城投上海市场监测报告月报yib

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,52,*,领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商,纳斯达克代码：,CRIC,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,城投,新江湾城,C4,地块,市场监测月报,(2011,年,09,月,),上海事业部,2011/10/15,谨呈：上海城投置地（集团）有限公司,本期导读,宏观市场,细分市场,板块市场,9,月，上海共计推出,12,幅,含住宅属性用地（含,2,块,动迁配套属性用地），其中纯住宅用地,7,幅,；由于新政的影响，上半年上海土地交易市场冷清，近期活跃的市场表象，也难掩整体的冷态，个别地块的溢价跳跃，尚不足以扫去土地市场的阴霾，对于下一步的市场，预计政府仍旧大举干涉，以控制价格过大异动；,本月，位于,南翔板块,的,2011年88号公告嘉定区横沥河以东、嘉程路以北地块,被,中建地产,以底价获得，楼板价,5505,元,/,平方米，该地块周边规划有,11,号线预留站点，为项目开发提供契机，但建设要求较多，开发难度较大；,本月，浦东高桥、高行板块的,“仁恒森兰雅苑”,继首批房源开盘创下热销奇迹后,9,月,25,日,加推位于小区,西面,位置的小高层，本次主推,92,、,152,平米,的铭寓产品，仅短短几天，便以总销金额,13.83,亿元,，成交面积,31335,平米，,144,套,的优异表现，位居当月成交面积,排名第二,，成交金额,榜首,的位置。仁恒森兰雅苑的近期热销主要依靠于仁恒置地的品牌效应，仁恒置地在沪上已开发了多个高端楼盘，如仁恒河滨城、仁恒河滨花园、仁恒怡庭等，在高端买家中积累了上佳的口碑；,9,月，当月板块内仁恒怡庭项目推出最后,20,套,209,平米,和,350,平米,珍稀准现房叠墅产品，总价在,1200,万,-2700,万,。为了庆祝去化超过,90%,、回馈市场，仁恒怡庭还特别推出了“买房有礼”活动，部分房型买即送价值,25,万元,的全套定制家具。,银亿领墅别墅预计于今年,11,月开盘，样板间预计在,10,月底,对外公布，将推出联排和叠加别墅，面积在,300,平米,左右 。,目录,PART,1,PART,2,PART,3,宏观市场,住宅细分市场,住宅板块市场,P04,P20,P37,PART,1,章节标题微软雅黑,28,号，数字,32,号,1.1,市场资讯,1.2,市场扫描,1.3,土地市场,PART,1,宏观市场,六大行核心资本充足率下降 外部融资将受制约,资本充足压力是当前众多银行面对的挑战之一。根据日前公布的,16,家上市银行的,2011,年上半年业绩报告，部分银行资本充足率也出现下滑。实际上，为持续达到资本充足率监管要求，很多银行通过外部融资方式补充资本。,易居认为：依靠频繁的股东增资进行资本补充并非银行可持续发展之道。银行要进一步加强资本约束，推动发展模式转变，由过去的主要依靠外部融资转向内部“开源节流”。,国务院：银行可向地方融资平台公司放贷,国务院总理温家宝近日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作，会议指出，近年来，我国保障性安居工程建设取得明显成效，为解决中低收入家庭住房困难、遏制房价过快上涨、完善住房体制和促进房地产业健康发展，发挥了重要作用。,易居认为：继续大力推进保障性安居工程特别是公租房建设，加快实现住有所居的目标。公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。各地要根据实际情况继续安排廉租房、经济适用房和限价商品房建设，加快实施棚户区改造，加大农村危房改造力度。逐步实现廉租房与公租房统筹建设、并轨运行。,1.1,市场资讯,行业动态信息,1.1,市场资讯,金融动态信息,上海个人房贷增加,16.7,亿元 环比多增,2.7,亿元,央行上海总部,14,日公布,8,月份上海市货币信贷运行情况。报告显示，当月个人住房贷款环比微增。小企业贷款投放力度不减。,8,月份上海市个人住房贷款增加,16.7,亿元，环比多增,2.7,亿元，其中新建房和二手房贷款当月分别增加,9.7,亿元和,7,亿元。而,7,月份上海新增人民币个人住房贷款,14,亿元，环比少增,4.8,亿元，同比多增,11.3,亿元。,中小企业银行贷款成本再升：利率最少上浮,30%,央行借存款准备金缴纳范围扩大而收紧表外业务监管的措施，令中小银行流动性面临严峻挑战，而中小企业融资则面临更高的成本。原本银行信贷额度就紧缺，下半年业务将越发艰难，中小企业贷款业务可能将再度加大“以价补量”的力度。,1.1,市场资讯,月度地产要闻,新鸿基地产回应囤地质疑 内地战略悄然升级,在被众多内地地产公司模仿的知名企业中，香港新鸿基地产是“出镜率”最高的。新鸿基地产内地的最新举动，是上海滨江凯旋门项目。,外界之所以如此关注，主要原因在于该项目可能刷新中国豪宅价格记录以及该项目被质疑存在囤地嫌疑。,上海等多地楼市库存高企 开发商降价压力倍增,“销售不畅，新房却源源不断上市，各大城市楼市库存迅速增加，部分城市新房库存甚至达到,2008,年的顶峰水平。三季度以来，由于销售压力加大，一度“负隅顽抗”的开发商开始通过各种方法进行促销，市场各方的心理预期也悄然生变，上市房企在定价方面趋于谨慎。,在本轮调控中，由于没有及时降价促销，导致上市房企库存大幅增加。据统计，截至今年二季度末，,133,家纳入统计的上市房企库存总量高达,1.09,万亿元，较今年一季度末的,1,万亿元上升了,9%,。如果与去年中报时的库存,7868,亿元相比，增加幅度高达,38.54%,。,重庆存量房房产税破冰之举,导语：针对高端住宅、打击炒房投机的“重庆版”房产税改革试点步入新阶段，从,10,月,1,日起全市,3400,余套存量独栋别墅开始缴纳房产税，重庆市针对存量房房产税的“破冰”之举引发各界关注。,中低档、小户型价跌量平,中档物业价微跌量缩,高档物业价平量无,投机、投资、改善需求,自住刚需,征税调控的滤出效应,重庆,存量房房产税征税标准,执行日期,2011,年,10,月,1,日,-31,日，向应税住房所在地的地税机关，主动申报缴纳个人住房房产税,执行对象,重庆主城区内独栋商品住宅,税率标准,独栋别墅房产税税率为三档：交易价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价,3,倍以下的住房，税率为,0.5%,；,3-4,倍的，税率为,1%,；,4,倍以上的，税率为,1.2%,。,减免标准,今年,1,月,28,日以前购买的存量独栋商品住宅免税面积为,180,，新购的独栋商品住宅免税面积为,100,平方米。,违规措施,从,11,月,1,日起，未缴纳房产税的纳税人将被按日加收万分之五的滞纳金。欠税公告后仍不缴纳的，其欠缴个人住房房产税的情况将纳入个人征信系统管理。对于个人转让应税住房不能提供完税凭证的，将不予办理产权过户等相关手续。,1.2,市场扫描,整体市场专题,征税目标及未来政策趋势,调节收入分配：,目前就重庆及上海两地房产税执行情况看，原本调控所期冀的调节收入分配及打压投资型购房需求并未取得原定的效果。或者说，房产税的影响力远低于“限购”、“限贷”等行政措施的调控效果，加之房产税所引起的成本提高依旧低于多数投资型需求对未来市场预期，因此当前调控影响有限。,趋势一：全国铺开，从增量房向存量房转移征收。,据悉，房产税在两年后扩大试点范围可能性极大，但全国化并不那么简单，首先必须立法，而这需要人大通过，需要很长时间。此外，一旦房地产行业回落导致经济低速发展，房产税全国化将更难推进。同时，受制于各地房产权属信息化程度差异，房产税的全国推广，必定要分一线、二线、三线、四线城市，先后推出。,影响,趋势,税制改革：,房产税，原名物业税。,2003,年就已提出了物业税，其真正的目标是房地产行业的税制改革，改变目前房地产税收繁复、混乱的局面。其原理是统一征收房产税，而取消其他交易环节的税费和土地出让金。然而，在七年的研究过程中，税制改革的历史使命逐渐被舆论所淡化，取而代之的是将其视为调控的一种措施，压倒房价的一种手段。,趋势二：房产税向部分城市试点。,受制于地区房产权属信息化程度，部分城市向存量房征收房产税，因此现在谈房产税的全国化方案还为时过早，当前铺开条件尚未成熟。若按税制改革作为征税基本方向，房产税与土地产权制度应当挂钩，而目前所谓的房产税只是“产权税”，是一个临时宏观调控措施。房产税若要全国推广，必须要建立一个房屋产权全国联网。,1.2,市场扫描,整体市场专题,注：经营性用地指剔除工业属性用地后的所有土地,本月市场土地供应大幅缩水，保障房性质的土地依旧为成交主力,经营性土地市场数据,月份,本月,（,9,月）,供求情况,2011,年累计（,1-,9,月）,供求情况,供应,103.08,万平方米,/24,幅,1036.47,平方米,/218,幅,成交,230.8,万平方米,/39,幅,1002.16,万平方米,/202,幅,全年累计土地供应情况,2011,年,1-9,月，上海累计出让经营性用地,218,幅，同比去年,1-9,月增加,57,幅，土地供应步伐大幅加快,月度成交情况,9月，全市成交39幅经营性地块，,环比上月减少,7,幅，土地成交市场成交总量却小幅上升；其中非住宅土地成交,19,幅，住宅土地成交,20,幅，住宅成交地块中主要分别于崇明、青浦和嘉定等区域，为动迁配套房用地；本月纯住宅用地成交,2,幅，为嘉定和松江。,1.3,土地市场,全市经营性土地供求走势,单位：万平方米,1.3,土地市场,当月土地供应明细,地块名称,区域,/,板块,土地属性,占地面积,（）,容积率,建筑面积,（）,土地底价,（万元）,地块四至,供应时间,2011,年,123,号公告金山区吕巷镇朱平公路以西，朱吕公路以北地块,金山,/,吕巷镇,商服,2139.7,1.0,2139.70,706,上海市金山区东至,:,朱平公路,南至,:,朱吕公路,西至,:,农田,北至,:,农田,2011-9-5,2011,年,124,号公告南汇区国际医学园区,A1-03-08,地块,南汇,/,周康板块,办公,;,商业,37854.0,2.0,65556.20,16110,上海市南汇区东至康新公路、西至一号河、南至质子重离子治疗中心、北至周邓公路,2011-9-6,2011,年,124,号公告浦东新区合庆集镇,08-16,地块,浦东,/,曹路板块,商业,7838.4,1.5,11757.60,4703,上海市浦东新区东至,8,17,市政设施地块、西至庆利路、南至庆中路、北至庆荣河南侧,7,米绿带,2011-9-6,2011,年,124,号公告浦东新区唐镇工业小区,B2-5,地块,浦东,/,曹路板块,商业,53810.8,1.8,96859.44,33223,上海市浦东新区东至顾唐路、西至已建地块、南至顾家浜、北至上丰路,2011-9-6,2011,年,124,号公告浦东新区外高桥新市镇,E03-02,地块,浦东,/,高桥、高行板块,商业,6063.8,1.8,10914.84,9168,上海市浦东新区东至,:E03-03,地块,南至,:E03-04,地块,西至,:,经二路,北至,:,洲海路南侧绿地,2011-9-6,2011,年,124,号公告浦东新区外高桥新市镇,E06-03,地块,浦东,/,高桥、高行板块,商业,15270.5,1.0,15270.50,19100,上海市浦东新区东至,:,张杨北路西侧防护绿地,南至,:,纬六路,西至,:E06-01,地块,北至,:,纬四路,2011-9-6,2011,年,124,号公告浦东新区外高桥新市镇,E06-01,地块,浦东,/,高桥、高行板块,商业,6224.6,1.0,6224.60,7338,上海市浦东新区东至,:E06-03,地块,南至,:E06-02,地块,西至,:,经二路,北至,:,纬四路,2011-9-6,2011,年长宁区,322,街坊,4,、,6,丘地块（福缘湾商业文化项目）地块,长宁,/,北新泾板块,商业、文体娱乐,11267.9,1.4,15775.06,13410,上海市长宁路东至新泾港，南至新泾港，西至淞虹路，北至哈密路,1115,弄,2011-9-8,2011,年,130,号公告松江区松江,YF-10-002,号地块,松江,/,松江新城板块,其他,100712.3,1.2,120854.76,6800,上海市松江区东至三新路，南至沪杭铁路，西至辰塔路，北至化新路,2011-9-22,1.3,土地市场,当月土地供应明细,地块名称,区域,/,板块,土地属性,占地面积,（）,容积率,建筑面积,（）,土地底价,（万元）,地块四至,供应时间,2011,年,131,号公告松江区新农河一号地块,松江,/,洞泾板块,住宅,113937.1,1.0,113937.10,103000,上海市松江区东至顾家湾路，南至蔡家浜路，西至新农河路，北至顾家湾路,2011-9-22,2011,年,132,号公告嘉定区回城西路以东、树屏路以南地块,嘉定,/,西北区板块,动迁安置房,115245.4,2.0,230490.80,73988,上海市嘉定区东至嘉柳路，南至安昌弄，西至回城西路，北至树屏路,2011-9-23,2011,年,132,号公告嘉定区回城西路以东、树屏路以南地块,嘉定,/,西北区板块,动迁安置房,115245.4,2.0,230490.80,73988,上海市嘉定区东至嘉柳路，南至安昌弄，西至回城西路，北至树屏路,2011-9-23,2011,年,135,号公告奉贤区南桥基地,13,单元,26A-04A,地块,奉贤,/,南桥板块,住商,25840.5,2.3,59433.15,22585,上海市奉贤区东至,:,金二路,南至,:,白沙四路,西至,:,光明路,北至,:,太保港,2011-9-28,2011,年,135,号公告奉贤区南桥基地,13,单元,25A-04A,地块,奉贤,/,南桥板块,住商,46718.4,2.3,107452.32,40832,上海市奉贤区东至,:,光明路,南至,:,白沙四路,西至,:,金钱公路,北至,:,太保港,2011-9-28,2011,年,135,号公告奉贤区南桥新城,09,单元,07A-02A,区域地块,奉贤,/,南桥板块,住商,28767.1,2.5,71917.75,38836,上海市奉贤区东至,:,大田,南至,:,解放东路,西至,:,望园路,北至,:,浦南运河,2011-9-28,2011,年,135,号公告奉贤区南桥新城,09,单元,14A-02A,区域地块,奉贤,/,南桥板块,住商办,42120.5,2.5,105301.25,55810,上海市奉贤区东至,:,规划道路,南至,:,南奉公路,西至,:,望园路,北至,:,解放东路,2011-9-28,2011,年,135,号公告奉贤区南桥基地,12,单元,02A-09A,地块,奉贤,/,南桥板块,住宅,33456.3,1.6,53530.08,22483,上海市奉贤区南至,:,运河南路,西至,:,褚家中心河,北至,:,空地,2011-9-28,2011,年,135,号公告奉贤区南桥基地,12,单元,04A-04A,地块,奉贤,/,南桥板块,住宅,33825.1,1.8,60885.18,24354,上海市奉贤区东至,:,大寨河,南至,:,运河南路,西至,:,空地,北至,:,浦南运河以南,2011-9-28,1.3,土地市场,当月土地供应明细,地块名称,区域,/,板块,土地属性,占地面积,（）,容积率,建筑面积,（）,土地底价,（万元）,地块四至,供应时间,2011,年,136,号公告南汇区洋山保税港区,A3002,地块,南汇,/,临港新城板块,商业,4014.1,1.0,4014.10,4014,上海市南汇区东至相邻地块边界，南至相邻地块边界，西至双惠路，北至同望路,2011-9-28,2011,年,137,号公告嘉定区宝翔路以东、芳林南路以北地块,嘉定,/,南翔板块,住宅,85588.5,1.6,136941.60,99967,上海市嘉定区东至,:,环东路,南至,:,芳林南路,西至,:,宝翔路,北至,:,纬二路,2011-9-29,2011,年,137,号公告南汇区国际医学园区,C1-01-02,储备地块,南汇,/,周康板块,商办,34807.4,1.6,55691.84,14431,上海市南汇区东至规划公交首末站和加油加气站用地、西至,A3,高速公路东侧绿化带、南至自然河道、北至周祝公路,2011-9-29,2011,年,137,号公告南汇区临港产业区万祥社区,G0302,地块,南汇,/,临港新城板块,住宅,50082.1,1.8,90147.78,22618,上海市南汇区东至,:,规划,G0303,地块公共绿化带边界,南至,:,新万港河道蓝线,西至,:,规划,G0301,地块公共绿化带边界,北至,:,规划,W8,路红线,2011-9-29,2011,年,137,号公告南汇区惠南新市镇,17-11-05,、,17-11-08,储备地块,南汇,/,惠南板块,住宅,;,商业（商服）,106956.9,2.0,213913.80,72196,上海市南汇区东至,:17-11-05,地块,:,用地边界，,17-11-08,地块：听潮路绿带,南至,:17-11-05,地块：宣黄公路绿带，,17-11-08,地块：宣黄公路绿带,西至,:17-11-05,地块：西乐路绿带，,17-11-08,地块：用地边界,北至,:17-11-05,地块：六灶港绿带，,17-11-08,地块：用地边界（地块四至范围应以附图红线为准）,2011-9-29,2011,年,137,号公告闸北区,95,街坊,16,丘地块,闸北,/,不夜城板块,商业（商服）,;,办公,11746.8,6.4,74944.58,82500,上海市闸北区东至地铁恒通大厦，南至长安路，西至恒丰路，北至恒通路,2011-9-29,2011,年,139,号公告宝山区大型居住社区罗店基地市属动迁安置房,C6,地块,宝山,/,罗店板块,动迁安置房,56441.9,2.3,129816.37,36405,上海市宝山区东至罗南河，南至年吉路，西至联杨路，北至月罗公路,2011-9-30,2011,年,136,号公告南汇区洋山保税港区,A3002,地块,南汇,/,临港新城板块,商业,4014.1,1.0,4014.10,4014,上海市南汇区东至相邻地块边界，南至相邻地块边界，西至双惠路，北至同望路,2011-9-28,2011,年,137,号公告嘉定区宝翔路以东、芳林南路以北地块,嘉定,/,南翔板块,住宅,85588.5,1.6,136941.60,99967,上海市嘉定区东至,:,环东路,南至,:,芳林南路,西至,:,宝翔路,北至,:,纬二路,2011-9-29,1.3,土地市场,当月土地成交明细,地块名称,区域,土地属性,占地面积,（）,容积率,建筑面积,（）,中标企业,中标总价,（万元）,楼板价,（元,/,）,溢价率,成交日期,2011,年,88,号公告嘉定区宝塔路以南、胜辛路以西地块,(B21-1,、,B22-1),嘉定,商住办,74122.7,2.5,185306.75,上海嘉定新城发展有限公司，嘉宝实业，上海嘉定区房地产（集团）有限公司,99954,5393.98,0.0%,2011-9-1,2011,年,88,号公告嘉定区横沥河以东、嘉程路以北地块,嘉定,住宅,81252.4,2.0,162504.80,中国中建地产有限公司,118629,7300.03,0.0%,2011-9-1,2011,年,88,号公告嘉定区天祝路以南、永盛路以西地块（,B19-1,）,嘉定,商办,24589.3,2.8,53438.56,上海新沙滩实业有限公司,10778,2016.90,0.9%,2011-9-1,2011,年,88,号公告嘉定区沪宜公路以西、叶城路以南地块,嘉定,商办,12737.1,3.0,38211.30,上海世越房地产销售有限公司、黄栽叶,13700,3585.33,55.9%,2011-9-1,2011,年,120,号公告青浦区青浦新城一站大社区动迁安置房,A,区地块,青浦,动迁安置房,120902.4,2.5,302256.00,上海中建八局投资发展有限公司,77620,2568.02,0.0%,2011-9-1,2011,年,120,号公告青浦区青浦新城一站大社区动迁安置房,B,区地块（非青东农场）,青浦,动迁安置房,11856.5,2.2,26084.30,上海华淦置业有限公司,7613,2918.61,0.0%,2011-9-1,2011,年,97,号公告嘉定区德园南路以西、连浦河以北地块,嘉定,商住办,44950.2,2.0,89900.40,上海天昱通房地产开发有限责任公司、上海保辉房地产开发有限公司,44051,4899.98,0.0%,2011-9-7,2011,年,97,号公告浦东新区塘桥社区,02-04,地块,浦东,办公,8213.8,4.0,32855.20,上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司,56800,17287.98,24.6%,2011-9-7,1.3,土地市场,当月土地成交明细,地块名称,区域,土地属性,占地面积,（）,容积率,建筑面积,（）,中标企业,中标总价,（万元）,楼板价,（元,/,）,溢价率,成交日期,2011,年,97,号公告浦东新区高东集镇,13-2,地块,浦东,商业,7060.7,1.0,7060.70,上海景尚投资有限公司,周旭东,周翊芯,8100,11471.95,67.5%,2011-9-7,2011,年,114,号公告崇明县裕安社区配套商品房,13,期,崇明,动迁安置房,134453.1,1.2,145883.16,上海崇裕置业发展有限公司,13677,937.53,0.0%,2011-9-8,2011,年,114,号公告崇明县裕安社区配套商品房,10,期,崇明,动迁安置房,114313.8,1.2,128816.28,上海崇裕置业发展有限公司,12077,937.54,0.0%,2011-9-8,2011,年,114,号公告崇明县陈家镇裕安社区配套商品房六期,崇明,动迁安置房,90472.3,1.2,108239.04,上海崇裕置业发展有限公司,10147,937.46,0.0%,2011-9-8,2011,年,114,号公告崇明县裕安社区配套商品房,9,期,崇明,动迁安置房,76696.5,1.2,84570.24,上海崇裕置业发展有限公司,7928,937.45,0.0%,2011-9-8,2011,年,102,号公告奉贤区南桥新城,07,单元,07-01,区域,奉贤,商业,24335.5,3.0,73006.50,上海尚古投资管理有限公司、上海中喔国际贸易有限公司,26600,3643.51,45.7%,2011-9-8,2011,年,102,号公告奉贤区南桥新城,07,单元,09-02,区域,奉贤,商业,9199.8,2.0,18399.60,上海繁盛房地产开发有限公司,7290,3962.04,32.1%,2011-9-8,2011,年,113,号公告嘉定区沪宁高速公路北侧加油站地块,嘉定,商业,1289.0,1.0,1289.00,上海炼星加油站有限公司,483,3747.09,0.0%,2011-9-8,1.3,土地市场,当月土地成交明细,地块名称,区域,土地属性,占地面积,（）,容积率,建筑面积,（）,中标企业,中标总价,（万元）,楼板价,（元,/,）,溢价率,成交日期,2011,年,113,号公告浦东新区浦东新区川沙新镇,C02-04,地块,浦东,商业,2000.0,0.4,800.00,中国石油化工股份有限公司上海石油分公司、上海晋泰石化有限公司、上海华欣投资有限公司,894,11175.00,0.0%,2011-9-8,2011,年,114,号公告青浦区青浦工业园区清河湾路东侧,C-15-01(01),地块,(,配套商品房基地,),青浦,动迁安置房,31858.3,1.8,57344.94,上海浦西房地产开发有限公司,4683,816.64,0.0%,2011-9-8,2011,年,106,号公告嘉定区惠亚路以东、翔江公路以北地块,嘉定,动迁配套房,72115.3,2.5,180288.25,上海云翔置业有限公司,12981,720.01,0.0%,2011-9-9,2011,年,106,号公告嘉定区城北站大型社区,1,号地块,嘉定,动迁配套房,39169.0,2.1,82254.90,上海盛投置业有限公司,7050,857.09,0.0%,2011-9-9,2011,年,109,号公告闵行区马桥镇元江路南、曙光路东,16A-09,地块,闵行,商办,139214.1,1.0,139214.10,上海古杉投资管理有限公司,上海元景投资管理有限公司,54666,3926.76,-,2011-9-9,2011,年,109,号公告闵行区马桥镇元江路南、曙光路东,16A-02/04,地块,闵行,商办,195761.6,0.3,48940.40,上海古杉投资管理有限公司,上海元景投资管理有限公司,70888,14484.56,-,2011-9-9,2011,年,106,号公告浦东新区浦东新区川沙新镇,A03-02,地块,浦东,动迁配套房,32632.7,1.2,39159.24,上海陆洋经济联合发展有限公司,5520,1409.63,0.0%,2011-9-9,2011,年,112,号公告奉贤区南桥新城,08,单元,A-01-03,、,A-01-05,、,A-01-07,区域地块,奉贤,商住办,103722.6,3.0,311167.80,轩安投资有限公司,朗润控股有限公司,上海合景房地产开发有限公司,88610,2847.66,-,2011-9-15,1.3,土地市场,当月土地成交明细,地块名称,区域,土地属性,占地面积,（）,容积率,建筑面积,（）,中标企业,中标总价,（万元）,楼板价,（元,/,）,溢价率,成交日期,2011,年,107,号公告金山区张堰镇东风路以东，松金公路以北地块,金山,商业,2135.7,2.4,5125.68,上海盛堰实业有限公司,1290,2516.74,171.0%,2011-9-15,2011,年,107,号公告松江区北场,1,号地块,松江,住宅,120662.9,1.5,180994.35,上海象屿置业有限公司,145010,8011.85,14.2%,2011-9-15,2011,年,118,号公告崇明县裕安社区配套商品房,11,、,12,期地块,崇明,动迁安置房,142004.6,1.2,170405.52,上海崇裕置业发展有限公司,15976,937.53,0.0%,2011-9-16,2011,年,118,号公告崇明县裕安社区配套商品房,8,期地块,崇明,动迁安置房,119753.5,1.2,143704.20,上海崇裕置业发展有限公司,13472,937.48,0.0%,2011-9-16,2011,年,118,号公告崇明县陈家镇裕安社区配套商品房七期地块,崇明,动迁安置房,105845.9,1.2,127015.08,上海崇裕置业发展有限公司,11908,937.53,0.0%,2011-9-16,2011,年,119,号公告奉贤区南桥新城,10,单元,11-01,区域地块,奉贤,动迁安置房,33156.7,2.0,66313.40,上海达贤实业有限公司,11207,1690.01,0.0%,2011-9-19,2011,年,119,号公告奉贤区南桥新城,10,单元,10-04,区域地块,奉贤,动迁安置房,27155.3,1.8,48879.54,上海达贤实业有限公司,8207,1679.03,0.0%,2011-9-19,2011,年,115,号公告长宁区,159,街坊,2/4,丘地块,长宁,商办、综合,9065.1,3.3,30096.13,上海长宁房地产经营有限公司,24578,8166.50,0.8%,2011-9-28,1.3,土地市场,当月土地成交明细,地块名称,区域,土地属性,占地面积,（）,容积率,建筑面积,（）,中标企业,中标总价,（万元）,楼板价,（元,/,）,溢价率,成交日期,2011,年,115,号公告南汇区国际医学园区,B1-01-05,地块,南汇,商办,26530.9,1.5,30295.50,上海恩然科技投资有限公司,上海策华商务咨询有限公司,8300,2739.68,1.7%,2011-9-28,2011,年,115,号公告浦东新区御桥社区,09-01,地块,浦东,商办,18568.9,4.0,74275.60,南通好一家置业有限公司,51200,6893.25,47.0%,2011-9-28,2011,年,115,号公告浦东新区川沙新市镇,C06-05,地块,浦东,商业,17816.3,2.3,40977.49,廖长和,上海浦东广旅酒店设备用品有限公司,8700,2123.12,1.1%,2011-9-28,2011,年,115,号公告浦东新区高东集镇,14-1,地块,浦东,商业,10324.1,1.0,10324.10,上海新迪房地产开发有限公司,颜云忠,11300,10945.26,57.1%,2011-9-28,2011,年,132,号公告嘉定区回城西路以东、树屏路以南地块,嘉定,动迁安置房,115245.4,2.0,230490.80,上海同盛城北置业有限公司,73998,3210.02,0.0%,2011-9-29,2011,年,119,号公告青浦区盈浦街道西大盈港东侧地块,青浦,动迁安置房,57409.4,1.5,86114.10,上海西洲置业有限公司,8439,979.98,0.0%,2011-9-30,2011,年,119,号公告青浦区盈浦街道杨里泾西侧地块,青浦,动迁安置房,49490.4,1.5,74235.60,上海西洲置业有限公司,7275,979.99,0.0%,2011-9-30,2011,年,115,号公告南汇区国际医学园区,B1-01-05,地块,南汇,商办,26530.9,1.5,30295.50,上海恩然科技投资有限公司,上海策华商务咨询有限公司,8300,2739.68,1.7%,2011-9-28,1.3,土地市场,月度重点地块分析,2011年 88号公告嘉定区横沥河以东、嘉程路以北地块,地块名称,2011年88号公告嘉定区横沥河以东、嘉程路以北地块,地址,上海市嘉定区东至德园路，南至嘉程路，西至横沥河，北至东张泾,出让方式,挂牌,土地用途,住宅,所在区域,嘉定区,环线位置,外郊环,占地面积,81252.4,平方米,起始总价,118629,万元,总建面积,162504.8,平方米,成交总价,118629,万元,容积率,2.0,成交楼板价,7300,元,/,平方米,宗地概况介绍,拿地企业分析,SWOT,分析,优势,劣势,1）地块位于嘉定南翔板块，轨交11号线辐射范围内,2）楼板价较周边同属性地块低近两成，未来上市竞争优势较大,1）开发建设限制众多，规定需要建设一定比例的限价房、经适房和全装修房，开发商压力大,2）南翔板块南侧区域仍在发展建设中，周边配套尚待完善,机遇,威胁,1,）该地块附近拥有,11,号线地铁预留站花园路站，为住宅未来开发提供契机,1）项目周边云集华润、朗诗等多家知名开发商，且产品同质化程度日趋严重，未来竞争激烈,2011年,9月1日，中国中建地产有限公司以底价118629万元拿得2011年88号公告嘉定区横沥河以东、嘉程路以北地块，成交楼板价为7300元/平方米，地块属性为纯住宅用地,；,中国中建地产有限公司于,2008,年初在北京组建，为中国最大建筑房地产企业集团中国建筑股份有限公司的全资子公司。作为中国最大的建筑房地产综合企业集团、中国最大的房屋建筑承包商，中国建筑始终坚持把科技进步和科技创新作为企业持续发展的重要支撑；目前，中建地产旗下有,12,家房地产公司，拥有土地储备,500,万平米。其在上海仅有一个商品住宅项目，是位于杨浦区新江湾城板块内的中建大公馆，其正在进行主题结构的建造中；,PART,1,章节标题微软雅黑,28,号，数字,32,号,PART,2,细分市场,2.1,细分市场总体量价分析,2.2,细分市场成交排名,2.3,细分市场解读,2.4,典型项目介绍,注：细分市场是指选取,佘山板块、虹桥板块、滨江板块、马颛桥板块、大浦东板块,5,个区域的,大平层、类别墅、独栋,三类物业的典型项目进行月度市场监测,2.1,细分市场总体量价分析,延续,8,月成交态势，本月仁恒森兰雅苑继续带动大平层和类别墅市场，但独栋别墅仍冷清,细分市场高参考物业月度供求总表,物业类型,本月（,9,月）,供应,情况,本月（,9,月）,成交,情况,供应套数,供应,面积,( ,),成交套数,成交面积,( ,),成交均价,(,元,/),销售额,(,万元,),大平层,209,46751,148,34313,46866,160812,类别墅,0,0,15,4634,45522,21093,独栋别墅,0,0,1,478,67136,3211,细分市场高参考物业年度累计供求总表,物业类型,累计,（,2011,年,1-9,月）,供应,情况,累计,（,2011,年,1-9,月）,成交,情况,供应套数,供应,面积,( ,),成交套数,成交面积,( ,),成交均价,(,元,/),销售额,(,万元,),大平层,1140,329553,409,113978,54450,620615,类别墅,229,57905,84,22594,41800,94444,独栋别墅,110,44514,29,14186,79435,112687,注：以上数据统计为选择的,24,个典型项目合计；大平层为一梯一户（少量两梯两户）面积,180,；类别墅包括联排,/,叠加,/,双拼,2.2,细分市场成交排名（成交金额）,恒盛,尚海湾、龙湖好望山、绿城玫瑰园分别稳坐,2011,年,1-9,月大平层、类别墅及独栋别墅年度成交金额榜首，其中仁恒森兰雅苑表现突出新进榜单,大平层年度成交金额,TOP5,排名,项目名称,区域,总金额,(,万元,),套数,(,套,),均价,(,元,/),1,恒盛,尚海湾,徐汇,124510,50,78075,2,浦东星河湾,浦东,119694,48,69990,3,仁恒森兰雅苑,浦东,114569,122,43707,4,星河湾花园,闵行,96247,74,44269,5,绿城玉兰花园,浦东,74423,46,49714,类别墅年度成交金额,TOP5,排名,项目名称,区域,总金额,(,万元,),套数,(,套,),均价,(,元,/),1,龙湖好望山,松江,37373,47,33567,2,银都名墅三期,闵行,23486,15,46745,3,仁恒森兰雅苑,浦东,18729,12,47511,4,尚东国际名园三期,浦东,10839,8,56929,5,世纪虹苑,长宁,4017,2,68080,独栋别墅年度成交金额,TOP5,排名,项目名称,区域,总金额,(,万元,),套数,(,套,),均价,(,元,/),1,上海,绿城玫瑰园,闵行,44011,9,75078,2,上海佘山国际高尔夫俱乐部,松江,30506,5,102915,3,佘山东紫园,闵行,13011,3,72768,4,御涛园,闵行,11875,8,62116,5,合生,东郊别墅,浦东,5996,1,112065,注：以上数据统计为选择的,24,个典型项目合计；大平层为一梯一户（少量两梯两户）面积,180,；类别墅包括联排,/,叠加,/,双拼,2.2,细分市场成交排名（成交金额）,9,月，仁恒森兰雅苑凭借地理位置优势及老客户追捧成交火爆，占据大平层及类别墅月度销售额首位；佘山东紫园连续数月成交稳定，占据独栋别墅月度销售额首位,大平层月度成交金额,TOP5,排名,项目名称,区域,总金额,(,万元,),套数,(,套,),均价,(,元,/),1,仁恒森兰雅苑,浦东,112937,120,43748,2,浦东星河湾,浦东,20423,6,74409,3,恒盛,尚海湾,徐汇,9663,7,56523,4,绿城玉兰花园,浦东,7411,6,46750,5,金地天境城,青浦,5806,5,42637,类别墅月度成交金额,TOP5,排名,项目名称,区域,总金额,(,万元,),套数,(,套,),均价,(,元,/),1,仁恒森兰雅苑,浦东,18729,12,47510,2,龙湖好望山,松江,2364,3,34188,3,-,-,-,-,-,4,-,-,-,-,-,5,-,-,-,-,-,独栋别墅月度成交金额,TOP5,排名,项目名称,区域,总金额,(,万元,),套数,(,套,),均价,(,元,/),1,佘山东紫园,松江,3211,1,67136,2,-,-,-,-,-,3,-,-,-,-,-,4,-,-,-,-,-,5,-,-,-,-,-,注：以上数据统计为选择的,24,个典型项目合计；大平层为一梯一户（少量两梯两户）面积,180,；类别墅包括联排,/,叠加,/,双拼,2.3,细分市场解读,大平层市场项目分布,序号,大区域,项目,1,佘山板块区域,金地天境城,2,华润置地佘山九里,3,虹桥板块区域,中星虹桥美华村,4,滨江板块区域,海珀,日辉,5,恒盛,尚海湾,6,绿城黄浦湾,7,丰盛皇朝,8,华丽家族汇景天地,9,马颛桥板块区域,星河湾花园,10,大浦东板块区域,浦东星河湾,11,绿城玉兰花园,12,仁恒森兰雅苑,大平层项目,分布情况图,1,1,1,3,5,6,7,8,9,10,11,12,2,4,2.3,细分市场解读,大平层项目基本情况,项目名称,区域,/,板块,开发商,开盘时间,总建面,（）,容积率,物业管理,物业管理费,（元,/.,月）,大平层,主力户型,装修标准,（元,/,）,近期销售报价,（元,/,）,金地天境城,青浦,/,赵巷,金地,2011-6-25,210000,1.0,金地物业,5.8,三房,220-360,10000,40000-60000,华润置地佘山九里,松江,/,泗泾,华润,2011-5-7,121719,1.0,华润物业,7.5,四房,260-400,12000,50000-60000,中星虹桥,美华村,长宁,/,古北、虹桥,中星,2010-12-11,71084,1.05,戴德梁行,7.0,三房,180-260,4000-5000,55000-65000,海珀,日晖,卢湾,/,滨江,绿地,2009-9-26,23300,2.5,高力国际,14,二房,240-250,三房,290-310,四房,448,10000,90000-110000,恒盛,尚海湾,徐汇,/,龙华,恒盛,2007-9-28,486000,3.23,戴德梁行,4,四房,200-320,5000-10000,60000-100000,绿城黄浦湾,黄浦,/,豫园,绿城,2009-8-9,57000,3.27,高力国际,6.3,四房,270-410,10000,100000-150000,丰盛皇朝,卢湾,/,滨江,新世界,2010-4-17,250000,3.5,世邦魏理仕,4.7,三房,180-220,四房,252,8000-9000,60000-80000,华丽家族汇景天地,卢湾,/,打浦桥,莱茵达,2010-6-27,55000,3.75,戴德梁行,7.5,三房,210-230,四房,260-280,10000,60000-80000,星河湾花园,闵行,/,颛桥,星河湾,2010-10-10,200122,1.67,星河湾,5.0-5.5,四房,240-380,五房,370-500,10000-12000,40000-60000,浦东星河湾,浦东,/,花木、北蔡,星河湾,2009-8-8,250000,1.58,星河湾,5.0-5.5,五房,230-610,10000-12000,70000-90000,绿城玉兰花园,浦东,/,曹路,绿城,2011-4-23,87244,1.5,绿城,5.0-5.5,四房,310-400,6000-8000,45000-55000,仁恒森兰雅苑,浦东,/,高桥、高行,仁恒,2011-8-28,320000,1.7,仁恒,5.6,四房,180-220,8000,45000-55000,2.3,细分市场解读,大平层项目供求量价,本月仁恒森兰雅苑因新项目开盘处于集中签约期表现抢眼；年度累计恒盛,尚海湾以微弱优势领先浦东星河湾,细分市场大平层高参考项目供求总表,项目名称,本月,（,9,月）供求情况,2011,年累计（,1-,9,月）供求情况,供应,套数,成交,套数,成交,面积,( ,),成交,均价,(,元,/),销售额,(,万元,),供应,套数,成交,套数,成交,面积,( ,),成交,均价,(,元,/),销售额,(,万元,),金地天境城,0,5,1362,42637,5806,171,29,8452,45421,38389,华润置地佘山九里,0,0,0,-,0,97,1,290,52210,1514,中星虹桥美华村,0,1,235,51373,1205,0,18,4245,54053,22943,海珀,日晖,0,0,0,-,0,0,3,800,71551,5716,恒盛,尚海湾,0,7,1710,56523,9663,0,50,15948,78075,124510,绿城黄浦湾,0,0,0,-,0,0,1,403,58043,2339,丰盛皇朝,0,0,0,-,0,0,7,1433,58107,8327,华丽家族汇景天地,0,0,0,-,0,0,10,2382,50147,11945,星河湾花园,0,3,863,39046,3368,194,74,21742,44269,96247,浦东星河湾,0,6,2745,74409,20423,209,48,17102,69990,119694,绿城玉兰花园,135,6,1585,46750,7411,223,46,14970,49714,74423,仁恒森兰雅苑,74,120,25815,43748,112937,246,122,26213,43707,114569,2.3,细分市场解读,大平层市场成交结构,9,月，大平层市场中,12,个项目共成交,148,套，主力成交板块为大浦东板块，当月占比,89%,，其次佘山板块占比,5%,，位列第二；,9,月，大平层市场第一主力成交总价段为,800-1000,万，该总价段当月占比,55%,；,1000-1500,万级别和小于,800,万为次主力，当月成交占比分别为,19%,、,15%,；,9,月，大平层市场以单价段为,5,万以下为成交主力，当月占比,88%,；其次,5-6,万级别为次主力，当月成交占比为,8%,。,本月大平层市场大浦东板块占比近九成；,800-1000,万总价段以,55%,占据本月第一主力段位置；单价段以,5,万以下为主；,2.3,细分市场解读,类别墅市场项目分布,高参考项目,分布情况图,序号,大区域,项目,1,佘山板块区域,龙湖好望山,2,虹桥板块区域,世纪虹苑,3,马颛桥板块区域,银都名墅三期,4,湖山在望,5,大浦东板块区域,尚东国际名园,三期,6,仁恒森兰雅苑,1,2,3,5,4,6,2.3,细分市场解读,类别墅项目基本情况,项目名称,区域,/,板块,开发商,开盘时间,总建面,（）,容积率,物业管理,物业管理费,（元,/.,月）,类别墅,主力户型,装修标准,（元,/,）,近期销售报价,（元,/,）,龙湖好望山,松江,/,松江新城,龙湖,2011-5-28,148000,1.6,新龙湖,3.6,联排,190-270,毛坯,35000-55000,世纪虹苑,长宁,/,古北、虹桥,中华企业,2009-4-21,13763,0.95,自管,6.0-8.0,联排,230-270,毛坯,65000-82000,银都名墅三期,闵行,/,颛桥,至大,2006-7-25,120000,0.5,东湖,4.2-5.6,联排,290-340,4500,40000-60000,湖山在望,闵行,/,颛桥,莘松,2006-4-27,139500,0.45,自管,4.0,联排,250-290,毛坯,40000-50000,尚东国际名园,三期,浦东,/,大三林,中万,2010-11-17,129000,0.91,龙峰,2.8,联排,250-290,叠加,190-220,7000-8000,55000-75000,仁恒森兰雅苑,浦东,/,高桥、高行,仁恒,2011-8-28,320000,1.7,自管,5.6,叠加,320-370,10000,50000-60000,2.3,细分市场解读,类别墅项目供求量价,仁恒森兰雅苑本月成交,12,套叠加别墅；龙湖好望山成交,3,套，年度成交暂时领先,细分市场类别墅高参考项目供求总表,项目名称,本月,（,9,月）供求情况,2011,年累计（,1-,9,月）供求情况,供应,套数,成交,套数,成交,面积,( ,),成交,均价,(,元,/),销售额,(,万元,),供应,套数,成交,套数,成交,面积,( ,),成交,均价,(,元,/),销售额,(,万元,),龙湖好望山,0,3,692,34188,2364,185,47,11134,33567,37373,世纪虹苑,0,0,0,-,0,0,2,590,68080,4017,银都名墅三期,0,0,0,-,0,0,15,5024,46745,23486,湖山在望,0,0,0,-,0,0,0,0,-,0,尚东国际名园三期,0,0,0,-,0,0,8,1904,56929,10839,仁恒森兰雅苑,0,12,3942,47510,18729,44,12,3942,47511,18729,2.3,细分市场解读,类别墅市场成交结构,本月类别墅市场以大浦东板块成交为主；,1500-2000,万总价段占据本月第一主力段位置；,5,万以下单价段占据九成；,9,月，类别墅市场中,6,个项目共成交,15,套，主力成交板块为大浦东板块，当月占比,80%,；佘山板块占比,20%;,9,月，类别墅市场第一主力成交总价段为,1500-2000,万，该总价段当月占比,53%,；,1000-1500,万级别和小于,800,万为次主力，当月成交占比分别为,27%,、,20%,；,本月类别墅市场单价段为,5,万以下为成交主力，当月占比,93%,；另外,5-6,万级别为次主力，当月成交占比为,7%,，仅成交,1,套。,2.3,细分市场解读,独栋别墅市场项目分布,高参考项目,分布情况图,序号,大区域,项目,1,佘山板块区域,上海佘山国际高尔夫俱乐部,2,佘山东紫园,3,天马花苑,4,马颛桥板块区域,上海,绿城,玫瑰园,5,御涛园,6,大浦东板块区域,合生,东郊别墅,7,翡翠别墅,1,4,6,2,3,5,7,2.3,细分市场解读,独栋别墅项目基本情况,项目名称,区域,/,板块,开发商,开盘时间,总建面,（）,容积率,物业管理,物业管理费,（元,/.,月）,独栋别墅,主力户型,装修标准,（元,/