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,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-2-10,#,1,本资料属于保密文件。,招 商 工 作 计 划,(2014,年,2,月,-2014,年,5,月,),Part 1,Part 3,Table of Contents,目 录,招商目标规划,招商实施计划,Part 4,招商执行措施,Part 5,奖罚激励方案,Part 2,招商策略制定,招商目标规划,PART 1,总体招商目标,2014,年,5,月底实现完成,27900,的招商目标,100%,完成,22695,的保底任务,总体招商任务分解,月份,2,月,3,月,4,月,5,月,目标新租面积,(,平方米,),2400,5000,8500,12000,保底新租面积（平方米,),1695,4000,7000,10000,招商架构设置,人员配置：共,12,人,招商策略制定,PART 2,租金策略战略建议,考虑到目前周边竞争力性项目的租金设置水平，以及“放水养鱼”、带旺外滩的长远考虑，建议租金应高开低收，即前三年租金订到一个较高的水平，然后通过一定时长的免租等优惠政策，来调整与周边租金的价格水平，满三年后租金根据市场情况在确定三年后的市场租金价格。,经历了,23,年的经营期后，随着市场的经营状况蒸蒸日上，在第,35,年续签租赁合同时，可采取租金逐年递增的方式，递增幅度为,5%10%,。,租赁控制建议,针对项目的精准定位，锁定四大细分行业的商家。,在招租过程中，首先对,区域、,楼层进行,合理,规划，通过有效租赁控制分配资源，避免资源最好的楼层流出，使项目失去价格抬升的支撑。,行业,有影响力,商家、市场上有影响力商家、可,租赁,500,平米,以上的商家优先安排,在租控铺位。,单层客户由高向低安排，逐层出租。,根据租赁进度和租赁情况，及时调整租赁方案，可预留位子较好的铺位，满足其它优质客户的租赁需求。,招商策略建议,1,、先行业有影响力商家、后中小型商家,首先，重点引进各业态有一定影响力的商家，给予优惠条件，再借其品牌优势及号召力，带动中小型商家进驻。,行业,有影响力,商家、市场上有影响力商家、可租赁,5,00,平米,以上的商家优先安排,在租控区域或整栋楼。,2,、酒店商家、酒吧商家、游戏厅商家、会所商家同步推进,确定了以酒店商家、酒吧商家及游戏厅、会所为主要招商对象，制订完善的招商计划，有序推进招商工作。,3,、零售同时进行,确定零售内容，开出优惠的吸引条件，有力推动其进场工作，通过完善的零售业态有力促进招商工作。,4,、各类活动、宣传有效配合,根据招商工作的推进，制订详细的各阶段宣传推广计划，并策划各类活动、论坛等，包括大型现场签约仪式、专项看铺团、主力店开业仪式等活动，以期有力的推动招商工作。,针对业态招商价格策略,第一、针对有一定影响力的客户，由于这类客户在行业、地区有一定的影响力，会对行业聚集、中小商家入驻有一定的吸引力，因此应实行局部区域性低价招商策略，可考虑以不低于面价,30%,作为优惠。对于特别有影响力的客户，更要采取一事一议的办法，在租金和其他方面给予更大的优惠。,第二、针对酒店、会所等客户，它是项目整体租金与经营业绩的主要来源，租金可考虑以低于面价,20%,作为招租标准。,第三、针对,一般品牌,客户，它也是项目整体租金的主要来源，租金可考虑以低于面价,5%,10%,作为招租标准。,第四、针对,零售业,业态，它是项目整体经营必需的补充，租金可依据相应产品或业态在面价的基础上作相应调整。,招商实施计划,PART 3,招商核心策略,1,、主力商户优先招商,本项目应采取,“,先确定主力客户，再全面招商,”,的基本策略。在执行过程中，在省内有一定影响力的酒店、会所、游戏厅、酒吧客户要提前招商，包括如家、滚石等有一定影响力的商家加大招商力度，以大带小，即用核心主力客户来带动中小商家。,2,、分行业招商,目前，我们确定了餐饮、零售、酒吧会所及休闲、服饰商家四个方向，我们将在招商时可按分类进行集中招商。,3,、优惠招商,优惠招商是最常用的传统招商策略，措施包括免租期、折扣租金等。对于配套商户，招商条件的优惠幅度要大，以吸引其进场经营，从而促进招商。,优惠招商是一种放水养鱼形式的招商策略，尤其在本项目目前的环境条件下，不但要用，而且针对知名品牌商家和团体客户优惠力度要更大。,4、,顾问招商,行业内、商会寻找一些有影响力的资深人士，如相关协会及商会领导、政府有关人员等。通过他们对目标客户进行招商，并给予其一定物质奖励。,招商优惠条件,1,、免租,目前项目已开始招商，但招租率相对较低，基于此，在现阶段招商，必须给予入驻商家足够而合理的免租期。对于主力商户给予更长的免租期。,2,、老客户介绍新客户,对于入驻客户或其他人士介绍新客户入驻外滩，给予增加一定期限内的租金折扣优惠或现金奖励。一方面能很好的调动老客户介绍新客户的积极性，另一方面可极大增加老客户对本项目的认同感。,3,、送装修,推出送装修的优惠措施，以落实有号召力的客户进驻本项目，并藉此吸引其它品牌商户及经营者。实际操作中可聘请装修设计公司，按个别优质品牌经营者的设计意图进行设计与装修，为其承担部分费用。,4,、特定时间签约优惠,在招商推介会或其他特定推广时段中，可对前若干位签约客户给予一定优惠，如租金折扣、管理费优惠及有关礼品等。,5,、税收优惠,主动协助客户申报税收减免及租金补贴等各项优势政策。,前期各项招商工作的准备。,有针对性的将行业、区域有影响力的商家招至外滩。,阶段目标规划,通过前期有影响力商家的招商进驻，全面展开招商工作，吸引中小商家进驻，完成整体招商,50%,。,持续推进招商工作,筹备期,引爆期,11,月,12,月,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,6,月,签约期,招商时机节点设置,预热期,持续期,招商预热期,时间,2014,年,2,月,推广目的,A,、制定项目的商务条件。,B,、扩大本项目的影响力，加强对有影响力客户的招商力度。,C、,零售业招商同时全面启动，以完善的零售业态吸引客户进驻。,宣传口号,与大自然全接触的新型商业模式,操作形式,A,、行业杂志、报刊的软性文章及网络对,“,与成龙一起投资赚钱,”,进行深度报道。,B,、进行主力商户的签约及一般商户的认租。,推广媒介及手段,行业杂志、报刊、网络平台、,DM,、户外广告、车体、车站广告等。,招商引爆期,时间,2014,年,3,月,2014,年,5,月,推广目的,A,、巩固、提升项目品牌。,B,、吸引重点商家与中小商家前来咨询、洽谈、租赁。,c,、持续上阶段热潮，实现预定的招商目标。,D,、促进插花散铺的招商，务求利用开业的有利时机，使项目达到更高的招商率。,宣传口号,掌握先机，体验全新的办公模式,操作形式,A,、进行主力商户以及配套服务公司（如银行、便利店、酒店、健身会所、员工餐厅、休闲,COFFEE,吧等）的系列签约活动，提高项目的热度。,B,、引入品牌商家，进驻旗舰店经营示范区。,C,、对本地的经营者进行精耕细作，充分挖掘市场潜力。,D,、组织招商推介会、品牌商户签约会等。,E,、完善良好的客户服务体系，积极提高客户的集群效应。,推广媒介及手段,签约会、招商推介会、论坛、现场活动、行业杂志、报刊、网站、,DM,、户外广告、车体广告、电台等。,招商执行措施,PART 4,工作四要素,1,、招聘,为,100%,完成招商目标，人员是所有工作开展的基础，如遇团队临时变动或任务量过大，现有人员不能如期完成，需考虑随时补充人员，故招聘工作要前期准备。,2,、策划,现有招商物料已不符合现今的招商需要，我们需要最新的符合当下市场的招商手册（,ppt,）、招商刊物（实体书）、招商折页。,2,月底之前策划体系需要提交初稿。,3,、资源,外地商户的导入需要公司资源体系的积极配合，本时间段需要完成“推荐,邀约,来访,谈判,签约”的整个过程，要求资源体系每月不少于,3,家商户来访，,5,月底之前至少完成一家大商家签约。,4、,团队,团队的稳定除了业绩向上，还需要企业文化建设和专业知识的培养，要求人力行政体系每月对外滩项目组进行不少于,4,次的培训，其中至少一次是关于企业文化建设的培训。,单人单月业务指标,月份,2,月,3,月,4,月,5,月,招商目标,(,平方米,),1500,2000,2500,3000,保底任务（平方米,),1000,1500,2000,2500,参与考核人员：周畅、袁珊、王一之、田志雄、杨帆、杜帆,奖罚激励方案,PART 5,奖励,方案,1,、月度方案,单人完成月度个人招商目标，当月按计提标准的,120%,计提。（当月签约客户分定金、付款、入场三阶段结佣都按此标准）,单人完成月度个人保底任务，当月或次月可获得,1,天的带薪休假。,2,、季度方案（,2-5,月）,单人完成季度个人招商目标，当季度按计提标准的,120%,计提。（如：,2,、,3,、,4,各单月都未完成单月目标，但,5,月底当季度完成总目标，可当季度签约客户享受次标准）,单人完成季度个人保底任务，季度末或次季度可获得,4,天的带薪休假。,处罚方案,1,、月度方案,单人未完成月度个人保底任务，当月按计提标准的,80%,计提。（当月签约客户分定金、付款、入场三阶段结佣都按此标准）,2,、季度方案（,2-5,月）,单人未完成季度个人保底任务，次季度降为试用员工，连续两个季度未完成,季度个人保底任务，员工予以淘汰。,3,、备注,若单人未完成月度个人保底任务，但公司总体完成月度保底任务，全员按,100%,计提。,若单人未完成季度个人保底任务，但公司总体完成季度保底任务，全员免于处罚。,若季度内，单人未完成月度个人保底任务，但季度末完成季度保底任务，则季度内未完成月度个人保底任务所暂扣的,20%,计提可一次性补发。,若季度内，单人未完成月度个人保底任务，且季度末完成季度保底任务，则季度内未完成个人保底任务所暂扣的,20%,计提将结转到次季度。,若次季度完成次季度的季度个人保底任务，则本季度的暂扣,20%,计提可再次结转到下一季度。,若次季度仍未完成次季度的季度个人保底任务，则连续两季度的暂扣,20%,计提将永久性不再补发。,若次季度完成本季度和次季度的两季度总季度个人保底任务，则本季度的暂扣,20%,计提可一次性补发。,谢 谢！,
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