房地产行业分析报告(ppt 40页)biqj

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/2/8,#,山东金瀚投资集团有限公司,房地产行业分析报告,北大纵横管理咨询公司,二零零四年三月,1,本文件专为客户使用,分发、引用和复制-即使是节选方式-给第三方使用需事先得到北大纵横公司的书面认可,2,中国正在经历一场“新造城运动”,上海浦东,广州的珠江新城,深圳福田新城市中心,杭州东部新区,北京奥运村,成都人民南路沿线,3,导读,战略环境影响因素,产业价值因素分析,城市运营模式借鉴,市场需求,政策约束,4,首先，城市化进程在我国已进入高速发展期，2003年城市化率超过40%,按照西方发达国家经验，一旦城市化率达到30%时，就进入起飞期，一直到70才回归一个平缓期。,中国在1996年城市化率达到了30，2003年超过40，处于城市化高速发展时期,资料来源：历年中国统计年鉴,5,为此十六大明确，加快城镇化进程是国家经济建设和改革的重要任务，房地产业也必将参加到“奔小康”的事业当中,“,国内生产,总值翻两番,”,恩格尔系数下降以后，必然将可支配收入转向住房消费；目前我国人均住房为0.78间，城乡住房成套率仅为67，远未实现“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”的全面建设小康社会的要求。,房产是城市家庭中价值量最大的财产,根据国家统计局测算，房产在家庭总资产中所占比重达到了47.9，其中大城市为49.3、中等城市为45.1、小城市为48.1；,根据城市化水平与人均GDP的正相关性规律，2010年我国城市化率将达到46，城市人口将达到6.4亿，年平均新增人口1852万，比目前净增1.9亿人，仅此就需要建设41.8亿米,2,住宅；,2020年GDP要比2000年翻两番，房地产业必须也能够为此作出应有的贡献；城镇住宅与房地产投资占GDP的比重将近8.4，每年拉动GDP增长1个百分点以上；,“,城镇人口比,重大幅提高,”,“,家庭财产,普遍增加,”,“,人民生活,更加富足,”,21世纪头20年，我国将全面建设小康社会，“坚持大中小城市和小城镇协调发展，走中国特色的城镇化道路。发展小城镇要以现有的县城和有条件的建制镇为基础，科学规划，合理布局”,十六大报告,6,根据,中国房地产业,20012010,年发展规划，,2010,年城镇人均使用面积达到,18,平方米，房地产业的增加值占生产总值的比重增加到,5%,2003年底,住房面积,市场容量,37.6亿,2010年底住,房面积,目前,人口,5.24亿,人均现,有面积,15.5,2010年,人口,2010人,均面积,6.4亿,18,原有住宅,拆迁重建,2003年底,住房面积,90.68亿,重建,比率,4%,7,因此，,城市化给房地产业带来了巨大的市场需求，今后20年30年将是房地产业重要的战略机遇期,城市化,公共服务放开,城市群扩张与重新定位,消费,升级,城市人口和人均面积增加,城镇数量增长,我国每年新增小城镇800个左右，提供了城市建设新增空间,大城市为以经济为纽带向周边城市群发展，提供了更新改造空间,政府公共服务放开，吸纳私人资本进入城市开发,汽车消费、中产阶级出现、市民工作与居住分离等都会带来深远影响,每年10003800万农民进入城市；目前人均建筑面积每增加1米,2，,则全国需新建5亿米,2,住宅,房地产起步阶段,平稳阶段,人均GDP800美元 1000美元,1300美元,8000美元,13000美元以上,快速上升阶段,萎缩阶段,中国,8,其次，“经营城市”伴随着市场经济不断深入、城市化快速发展、政府职能转变，应运而生,政府职能转变,城市化,经济转型三阶段,第一阶段，微观搞活，“一部分人先富起来”；,第二阶段，中观搞活，国企改革、乡镇企业改制；,第三阶段，宏观搞活，解决城市和区域经济的发展问题,2000年世界城市人口达到55，人类历史上首次出现城市人口超过农村人口,20年后中国将至少有一半人生活在城市里，中国不可避免地要城市化,第一阶段，建设城市，“盖了一个桥”、“建了一幢楼”、“修了一条路”等；,第二阶段，管理城市，“草地工程”、“广场工程”、“亮灯工程”等，包括沿江沿海的治理、旧城改造等；,第三阶段，“经营城市”，,城市是一笔资产，要最大限度地增值；,城市是一个战略节点，要增强个性和竞争力；,城市是区域经济的龙头，要带动周边发展,9,经营城市是通过对城市的可经营性资产权益进行市场运作，以实现资源配置最优化和效益最大化,城市土地,城市基础设施,城市生态环境,文物古迹和旅游资源,有形资产,无形资产,依附于有形资产上的名称、形象、知名度和城市特色文化等,对其使用权、经营权、冠名权等相关权益进行市场运作,使城市资本实现“投入经营增值再投入”的良性循环,实现城市资源配置的最优化和效益的最大化，形成自我滚动、自我积累、自我增值的城市运营模式,可经营性资源，构成城市空间和城市功能载体,盘活存量,（主要是土地和基础设施）,引进增量,（包含各种经济成分的混合资本投入）,激活无形资产,转化为有形资产,发掘历史人文内涵,10,我国城市经营呈现出工业化主导、城乡一体化、全球经济一体化的三大特征,与西方200多年的工业化与城市化基本同步的历史相比，中国的城市化水平始终滞后于工业化，因此工业化仍然为主导力量；,由于农业人口基数庞大，中国的“三农问题”的彻底解决需要与城市经济统筹考虑；,中国城市发展刚刚起步，已置身于对外开放、全球经济一体化的背景下，使城市经营受到诸多外力和因素影响。,11,经营城市是市长与市场、政府与城市运营商的“双人舞”,挖掘核心竞争力，确定城市在一定区域内所扮演的角色,对城市主导产业进行梳理，并整合体现城市价值的无形要素,要有区域的眼光、长期的眼光,首要解决观念和思维方式转变,必须有内涵的支撑、必须有产业链的支撑,城市定位,产业要素整合,城市战略,布局与规划,形象包装推广,城 市 经 营,政府,从建筑制造转移到为政府和社会提供服务,建设相对完善的社会功能区，接管城市基础设施等公共服务,从城市优势中找到自己的市场价值,在未来城市发展竞争的大环境下考虑,从提供住宅空间转移到提供城市空间,运营商,发展商,承政府之上，启发展商之下,对所在的区域统一规划与布局，整合各种发展商来投资、经营,最终提升城市价值,12,因此，经营城市市场化使房地产业从项目运作向城市运营跃进，催生了“城市运营商”,1971年日本城市的经营问世。,2002年底，国土资源部在深圳举办了中国首届城市经营论坛,2003年第五届住交会提出“城市取代大盘成为住交会永不褪色的主题，而城市的运营与竞赛正是CIHAF(住交会）之魂。”,大连最早实施“企业家化城市治理模式”，政府把城市土地权进行市场转换，利用土地招商引资，以此强化城市形象，进行城市规划，同时包装城市进行推广，获得成功。,最早提出城市经营概念的房地产策划师王志纲认为，城市运营商介于政府和一般房地产商之间，主导“一级半”市场。,2002年，浙江广厦董事长楼忠福提出“我们的开发理念是经营城市。”,广州奥园集团确定了城市运营战略，从一般的开发商向城市运营商迈进，从一般层面的房地产经营向产业化、专业化、科技化经营迈进。,基础设施型的城市运营商,居住建设型的城市运营商（郊区化开发商）,资源整合型的城市运营商(新城市、城镇开发商,介入规划),城市营销型的城市运营商（如参与经营奥运会的开发商）,城市经营活动可区分为两类，我国目前“资金获取指向型”城市经营占据了绝对主导地位。,“,资金获取指向型,”，城市政府为弥补其履行职能时遇到的财源不足，而在获取资金收入、或吸引外来资金投入方面所作的努力；,“,服务效率指向型,”，城市政府为提高公共服务的效率，而在公共服务部门引入市场机制的努力。,13,导读,战略环境影响因素,产业价值因素分析,城市运营模式借鉴,市场需求,政策约束,14,2002年，国土资源部指出“政府土地经营要与开发（城市运营商）衔接”，正式认可“城市运营商”,2002年国土资源部办公厅颁发了关于开展宣传提高经营土地与经营城市水平系列活动的通知（国土资厅发200278号），首次出现“城市运营商”。这意味着城市运营商正式获得政府认可。,国土资源部办公厅78号文件,2002年11月1618日，国土资源部土地利用管理司在深圳举办了“中国城市土地运营论坛”，提出：经营城市土地的目标不是片面地扩大土地供应、以地生财；经营城市土地必须建立在科学合理规划的基础上；在经营城市土地的过程中，必须维护最广大人民群众的用地权益，不能放弃合理的供地政策对房市的影响作用,中国城市土地运营论坛,15,2003年，国家出台一系列相关政策，对房地产业进行全面调整和规范,前期,(取得土地和房屋拆迁),中期,（银行贷款和建设施工）,后期,（房屋销售和物业管理）,进一步治理整顿土地市场秩序工作方案,关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知,关于暂停审批各类开发区的紧急通知,关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知,清理整顿各类开发区的具体标准和政策界限,关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知,国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知,2003年国务院、中国人民银行、国家发改委、国土资源部、建设部等主管部门陆续出台了相关文件和法规，数量之众多、内容之细致、影响之重大均为近年之最。该系列政策涉及到房地产行业的各个环节，是对房地产市场全面的规范和调整。,中国人民银行,关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知,对现有住房置业担保机构进行清理检查的通知,国务院,关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知,2004,住房公积金行政监督办法,国务院,物业管理条例,业主大会规程,前期物业管理招标投标管理暂行办法,最高人民法院,关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释,2004,关于加强协作共同做好房地产市场信息系统和预警预报体系有关工作的通知,16,首先，土地政策在实行省以下垂直管理之后，相继采取了清理开发区、压缩建设用地、遥感监测等限制措施,1、土地政策,国家发改委等5部委组成10个调查小组对全国30多个省份的,土地批租,进行彻查。,国务院和国土资源部为此下发了一系列通知，初步汇总，全国现已撤并整合的各类开发区2046家，新一轮“圈地运动”基本上得到遏制。,据不完全统计，各类,开发区,规划面积达3.6万公里,2,，超过了现有城镇建设用地总面积，以兴办各类园区为特点的“圈地运动”呈上升趋势，孕育着巨大的经济、政治和社会风险。,建设占用耕地,增长过快，2003年新增建设用地641.7万亩，比前五年年均高120万亩,其中建设占用耕地343.7万亩,同比增长17%。,2004年严控建设用地总量，保护耕地，计划将今年农用地转为建设用地总量指标压减20.3，占用耕地指标调减到180万亩，压减23.4。,同时，国土资源部开始采用卫星遥感技术来严查违法用地。目前已对全国104个重点城市土地利用变化情况进行监测，累计监测面积达180万平方公里，可监测到地面0.5亩以上新增建设用地，监测精度达90以上。在此基础上，将建设预警预测系统。,17,由此带来的供求矛盾将使地价持续平稳上涨，但不同区域、用途、级别的土地价格变动不同,从级别来看，高级别土地价格趋稳，涨幅低于低级别土地价格上涨。主要是由于低级别地区基础设施得到改善而引起的地价提高。,从区域来看，长三角地价涨幅高于全国平均水平，而珠三角地区涨幅低于全国平均水平，中西部地区地价增长又高于东部沿海城市。反映了当地城市土地价值获得释放。,2003年全国城市地价总体上升,2.73%，但低于前两年的涨幅，也低于经济增长速度和固定资产投资增速。,从类型来看，住宅用地涨幅大，工业用地涨幅小；天津、南昌、贵阳等城市地价上涨快，而广州的住宅地价、深圳的商业地价出现了回落。反映了经济发达城市土地市场及价格形成机制趋于成熟。,从价格构成来看，地价占房价的比重为20%40%，变化幅度相对较小，反映了土地市场的相对稳定性和房地产开发利润的较大空间。,18,其次，资金政策要求商业银行从各个环节对