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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,1,东源宝晟城项目初步思路建议,报告,2013年1月,2,3,前言,非常感谢,宝晟城公司,给予慧力策这次机会,；,在这份,项目初步报告,中,；,我们将,简单,阐述慧力策对,宝晟城,项目开发的理解、,竞争概况与定位建议；,以便为我们双方下一步的合作奠定基础。,4,宝晟城,广百商圈,坚基商业中心,万隆丽景,翔丰广场,宝晟城项目竞争分布图,雅居乐,5,主要竞争项目概况,坚基商业中心,项目占地面积近24万平方米，总建筑面积80万平方米。,购物中心13万平方，商业街2.4万平方，,停车位6000多个,。采取开发策略为：,只租不售、统一形象、统一管理、统一营销,。,6,主要竞争项目概况,坚基的八大物业类型,购物中心、步行街、专业市场（数码电子、家电）、写字楼、住宅、中心广场、酒店公寓、实景剧场！,高级,酒店,公寓,中心广场,中心住宅,专业市场,步行街,购物中心,写字楼,实景剧场,7,主要竞争项目概况,坚基的开发时序,分三期开发：,一期开发：,时间：2014年完成一期开发；项目为：购物中心、中心广场、环广场商业、步行街、高级公寓；工程完成时间在2013年6月份；预计投入20亿元；,二期开发：,十万平方专业市场、高端住宅,；,三期开发：,双子塔楼:5A甲级写字楼、五星级酒店；,8,河源目前的商业主要集中在：,坚基商业中心、雅居乐、翔丰广场、长鸿广场、广晟商圈、广百商圈、丽日百货等；,分析：,优势：,1、位置均在中心城区内，在河源已有一定的知名度和影响力；,2、人口相对集中，交通便利；,3、商业氛围已成熟。,劣势：,1,、除了坚基商业中心外，其他规模小，均在,2,万平方米左右；,2,、物业老化、环境较差、装修形象差、档次不高；,3,、交通虽然便利，但经常拥堵；,4,、停车规划混乱，甚至有些基本无停车位,停车难成为上面几个商业集中地最大的问题；,5,、业种布局杂乱、餐饮休闲娱乐业态缺乏等；,6,、商圈之间较为分散，辐射范围小，不成气候。,河源商业竞争环境分析,9,价值实现,价值设计,调研,定位,规划,工程设计,外立面设计,内部装修装饰,招商,招商策略,招商计划,机构配置,销售,销售策略,销售方案,机构配置,运营管理,营销管理,物业管理,地产投资市场调研,地产投资产品定位,商业产品定位,商业产品规划,地产投资产品规划,商业消费市场调研,推广,推广主题,推广计划,推广手段,宝晟城项目价值,设计与,价值,实现的流程,10,宝晟城项目SWOT分析,区位优势：,项目,的地理位置与交通，是客户首先考虑的宏观因素，从这两个方面来看，项目具有一定的区位优势，贴近繁华但又远离了喧嚣是本项目的最大优势，本项目,属行政中心的核心区位（县政府、公安局、检察院等行政单位聚集于此），,具有越来越大的升值空间。,环境优势：,属政府规划建设,新区域。,配套优势：,本片区属于城市发展新地带，规划合理完善，目前本片区刚刚显现出发展的雏形，随着城市化的发展，周边配套会日益完善。,产品自身优势：本项目,规划,设计合理，且拥有专业的,开发,公司，能够在很大程度上吻合市场需求。,发挥优势,充分挖掘项目在自身、区位和景观方面的优势，合理提炼，形成冲击力，获得更多的消费者认可。,优势,Strengths,11,宝晟城项目SWOT分析,劣势,Weaknesses,项目,商业部分属零散型，对动线交通规划设计要求甚高；,项目,周边,商业氛围,还不,够浓厚；,弥补劣势差异化策略避开劣势,我们要在,商业规划、业态布局,、,景观,、,商业管理、,物业管理以及服务方面体现差异，体现本项目的价值所在，提高消费者的认同感,，增加商业氛围,。,针对竞争方面，我们可以采取差异化推广主题和最优化的推广策略来应对（在推广方面会具体阐述）。,主要强调,项目,外部景观优势与内部规划，成为,消费,者的最主要,的,关注对象。,12,机会,Opportunities,宝晟城项目SWOT分析,城市规模跃升，带动城市地位上升，刺激城市经济发展；,交通网络的完善，将进一步促进旅游业的发展，为本项目带来目标型客户；,项目所在区域属东源行政中心区，是城市未来发展的重要方向；,项目周边有几个大型社区项目同时开发，将大大加快本区域的成熟度与认同度；,13,威胁,Threats,宝晟城项目SWOT分析,商业地产发展迅速,，,新的商业项目会不断兴起，,会,流失部分目标消费群。,河源,地产市场,发展已趋于成熟,，且素质已有很大提高，销售情况良好。,项目区域内的商业环境,还不,够,成熟，还需要时间考量,。,规避威胁,创新区域,规划,计，引导消费市场,。,用,业态定位,塑造差异，用,项目形象,冲击市场,。,提升建筑品质，增加项目附加值,。,通过,招商,推广策略,以及后期差异化经营管理,，避开正面竞争，营造有利的市场形势,。,14,目标客群定位,：,全客层，以青年为主,。,生活MALL,功能定位,：,服装、鞋品、化妆品、,珠宝,、运动体育城、,美食广场,、特色餐饮,等,餐饮休闲功能,定位思路：,打造,河源,唯一,的,时尚生活,品牌定位,：,河源,青年时尚潮流集中营,宝晟城,项目的定位,方向在哪?,15,宝晟城,项目的定位,建议,定位思路,：,以城市时尚休闲生活为项目核心功能,，,适当扩大休闲娱乐餐饮比例,，,打造,河源,唯一的,潮流,生活MALL,。,16,目标客群定位,：,宝晟城,项目的定位,建议,依托区域发展及项目自身优势，以区域内有一定消费能力的常住群体为主，并锁定“,潮流,家庭，,时尚,一族”人群为项目的核心消费群，满足日常消费的各个层面。,项目消费客群组成,项目消费客群描述,区域内,住宅、,项目,自身住宅,消费人群,区域未来,城市中等水平,以上收入人群,项目特色,餐饮,（定向消费）,带来的跨区,人群,河源,旅游,资源,带来的旅游,人群,对休闲、社交有较多需求的群体；,有一定消费实力，餐饮、娱乐消费次数较为频繁；,重视享受生活，追求时尚，并热衷于追逐潮流。,17,“,潮流,家庭,，时尚,一族”家庭、生活是该类人群最关注的元素，体现在商业消费上则是对家庭消费和生活消费的需求。,大型超市/轻便餐饮/日用杂品/,运动城/,服务配套/儿童业态,/电器城,运动零售/时尚零售/特色餐饮/药妆便利店/影院(KTV电玩),潮流,家庭,，时尚,一族,家庭,消费需求,生活消费需求,目标客群定位,：,宝晟城,项目的定位,建议,18,项目档次定位：,区域内的,商业发展水平较低，商业业态单一及品牌知名度低，尤为中档次市场及多元化商业组合的空白区块较大，本项目定位于整体档次中档型商业项目，打造区域,性购物中心,。,宝晟城,项目的定位,建议,19,项目核心价值定位：,以生活化、时尚化、多元化为项目的商业核心元素。,宝晟城,项目的定位,建议,消费需求,区域发展,立地条件,商业趋势,多元的消费需求,生活购物,饮食娱乐,朋友聚会,便利快捷,综合商业,居民区聚集地,商业起步,城市,新,中心,时尚化,生活化,多元化,综合化,生活、时尚、多元,核心元素,20,项目主题定位：,满足主要消费群体的日常购物、餐饮社交需求及娱乐休闲需求，满足不同性别、年龄层次、以及不同社会角色的消费群体的消费需求为商业主题,。,宝晟城,项目的定位,建议,特色,美食,多彩,娱乐,开心,互动,文化,休闲,温馨,服务,时尚,购物,时尚体验式,区域购物中心,21,根据项目定位，,满足主要,时尚,消费群体的日常购物、餐饮社交需求及娱乐休闲需求，满足不同性别、年龄层次、以及不同社会角色的消费群体的消费需求为商业主题,。,宝晟城,项目的,业态比例建议,零售在商场业态组合中所占的比例约50% ，其中主力店占20% 左右，零售店铺的比例则在25% -30%左右。就本项目而言，主力店比例为15%左右，零售店铺比例为35%。这主要考虑作为，新兴的购物中心，其零售部分开始可以比例较低，在2-3年的培养期过后，可适当增加高租金的零售比例。,业态组合中餐饮的比例一般在20% 左右，餐饮消费较强劲，且餐饮较容易吸引留住人流，因此在开业初期建议餐饮比例在20-30%，但餐饮的付租能力较低，因此中后期商业成熟后可降低餐饮比例至25%以下，提高零售和服务等高租金业态。,配套服务可包括银行、美容美发、通讯服务等设施，在一般综合性购物中心内通常占不到,10,%的比例，就本项目购物中心而言，服务比例建议在,5,-,10,% ；主要考虑到目前周边服务设施较缺乏，因此项目整体上相应增加了服务业态的比例。,娱乐业态所占的比例一般在10% -20% ，本项目内的娱乐比例建议15-20%。,22,宝晟城,项目的,招商策略建议,慧力策招商执行的基本原则：,业态比例,分配原则,统一形象,原则,同业差异异,业互补原则,招商期租金,优惠原则,多元经营,方式原则,主力店招商,先行原则,统一服务,及信息化,管理原则,招商七项,基本原则,23,品牌策略：,以品牌商家为主攻租户客群，树立项目整体品牌形象。但入驻要求较高，会造成较大面积的空置。,稳定策略：,以项目中高端定位吸引区域内的企业入驻，中高走向的租价可以保证项目的整体租金收益。但招商招租进程较慢，会影响空置率。,弹性租价策略：,以弹性策略吸引第一批品牌商家入住，优惠倾斜于重点商家和特殊业态。快速建立项目完整的商业业态布局，以中小铺位实现项目的预期租务回报。,我们建议,宝晟城,项目的,招商策略建议,慧力策对宝晟城项目整体招商策略的建议：,24,规划内容,外立面建筑规划,区域规划,动线规划,商铺间隔规划,公共空间规划,配套设施规划,业态落位,商品规划,租金规划,宝晟城,项目的,核心规划内容,25,宝晟城,项目,整体策划报告框架,一、宏观市场分析,河源,宏观经济情况,项目区域,宏观经济情况,河源,商业发展情况,二、项目判研,项目思考,竞争对手分析,项目,SWOT,分析,参考,案例研究,三、项目定位建议,商业主力客群定位,商业档次定位建议,商业核心价值,商业主题定位建议,商业业态比例建议,商业业态布局建议,意向商家,品牌推荐,及展示,四、建筑规划优化建议,整体效果建议,动线规划建议,商业硬件要求,物业其它建议,五、项目租金测算,租金标准建议,租金收入测算,六、招商策略建议,七、招商推广建议,招商执行原则,招商的时机选择,招商的地点选择,招商的方式选择,项目招商整体策略,26,以上,建议，,基于慧力策对市场的,初步,了解,仅限于框架的设计,；,如与贵司合作后随着全面及针对性的定位调查研究展开,，,此规划会做深化及调整,。,由于时间关系，不足之处敬请谅解！,27,28,演讲完毕，谢谢观看！,
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