资源描述
“大溪谷”生态旅游产业园,概念策划,第一部分 开发模式选择,本部分结构,项目背景,竞争对手概况,竞争策略,开发模式选择,一、 区位概况,本项目地块,位于成都市蒲江县城区西南，属于城乡结合地带。,距成都市约,80,公里，车程约一个小时；距成都双流机场约,60,公里，车程约为,40,余分钟。 从成都至地块可以通过成雅高速（收费公路）直达。,项目在成都市的位置,蒲江县,地块,成都市,区位关系图,龙泉驿,华阳,都江堰,三湖一阁,项目地块,地块距蒲江的省级风景区“三湖一阁”区较近，约十余分钟车程，易形成旅游连线,。,项目地块北,临近蒲江县的政治、经济、文化中心,鹤山镇；西临蒲江河；,东背靠龙泉山脉，受山脉阻隔没有主要交通线，主要为原生态森林；南面现为生地,。,二、 交通条件,地块与成都及其它地,市的联系主要依靠北,面的成雅高速。,地块西面,106,省道是,县城通向丹棱县、邛崃市的主要通道。,与蒲江县内其他区域交通主要通过朝阳大道达到鹤山镇，再通过各县道达石象湖、朝阳湖等“三湖一阁”区域。,进入场地主要有,3,个入口，场地内有两条约,2.5,米多宽的水泥路作为主要通道，其余的为土路,。,地块周边主要交通,成,高,速,鹤山镇,雅,地块,蒲江河,三湖一阁,106,省道,地块航拍图,三、气候条件,蒲江县属四川盆地亚热带温润气候，全年气候温和，无酷暑严寒，无霜期长。,常年降水丰富，雨热同季，光热水集中，宜种性广。 年平均气温,16.4,摄氏度，日照,1122,小时,降雨,1280,毫米，相对湿度,84%,，常年无霜期,302,天。以东北风、西南风为主。,与成都相比，湿度相对稍低，冬季阳光较成都充裕；年雾天约,30,天，略低于成都；空气质量与水质皆优于成都。由此气候比成都更适合居住。,高程分析图,1,、高程分析,：,地块东边为山地,地势由东向西倾斜,东南高西北低。海拔高程,508-660,米，比高为,152,米。,南北向或高或低，浪状起伏。,场地内地形高低起伏，形成几个不同高度的台地。场地自南向北形成,3,道山脊、山谷。,中部表现为低洼丘陵地貌，高差局部达到了,60,米；整个地块形成两个相对较为低洼的区域，中部有一条较为狭长的原生态林分割。,四、地形条件,2,、坡度分析,：,地块东面较陡，坡度大多在,25,以上，不适于作大规模开发，以降低工程造价及减低对生态地形破坏。,中部、西部较缓，多为,8%,以下，但部分仍达,25%,以上。规划应因地制宜，只进行局部土地平整，坡度太陡不适宜开发的空间留作绿地隔离带或健身休闲空间。,整个地块坡度大于,25%,的土地占,20%,、,五、植被及视觉景观,地块表面除了农业开发以外，保留了一定量的原生态树林，其中面积较大的有三块， 是重要的景观资源。场地内多为当地居民种植的果树、竹、稻田及原生树木，生长状况良好。,地块东面是垂直高差最高达到,800,米的山体，有较好的山景资源可以利用。,若能将地块西北面的蒲江河水位提升，能形成较好的水景。另外场地东面现有部分水塘，可作为水景资源。,六、水文资源,蒲江河从地块的西北面流过，水量较小，水位低，需提高水位；另外一条连通蒲江河的水渠横贯地块西北部，该渠与蒲江河水质皆较清。,场地有四条由于洪水的冲刷自然形成的沟壑，贯穿南北。,地块内东面靠近山体有两个较大的水塘，为平时下雨蓄水，作为旱季灌溉用水的补充水源，水质情况一般，面积约为,2.3,公顷。,蒲江河水塘 西北部水渠,本部分结构,项目背景,竞争对手概况,竞争策略,开发模式选择,主要竞争对手介绍,“一城”中国西部国际休闲度假第一城,“四基地”世界遗产观光基地,中国式养生基地,运动休闲基地,特色乡村度假基地。,青城山都江堰国际休闲度假旅游区,规模：总占地1200平方公里,投入金额： 超过100亿元,整体构架： “一城四基地”,青城山都江堰国际休闲度假旅游区,核心区 ,拓展区 ,保护区 ,两组团（都江堰组团和青城山组团）,一轴线（省道106线（青城山大道）和,环山健康通道特色景观带,总面积93平方公里,虹口生态体验功能区,龙池生态体验功能区,柳街青城湖运动体验功能区,规划区域划分,紫坪铺库区,青城山大熊猫栖息地（邛崃山系）,龙溪虹口自然保护区,大熊猫栖息地（岷山山系）,主要竞争对手介绍,青城山都江堰国际休闲度假旅游区,规划项目及功能,都江堰组团实施都江堰景区创,5,A,整治提升，启动城市中心游区建设，打造景区化城市,主要项目包括道解都江堰大型户外,实景演出、水利文化博物馆和城市博物馆群,落、天府休闲第一街、杨柳河休闲街、天和,盛世休闲街区、啤酒长廊、玉垒阁等。中心,区以外重点打造玉堂及外江区域，主要项目,包括外江整治、国际水利文化主题公园建设、,商业购物区等。,主要竞争对手介绍,青城山组团是“中国式养生”的核心启动区域，规划将其划分为三个片区：,一、以青城前山门片区为前台，主要强化娱乐功能；,二、以青城前山片区，主要强化深度观光功能和养生文化集中展示与研习功能；,三、以青城后山片区为后台，主要强化休闲度假功能和道教养生、中医养生的深度体验。,青城山都江堰国际休闲度假旅游区,主要竞争对手介绍,围绕“中国式养生”这一核心理念，规划提出在青城山组团打造引擎项目“国际养生博览会”的构想，并建设以中医药国际研发中心为核心的支持体系和养生体系。,青城山都江堰国际休闲度假旅游区,主要项目有：青城山景区创,5,A,提升、,道教文化博物馆、百草园中华元谷、“九,心合一”游客集散中心、豪森温泉酒店、,美仑国际旅游学院及五星级酒店、青城,高尔夫改造等。,主要竞争对手介绍,主要竞争对手介绍,青城湖国际休闲运动旅游区,规模：规划总占地,8000,余亩，项目初步规 划建设用地,3000,亩,主要投资者：都江堰青城湖旅游发展有限责任公司,投资额：项目总投资规模将超过,100,个亿,规划定位：,该旅游区将以中高端休闲运动项目为基础，打造成为一个集商业配套、休闲娱乐于一体的新市镇示范区。,规划功能：项目,由运动休闲主题公园（包括体育公园、户外运动、极限运动等）和新市镇建设组成，集观光、度假、居住、休闲运动于一体。,建设周期：预计项目建设周期为,5,10,年，首期主题公园预计,3,年建成。,青城湖项目,地块情况：整个旅游区地形呈长方形，羊马河由北向南贯穿整个区域，涉及柳街镇四角村、同乐村、水月村、民安村、吉祥村、红雄村、柳顺村等，主要占用羊马河废弃河道及河漫滩。,主要竞争对手介绍,石象湖生态旅游示范区二期,规模：,面积亩，森林亩,主要投资者：成都中业集团,投资额：项目投资,18,亿人民币，二期亿人民币,规划定位：,在中国西部打造一个具有“五新”（新型现代农业、新型旅游业、新农民、新人居、新风尚）特色的国际型现代农业、旅游业复合的生态产业社区 。,规划功能：项目由生态旅游主景区、花卉主题公园、生态旅游教育观光区、生态旅游休养居住区、运动休闲度假区（含国际会议中心）于一体。,建设周期：,建设周期约,8,年，,2008,年完成第一期工程 。,项目地地理条件 ,石象湖生态旅游风景面积,20,平方公里，成雅高速公路横跨示范区南端，示范区入口距成都,86,公里，距雅安市,42,公里，距成都双流机场,77,公里。示范区森林覆盖率达,66,以上，,1600,余亩湖面，空气质量优于,I,级，是成都平原的“天然氧吧”，其绝佳的自然生态犹如一块翡翠镶嵌在成都平原上,。,石象湖晨曦,主要竞争对手介绍,石象湖的房地产定位,主体：泛旅游房地产。附带：中心城镇房地产、农业综合房地产、教育房地产、医疗保健房地产。,所谓泛旅游产业，是指超出观光、休闲、度假等传统旅游概念的更加泛化的旅游产业概念，其内容还包括会展、运动、康体、娱乐等等，产业链连接到餐饮、运输、酒店、商业、农业等等。,(1),泛旅游房地产 包括：产权酒店、时权酒店、度假别墅区、休闲庄园、养老社区泛旅游商业房产,以泛旅游产业项目为依托，开发的休闲街区、商务休闲楼层、步行街区、商业街区、市场区及商铺、餐饮街及铺面、游客服务铺点等等全产权商业房产项目。,在本项目中，泛旅游房地产是主要的开发形态，以上其中方式都有充分的运用空间，其中，度假别墅区、产权酒店、休闲庄园是最主要的内容。,(2),中心城镇房地产以中心镇开发为依托的城镇房地产开发模式，主要包括行政管理机构办公楼开发，中心镇公共设施开发，中心镇商业房地产与住宅房地产开发等等。,(3),农业综合房地产包括：农业庄园、现代农业基础设施、临时性建筑等；,(4),教育房地产,本项目从新城市必需的教育配套角度，设计了教育房地产开发的高起点商业化方案。,(5),医疗保健房地产本项目从新城市必需的医疗配套与促进康疗休闲发展及养老居住的角度，设计了医疗房地产开发的高起点商业化方案。同时以疗养医院、保健医院，贵族医院的方式，提高区域泛旅游房地产的价值，并完成新城市开发的长期目标。,主要竞争对手介绍,石象湖的房地产定位,竞争地块发展模式,紧邻自然风景名胜区,由政府支持开发,区域发展理论,模式适用条件,以生态旅游资源为爆发点，以产业资源为辅助,区域自然生态条件,本部分结构,项目背景,竞争对手概况,竞争策略,开发模式选择,双寡头博弈理论,简单的双寡头垄断博弈模型,1838,年古诺,(Cournot),提出了简单双寡头垄断博弈理论，,1883,年伯特兰和,1925,年艾奇沃奇思研究了两个寡头的产量与价格垄断模型：在简单博弈模型中可以看出，由于双方博弈使得市场需求曲线改变，这将导致双方都降低销售价格，且即使降低价格销售量也不一定增加，双方收益均会减少。,双寡头博弈理论,合作型双寡头博弈模型,而博弈论的主要创作者冯,诺依曼,(19031957),在,博弈论与经济行为,一书中提出了合作型博弈模型解的概念和分析方法，合作型博弈在,20,世纪,50,年代使博弈论达到了成熟期。,主要观点,在博弈中，寡头双方均意识到双方竞争的不利之处，于是进行了有意或无意的联合例如卡特尔式联合，在合作的态度下，双方达成默契，在市场竞争中取得了双赢。,本项目与竞争对手间的博弈,本项目开发规模,8000,亩,青城湖项目,8000,亩,东南部新城开发规模,7.11,km,2,形成典型的双寡头博弈,采取双赢的合作型双寡头博弈,政府在博弈中的地位的作用,合作型双寡头博弈成立条件,合作型双寡头博弈成立的必要条件是占具备比较优势地位的一方带头遵守合作规则，而另外一方配合遵守合作规则，否则合作仅为空谈。,政府在此次博弈中地位与作用,由于土地出让权利在政府方面，故政府处于博弈中的支配地位。,政府作为区域开发的受益方，应当促使合作的形成，并引导和监督双方遵守合作规则，在此次博弈中，主要是控制双方每年的土地推出量。,本部分结构,项目背景,竞争对手概况,竞争策略,开发模式选择,区域发展模式理论溯源,区域发展的支撑力在何处？,8000,亩,十八世纪以来，区域发展有何规律？,区域发展模式理论溯源,区域发展理论模式,被动扩张模式,主动扩张模式,（）,边缘导向发展模式,（）,交通导向发展模式,（）,行政导向发展模式,（）,产业导向发展模式,（）,旅游导向发展模式,区域发展模式适用条件,行政导向型发展模式适用条件,适用于城市扩张初期，其典型特征是居民倾向于向市中心聚集，政府采取主动搬入的策略，带动新区发展。,适用于城市产业结构调整期，需要转移重大产业，经过多方比较，选择新城（新区）进行发展。,适用于城市具备优美旅游资源，而城市处于结构调整期，居民期望优美生活环境，乐意远离城市中心，追求高品质生活质量，从而带动新城区发展。,产业导向型发展模式适用条件,旅游导向型发展模式适用条件,区域发展模式选择,综合而言，本区域适宜借助蒲江旅游文化作为增长极，以成熟配套为启动点，以旅游产业为爆发点。,利用麦肯锡关键因素分析法分析如下：,关键资源分析,政府导向型,产业导向型,旅游导向型,简单描述,得分,适用程度,得分,适用程度,得分,区域配套成熟,配套已较成熟，不大适用该模式,5,配套较成熟，较适用该模式,8,配套较成熟，较适用该模式,9,特色旅游文化资源,旅游文化资源对该模式作用不大,6,旅游文化资源对该模式作用不大,6,旅游文化资源对该模式作用很大,10,水景资源丰富,该模式较需要水景资源,8,该模式对水景资源需求一般,5,该模式较需要水景资源,9,自然环境优美,该模式较需要环境资源,8,该模式对环境资源需求一般,3,该模式需要自然环境资源较强,9,产业区辐射较小,产业区辐射小对该模式影响一般,6,产业区辐射小很不利于该模式,3,产业区辐射小对该模式影响一般,6,合计,33,25,43,第二部分 旅游文化研究,发展定位,：成都西南主要的休闲度假基地，以发展旅游度假、天然生物提取加工为主的生态型城市。,发展思路,：打生态牌，走生态路，大力发展生态工业、生态农业、生态旅游业，将生态资源优势转化成生态经济优势，发展绿色产业富民，实施生态经济立县发展战略。,发展目标,：使蒲江县发展成为成都西南赋有地方特色和文化内涵的休闲度假城市。即可持续发展的城市经济、高效能的基础设施、完善的社会服务、独特的城市风貌、高质量的生态环境和高水平的城市管理。,蒲江发展规划战略,本部分结构,自然生态景点,人文古迹景点,朝阳湖风景名胜区,位于成都市西南蒲江县境内，距成都,83,公里。由朝阳湖、石象湖、长滩湖和飞仙阁等景点组成，面积,110,平方公里。朝阳湖是个山水交融的人工湖，以湖泊山峦为主景，以原始自然风貌为特点，自然景观和人文景观相生并长， 主要景点有：杜鹃壁、七女峰、通天洞、木兰岛、白鹤林、了翁洞、莲花山、翡翠山,-,水上长廊、风动石等。,湖区名胜中，有始建于汉代的飞仙阁，有二郎滩摩崖造像，有佛教胜地九仙山，道教胜地太清观；还有宋代理学家魏了翁创办的鹤山书院旧址，抗日名将李家钰旧居，以及战国时期的巴蜀船棺和汉墓等。,长滩湖位于蒲江县西部，距离成都、雅安、乐山各,1,个小时车程，距国道,108,线全封闭高速路蒲江县城立交桥出口,9km,，成佳立交桥出口,3km,。位于川西旅游环线鹤县内旅游环线的黄金地段，是朝阳湖省级生态旅游风景名胜区的重要组成部分。,长滩湖湖面,3360,余亩，水深,30m,。湖区有,4,大支流、,3,岛、,27,湾。湖周,100,余座山峰错落有致，湖区有“金龟岛”、“碧霞湾”、“卧虎岭”、“金钟山”、“玉屏山”、“红岩寨”等景点，湖区文物古迹较多，如“衬腰岩”为古南方丝绸之路遗迹，尚存登崖梯,2.5km,。素有“世外桃源”之称。,长滩湖,石象湖生态风景区,石象湖生态产业示范区位于成都市蒲江县境内，面积,20,平方公里，成雅高速公路横跨示范区南端，示范区入口距成都,86,公里，距雅安,42,公里， 距成都双流机场,77,公里。,位于县城西南,8,公里处。石象湖水面,560,亩，,2002,年,3,月，石象湖生态风景区建成并开园，新建成的风景区有万亩原始次生林、,800,亩水面、,400,亩人造草原、,1000,万株鲜花构成的花卉区、,20,多个旅游景点，形成错落有致、山水相依、原始生态与人造景观相生相容的生态美景。示范区森林覆盖率达,60%,以上，,1600,余亩湖面，空气质量优于,I,级，是成都平原的“天然氧吧” 。,本部分结构,自然生态景点,人文古迹景点,飞仙阁,位于蒲江西南霖林乡。飞仙阁依山傍水而建，由拱桥、山门、严颜亭、凌虚阁、飞仙湖、英公台等构成，阁下二龙潍溪水夹带，翠峰倒映其中，显得格外清幽，素有“秀甲蜀西”的美称，阁的四周有二郎滩摩岩选像，现存,104,尊，岩石间,宋真宗敕赐信相院,。南宋高僧文意撰书,飞仙洞跋,及历代文人墨客的题跋等碑刻十余通，都具有较高的艺术价值。,西来古镇,西来镇位于蒲江县北部边缘，是成都市十大古镇和十大魅力城镇之一。规划区内的古镇背山面水，两河环抱，河边,12,棵古榕树枝繁叶茂，遮天蔽日，树干苍劲挺拔且造型奇特。木结构、小青瓦的川西民居、良好的自然生态环境，与历史悠久的儒家文化景点、纯朴的民风融为一体，构成了独具魅力的古街区。,2000,年，西来镇被四川省列为全省小城镇建设试点镇；,2001,年，被列入蒲江县川西民风民俗旅游开发计划；,2002,年，申报了成都市历史文化古镇；,2004,年，参加首届中国成都人居环境艺术展；,2005,年，被评为“成都市十大魅力城镇”。,蒲江茶文化,名茶故里,鹤山潘单二沟,蒲江茶叶过去主要产于潘、单二沟,即今鹤山镇潘沟村、单沟村的五面山区。这里露多、雾重、湿度大，非常适宜茶树生长。南宋理学家、思想家、政治家、文学家魏了翁对蒲江茶叶进行过专门的研究，写过一篇有名的文章,邛州先茶记,，有潘、单二沟出好茶的记载。雀舌是蒲江有名的绿茶,选用早春芽茶精制而成，外形形似雀舌，叶片细匀，色泽光润，春芽经烘焙后，馥郁袭人。,绿色茶乡,成佳,茶园美景，颇具川西民居特色的绿昌茗制茶车间是此处的特色风景。明亮的玻璃窗内，推青、杀青、推凉、做型、提香,整个制茶过程清晰可见。 在成佳镇胜利村，你还可以探望成佳制茶的第一人,宋祥明老人。,茶马古道,靠近长滩湖边的成佳镇境内的茂林修竹中，至今保存着一段不到,.,公里长的茶马古道。它见证了蒲江河谷作为南丝绸之路和茶马古道的必经之地，昔日商贾云集的繁荣景象。这也是成都附近保存最为完整的一段茶马古道。,蒲江古盐井,蒲江境内穿井鼓盐历史悠久，早在商周时期，古代先民就开始利用自然盐泉，至西汉时已开凿出数量众多的大口径盐井。蒲江古盐业遗址和古冶铁遗址出土的大量文物，尤其是汉代“牢盆”，更加证明了蒲江在中国井盐生产发展史上的突出地位，而盐井的开发又与西汉四川盐铁经济的发展有着密不可分的关系。,蒲江古盐井遗址集中分布在长秋山脉的北麓，自汉至宋，先后有金釜、金丝、琉璃、八卦、茅池、大王、小王、百家等,8,处盐井。 今尚存古盐井遗址,5,处，即县东,6,里东北乡盐井沟之茅池井、县南,8,里光明乡金釜山下之金釜井、县南,37,里朝阳乡之大王井、县东,20,里天华乡李家沟之百家井、县南,43,里松华乡祗圆寺内之小王井，至今古盐井仍时有盐水溢出。大王井（今白云乡窑埂村）侧，有古盐卤池一座，盐神庙一座，相传为汉代设盐官处，石碑、柱础犹存。,蒲江有多处盐井遗迹，其中较为著名的为白云乡窑埂村唐代盐井。盐井遗迹分布在长达几公里的河谷地带。沿河逆流而上，过去制盐的圆柱形盐井、枧槽、柱洞等遗迹比比皆是，随手拔开河岸的藤蔓也许就有一处遗迹。,蒲江石窟主要包括飞仙阁摩崖造像、龙拖湾摩崖造像，分别坐落在蒲江县西南,10,公里处的朝阳湖山崖上和鹤山镇蒲砚村。飞仙阁至今仍保存着唐宋以来的摩岩石刻造像群，最早且最为珍贵的造像是初唐武则天永昌元年的,9,号龛造像，曾被载入,中国美术全集,、美国,亚洲艺术档案,；龙拖湾摩崖造像有北朝西凉嘉兴元年题碑文，是根据,佛说月上女经,内容雕成的造像，在国内都是独一无二的。蒲江石窟的石刻造像群位于南丝绸之路上，对于研究南丝绸之路沿线的文化艺术有着重要的价值。,蒲江石窟,蒲江太清观农协遗迹,太清观自古就是道教圣地，太清观距今已有一千多年的历史了。太清观在天华镇六合村的长秋山巅，海拔达,898,米。太清观起源可追溯到东汉。东汉顺帝时，张陵创立道教，于汗安元年,(,公元,142,年,),设立二十四治,(,道教最早的二十四个传播基地,),，太清观即二十四治之一，称主薄山治。比峨眉山治,(,峨眉山,),、青城治,(,青城山,),、太华治,(,华山,),、平都治,(,丰都,),还要早,56,年。 宋朝时，太清观得到很大发展，成为了当时全国著名的胜地之一，受到宋朝三位皇帝的重视。,太清观可不仅仅与道教有关，它也是一处革命历史的见证。高桥农民协会（后更名为太清观农民协会）遗址就在此处。,蒲江宋代惠民监,蒲江是宋代四川之三大铸钱监,(,邛州惠民监、嘉定府丰远监和利州绍兴监,),之一的惠民监所在地,该县至今尚保存着冶铸遗址,且,1992,年就曾出土过一批宋代铁钱。据了解,这次出土的窖藏铁钱有,15,种从未出土过的,两宋铁钱,是收录铁钱品种最为丰富的钱谱书籍,其中也未有记录。,出土的钱币不但有四川绍兴监,(,广元,),、丰远监,(,乐山,),、通泉监,(,射洪,),等地铸币,还有河南、陕州、湖北汉阳、蕲春、安徽宿松、同安等地铸币,它们反映了两宋四川成都地区与河南、湖北、安徽等省有着频繁的商贸活动与货币交流,也填补了我国钱币史的空白。,第三部分 主题产业园研究,本部分结构,主题产业城区,主题旅游产业园,主题产业城区的概念,使与,“,主题,”,相关的各种资源在有限的空间里高度聚集，形成集聚经济，实现经济总量的快速膨胀。这种有自己特色、主题鲜明的城区经济板块，就是,“,主题产业城区,”,。,具体指在区域经济发展中选择适当的,“,主题,”,，强调其主导作用，从而形成,“,主题产业,”,链和,“,主题产业,”,群，将其作为一个地区的产业基础。并配合以商业服务、住宅及公共事业等配套设施的开发，形成以,“,主题产业,”,的整体开发、生产流通为主，带动其他功能共同发展的、可以自体循环的、具有吸引力的城区经济板块，从而产生投资洼地效应。,主题产业城区的优势,相关项目高度集中形成产业体系，在较大范围和行业的,高度上主导市场，占据市场优势，也就是形成规模效应。,由于产业高度集中，对内可使相关信息高度汇聚，迅速,交换和分享。,除可以带动地区经济的普遍繁荣之外，还可提高发展、,创新与应变（包括抗风险）能力，使地区经济可持续发展。,一个有特色的主题产业城区自然可以以其本身所具有的吸,引力，分享中心城市的便利并分担区域经济发展的职能。,主题产业城区的构筑模式,引爆型：对于天赋要素（劳力、自然及社会资源）相对较,充裕的地区，可根据区位成本理论的原理，选择,可以充分发挥优势的主题产业，同时使其成为可,以带动相关资源开发或关联产业发展的龙头。,比如，珠海具有区位地缘、旅游和环境等资源优势，可以通过优先发展商贸、旅游、会展、博览等行业，以第三产业的主题产业群，带动第二产业的发展。珠海临港木材产业城、中华中医药博览城、中国海洋博览城，就是依据主题产业城区的思路展开的 。,主题产业城区的构筑模式,引导型：对于已自发形成或已有传统产业基础的地区，根,据市场、本地资源条件与技术能力，及对当地经,济增长的影响，对其进行产业结构调整和更高层,次的资源整合。,比如广东东莞虎门（服装）、厚街（家私）、中山古镇（灯,饰）、南海南庄（建陶）等，可通过科学的城区规划和产业,布局调整，形成主题产业城区，从而强化其主题特色及产业的,辐射力。,依据主题产业城区的构想，可以梳理出我国区域经济发展的一种新思路。这一思路适用于乡镇企业的产业结构调整、专业市场的开发和调整、开发区的产业选择、主题公园的产业依托、会展博览的产业依托、小城镇发展的产业依托，甚至大型住宅区及土地连片开发等方向。,主题产业城区的作用,本部分结构,主题产业城区,主题旅游产业园,主题旅游产业园的概念,“,主题旅游产业园区,”,的概念是从主题旅游区、产业园以及主题旅游地产三者复合而来。其中旅游是整个概念中的核心，产业是围绕着旅游主题来展开的相关产业。,它是更深层次的能够从产业链、游客体验、盈利模式、公共关系处理等多方面进行资源重新配备组合，对项目中的每一个环节都要从投资商、消费者、当地政府、本地居民等多个角度来综合考虑，最终达到一个相互和谐、共荣共生的局面。,主题旅游产业园的三要素,并不是所有的旅游资本项目都适合,“,主题旅游产业园区,”,的概念，要做,“,主题旅游产业园区,”,需要涉及三大关键链条的把握。,第一，产品供给链分析；,其次，产业联动链分析；,第三，运营控制链分析。,主题旅游产业园的运营模式,产品供给链,：指一定要考虑项目所在区域目前以及未来的产品供给 状况，主动融入区域旅游格局并填补其产品架构中的空白点或薄弱点是需要首要考虑的。而区域产品供给体系是否完善就需要对项目所处的区位、交通、城市依托、旅游开发现状等背景因素进行详细分析。,主题旅游产业园的运营模式,产业联动链,：指在明确主题方向后，对核心主题进行相关的产业链研究，明确产业链中核心产业、周边产业、衍生产业等产业梯次，最终选择具有高价值、高拉动的多个产业来共同构建产业集群，并确保各产业之间能够形成良好的联动和对接，从而发展主题产业园区的概念。,主题旅游产业园的运营模式,运营控制链,：对各项目、各相关产业的盈利点、盈利模式、开发时序等进行分析，根据各项目的不同投资体量、投入时机、回收周期、融资渠道、融资难度等来确定最终整体项目的运营方式，对运营控制链需要做到资金稳定、梯次投入、增值有序。,休闲商务区,(RBD),形成机制与商业街区休闲化,“,生态休闲,”,的模式创新,体育与运动休闲,度假休闲开发的吸引核与收益点,产业升级中游憩方式的六个创新层次,休闲居住社区,休闲生活的住宅落地思路,旅游产品提升的趋势与理念革新,从休闲游憩角度看国内别墅物业的品质提升,养生休闲：健康引领旅游发展新趋势,主题旅游产业概念延伸,主题旅游产业园的优势,结合各旅游片区形成的发展特色来挖掘差异化的发展。,运营模式为先做大环境配套，以核心活动拉动关注度，打造核,心引擎项目拉动片区开发。,确保产业发展的可行性，同时通过多产业的联动，更大范围的,带动当地居民的就业，发挥着更为良好的社会效益。,中国旅游业近几年来的发展速度是成熟国家的数倍，而相对于旅游消费观念的提升速度，旅游产业结构和旅游产品已经远远滞后，并将成为旅游产业进一步发展的桎楛。,主题旅游产业园的发展,中国旅游产业的系统升级已经势在必行，产业整体的结构性升级是其中的关键，而具体产品的提升，则是产业系统升级中的一个实际表现。在对中国旅游产业发展深刻认识的基础上，以休闲结构创新为重点的旅游产业系统升级与产品提升，正是区域旅游竞争发展中，政府主导旅游开发应该抓住的巨大良机。,第四部分 案例研究,案例一,深圳华侨城,华侨城：位于深圳经济特区的深圳湾畔，占地面积,4.8,平方公里，由华侨城集团公司开发、建设和管理。,四大成功经验：,超前的科学规划,旅游项目不断创新、升级,资源系统有效整合,和产业结合的主题,“旅游,+,地产”开发模式的概念被开发商首次提出，并成功运用到了华侨城的开发建设中，开创了“旅游,+,地产”开发模式的先河，成为中国房地产史上最成功的案例之一,案例二,杭州宋城,项目评价 ：,建立了旅游,主题公园,度假村,房地产,资本运营的经营战略，成功的揉和了旅游、地产以及资本运营，使这几方面互相促进，互相完善，形成一个有机整体。,依托清明上河图以及浓厚的宋文化，成功打造了一座文化主题公园；,杭州宋城旅游景区位于西湖风景区西南，北依五云山、南濒钱塘江，是中国最大的宋文化主题公园，由杭州宋城集团有限公司投资兴建。,案例三,云南丽江古城,项目评价 ：,文化运用淋漓尽致，东巴经、东巴绘画、祭祀仪式、东巴法器和世界上唯一活着的象形文字,东巴文字，以及周边诸多有特色的宗教建筑群落，这些共同构成了一个古文化体系，使游客切实体会到了中国古文化的辉煌宏大。,成功利用丽江古城,800,多年的悠久历史，海拔,2400,米唯一没有城墙的古城建筑的势头，加入纳西古乐这一动态灵魂，使得动静结合，让游客流连忘返；,丽江古城位于中国西南部云南省的丽江纳西族自治县，丽江古城又名大研镇，坐落在丽江坝中部，面积约,3.8,平方公里，始建于南宋末年。是元代丽江路宣抚司，明代丽江军民府和清代丽江府驻地 。,案例四,乌鲁木齐国际大巴扎,项目评价 ：,国际大巴扎注重与旅游相关的各种配套服务，形成集吃、住、行、游、娱、购和民族民俗文化展示基地为一体“大旅游”环境格局。,国际大巴扎利用民族文化为基础，在建筑形式上反映出穆斯林的文化特征，充满了浓郁的异域风情。,国际大巴扎位于乌鲁木齐二道桥商圈，建筑群落总面积十万平方米。国际大巴扎遵循伊斯兰建筑风格，目前大巴扎建筑群已成为乌鲁木齐市的地标性建筑。,案例五,深圳大芬村,项目评价 ：,大芬村交通十分便利；,大芬村房租价格便宜，有利于全国美术创作者在此汇集；,大芬村位于广东省深圳市龙岗区布吉镇，占地,4,平方公里，村籍人口仅,300,多，外来人口却高达,1,万多。这里因有,200,多间油画作坊和,2000,余位画家、画工租住于此，被称为“中国油画第一村”。,大芬村利用油画生产、收购为起点，慢慢引入文化创作者，将产业与创意慢慢融汇起来，取得了良好的效果。,政府政策的支持；,案例六,北京,798,艺术区,项目评价 ：,798,艺术工厂，美国,新闻周刊,先后把北京评为“最具活力的新兴文化及创意城市”和“世界风尚城市” ；,在北京，昨日的三里屯，今日的,798,，都是创意设计者喜欢聚集的地方。,北京,798,艺术区位于北京市朝阳区东北部酒仙桥,718,大院内，是原国营,798,厂等电子工业的老厂区所在地。总建筑面积,23,万平方米，其由上世纪,50,年代前东德专家设计并建造。,案例七,上海新天地,项目评价 ：,上海新天地成了全国时尚消费的“桥头堡”，不仅吸引了上海的小资一族和居住上海的外籍人士，还吸引了国内其他城市的时尚消费群；,新天地已经成为上海的一处新的形象标志。,上海新天地是上海具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。上海新天地以上海独特的石库门建筑旧区为基础，改造成具国际水平的集餐饮、商业、娱乐、文化于一体的综合型街区。,新天地已发展成为上海时尚生活、文化、餐饮、娱乐、购物的焦点。,成功案例总结,在项目后续开发中，成功项目都能不断创新，不断升级，使项目能够经久不衰的发展下去,.,以上这些成功案例，或依托悠久的文化底蕴，或依托强势的宣传推广来打造整个项目，同时整个项目的后续服务能够完善起来，使得吃、喝、住、游、购、娱能形成统一的循环经济链，从而项目能得以持续发展；,失败案例,成都世界乐园,失败原因剖析 ：,艺术观赏价值上讲，追求低层次的外在模仿，缺乏对艺术品质的提升，终究只会伤害到创作对象本身的价值 ；,成都世界乐园建于,1994,年，占地约,469,亩，总投资,4.38,亿元，荟萃世界著名景观,108,处。世界乐园位于成都市西郊，,213,国道旁，距市区,8km,。,世界乐园以观赏式娱乐为主，对成都市民而言体验式娱乐更适合他们的偏好；,世界乐园虽然失败，但是其开展初期人气也是非常火爆的，然而后续的内容升级没能跟上，缺乏完善的吃喝住游购娱的体系。,第五部分 大溪谷生态产业园总体概念构思,本部分结构,发展目标,三大规划指导思想,总体概念设计,主题定位,概念策划示意,1,、在建设环境友好型社会的背景下，,积极推进生态环境的可持续发展与保护、利用，打造一张国家级生态名片,；,2,、在建设社会主义新农村和推进城乡一体化建设的道路上，,探索和实践产业与城市化并举的城乡统筹综合协调发展的新模式,；,3,、,打造一个全国领先的创业型、生态型、休闲型、成长型的新城区典范,；,4,、探索,一种民众、政府、企业三方参与、共谋区域城市综合协调发展、利益共享的发展新机制,。,发展目标,本部分结构,发展目标,三大规划指导思想,总体概念设计,主题定位,概念策划示意,三大规划指导思想,1,、高标准，高起点建设大溪谷生态休闲产业园，形成一个集高档运动、休闲娱乐、生态旅游和住宅为一体，具有良好自然环境和人工塑造景观的综合开发区域。,2,、本规划着重注意了合理利用自然，尊重本区生态环境的承载力，控制建筑容量和强化绿地系统的营造与建设，为居民创造和提供回归自然、享受自然、与大自然融为一体的生活环境。,3,、采用“新城市主义”的先进性人性化理念，充分利用规划区的自身特点，引入运动、居住、休闲、生态的概念，体现“回归自然”的生活模式。 强调高档次和多层次的渡假休闲设施和高质量的服务水平，为居民及游客提供愉悦的渡假休闲经历，为游客提供节奏变缓、放松自如、活动内容健康丰富、以及回归大自然，与大自然拥为一体的、温馨的渡假休闲环境。,本部分结构,发展目标,三大规划指导思想,总体概念设计,主题定位,概念策划示意,总体概念设计,运用“全域成都”的理念和“三个集中”的原则，在新特区政策导向的前提下，着眼于推动蒲江经济、政治、文化、社会建设一体发展，进一步加强蒲江旅游、生态、农业经济和社会发展规划。,总体规划及土地利用规划的有机衔接，整体推进蒲江区域的现代化。,以特色产业园塑造景区形象，构建蒲江现代城区和现代农村和谐相融、历史文化与现代文明交相辉映的新型城乡形态。,总体概念设计,6,大设计点,1,产业园整体规划的系统性与分期开发的阶段性结合，利于生态产业及景点的分期建设与项目开发的分期建设一致性。,2,强调主产业特产化，原生景点的质朴化，具有一定的使用功能、审美功能，具备可参与性、实用性和便利性，以人为本。,3,配套产业设计的表现形式多样化，围绕服务于主产业而生成，形成鲜明的产业链。,总体概念设计,6,大设计点,4,生态产业的规划注重蒲江当地的气候特征（冬天寒冷、夏天闷热）以及该项目的地势情况。,5,利用地块已有的外部自然环境如山体、河流、原有植被，打造独特的整体景点效果。,6,整体产业园生态产业链具有可持续性，注意景观对低耗、节能、高效的要求，同时注重充分利用生态系统之间的边缘效应。,本部分结构,发展目标,三大规划指导思想,总体概念设计,主题定位,概念策划示意,1,、总体市场定位：,以休闲产业文化为依托的，复合休闲度假、商务、娱乐、居住等多种功能为一体的大型国际化综合产业园。,2,、属性定位：一个景区，一座“城”,主题定位,2.1,一个景区,具备休闲、旅游、观光、可参与性以及可经营性；,2.2,综合的城市功能,项目包括居住、商业、休闲、旅游、观光；,2.3,超大规模,总占地约,7000,亩；,2.4,可经营性,是一座可持续经营与发展的城；,2.5,中心性质,项目建成后必定成为周边区域乃至全中国当之无愧的领军者，将成为蒲江新区的经济,/,文化和休闲度假中心。,3,、是一座什么样的“城”？是一座游憩的城,游（动）,餐饮,/,购物,/,游玩（娱乐）,/,游赏（观光）,憩（静）,休闲,/,会议,/,居住,主题定位,游憩的九大体现方式及功能命名,1,、生态运动,草地休闲：赛马场、马术、摔跤场、射箭场、滑草场、草地摩托、草地滚球、拔河场、散步径、高尔夫练习场等；,森林地带：森林野战、森林氧吧氧浴、森林探险、丛林穿越、露营、骑马、山地自行车等；,田野乡村：农业采摘、露营等；,城市运动：游泳馆、保龄球馆、健身馆、羽毛球馆、网球馆、乒乓球馆、台球馆、溜（旱）冰场等；,室内运动：台球、保龄球、沙狐球、壁球等室内球类运动，,SPA,、按摩操、瑜伽等有氧健身和无氧运动，太极等养生运动；室内攀岩、滚轴等极限运动等。,2,、休闲养生,名医养生殿、自然养生园、,SPA,养生中心、水上垂钓中心等，力争形成西南地区的绿色生态养生基地。,3,、游乐参与,可分为运动型、娱乐型、会所型和公共型游乐参与；,民俗化,/,风情化：越是地方的，越是流行的，旅游者到旅游地的娱乐体验，应当是具有亚洲民族特色的娱乐方式；,注重游乐项目的可参与性：游乐项目要能让居住者,/,旅游者能亲身参与，成为游乐项目的主角；,时间和场所适当集中：设计集中性的娱乐场所和集中时间举办的地方民族文化节，集中展示旅游地的民族文化，让旅游者既增长了知识，又得到一次全面、深刻的游乐体验；,具体如：儿童欢乐谷、滨河风情体验公园等（垂钓中心、河畔休闲广场、亲水平台、水车、活水泳池,）。,游憩的九大体现方式及功能命名,游憩的九大体现方式及功能命名,4,、餐饮购物,复合吃,/,购,/,娱等多种业态的商业群；,让酒店、餐饮、商场、消费型娱乐设施、各种配套经营设施使这座城成为消费的天堂。在统一管理下，在品牌战略指引下，各业态、各品牌相互竞争，和谐共处，这里也成为创业者的天堂，家庭小旅馆,/,特色餐饮在这里成为发家致富的秘密武器。如滨河特色主题风情酒吧餐饮街、主题餐厅、特色餐厅、农家乐、水上餐吧等；,购物：体验式风情购物街、特色专营店、土特产店、工艺美术店、画店、成人玩具店、古董店、亲手工艺品店、国际名品店、生活购物中心等。,5,、风情感受,水上艺术表演、露天游泳馆。,游憩的九大体现方式及功能命名,6,、文化体验,鹤山书院、民俗文化风情展示馆等。,7,、景点观赏,景观长廊、花卉基地、自由采摘园、百果园、四季乐园（春夏秋冬的不同体验）等；,郊野原生态公园，如长秋茶园（琴棋书画）、山林步道、竹林栈道、森林木屋、亲子农庄、撒野公园、鸟友基地,8,、商务接待,多层次,/,复合式；,多层次：三到四种层次的会议设施，为从董事长级会议到普通员工会议、儿童会议提供各种层次的场所；,复合式：为研讨、培训、总结各种类型会议提供软、硬件支持；,商务配套设施项目：多功能会所、星级酒店、会议中心、,CEO,办公室等。,游憩的九大体现方式及功能命名,9,、休闲居住：,主要的服务对象分为：短期度假、工作与学习居住类、中期休闲居住类、长期居住类和定居生活类；,第一类户外露营小屋、假日村、情人屋、其他；,第二类星级商务酒店、文化主题酒店、乡村特色酒店、家庭民居旅馆、青年自助旅店；,第三类酒店式公寓、休闲度假住宅。,本部分结构,发展目标,三大规划指导思想,总体概念设计,主题定位,概念策划示意,大溪谷概念策划示意图,大溪谷概念策划概述,1,、红色区域主要以体现国际、休闲、热烈的繁华气息，蓝色区域则主要体现原始生态、休闲等气息；,2,、在红色区域里主要规划布置风情体验、餐饮购物、游乐参与等功能；,3,、在蓝色区域里主要规划布置生态运动、休闲养生、文化体验、商务接待等功能；,4,、景点观赏主要沿景观体验带规划布置，以打造四季景观长廊；,5,、休闲居住功能作为旅游配套穿插布置在相应的功能分区里；,6,、生态休闲运动与景观体验带交汇的中心，设置能体现该项目核心特色的标志性公共综合配套区，有中央广场和其他综合配套设施，为体现休闲假日特色，建议该区域与周边的有水源自然隔开，通过水上交通工具、或水上浮桥等方式和社区的其他区域进行连通，最大限度的体现休闲及水主题特色，弥补水资源不足。综合配套设施可以三大主题会所的方式体现，如商务休闲（会议、运动、多媒体专题论坛、国际商务,PARTY,）、保健养生会所（健身美体、棋牌室、温泉,SPA,）、儿童会所（游戏乐园、趣味堂）。,谢谢观赏！,演讲完毕，谢谢观看！,
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