房地产合同简介课件

,#,房地产开发过程中的合同管理,房地产企业合同简介,1,房地产开发过程中的合同管理房地产企业合同简介1,房地产开发过程中的合同管理,第一节,房地产开发所涉及的主要合同内容,一、房地产开发过程中所涉及到的合同的种类,房地产开发过程中所涉及到的合同可以从不同的角度进行分类：,（一）从承包的不同范围和数量划分：建设工程总承包合同、建设工程承包合同、分包合,同。,（二）从完成承包的内容划分：建设工程勘察合同、建设工程设计合同和建设工程施工合同,三类。,2,房地产开发过程中的合同管理第一节 房地产开发所涉及的主要合同,房地产开发过程中的合同管理,（三）从房地产开发的整个过程划分：建设工程可行性研究合同、建设工程征用土地合同、,建筑安装工程拆迁房屋合同、建设工程勘察合同、建设工程设计合同、建设工程施工合同、建设,监理合同等。,（四）房地产开发过程中所涉及到的其他合同：买卖合同、承揽合同、委托合同、仓储合,同、担保合同、运输合同、租赁合同、借款合同等。,二、合同形式,（一）按计价方式不同划分,合同形式可分为：固定总价合同、固定单价合同与成本加酬金合同。,1.,固定总价合同,固定总价合同就是按照商定的总价签订的承包合同。它的特点是以图纸和工程说明书为依,据，明确承包内容和计算标价，并一笔包死。在合同执行过程中，除非发展商要求变更原定承包,内容或者设计图纸，承包单位一般不得要求变更承包价。,固定总价合同发包方式，对于发展商而言，由于操作较为简单，因而很受欢迎。对于承包商,而言，如果设计图纸和技术说明书相当详细，市场上材料价格稳定，并能据此比较精确地推算造,价，则这种承包方式也是可以接受的。但是，如果图纸和说明书不够详细，未知因素较多，或者,遇到材料突然涨价以及恶劣气候的影响，承包商必须承担应变的风险。为此，承包商会加大不可,预见费用来消除这些变动因素带来的风险，从而提高了工程包价，最终对发展商是不利的。针对,这种情况，可行的办法是在固定总价合同中增加一些必要的条款，由发展商分担建设期的部分风,险，从而降低承包商的不可预见费用，使总包价降低。这样做对于发展商与承包商双方都是非常,有利的。,增价条款的种类很多，大致可归纳为三种形式：,（,1,）按日计价的增价条款。这种增价条款是指在合同签字日或投标报价日之后的任何价格增,长，由发展商对承包商给予补偿。发展商应当对合同签字日或投标报价日与实施施工安装时的材,料、设备和能源成本的差异进行部分或全部补偿。,（,2,）重大增价的调整条款。这种增价条款是指材料、设备和能源涨价到某一百分比时，发展,商才给予补偿。也就是说小额风险由承包商承担，而大额风险由双方分担或完全由发展商承担。,3,房地产开发过程中的合同管理（三）从房地产开发的整个过程划分：,房地产开发过程中的合同管理,当然，这个限制百分比应当由双方协商决定，作为发展商应尽量降低该百分比。,（,3,）延期增价条款。这种增价条款是指在某一规定时间内的合同价格是固定不变的，但如果,超出这一规定时间，则承包商可以得到该延误期间的价格增长和超支费用的补偿。,注意：如果工期延误是由承包商失误造成的，则承包商不但得不到补偿，相反会受到罚款处,理。因而在制定本条款时应写明原拟完工日期，以及误工责任的划分。,以上三种形式的增价条款，发展商应慎重选择。一般情况下，不采用第一种增价条款，因,为按照该条款，发展商承担风险过多，而多采用“重大增价的调整条款”和“延期增价条款”。,需要说明的是，订立增价条款确实是增加了发展商所承担的风险，但承担风险是有回报的，此时,发展商可以要求承包商削减不可预见费用，从而降低总包价。若发展商对工程建设中的不可预见,因素把握得好，则订立增价条款是合适的，也是有益的。,2,固定单价合同,在没有施工详图就需要开工，或虽有施工图而对工程的某些条件尚不完全清楚的情况下，既,不能比较精确地计算工程量，又要避免凭运气而使发展商与承包商任何一方承担过大风险，此时,采用固定单价合同是比较合适的。在实际中，根据开发项目的具体情况，开发商可以采用的固定,单价合同形式有如下几种：,（,1,）按分部分项工程单价承包。即由发展商开列分部分项工程名称和计量单位。例如，挖土,方每立方米、混凝土每立方米。钢结构每吨等等，由承包商逐项填报单价；或者由发展商先提出,单价，再由承包商认可或提出修订意见后作为报价，经双方磋商后确定承包单价，然后签订合,同，最后看实际完成的工程数量，按合同单价结算工程价款。这种方式主要适用于没有施工图、,工程量不明等急需开工的紧急工程项目。,（,2,）按最终产品单价承包。这种方式就是按每平方米住宅。每平方米道路等最终产品的单价,承包，并签订承包合同。其报价方式与按分部分项工程单价承包相同。这种单价合同方式通常用,于采用标准设计的住宅，中小学校舍和通用工业厂房等开发项目。因为基础工程因条件不同而造,价变化很大，因而采用每一平方米单价发包工程时，基础工程一般按分部分项工程单价承包。承,包单价可参照预算定额，进行适当调整后，一次包死，但亦可商定允许随人工费用和材料价格的,变化而调整。具体的调整办法在合同中应明确规定。,（,3,）按总价决标，按单价结算工程价款。这种单价合同方式适用于设计已达到一定的深度，,能据此估算出分部分项工程数量的近似值，但由于某些情况不完全清楚，在实际工作中工程量可,4,房地产开发过程中的合同管理当然，这个限制百分比应当由双方协商,房地产开发过程中的合同管理,能出现较大变动的工程。例如，在开发港口码头时，可能因反常的地质条件而导致土石方数量产,生较大的变化。为了使承发包双方都能避免由此带来的风险，承包方可以按估算的工程量和一定,的单价提出总报价，发展商以总价和单价作为决标依据，确定中标者并签订合同。最后，双方即,按实际完成的工程数量与合同单价结算工程价款。,当然，不管采用何种形式的单价合同，最后一般还需附有用来对额外工作付款的费率表、日,工价表和施工机具台班费率表等。事先确定这些费率和工价表，可以避免对额外工作或工程变动,引起的付款发生争议。,单价合同中所涉科目既包括人工费、材料费、施工安装费，还包括按一定百分比分摊的管理,费和利润。尽管工程数量的增减是由发展商负责的，并不影响其中的人工费和材料成本，但是，,如果工程数量与原来报价时估算相差太大，则按百分比摊入的那部分管理费和利润将会受到影,响，特别是实际工程量大大低于投标报价时的工程量时，则承包商将得不到原来预计的管理费和,利润，因而承包商可能要求工程单价有所调整，发展商应给予适当考虑。,3,成本加酬金合同,这种承包方式的基本特点是：按工程实际的成本（包括人工费、材料费、施工机械使用费、,其他直接费和施工管理费以及各项独立费，但不包括承包商的总管理费和应缴所得税），加上商,定的总管理费和利润来确定总包价。这种合同方式主要适用于开工前对工程内容尚不十分清楚的,情况，如边设计边施工的紧急工程或较为特殊的开发项目。成本加酬金的具体做法有以下几种：,（,1,）成本加固定百分数酬金。,计算公式为：,C=CF+RCF,式中,总包价；,F,实际发生成本；,R,固定酬金百分率。,这种计算方式酬金与实际发生的成本成正比，因而不能鼓励承包商降低成本，对发展商来说,是不利的。,（,2,）成本加固定酬金。,工程成本按实际发生情况，完全由发展商承担，但酬金事先商定一个固定的数目。该酬金数,目通常按照预估工程成本的一个百分数来确定。这种承包合同方式虽然不能使承包商努力降低成,本，但从尽快取得酬金出发，承包商将尽力缩短工期，这对发展商早日出售出租开发物业是有利,5,房地产开发过程中的合同管理能出现较大变动的工程。例如，在开发,房地产开发过程中的合同管理,的。在这种情况下，发展商还可以根据工程质量、工期和成本降低情况给予奖励，以充分发挥承,包商的积极性。,（,3,）成本加浮动酬金。,这种方式是事先商定工程成本和酬金的预期水平。如果工程完工后，实际成本恰好等于预期,水平，工程造价就是成本加酬金；如果实际成本低于预期水平，则增加酬金；如果实际成本高于,预期水平，则减少酬金。,从理论上讲，这种承包方式对承、发包双方都没有太大的风险，同时又能促使承包商关心降,低成本、缩短工期，因而对双方都有好处。但实际上估算成本较为困难，要求双方都要具有丰富,的经验。,（二）按照合同所包括的工程范围以及承包关系的不同划分,合同形式可分为：总包合同（由总承包商负责组织分包）、发展商直接发包的分包合同、独,立承包合同。,如果开发项目较大，则承建单位往往不只一个，发展商可采取总包合同形式（由总承包商负,责分包），或者由发展商直接发包的分包方式。如果工程项目较小，则发展商可采用独立承包的,合同方式发包。,1,总包合同。,所谓总包就是指一个建设项目的全过程或某个阶段的全部工作由一个承包商负责组织实施，,据此签订的合同称为总包合同。在这种情况下，由总承包商负责将若干专业工作分包给专业承包,单位，并统一协调和监督他们的工作。在一般情况下，发展商只与总承包商直接联系而不与各分,包商发生直接联系，这种总包合同形式便于开发商对项目建设进行管理和监督，降低工作量，有,利于减少现场管理人员。在总承包条件下，分包商可由发展商指定或由总包自行选择。但最终均,需签订分包合同。,2,发展商直接发包承包合同。,这种方式是指，在同一开发项目上，发展商直接把工程分包给各承包商，并由此签订正式合,同。在这种情况下，发展商直接与各承包商联系，现场协调工作较为复杂。若发展商工作人员较,多且具备此能力，则可由发展商自行负责，否则可委托一个承包商牵头去做或聘请专门的项目经,理来管理。,3,独立承包合同。,6,房地产开发过程中的合同管理的。在这种情况下，发展商还可以根据,房地产开发过程中的合同管理,当开发项目规模较小，技术要求较为简单时，则发展商可将开发项目的建设任务发包给一家,承包商独立完成。这种承包方式对发展商的管理工作是有利的。,（三）按照是否包料划分,在房地产开发项目建设过程中，由于开发项目的性质不同，材料供应由谁来负责亦是不同,的。,1,包工包料合同。包工包料就是指由承包商负责施工所用的全部人工和材料设备。通常情,况下，这种方式是较为普遍的。,2,包工部分包料合同。该方式是指承包商只负责施工的全部人工和一部分材料，其余部分,由发展商自己提供。如果开发项目的建造标准很高，例如星级宾馆、高级公寓等，部分材料与配,套设备需要进口，则这些材料和设备可由发展商自行负责提供，其余普通材料可由承包商负责提,供。外商在国内开发房地产项目时往往采取这种方式。,3,包工不包料合同。即承包商只仅提供劳务不提供任何建筑材料，所有建筑材料均由发展,商自行解决。这种合同方式在房地产开发企业很少使用。房地产开发项目建设的发包合同方式是,多种多样的，房地严发展商应结合项目的具体特点选择不同的合同方式。,三、合同的一般条款,合同条款又称合同条件，在国际上已编制了若干标准的“国际通用合同条件”，如,FIDIC,合,同条件。它包括一般条款和专用条款。在国际通用合同条件的基础上，各国结合本国特点，制定,了自己的合同条件。下面将根据我国的特点，逐条说明可供发展商签订房地产建设工程施工合同,时采用的合同一般条款。,（一）各方一般权利和义务,1,工程师。,实行工程监理的，发包人应在实施监理前将委托的监理单位名称、监理内容及监理权限以书,面形式通知承包人。监理单位委派的总监理工程师在合同中称工程师，其姓名、职务、职权由发,包人及承包人在专用条款内写明。工程师按合同约定行使职权，发包人在专用条款内要求工程师,在行使某些职权前需要征得发包人批准的，工程师应征得发包人批准。发包人派驻施工场地履行,7,房地产开发过程中的合同管理当开发项目规模较小，技术要求较为简,房地产开发过程中的合同管理,合同的代表在合同中也称工程师，其姓名、职务、职权由发包人在专用条款内写明，但职权不得,与监理单位委派的总监理工程师职权相互交叉。双方职权发生交叉或不明确时，由发包人予以说,明，并以书面形式通知承包人。合同履行中，发生影响发包人承包人