资源描述
,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,伟华置业（合肥宿松路口项目）产品建议,谨呈：尊敬的开发商及代理公司,2024/9/30,本报告要解决的核心问题,前提：市场可实现,+,地块特性,本报告要解决的核心问题是项目城市,都心,化、地段价值最大化,城市,都心,化和地段价值最大化,容积率最大化,控制成本高品质,商业最大化,1,2,3,2,报告的整体思路,项目属性研判和界定,制定战略发展方向,物业发展建议,商业发展建议,项目目标和约束条件,项目定位,结构化分析和问题界定,3,我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向,第一层级：财务目标。本项目最大目标是利润最大化，追求快速现金流,第二层级：品牌目标。此项目,力求成,为,公司,在,合肥,市,品牌,昭示性的项目，希望将该项目打造成城市明星项目，形成,公司地产,品牌，同时增加企业后续开发项目的政府议价及市场溢价能力,客户整体目标,项目背景和约束条件,总规划面积11.13平方公里的黄山公园，今年将全面启动建设。,所在区域为,规划中的省级,政务区,内,，本项目,周边具有较多同质,项目,地块性质是商业及居住用地,141战略下,省级,政务区城市核心功能的带来的市场机会，都心政务、都心商务、都心居住，都心商业的最佳板块,地块技术指标中容积率、限制高度等,未定,4,报告的整体思路,项目属性研判和界定,制定战略发展方向,物业发展建议,商业发展建议,项目目标和约束条件,项目定位,结构化分析和问题界定,5,地块处于,合肥,市,省级政务区,核心位置，周边交通、配套等优势明显,项目位于,合肥,市,省级政务新,区域,内,，,为老城区、滨湖区、经开区、市政务区汇集地带,，项目周边,地产项目,形成一定规模，是,合肥,最,具升值潜力的,区域之一,项目周边为城市主要交通干道，交通便利，商业、学校、医疗、银行等生活配套设施,必将,齐全,距离,规划中的黄山公园步行仅几分钟路程,6,地块优势主要体现在区域、地段价值上，而劣势则主要是配套因素和价格因素,项目的优势：,区域价值：,合肥,141,战略的重点发展区域，省级政务新区内，几大区域的交汇处,地段价值：项目所在地，是,省级政务新区,的,起点,，同时也在,合肥南,进的主轴线上，地段价值在,合肥,最高。,省级政务新区,内的大盘之一，市场认可度较高,认知度价值：在,合肥,人心目中，项目地块是,未来,城市,发展连接点,，,置业,的最理想选择地,城市规划：,附近南门汽车站、对面望湖美家居将带动周边形成又一繁华商圈,项目的劣势：,外部：周边环境,目前,较为嘈杂、附近较多低档次小区、周边商业,配套不全,，区域还没有形成高端居住地区的氛围。,内部：拿地成本高,决定产品价格必将居于高价位运行。,7,项目界定：,属性,诠释,中心城区,城市传统中心区域,与滨湖区、经开区和市政务区交汇处,规模较大,占地面积约,200,亩,，,纯高层建筑,配套齐全,购物、教育、医疗、运动设施齐全,地价高,未来重点发展区域的绝版地块，地价较高,影响力大,项目因地段等优势，项目,必将,引起广泛关注,省级政务区内,的、高地价的、规模较大的、,高容积率的、具有很强市场影响力的标杆性楼盘,8,报告的整体思路,项目属性研判和界定,制定战略发展方向,物业发展建议,商业发展建议,项目目标和约束条件,项目定位,结构化分析和问题界定,9,C：矛盾或冲突 （c,omplication,） R1与R2之间存在着的矛盾或冲突,增强高层认知合理,提高容积率，稀释地价,R1,R2,领先市场的综合素质,高性价比高文化价值,打造,合肥,最高品质标竿楼盘,目前市场销售最为,稀缺,的是多层产品,项目周边,高品质楼盘较多,R1,非期望结果,由特定情境导致的特定结果,期望结果,不喜欢某一结果，想得到其它结果,？,R2,利润最大化要求可售商业利润贡献最大化,周边商业,配套不全,，不符合项目定位,10,Q,：提出问题 （,question,）,要实现从,R1,到,R2,必须要回答的核心问题,Q1. 如何在市场可接受情况下提高住宅容积率，使商业贡献最大弥补拿地成本的高昂,？,Q2.,如何,在同质楼盘中独树一帜,建立地标影响？,Q3 .,启动资金有限成本控制的情况下如何打造高品质？,11,报告的整体思路,项目属性研判和界定,制定战略发展方向,物业发展建议,商业发展建议,项目目标和约束条件,项目定位,结构化分析和问题界定,12,项目整体战略定位研究思路,项目战略定位,市场分析,成功模式研究,竞争,分析,客户分析,13,目前产品由多层向高层过渡阶段，随着土地稀缺、居住观念的改变，未来几年市场必将以高层为主导,合肥房地产市场大多数楼盘整体风格都是采用一种“大开大合”式的风格，它追求一种大气的感觉，这就要求它有比较大的占地面积，才能对它所追求的风格有一个充分的展示。,从房地产的发展趋势来看，住宅业已经悄然掀起革命性的飞跃，由一个单纯居住的概念到社区的概念。市场需求的不再是具有单一功能的产品，而是符合人居环境的理想、可持续性的居所。,市场分析,14,目前,合肥,市房地产市场，存在三个方面的竞争区域的竞争、资源的竞争和项目的竞争,公园景观,、湖景、城市,人文,资源,资源的竞争,市级政务区、老城,区、,高新,区、,滨湖,区,区域的竞争,未来主要竞争对手,楼盘的竞争,竞争分析,15,启示：利用中心区域优势、超越所有楼盘、创建价值体系,项目明显优于其它楼盘的最核心价值是区位价值，是,合肥,人对于该地段核心位置的认可,我们项目的定位，以市场和竞争为基础，,根据,目前,合肥,市场高品质楼盘,，,我们的定位要,符合,这个体系，,同时寻求,价值体系,的创新建立。,以现有价格体系为参照，稳健突破,在控制成本的前提下，产品适度创新，将细节做到位，提高附加价值，是项目成功的关键,区域价值,配套,楼盘品质,关键点,竞争分析,16,根据调研，得出结论,客户的购买需求，主要以投资为主，,自住需求相比较,弱,合肥本地客户和外地,客户为购买主力，,约各占一半,南,区为置业首选，追求,巨大升值潜力及未来的,环境优势正在吸引部分城区客户,公务员阶层能够承受总价在,40-55,万之间，能,接,受5,5,万以上总价客户的数量有限,客户,已,开始接受高层，认同高层的便利、品质、开阔等,注重小区品质，注重细节，关注园林景观、户型、绿化,、物管,等因素,高端客户的潜在需求未得到有效满足,客户分析,17,客户价值点判定,项目,高级公务员,高收入行业,企业单位,员工,私营企业主,基本特征,经济支付能力较强，对价格较敏感；年薪5万,左右,，因灰色收入，可承担首付,20,万以上房价（,总价,40,50,万,）,注重圈子，对产品品质和环境要求较高,正处在事业发展阶段和关键时期,收入比较高，购房能力较强，有投资倾向,对价格较敏感,对,产品素质要求高,买房受周边朋友影响较大,家庭富裕，已有住房，对品牌有深刻的认识,讲究圈子购房，理性投资型购房比较多,有置业的购房或居住经历,置业观念,注重区域未来发展潜力,和,区域的地段,优势,注重物业内部环境；安全意识强，,物管服务好,注重产品档次，偏爱品牌开发商，,注重户型的舒适,最倾向选择三房,（1,00,1,2,0）,，高端公务员倾向,大三,房,或四房,（,120,以上,）,看重小区环境,；配套；物业管理服务；希望和住户素质高客户在一起,选择三房居多,注重开发商品牌,二次置业居多,手中有一定闲置资金，区域购房意愿高,注重产品质量和对楼体的感觉；小区环境舒适；周边配套；,物业管理服务,如果认为值得，决策过程很快,客户分析,18,目标客户共同特征,价值点,基本属性,年龄：集中30-4,5,岁,主要来源区域：全市,及其他城市,行业：政府机构、银行、邮电、石化、教师、烟草等高收入行业,企事业单位,员工、,私营企业主,兴趣与特征,支付能力随着年龄增加而增加,对自身的提高和企业的发展比较重视,事业心强，工作比较忙,有一定的社交圈子，爱面子，易冲动,开始有一定的社会地位,置业驱动因素,二次为主，追求实用,性和升值空间,选择邻居，和同层次的人居住,需要生活更安全，要有好的物管,希望物业能彰显自己特有的身份,总价和地段是其选择的最主要因素,年轻人首次置业居多，30岁以上客户二次以上置业,客户分析,19,本项目核心竞争力,核心区域,城市生活,区域升值潜力,客户需求,区域是身份的识别，是财富的聚集，是城市化、,都,心化的象征,是时尚、尊贵的生活方式，,合肥新城,的私密社区，坐享城市资源,合肥“南进”战略、区域内可预见的完善的交通与配套，升值可待,品质标竿引领和满足客户潜在需求,1,2,3,4,20,报告的整体思路,项目属性研判和界定,制定战略发展方向,物业发展建议,商业发展建议,项目目标和约束条件,产品,定位,结构化分析和问题界定,21,本项目客户定位,核心客户,重要客户,游离客户,来源：,合肥全市和其他城市,职业：高级公务员、,私营业主,目的：,以工作便利兼有投资,为目的,收入：可承受总价40-5,5,万元,特征：40岁左右、成功人士、身份感强烈、追求高品位生活，善于接受新事物,，关注升值空间,来源：,合肥全市和其他城市,职业：中高级公务员、,高收入行业企业职工,目的：改善居住环境,和工作便利兼有投资,为目的,实力：可承受总价30-40万元,特征：讲究格调、品位，注重家庭和谐和生活品质的持续改善，希望向上层发展的意愿强烈,关注升值空间,来源：,合肥全市和其他城市,职业：一般公务员、,企业白领、合肥,全市,和外地来肥,生意人,目的：以改善居住环境为主,实力：可承受总价30-40万,特征：30岁以上，层次相对较高，能够接受新事物,，关注城市未来发展方向,22,本项目产品定位：以,纯,高层,板式住宅，组团式分期开发,地块具有临街面，其商业价值,较,高,地块价值分级是建筑物分布、价格分布、启动区选择等的重要依据；,根据价值分布，产品定位建议需要重点考虑的是：,达到定位要求的前提下，尽量做足容积率,如何尽量做大景观面,商业价值最大化,从城市角度，如何营造城市天际线，树立社区形象,根据土地价值判定开发策略,产品定位,23,产品定位,建议的出发点,需要说明的是：,我们给出的不是具体的设计方案,我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素,原则：,一切均基于,CVA,即“,竞争的价值增加”,(Competition Value Added),24,产品定位,建议,总体规划原则,环境设计策划,建筑风格的确定,户型设计建议,园林景观建议,配套设施建议,物业管理建议,25,第一原则：快速销售原则：,由于本地块的规模及产品特性，因而无论在地块的规划设计、风格与目标客户群等特点，提高产品的性价比，以达到快速销售的目的。,第二原则：空间塑造原则：,根据合肥当地的房地产区域状况与居民的生活习惯，结合地块的整体状况，注重地块的利用率，着重空间的塑造。因而，本地块避免出现呆板的兵营式，户型以板式结构为主，主要为南北对流，配合中心园林景观设计，提高对目标消费群的诱导性。,第,三,原则：提高土地使用率原则：,针对地块的自身特征和合肥本地的消费需求决定，地块的物业类型应该以高层为主式。以此提高容积率，使成为利润增长点，并尽可能多地提高商铺面积，实现利润增长的目标,26,第,四,原则：色彩运用原则：,随着人民生活水平的提高，对所追求的居住环境的要求也日渐升高，而这些多体现在建筑和格调上，具体的是体现在色彩的运用上。因而对于本项目地块的色彩运用则更加轻松、明快，体现现代时尚建筑的风格，更能凭借其出色有格调的外立面，起到与其它楼盘形成区隔，并对本地块的定位提供强而有力的宣传作用。,第,五,原则：楼层平面布局原则：,住宅一梯,两,户。从小区的容积率与居住空间出发，可以提高小区的容积率与销售面积，同时，有效地规划，仍可保证居住空间的舒适度，达到人居健康居住的标准。,在组团布局规划过程中，保证每一户均有观景角度，尤其,是北向单位尽可能有较好的景观支持，以保证销售的速度。,27,第,六,原则：主力为中户型原则：,针对市场的空白点，合肥缺乏真正能够满足,社会中坚阶层,置业的渴望，以及对投资的需要，将产品制定为以中户型为主力户型。从另一方面来讲，降低楼房总套价，降低消费群置业门槛，扩大消费群，以致有利于达到快速销售的目的。,第,七,原则：造景原则：,环境能,全面,提升社区的的品质。由于本地块的四周,不,乏一些重要的自然景观及人文景观,的,支持，为,全面,提升本地块的价值，提高,到,居住环境的,最高,品质，,同时,要因地制宜，通过线性在地块的内部营造极具特色的景观，打造精品园林，让,环境主义,成为本地块的一大亮点。,第,八,原则：商业与住宅相协调原则：,从经济角度而言，考虑到商业的销售利润值远比住宅物业高，这就要必须在不影响到住宅的居住环境的前提下，合理充分的利用资源，尤其是在沿城市干道的位置，让商业与住宅不互相矛盾，互相协调，相得益彰。,28,第,九,原则：细节完美原则：,在当今众多楼盘同质化日趋严重的环境，消费者在挑选楼房时，更着重对产品的品质上，而越来越多的发展商更多的注重产品的细节品质上，如：大堂、电梯间的装饰、户型的设计、公共空间的处理、入户门的处理、空调位的处理等。,第十原则：优质服务原则：,以“关注社区氛围、贴近生活细节”的人性化服务出发，满足,中坚阶层彰显身份的,需求，在物业管理和,社区安全,提供优质的服务与配套,29,整体物业发展建议,总体规划原则,建筑规划布局,建筑风格的确定,户型设计建议,园林景观建议,配套设施建议,物业管理建议,30,高层建筑组团布置增加灵活度，减少排数，达到对景观资源的充分利用,高层产品的排布，多为行列式布局，社区规划较为僵硬，对视、视线遮挡等各方面都存在问题,超高层低密度城市感更强，并可以形成大组团景观效果,31,强调均好性的错列式排布,某项目,产品通过短板式的错列式排布，最大化的实现高层的视野开阔性和无遮挡，并通过错列，打破原有行列式排布的僵化空间布局，实现资源的均好性。,32,本项目建议打造错列式的规划布局方案示意,与现有市场上的兵营式排列形成显著差异,通过错列，使得板楼的空间感更加开阔,私密性、视野等方面得到充分保证,符合先期树立品牌影响的要求,33,整体物业发展建议,总体规划原则,建筑规划布局,建筑风格的确定,户型设计建议,园林景观建议,配套设施建议,物业管理建议,34,本项目采用什么形式的建筑风格？,合肥,项目越来越多采用偏现代风格，说明该风格已被消费者所认同,通过,调研,，,合肥,客户喜欢立面造型美观、自然清新、富有现代感的建筑风格,目前合肥,项目对现代风格的把握尚不到位，本项目有较大提升空间,现代,风,格时尚、大气，冲击力强，城市感强，符合项目定位,本项目适合选择现代主义风格,35,现代主义风格,现代主义,泛指当代一系列较为流行的设计方法理论和思想，体现其在美学、人文、技术等方面的先进性；,现代主义,突破了排斥装饰的早期现代主义做法，走向一个肯定装饰的多风格包容的阶段。,节约成本的手段之一,36,特点提示：色调以冷暖搭配，简约明快、富有现代感，体现高尚、自然的城市生活主张，反对夸张的色彩与构造的运用,本项目需要重点注意建筑物顶部构成的城市天际轮廓线，使其与城市环境相融合，同时应能展示高尚形象,37,整体物业发展建议,总体规划原则,建筑规划布局,建筑风格的确定,户型设计建议,园林景观建议,配套设施建议,物业管理建议,38,户型设计原则,对当地高档居住习惯的充分尊重，并提倡高尚绿色的居住生活,尽量扩大每户的采光通风面；,当地非常注重朝向，以东南向的夏季主导风向为最佳；,适当注重风水，避免门冲、角冲等，注重门口与,卫生间,的朝向；,消费者喜欢方正户型，不喜欢拐角过多；,适当设置大阳台、弧形阳台，生活阳台除外；,提高赠送面积比例，如错,层,阳台，可拆卸凸窗送面积，送大面积阳台等，提高性价比；,面积区间确定根据市场消化速度并兼顾总价,39,户型面积确定,以目标客户和项目定位为导向，以市场为参考,目标客户主要为中高级公务员、,私营,企业主、个体工商户、企业高管，处于事业高峰和稳步上升期，购房主要目的是改善住房条件,兼有投资目的,，追求居住的舒适性,和升值空间,，户型面积不宜过小，,同时,总价不宜超过5,5,万；,一般认为1001,2,0平米的三房、,8,0-100的二房、1,2,0-1,40,平米的四房、复式180-200平比较合适，总价5,5,万以上被认为很难接受，复式70万以上比较难接受。,40,基于市场研究和项目定位的户型面积配比,户型,面积区间（,m,2,）,比例,总价区间 （万元）,分布,二房,80-90,5,90-100,10,三房,110-120,40,120-130,2,0,130-140,10,四房（空中院馆）,140160,10%,空中美墅（顶层复式）,160-200,5,顶层,市场上130-140平三房供应集中，竞争激烈，应适当回避，考虑到定位和总价，适当增大120-130平三房,由于定位高端，故户型面积范围适当扩大，增大客户范围，但应减小140平米以上超大户型所占的比例,单价考虑48005200，根据户型位置、分期不同进行调整，总价按均价4800元/平计算,41,整体物业发展建议,总体规划原则,建筑规划布局,建筑风格的确定,户型设计建议,园林景观建议,配套设施建议,物业管理建议,42,景观设计的基本原则,这些原则是从消费者和开发商的角度，销售的角度提出的。,我们将围绕这些原则提出我们的建议,一、建设成本：,景观的设计要考虑到开工建设成本，例如水体、植物等。,二、维护成本：,园林规划设计决定后期的维护成本。例如，在北方应尽量避免大水面，要考虑当地气候，每天水的蒸发量，风沙等后期维护成本。,三、社区居民活动：,1,、随机活动,眼睛的活动，发呆、发傻， 休憩，观景,2,、,社交活动,会所、广场、游乐场、下棋、聊天、室外家私,3,、指定活动,好的景观设计不仅是观景，还要让居民参与其中,四、视觉焦点 ：,标志物、钟楼、晒太阳的地方、中心雕塑景观设计要有视觉焦点，可以让消费者产生归属感。,五、煽情点：,销售时打动客户的地方,43,小区入口做成公共广场,城市,/,人文,/,生活,/,趣味,实用的公共设施,广场可作为公众休憩场所,/,与会所相结合，提供小型表演舞台和临时的展示空间,/,给街区公民提供一种“人居人聚”的双优空间，为他们创造一种差异化生活体验的价值,节约成本型形象提升之主要手段,44,一层局部架空并设置底层大堂：兼顾地标形象和内部舒适度营造,底层架空,架空底层内部小品,底层架空,底层大堂,局部架空增加绿化面积,架空层作为社区的泛会所,节约成本型形象提升之主要手段,45,高层社区建造室外家私,提供公共休闲共享空间,节约成本型形象提升之主要手段,46,整体物业发展建议,总体规划原则,建筑规划布局,建筑风格的确定,户型设计建议,园林景观建议,配套设施建议,物业管理建议,47,盈利会所,合肥,高尚人文会所，兼有社区服务和展示功能，营销展示大于使用功能,业态初步确定：,儿童娱乐区、桌上足球、,白领时尚书吧、健康顾问中心、小型配套格调茶座咖啡室、高档美容中心；并配备油画装饰。,充分体现城市繁华的高尚、人文和格调；,会所的设置对销售也有促进作用；,设置在商业与住宅区结合处,项目高端形象之主要手段,48,停车场,符合高端客户定位，较当地中高档楼盘适当增加车位比，提高社区档次,当地中高档楼盘车位户数比约为0.3：10.5：1；,为增加地上绿化面积，提高舒适度，本项目全部建设地下车库，做到人车分流，地下车库结合人防地下室建设；,本项目占地面积59047平米，按照地面建筑覆盖率30%计算，车库面积约为30000平米，按每个车位平均占地面积3540平米计算，可建地下车位约450550个，基本上达到约0.5：1。,节约成本之主要手段,49,整体物业发展建议,总体规划原则,建筑规划布局,建筑风格的确定,户型设计建议,园林景观建议,配套设施建议,物业管理建议,50,物业管理建议,聘请知名物业管理公司担任顾问，提高物业管理的质量和服务范畴,当地物业管理的现状,目前,合肥,绝大部分项目的物业管理,一般,由本地物业管理公司承担,或有少数请知名物管公司作为顾问,，整体管理水平,不高,；,物业管理费,较高,，每月,1.3-1.5,元/平方米；,消费者对物业管理有较强的需求，但对物业管理公司的认知程度不足，对先进的物业管理模式缺乏了解；,专业人士认为深圳、广州的物业管理成熟而完善，具有很高的参考价值；,在,合肥,享有口碑的,高档,项目聘请戴德梁行,等知名物管公司,作为物业管理顾问。,本项目物业管理针对性建议,聘请金地物业、万科物业作为物业管理顾问，提升物业管理水平，让物业管理成为本项目的核心竞争力与营销卖点之一；,参考,合肥,现有物业管理的收费标准作适当调整；,除建立完善的24小时保安体系以及提供到位的物业清洁维护服务之外，建议提供部分物业增值服务，如钟点工、洗衣、商务秘书、儿童托管、佳肴速递等。,51,建立周全完善的人性化、智能化的物管，坐享安宁生活,智能化周界防越报警系统,闭路电视监控系统,24,小时定时不定时安保巡逻,对讲访客系统,消防系统,宽带、电话、有线电视的信息网络系统,物业管理系统,电表、水表、煤气户外远程抄表系统,周全物管,安保服务,信息服务,生活服务,公共卫生保洁,生活设施维护,绿化、花卉园艺管理,车辆停放管理,各类费用代收代缴,代收发报纸、信件,52,高素质的物业管理队伍提供优质的物业管理服务，成为本项目的核心竞争力之一,项目高端形象之主要手段,53,报告的整体思路,项目属性研判和界定,制定战略发展方向,物业发展建议,商业发展建议,项目目标和约束条件,项目定位,结构化分析和问题界定,54,社区级商业,社区商业和区域级商业融为一体，承担着部分的区域级商业的功能,以社区底商的形态出现，多为一层,业态为日常生活用品和小型餐饮为主,主要服务于小区及周边人群,55,本项目商业机会的总结,缺少区域级商业中心,业态同质化严重，,缺少中高档和高档业态,本项目周边区域,存在大量的居住人群,大型超市的可能入驻,商业机会,56,项目商圈级别定位：本项目与周边项目最大区别即是沿街大型商业中心,57,打造区域级商圈：引进大型国际超市、电影院、,酒吧、演义广场、,KTV,、高档酒楼、特色餐饮、,大浴场、高档百货公司等,利用大型,主力店入驻的利好，填补区域级商圈的空白,利用中高端业态的空白，与,周边,商业形成差异化竞争,58,商业业态与规模确定的策略,商业分级：本项目商业即包括服务与片区型的商业，又包括服务与本社区的商业，即片区型商业和社区型商业。,出于项目资金流和日后管理考虑，超市底层做为商铺进行销售,功能定位：,国际超市,底层商业街,吸引人流，服务片区，提升区域形象,错位竞争，现金回现，整体项目的利润来源之一，,支撑定位，提供功能复合型的生活氛围,59,超市的昭示性外立面的打造和品牌商业的引入,60,本项目底商建议营造更新颖的城市氛围,底商开间,4,米，可自由打通，进深,12,米（为了形成,3,排，最大化利用商业价值），街道尺度约,6,米，可放置休憩设置,层高,4.5,米，减少空间压抑，并提高产品的附加值，增加售价,61,商业街店面统一标志：减少凌乱感,商业步行街细部设计,在首期展示时，将店面统一标识装饰，并进行简单装修，把未来的业态展示出来，把休闲品味形象先行做出。,项目高端形象之主要手段,62,报告回顾,Q1. 如何在市场可接受情况下提高住宅容积率，使商业贡献最大弥补拿地成本的高昂？,合理的,容积率,市场可接受的高层及合理户型配比，商业的人气拉动，,为后期的价格和楼层拉高打下基础，进退自如,Q2.如,何,在同质楼盘中独树一帜,建,立地标影响？,1个精品特色售楼处（会所）+,大型商业中心，售楼处前小广场的品质打造；,Q3 .,启动资金有限成本控制的情况下如何打造高品质？,抬高酒店大堂式入口，部分挑高式客厅；先期展示的品质景观现代风格节约成本，舍弃大园林，地下车库比例不超前,63,户型建议附件,64,户型创新,空中院馆是对本地居住习惯的继承，更是本项目核心竞争力的要素,利用新产品树立,合肥,高档产品新标准,增加户型舒适度,满足,合肥,消费者对新产品的,需求,竞争层面,使用性层面,消费者层面,65,空中院馆进化论传统阳台入户花园大露台空中院馆（院馆）,空中院馆,-,自然生态的需求演化，促成了这种设计的诞生。 一些从前美好生活的怀念也融汇在其中,-,过去中式住宅的四合院，天井， 被提炼为现在的空中院馆；,空中院馆的形式分为：,前后错落,左右错落,内院馆,66,理解空中院馆,引用传统的院落概念，真正实现居家与自然的亲密接触,“空中院馆”的设计有助于户型的空间结构布局，尤其对于大户型房间走廊过长的修正，并 且增加整体的通透性和采光；,户型的本质是体现院落文化，院落是家庭的中心，是将各功能房间连接的纽带；,现代高处院馆生活，既有传统的情景元素，又有现代都市感的空间元素,。,67,理解空中院馆,以院馆为核心，组织户型内部空间的布局和动态路线的组织,空中院馆式洋房是本项目小高层住宅中的主要建筑形式和创新形式；,通过对传统入户花园的演绎，将传统的入户花园空间移动，使得更多的室内空间可以享受到自然的院落情趣。,6,米高院馆空间的设计概念,空中院馆对户内空间的渗透,多重院馆的生活意境,68,理解空中院馆,院馆绿化环境成为项目景观环境的一部分，增加了景观面,69,空中院馆前后错落,70,空中院馆左右错落,71,空中院馆内院馆,内院馆与前两种空中院馆相比：,优势是：,最大限度增大户内景观面、添加生活情趣空间；,劣势为：,不利于动静分区；占用户内面积较大。,72,其他户型设计创新点入户花园,改善了不规则平面对户型的影响；,为户内外提供过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用；,可作为临时换鞋、放杂物的地方，使用功能也很强。,73,其他户型设计创新点,1、步入式花园,2、步入式衣帽间,3、预留弹性空间，可做家庭厅、书房、卧室等,4、凸窗，可增加采光面、赠送面积,1,2,3,梁,凸窗窗台客户可根据需要拆卸，赠送面积,凸窗剖面,4,4,4,74,其他户型创新点提升主卧舒适度在很大程度上提升了整个户型的舒适度,主人套房,双主卧,2,2,1,1,75,一梯两户的点楼设计在提升户内使用空间的同时，也构成了社区的建筑景观体系,76,一梯多户及一梯两户的板楼户型，主要占据社区景观资源一般的区域，提升土地利用率，为项目利润提升创造条件,77,主打高端创新产品,空中美墅,扩大普通的尺度感觉，产生强视觉冲击，提高居住舒适性,宽厅空间,4.5,米,4.5,米,3,米,3,米,3,米,楼层结构示意,B,B,C,C,高厅、宽厅设计，享受超大景观,1,78,TKANKYOU,！,79,
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