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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,投资性房地产,201,7,年,06,月,09,日,赖小明,Click to add title,02,01,I,II,III,IV,投资性房地产概述,投资性房地产的确认与计量,投资性房地产的后续支出,投资性房地产的转换与处置,目录,第一节 投资性房地产概述,一、投资性房地产的定义与特征,（一）投资性房地产的定义,投资性房地产，是指为,赚取租金,或,资本增值,，或者,两者兼有,而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。,（二）投资性房地产的特征,1.投资性房地产是一种经营活动。,2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。,3.投资性房地产有两种计量模式：一是成本模式，二是公允价值模式。,第一节 投资性房地产概述,二、投资性房地产的范围,（一）投资性房地产的范围,（1）,已出租的土地使用权,：指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。,【提示】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。,（2）,持有并准备增值后转让的土地使用权,：指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。,【提示】按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。,（3）,已出租的建筑物,：指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。,【提示】企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。,第一节 投资性房地产概述,二、投资性房地产的范围,（二）不属于投资性房地产的资产,（1）自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业生产经营用的厂房、办公楼、经营用土地使用权等。,（2）作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。,【总结】,下列不属于投资性房地产：,1.企业拥有并自行经营的旅店或饭店；,2.企业自用的办公楼；,3.房地产开发企业开发的商品房；,4.企业持有的准备建造办公楼等建筑物的土地使用权；,5.企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物；,6.房地产企业持有准备增值后出售的商品房。,一、投资性房地产的确认,（一）投资性房地产在,同时,满足下列,条件,时予以确认,1.企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；,2.该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。,（二）投资性房地产的,确认时点,1.用于出租的投资性房地产以租赁开始日为确认日。,2.持有以备经营出租的空置建筑物，以企业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期为准。,3.持有以备增值后转让的土地使用权以企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期为准。,第二节 投资性房地产的确认及计量,第二节 投资性房地产的确认及计量,二、投资性房地产的计量,（一）采用成本模式计量的投资性房地产,1规定,（1）通常企业应当采用成本模式。在满足特定条件下也可以采用公允价值模式。,（2）初始计量,外购采用成本模式计量的土地使用权和建筑物应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。,自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。,第二节 投资性房地产的确认及计量,（3）采用成本模式投资性房地产的后续计量（处理同固定资产或无形资产）,出租建筑物应当按照固定资产计提折旧的有关规定，计,入“其他业务成本”,出租土地使用权应当按照无形资产摊销的有关规定，计,入“其他业务成本”,取得的租金收入作为其他业务收入,资产负债表日，若投资性房地产存在减值迹象的，经测试确,定发生减值的，也应当计提投资性房地产减值准备，确认,的减值损失计入当期损益，且在以后会计期间不得转回。,第二节 投资性房地产的确认及计量,2账户的设置,（1）投资性房地产,（2）投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）,（3）投资性房地产减值准备,（4）资产减值损失,（5）在建工程,（6）其他业务收入,（7）其他业务成本,（8）银行存款（其他应收款）,第二节 投资性房地产的确认及初始计量,3账务处理,采用成本模式计量的投资性房地产，其会计处理与自用房地产基本相同。,（1）外购的投资性房地产,外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。,基本账务处理：,借：投资性房地产,贷：银行存款等,（2）自行建造的投资性房地产,自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。,第二节 投资性房地产的确认及计量,（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产,1规定,（1）按公允价值计量的前提,企业有确凿证据表明在未来投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得；,且应当同时满足下列两个条件：,一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场（这里的所在地通常是指投资性房地产所在的城市或大中城市投资性房地产所在的城区）；,二是企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计,（2）无需对投资性房地产计提折旧（摊销）,第二节 投资性房地产的确认及计量,2账户的设置,（1）“投资性房地产成本”（反映其成本）,“投资性房地产公允价值变动”明细科目（属于“投资性房地产成本”科目的备抵附加科目）,（2）“公允价值变动损益”科目（损益类）,（3）“其他业务收入”核算收取的租金收入,第二节 投资性房地产的确认及计量,3账务处理,（1）初始计量,外购的投资性房地产,外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。,基本账务处理：,借：投资性房地产,-,成本,贷：银行存款等,自行建造的投资性房地产,自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。,借：投资性房地产,-,成本,贷：在建工程,第二节 投资性房地产的确认及计量,（2）采用公允价值模式投资性房地产的后续计量（同交易性金融资产）,会计处理原则,企业采用公允价值模式进行后续计量的，,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，不提减值,，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益,（公允价值变动损益）,。投资性房地产取得的租金收入，确认为,其他业务收入,。,第二节 投资性房地产的确认及计量,一般分录,A.期末公允价值大于账面价值时,借：投资性房地产公允价值变动,贷：公允价值变动损益,B.期末公允价值小于账面价值时,借：公允价值变动损益,贷：投资性房地产公允价值变动,C.收取租金时,借：银行存款,贷：其他业务收入,应交税费应交增值税（销项税额）,另外，采用此模式形成的初始入账成本应列入“投资性房地产成本”,。,第二节 投资性房地产的确认及计量,【例题单选题】M公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。2017年1月1日购入一幢房屋用于出租，该房屋的公允价值为1010万元，用银行存款支付。房屋预计使用年限为20年。预计净残值为10万元。2017年6月30日，该房屋的公允价值为1008万元。2017年6月30日M公司下列会计处理中正确的是（）。,A.计入累计折旧45.83万元,B.计入其他业务成本45.83万元,C.计入公允价值变动损失2万元,D.计入公允价值变动收益2万元,第二节 投资性房地产的确认及计量,【答案】C,【解析】会计分录为：,借：公允价值变动损益 2,贷：投资性房地产公允价值变动 2,（三）注意事项,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。,第二节 投资性房地产的确认及计量,三投资性房地产后续计量模式的变更,（一）原则,企业对投资性房地产的计量模式一经确定，一般不得随意变更。,变更属于会计政策变更,（二）以成本模式转换为公允价值模式,1注意事项,（1）转换前提,第一：存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够可靠取得,第二：同时满足采用公允价值模式计量的条件时,第二节 投资性房地产的确认及计量,（2）成本模式转为公允价值模式的应作为会计政策变更处理,第一：采用追溯调整法,第二：将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）,（三）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，,不得从公允价值模式转为成本模式,。,第三节 投资性房地产的后续支出,（一）资本化的后续支出,1.成本模式下,（1）转入改扩建时,借：投资性房地产厂房（在建）,投资性房地产累计折旧（摊销）,投资性房地产减值准备,贷：投资性房地产,（2）发生改扩建支出时,借：投资性房地产厂房（在建）,贷：银行存款,（或）应付账款等,（3）完工时,借：投资性房地产,贷：投资性房地产厂房（在建）,第三节 投资性房地产的后续支出,【例】209年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为50 000 000元，已计提折旧10 000 000元。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。209年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程，209年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5 000 000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司，假定甲公司采用成本计量模式。,第三节 投资性房地产的后续支出,正确答案,甲公司的账务处理如下：,（1）209年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程,借：投资性房地产在建40 000 000,投资性房地产累计折旧10 000 000,贷：投资性房地产 50 000 000,注意：不应通过“在建工程”科目核算。,（2）209年5月31日至209年12月31日，发生改扩建支出,借：投资性房地产在建5 000 000,贷：银行存款5 000 000,（3）209年12月31日，改扩建工程完工,借：投资性房地产 45 000 000,贷：投资性房地产在建45 000 000,第三节 投资性房地产的后续支出,2.公允价值模式下,（1）转入改扩建时,借：投资性房地产在建,贷：投资性房地产成本,公允价值变动（或借记）,（2）发生改扩建支出时,借：投资性房地产在建,贷：银行存款,（或）应付账款,（3）完工时,借：投资性房地产成本,贷：投资性房地产在建,第三节 投资性房地产的后续支出,【例】209年5月，甲公司与乙公司一项厂房经营租赁合同即将到期，为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司，209年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。209年5月31日，该厂房账面余额为20 000 000元，其中成本16 000 000元，累计公允价值变动4 000 000元，209年11月30日该厂房改扩建工程完工，共发生支出3 000 000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司，假定甲公司采用公允价值计量模式。,第三节 投资性房地产的后续支出,正确答案,甲公司的账务处理如下：,（1）209年5月31日，
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