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,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,街铺租金状况,从商业街铺的租金价格可以显示出：价格随着中心地段的蔓延呈递减趋势，但在临近南通市汽车站，桃坞路等代表性地段，街铺价格明显高于同类地区。,街铺现状,街铺与周边配套 的关联性很强：周边有住宅小区，街铺多为服务住宅的服装、家纺和餐饮；周边有专业市场的街铺，业态则为专业市场的延伸；周边有学校的街铺以服务学生为主,现状描述：,街铺是商业中除超市、百货和商场的补充组成部分，它的产生依赖城市主流商业的繁荣，填补驻主流商业的空缺，所以针对本项目，街铺式商业有赖于住宅的人口规模和主流商业的人气聚集。,商业总结,南大街、大卖场和桃坞路的商业一热一冷体现出：大型综合型商业受到客户的青睐,中高端客户选择周末到上海进行消费的现状表明南通商业现状的落后无法满足客户需求，需要新兴的，特色的、时尚、文化的商业出现,距离市区较远的品牌大卖场经营持续火爆表明南通客户购物的区域倾向性逐渐减弱,市场分析,住宅市场分析,商业市场分析,写字楼市场分析,可预见市场供应总量,其中市中心3万平方米地标项目即将竣工，可能在三月份推向市场。该项目推出后，将成为今明两年南通高档写字楼市场供应主体。,2005年南通市区写字楼市场可预见供应总量约5万平方米，其中市中心传统商务区约3.4万平方米，工农路新兴商务区约1.6万平方米；,物业品质,目前南通高档写字楼很少，写字楼品质普遍较低，如金鹰国际大厦、南通大厦、浦发银行大厦等，尽管外立面尚可，但大堂、电梯、电梯间、公共过道、地下车库、平面布局、智能化等方面在规划设计、装修、设备配置上档次较低；,南通国际大厦为当前南通最高档次写字楼，表现在大堂、会议室、楼高、设备配置等方面。,物业价格,高档写字楼，如南通国际大厦、南通大厦、金鹰国际大厦等租金相对较高，为4060元/平方米/月，物业管理费为2.54.5元/平方米/月，车位租金为30003500元/年；,中低档普通写字楼及商住楼，如南通国际大厦左侧佳成大厦、工农路文峰大厦、王府公寓等租金相对较低，为1020元/平方米/月，物业管理费为1.22.0元/平方米/月，车位租金为20003000元/年；,在售项目销售价格与住宅差别很小，市中心区项目均价在5000 6000元/平方米，工农路沿线项目均价在40005500元/平方米。,由于写字楼物业品质较低的原因，南通在售写字楼项目价格与住宅没有拉开距离；,随着新建写字楼品质提升，价格具有上升空间。,盈利模式,销售为主,出租为辅,关键词：,南通商业写字楼开发主要采取产权分割出售的方式作为主要开发盈利模式；,采取出租方式的项目非常少，目前市场上出租项目主要出现在三级市场，为已购买方的出租行为。,入驻客户,行业分散,私营企业为主,政府机关进驻,大企业自建写字楼,关键词：,入驻客户行业分散，主要行业为：纺织、石化、机电、轻工、贸易、保险、科技及房地产开发等；,客户中私营企业相对较多，如纺织、轻工、贸易、科技、房地产开发企业；国有企业主要为垄断行业，如石化、能源、机电、保险等；,政府机关亦有进驻商业写字楼情况，如财政局进驻南通国际大厦10个楼层，外经贸局进驻南通国际大厦3个楼层。,南通大型企业相对较少，实力很强的大型企业往往采取自建写字楼的方式。,销售状况,竣工使用状态写字楼空置率普遍较低，入驻率平均在80%以上；,在售写字楼中地段好、品质高、形象佳的楼盘销售状况相对良好，如中心区项目润友大厦（7560平方米）04年11月开盘，现已销售87%；工农路项目中华广场（36000平方米）03年5月开始内部认购，04年6月基本售完，现只剩3层、4层部分面积；,地段、品质较差楼盘，如嘉隆大厦、东方鑫乾，销售进度较缓慢；,空置率低,地段、品质制胜,中小面积户型受宠,关键词：,相对大面积单位，100300平方米中小面积户型更有市场。,写字楼市场小结,市场现状。南通当前的写字楼开发还处于低层次、低水平的开发阶段，市场不成熟：物业品质低，物业服务质量差，开发商不注重营销推广；,市场空间。随着南通经济高速发展，企业对办公条件的要求将会不断提高，必然要求写字楼产品品质的升级换代，再加上新增市场需求，故南通写字楼市场拥有发展空间；,市场机会。市场竞争将进入新的阶段，必须摆脱低层次市场竞争。规划设计科学、设备配置先进、智能化程度较高、物业服务优良的中高档写字楼物业将会更加拥有竞争力。,本报告的研究思维导图,客户分析,发展战略,项目界定,问题界定,结构化分析,客户构成,消费特征,市场分析,客户分析,项目定位,整体发展战略,客户来源及演变分析,本项目如何起势造势以营造满足南通消费者潜在需求的生活购物氛围是本项目定位的重要因素,交通到达性,消费者来源的可能性,本项目的核心枢纽地位决定了优良的交通可达性，在交通上不存在隔阂和劣势,消费习惯,消费者潜在需求挖掘,从市场调研可以发现当前市场购房客户来源基本来源于南通市区及周边郊县，外地及外籍人士少，同时并没有形成明显的区域分化，同时当前市区中高端客户对新城的认可度普遍高于郊区中高端客户,在商业购物方面时尚需求多诉诸老市区购物中心或上海等地，本区域尚未形成商业氛围。,客户演变预测,当前的立意必须为未来的客户演变做好准备,目前周边楼盘的市区客户均占到了70%以上，郊区及其他外地客户仍然倾向于选择繁华的老城区项目，随着新城区配套的跟进和人气的形成，该部分客户的比例必将有所提升，投资需求也将有所上升,当前新城区中高端楼盘客户来源以私营业主和政府官员、企业中高级管理人员为主,新城区中高档楼盘客户来源比例,本项目客户定位作为新区大盘，启动期一般仍以周边主流客户为目标对象,随着区域形象和人气的不断提升，城市中心的迁移，郊区及外地客户的比例将逐步上升,市区,出于改善生活质量的要求及部分投资心理，看好新城区,政府官员、银行等金融机构职员、企事业单位公务员、医院医生、大学教职员工等，属市区中高档收入阶层,年龄：25-40岁为主，以中青年为主,郊区,追求真正成熟的城市生活，以自住为主,周边开发区中的私营业主、企业中高层管理人员及技术人员为主,年龄：,本报告的研究思维导图,客户分析,项目界定,问题界定,结构化分析,客户构成,消费特征,市场分析,项目定位,整体发展战略,项目定位,形象定位,项目区位特征,项目地块特征,消费者需求,竞争分析,上海后花园，连接上海、苏南的枢纽地带,政府主导的新城市中心(CBD+CLD),规模和形态不可复制性,周边配套皆以国际化新城的规划思路配置,新都市核心,绝版、国际化,认政府,内心深处有很强的融入苏南及上海都市圈的渴望,追求有城市魅力和内涵的生活,对社区环境和社区氛围关注程度不断提高,新市府、都市魅力,仍以传统的封闭式居住小区为主，功能单一，仅能满足基本生活需求层面的要求,对区域核心价值挖掘弱，营销弱，可复制性强,开放的，区域的,新市府核心区-国际的、开放的都市魅力新城,主题与案名,中南.国际城,新市府核心区,Zhongnan International Urban,国际的、开放的都市魅力新城,
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