镇人口改善居住意愿强。,“东扩南拓”城市发展战略，南部区域交通便利靠近铜陵长江大桥有助于物流商贸行业发展，周边天然生态环境资源充分是政府重点规划的旅游区域，大铜官山森林公园规划将带动整个南部区域的旅游产业。也将带动整个南部区域经济发展。,Part.2,铜陵房地产市场分析,开发投资状况,锡常泰都市圈,2009,年房地产开发投资额,46.47,亿元，从近四年房地产开发投资额看，年平均增长在,37%,左右。铜陵市这几年市区的房地产开发投资额保持高速增长态势，其中,08,年同比增幅超过安徽省省会城市合肥。这也表明铜陵房地产市场逐步走向成熟，这将在一定程度上促进项目的发展。,量价走势,锡常泰都市圈,在销售套数上，,2010,年,112,月份铜陵市商品房销售备案总套数,6620,套。环比,2009,年下跌,14.47%,。其中，,12,月份全市商品房销售总套数,988,套，位居全年销售排行榜之首；,1,月、,3,月份分别以销售总套数,801,套、,669,套位居全省排行榜第二、第三名。,在成交价格上，,2010,年,12,月份铜陵市住宅成交均价,5432.95,元,/M2,，同比上涨,1328.5,元,/,左右。,2010,年楼市调控“组合拳”频频出击,可以说是历年房地产调控中力度最大、手段最多、持续性最长的一年。接连出台的调控政策让铜陵和国内其它城市的楼市一样，如同坐上“过山车”一般,大起大落,从年初的火爆,到年中的观望,再到年末的重新火爆。,从总体上来看，楼市调控对铜陵楼市还是有一定的影响的，除了,1,月持续去年的火爆和,12,月出现了“急买急卖”的现象，但总体而言，铜陵楼市一直表现的“不温不火”，,6,月甚至仅售备案商品房,165,套，陷入“最低谷”。,按照铜陵楼市抗压性强的惯性来推测，,2011,年铜陵楼市的整体情况将呈现出较为稳定的态势，在销量和价格方面将不会有大幅波动。,板块市场分析,锡常泰都市圈,按照地理位置与楼盘聚集情况，铜陵市城区大致可以划分为中心区板块、新城板块、东郊板块、城南板块、环天井湖板块五大房地产板块，呈现“一主四幅”的格局。,本案项目地块位于新城区板块以北区域。,各板块特点,锡常泰都市圈,中心区板块特征分析,中心区板块（以金山路以北，翠湖路以南，铜官大道以东，铜都大道以西）市场需求大、价格稳定。,中心区供地有限，早期有项目第一城、阳光山水等，目前主要在售项目有铜冠花园、金色蓝庭等，区域推盘总量不大，房价稳定在高位。该板块一直是市民居住认知度最高的区域，拥有优越的区位优势和完善的生活配套设施。,住宅以小高,/,高层为主，销售价格基本为,5500-6500,元,/,左右，高的达到了,7000,元,/,以上，商业销售价,8000,元,/-15000,元,/,上下。,新城区板块特征分析,新城区板块（翠湖路以北，泰山大道以东）规模楼盘最为集中区域，领袖地位已然确立。,依托于政府规划的重心倾斜，新城区板块加速掘起，已成为铜陵市场上最热门的板块。,周边扎堆有万泰翡翠城、五环国际等一批高品质楼盘。,板块是主城区连接经济技术开发区的前沿，是顺应城市空间战略“北扩”的要地，受石城大道的改造、翠湖公园建设等大型市政工程的利好影响，近,2,年上升势头非常明显。随着石城大道的扩改工程结束，连接新老城区的价值链正在拉开，拉近该板块地产和主城区距离。,各板块特点,锡常泰都市圈,东郊板块特征分析,东郊板块（铜都大道以东）借题材发力。,代表楼盘中房东郡、铜官书香苑、物华,臻邸。该区域曾是一个“脏、乱、差”的市场聚集之地，不宜居住。然而经过几年来的发展，东郊区域在一波波的发展浪潮中迎来了它的巨变。,城南板块特征分析,城南板块（金山路以南）蓄势待发，性价比较高。,该板块代表楼盘有金御华府、丽景花园城等，以丰收门为中心的城市南向板块被称为铜陵城市生活的发源地之一。,南部城区是构成我市“一城三区，一主两副”城市空间结构的 三个城区之一。,该区域依托交通便利和市政重点规划的旅游产业，将对本板块有较大的经济发展后发优势。,各板块特点,锡常泰都市圈,环天井湖板块特征分析,环天井板块（铜官大道以西）板块借助天井湖、南湖等天然湖泊景观，在五大板块中具有独一无二的生态优势。,该板块代表楼盘托莱多、秀水山庄、春江花月、映湖山庄等生态优势是该区域的关键词。该板块所处区域环境优美，靠近市县两级政府办公地，坐拥天井湖，远眺笠帽山，难得中的真山真水环境，成就了该板块的特质，这也是该板块进入公众视野被普遍看好的主要原因。,目前区块价格不一，有,6300,元,/,的洋房，有,5500,元,/,左右多层。基本上价格区间在,5000-6500,元,/,。,分析：城市往东北发展，出了市中心，新城板块、城东板块认可度高，楼盘开发量逐渐增加，未来市场竞争激烈；加上市政府北迁，未来区域是房地产开发热点区域，本案处于新城板块以北区域，与市中心板块、城南板块相比，具有价格优势，但配套不足；而环天井湖板块、东郊板块相对，本案板块更具有居住性，形象更好，但环境相对不足；,Part.3,竞争物业市场对比研究,本项目位于铜陵市城北片区，行政区划上为铜陵市经济开发区，由于目前项目所在区域内有少量开发楼盘，商业地产暂时为市场空白。,铜冠花园,锡常泰都市圈,铜冠花园,锡常泰都市圈,金色蓝庭,锡常泰都市圈,金色蓝庭,锡常泰都市圈,铜陵大市场,锡常泰都市圈,铜陵大市场由铜陵时代置业有限公司投资建设，是安徽省“,86 1”,行动计划项目和铜陵市重点项目。项目规划占地面积,256,亩，规划建设面积,13.6,万多平方米，总投资约为,2.5,亿元左右，项目设计充分利用项目选址两侧道路地势的落差，通过高架、构件等建筑形式，构划出两个一层的市场布局，使市场与周边的道路等基础性设施紧密对接，营造了市场内外人流、物流有机贯通的交通格局。整个项目用地分为五大块，第一区块为三角广场，占地面积,2,万平方米，第二区块为市场配套服务区，占地面积为,2,万平方米，第三、四区块为市场经营区主要经营糖酒日杂、机电汽配、建材家私等。其中糖酒日杂经营面积约为,3.5,万平方米，机电汽配、建材家私均约为,3,万平方米，在市场综合配套区内有,2,万平方米的市场和数栋,20,层的高层建筑，可以经营大型超市和高档酒店、宾馆。,铜陵大市场,锡常泰都市圈,市场小结,锡常泰都市圈,铜陵住宅市场是以多层住宅为主导，多种物业类型均衡分布的结构，商业板块开发呈快速增长态势。,五大板块都能取得一定的销售量及去化速度，其中以新城区板块的体量最大，销售速度最快。,从各大销售处及网上房产网了解，现时可售房源有限，但未来供应充足。,从,2002,年开始整体房价趋高，并且涨幅较大，但从,