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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,振 业 城 一 期 商 业 街,招 商 营 销 方 案,深圳市尊地地产咨询有限公司,2005年 8月,招商实施,物业定位,营销实施,目 录,物业定位,产品规划,业态定位,市场分析,项目分析,物业定位,业态规划,功能定位,区域分析,横岗组团,东部工,业组团,龙岗中心组团,西部工,业组团,宝安中心组团,中,部,组,团,南山,组团,中心,组团,东部,组团,中部发展轴,西部发展轴,东部发展轴,第一圈层,第二圈层,第三圈层,北,东,东部发展轴上的“明珠”,区,域,分,析,一座崛起的“通衢新城”,“深惠公路改造工程”+“地铁3号线”,“机荷高速公路”,“横坪公路”,“惠盐公路”,“盐莞高速公路”,茂盛路商圈,龙洲百货商圈,天和百货商圈,片区内的商业格局,传统商圈,新兴商圈,新兴商圈,档次较低，主要满足工业区内居民的日常购物需求。,天和百货、天天乐百货,天和百货商圈,横岗新兴商圈，属于比较典型的府前经济型商圈，档次和规模较高，辐射全区。,横岗商业文化中心、龙洲百货、新亚洲广场,龙洲百货商圈,横岗传统商圈，商业氛围浓厚，业态丰富，随着旧城改造正在经历商业档次的转型。,南城百货、隆盛购物广场、新世界广场、松柏商业街、志健时代广场,茂盛路商圈,商业特色,主要业态及商家,商圈名称,横岗商业形势分析,一、横岗的商业伴随着横岗城市化进程正在从低端、单一的传统业态向中高端、丰富的现代业态转变。,二、具有品牌效应的商家和休闲场所相对匮乏。,三、对于本项目而言，传统的零售业态容易导致与现有的商业进行同质化竞争，故项目的定位一定要从差异化入手。,项目名称,项目规模,中海怡美山庄商业街,1800平米，商铺20余间,主力商铺,30-70平米,销售情况,销售率达到90%左右,目标客户,业主,销售方式,直接销售（不带租约或返租）,销售价格,1.8-2万/平米,租金水平,150-200/平米,可参考项目调查,万科城风情步行街,华润、丹桂轩、肯德基、舞鹤日本料理、古罗马咖啡等。,入驻商家,新天下、华为等大型企业的商务消费群，业主,目标客户,100%,招商情况,带租约销售，销售率达到100%,销售情况,租金水平,商业规划,最贵的是110元/平米，较便宜的是60、70元/平米,2万/平米左右，主力商铺的价格为70、80万/套，部分大面积商铺要200万/套,销售价格,特色餐饮（一期餐饮为1.1万平米）、主题购物和娱乐休闲,最小的为12平米，最大的为2900平米,商铺规格,总建筑面积3万平米，分两期发售，其中一期为2.2万平米（铺位180余间），二期为8000平米,项目规模,项目名称,民润、一致药方等,入驻商家,布吉东区居民、小区业主,目标客户,100%,招商情况,首付3千元起，买铺即收3年租金，投资回报率达8%（10年返租），发展商承诺5年后回购。,销售情况,租金水平,商业规划,内铺70-100元/平米，外铺200平米左右。,内街5000-7000元/平米，外街3万/平米,销售价格,百货街、美食街等,最小的为12平米，最大的为2900平米,商铺规格,布吉东大街,总建筑面积3万平米,项目规模,项目名称,实景效果,开发商提供8%的稳健租金回报和5年保底回购。,销,售,方,式,龙岗小厂主、小老板,目标客户,商,业,规,划,28000元/平米，8.7折（首付5成），9折（首付2.5成）。,销售价格,美食、酒吧、运动休闲精品街、精品服饰街四条商业街以酒店为核心呈围合式布局。,开间7-8米，进深9-10米，层高7米。,商铺规格,碧湖皇冠假日国际街区,商业街占地3.5万平米，建筑面积1.6万平米。分为两层，一层95户，二层49户，一共144户。,项目规模,项目名称,首期四成，同时返还3年8%的回报率。,销,售,方,式,宝安小厂主、小老板,目标客户,商,业,规,划,15000元/平米，9.2折（一次性），9.4折（按揭）。,销售价格,开间4.8米，进深6.3-8.9米，层高5.8米，内街宽7.4米。商铺面积35-150平米。一期为177间商铺。,商铺规格,丽沙花都商业街,商业街建筑面积1.5万平米。,项目规模,项目名称,服饰：以国际国内知名品牌为主,精品：珠宝、化妆品、装饰品,茶社：岭南风情茶艺,饮食：特色风味小吃、咖啡、超市连锁机构,开发商提供8%的稳健租金回报和5年保底回购。,销售方式,业态业种,20000元/平米,销售价格,书吧、露天茶座、工艺品店、古玩店、书廊、花让、咖啡厅、面包屋,开间8-9米，进深11-12米，层高4.5米。,商铺规格,中海阳光棕榈园商业街,商业街占地7000万平米,项目规模,项目名称,实景效果,名 称,类 型,商 业 特 色,同质不同区,万科城风情商业街,商业内街（贯穿整个社区）,建筑规划的核心思想为街铺和底商，绝大部分商铺都是临路、临街、临水、临风，在建筑风格上，力图体现一种西班牙风情。,铺型有2层，有3层，有半地下的，很丰富。,同区不同质,中海怡美山庄商业街,商业外街,建筑风格为岭南骑楼式风格，但设计上有一些缺陷。同时因其商业街规模较小，故未做太多宣传（仅有路边广告等），其最后的买家大多为小区的业主。,典型可参考项目对比,产品规划,业态定位,项目分析,物业定位,业态规划,功能定位,本项目商业物业的界定,其中超市属合作方所有，在此不做讨论,项目分析,超 市,8,000平米,商业街,12,000平米,合计,20,000平米,优 势：,依靠54万平方米的巨型社区，服务对象有保障；,紧邻深惠公路，距离镇政府、文体广场近；,开发商具有一定的品牌优势；,周边商业服务设施欠缺，具有稀缺性。,劣 势：,片区不属于成熟的商业中心区域，缺乏成熟的商业氛围；,地块属区域边缘地带，商业服务半径小，人气较弱；,项目东侧、梧桐花园南侧待开发用地对商业环境造成影响；,项目交通可通达性差，虽临深惠公路，但经常塞车，龙岗第二通道、地铁3号线尚未建成，水官高速路在附近没有出入口。,项目,SWOT,分析,机 会：,横岗商业发展不完善，市场存在空白点；,深惠公路的改造、龙岗第二通道的建设、地铁3号线和轻轨的开通建设，将进一步缓解横岗新城的交通压力；,横岗定位为深圳“八大卫星城”之一，未来发展前景看好。,威 胁：,中心城、乃至布吉的商业发展日趋完善与成熟，对横岗片区商服业发展造成一定的分流；,八大卫星城建设，对横岗客户造成分流。,一、商业街分4栋成“田”字形分布，中间与右侧为入口广场。,1#楼,3#楼,2#楼,4#楼,产品规划,广,场,广场,二、铺位规划形式：一、二层独立或联体，2#、4#楼双面临街；1#、3#号楼南面临街（内街）。,三、外观风格为欧陆乡镇风情，色调以黄色为主，黄、红相间。,形象定位,对于本项目的业主而言，优雅的生活是与其身份、居住环境相匹配的；,长廊一词与项目的商业街建筑形态相符，同时也与振业城所宣传的庭院生活呼应；,本定位可与项目“深圳高端物业”定位相辅相承，互为促进。,横,岗优雅生活长廊,释 义,基本要素,区域型商业区,社区型商业区,邻里型商业区,规模（平米）36000-180000 9000-36000,1800-9000,日人流量50万以上 5万以上,居住人口5000以上,辐射半径 半小时车程 15分钟车程 步行15分钟内,美国不同,规模购物,5%32%63%,中心比例,商业区形态特征分析,功能定位,各类商业区典型主力租户,便利中心,邻里中心,社区中心,地区或超级地区中心,微型超市,超市,小百货店,百货商店,餐馆,药店,打折百货店,时装店,美容院,打折百货店,超市,大型影城,干洗店,餐馆,大型优惠商店,娱乐中心,快餐店,家具店,百货商店,饮食街,医疗室,牙科诊所,五金商店,服装店,大型专卖店,汽车美容店,家具店,大型优惠商店,酒吧,体育用品店,音像租赁店,药店,银行,办公用品店,电影院,商业功能,业 态,购物,百货、超市,餐饮,特色中西餐饮、咖啡店、茶艺馆等,娱乐,影剧院、KTV等,休闲,书店、音像、健身、美容美发、水疗等,服务,干洗店、药店、便利店、银行,商务,银行、证券、通讯,兼具餐饮、休闲及日常服务功能的邻里型商业街区,业态定位,所占比例,业态定位,引驻商家,主力商家,60%,特色中西餐饮,丹桂轩、新梅园、雨花西餐厅、名典咖啡等,次主力商家,30%,美容美发、药店、便利店、银行等,首脑、一致、南北、中联、万店通、7-11等,辅助商家,10%,宠物用品、花店、西点房、干洗店、窗帘布艺、地产地铺等,小白兔干洗、柯达冲印、三春晖书店等,业态规划,西式餐饮,中式餐饮,休闲,社区服务,西 街,东 街,客户定位,“一次客户”商铺的投资者。,“二次客户”商品或服务的终端消费者。,我们将客户分为一次客户与二次客户。,一次客户定位,本项目的铺型多为中大型，故其所面向的投资者应为具有较强经济实力的人士，结合横岗片区的实际情况来看，本项目的一次客户主要集中在龙岗区的私营企业主、商人以及富裕的本地人等群体。,二次客户定位,振业城业主（85%）,周边社区居民（10%）,周边工厂厂主（5%）,招商实施,物业定位,营销实施,目 录,招商实施,9月,10月,11月,12月,1月,2月,3月,4月,准备阶段,实施阶段,开业准备阶段,物,料,准,备,商家引驻,店面装修,试营业阶段,正式入驻,招商时间安排,招商实施构架,招商时间安排,主体招商流程,流程实施细节,加强合作,附加建议,注意事项,资源介绍,招商现场筹备,组织体系建立,招商宣传,商家引驻,租约的设计3+2+6,3租期3年,2签约之日起收取2个月租金作为押金,66个月免租期,另外需要在租约中明确：,开发商在租期内有权进行产权变更。,租期内租金按照每年1%（外街）、0.5%（内街）的增长递增。,免租期自签订认购书之日起。,商家资源介绍,中式餐饮,丹桂轩,东海渔港,新梅园海鲜酒楼,菜根香,潮泰牛肉店,山天饮食连锁,巴蜀风,煌上煌烤卤,湘粤情,避风塘港式茶楼,谭鱼头,仙踪林,西式餐饮,麦当劳,品尚品咖啡,肯德基,元禄回转寿司,必胜客,梨花苑韩国料理,上岛咖啡,舞鹤日本料理,名典咖啡,绿茵阁西餐厅,老树咖啡,雨花西餐厅,美容美发、水疗,玛莎纤体美颜中心,仙娜美容院,依贝佳美容中心,雪姬美素美容连锁,自然美SPA生活馆,迪比诗纤体美容中心,琉璃时光SPA概念美容沙龙,完美美容,首脑美容美发,晶滢护肤中心,美丽有约抗衰老中心,梦怡美容机构,日常生活,服务设施,百果园水果超市,柯达冲印,南北药行,万店通便利店,一致药行,7-11便利店,中联大药房,高登眼镜,海王星辰连锁药店,小白兔干洗,千色店,招商银行,招商实施,物业定位,营销实施,目 录,营销实施,宣传策略,销售方式,价格策略,营销实施,销售时间安排,推广策略,销售方式,开发商,投资型客户,租户,租约,销售合同,租期内开发商有权进行产权变更,由开发商代租，并明确租期、租金、租户等,带租约销售（或以租带售）,1,2,3,优 势,劣 势,商家按照科学的业态规划进行布局，有利于后期的经营管理；,投资者买铺之后很快能够收到投资回报，对其具有较大的吸引力。,招商进度直接影响到商铺的销售进度；,招商本身存在风险，也给销售带来了一定的不可预见性。,带租约销售的优劣势分析,销售时间安排,9月,10月,11月,12月,1月,2月,认购VIP卡,入市,销售,价格策略,参照项目周边街铺的租金，并结合项目自身的特点，得出相应的市场适中平均月租金为70元/平米。,根据动态收益还原法来测算销售价格。取收益还原率为5%,预测项目的出租率为90%，经营费用约为15%。根据收益还原法公式，,P=70120.850.91-1/30.4264/0.05=12400.52元/平米,宣传策略,之一：造势策略,项目的价值点挖掘：社区商业 片区商业领跑者,造势活动,时间安排,活动目的,华南/深圳著名社区商业街研讨会,诚意登记期间,引导市场关注新的商业片区横岗，新的投资渠道社区商业,之二：媒体策略,报纸广告,报纸软文,商业街特色、投资潜力及发展前景,诉
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