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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,华润积玉桥项目策划总纲(下),营销推广建议,之卖点整合,营销推广建议,之卖点整合,营销推广建议,之房源策略,房源控制策略：,实行挤压式的房源控制模式,避免给客户过多的选择，,缩短决策,的时间；,保证整体销售的,均衡性,，避免优势户型过早消化，劣式单位滞销,房源控制必须,结合价格的策略,，较好的单位的推出，同时表现出适当提升价格质素好的单位控制推出时机，挤压消化前面推出的单位,在,广告力量明显增强,的强销阶段，放出较多房源，给客户较多选择,营销推广建议,之媒体策略,总体策略:,定向选媒，整合传播,围绕目标消费人群的爱好和行为取向选择媒体；,注重传播过程实施的准确、到位、新颖；,整合优势资源，坚持既定的推广思路和主题一以贯之；,最大限度利用围绕目标客户的各种传播手段，强化媒体组合优势。,营销推广建议,之媒体策略,媒体整合,营销推广建议,之媒体策略,营销推广建议,之营销创新,渠道创新,：,周边高档餐饮，如三五醇,湖大等高校内部网,与车联动,如中北路店，周边加油站,写字楼电子屏，电梯内宣传板,参与都市茶座等电视节目,机场户外广告，飞机上杂志,营销推广建议,之营销创新,资源整合:,本项目临近湖北美院,湖北美术馆.有艺术资源的可利用性.湖北美术馆近年也一直积极向社会发布信息，走文企联姻之路,举办了不少成功的画展。而目前武汉周韶华、汤文选、冯今松等画家活跃画坛，分别在山水花鸟领域独标一格，声誉卓著。这些名家是湖北的一笔宝贵文化资源.而武昌中山路“湖北美术馆”只是省美术院的一个展厅，不具备收藏功能。,建议项目在强势推广期,可与湖北美术馆,联手,举办艺术派画展,凸现品牌文化.同时也可在,会所中,设置专门的画展区,将部分名家作品永久,收藏.,营销推广建议,之营销创新,资源整合:,武昌江滩相关旅游活动参与，宣传.,利用门前绿地这种公众空间.通过建造特色雕塑群来对外展示项目的文化气息,.,借助武昌老建筑,老商业氛围的追溯,进行包装炒做,显示华润置地的历史责任感,传承文化的品牌文化.,成立华润武汉置地会,发行置地会刊物.,在宣传活动中,宣传资料中,销售现场包装体系中都要充分展示华润的集团资源背景和华润置业的版图规划,目前实力,远景发展.,营销推广建议,之活动营销,营销推广建议,之活动营销,活动营销的原则,系列化，即活动在一个整体的主线下进行,宜精不宜泛，活动的开展以12次/月为宜,媒体的充分配合利用媒体的宣传作用，扩大社会影响,销推广建议,之活动营销,销推广建议,之活动营销,营销推广建议,之阶段性营销策略,营销阶段思路:,品牌,渗透,客户,积累,强势出击,水到渠成,展开销售,顺势而为,收官,置业会客户通讯,形象楼书,品牌/产品手册,项目画册,印刷物料和网络电子版同期面世,营销推广建议,之阶段性营销策略,营销推广建议,之销售计划,阶段,阶段销售率,总体销售率,实现均价,一期开盘至热销期,一期的65%以上,30%,4900,二期开盘至强销期,一期的75%,二期的60%以上,70%,5100,持销期,一期,二期的80%以上,85%,5100,尾盘期,一,二期的85%以上,商业,90%以上,5000,营销推广建议之推广费用,项目总体推广费用预算:,考虑到本项目的档次和作为华润在武汉的首个项目,整体的营销推广费用按总销售额的3%比例计.,预计总体推广费用约为2120万元,。,进行综合权衡后，我们将一、二期的宣传费分别定为总体推广费的,55%:45%.,一期预计推广费用约为,1166万元,二期预计推广费用约为,954万元,。,说明:此处推广费用不包括策划代理费用和样板房装修费用.,营销推广建议之推广费用,序号,项目,内容,预算金额,（万元）,费用比例,一,工程建安,售楼处装修施工及维护费用,70,售楼临时通道修建及维护费用,18,配合售楼要求增加的建安费用,40,售楼处设计费用,24,合计,152,7.2%,二,售楼处办公费用,相关设备,13,0.6%,营销推广建议,之推广费用,三,营销推广,电视广告制作,53,电视广告投放,227,报纸及其他广告平面投放,567,立柱广告制作,21,户外,立柱广告租费,210,候车亭,61,车身广告,40,路灯旗,8,电台广告,40,网络制作,8,网络投放,50,营销推广建议,之推广费用,定向推广,10,展销会,特殊渠道,36,营销优惠费用,60,代言等特殊费用,180,活动,272,合计,1843,86.9%,四,销售现场包装,楼体,高竿旗等现场包装,45,2.1%,五,销售用品,楼书,12,折页、户型图,12,手袋,5,模型、效果图,19,礼品,11,其他平面图、使用说明书,8,合计,67,3.2%,合计：,2120,100%,演讲完毕，谢谢观看！,
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