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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/2/8,#,房地产行业2009年回顾及2010年形势研判,投资部 2010.01.21,目 录,一.2009年回顾,二.2010年形势研判,三.集团主要地产企业财务情况,四.2010年主要应对策略探讨,2,一,.房地产行业2009年回顾,3,1.房地产行业2009年回顾,总体情况,销售由回暖向火爆演变，全年量价超越了 07 年的“疯狂”,从 09 年全年来看，全国商品房销售形势经历了回暖、畅旺到火爆三个阶段，量价增长远超年,初预期，甚至超过了疯狂的2007 年：,商品房销售面积9.37 亿平方米,，同比增长51%，并且远,超07 年7.6 亿平方米水平；,商品房销售额4.4 万亿元,，同比增长82.8%，远超07 年2.96 万亿元,的水平。销售面积和销售金额均创历史新高，两项指标的同比增幅也同时创下历史新高。全国,全年商品房平均成交均价4695 元/平方米,，同比增长21%，远高于07 年3885 元/平方米的水平。,我们认为销售由回暖向火爆、乃至疯狂演变，,主要由四个原因导致,：,08 年行业寒冬压抑大量需求，买房人在经历08 年一年的房价下跌、户型变小、利率大幅下调、税费优惠后，购买力显著提升，在2009 年上半年集中释放，从而催生了上半年的回暖行情；,行业回暖改变了市场的预期，正向预期不断叠加、催生羊群效应，“追涨行为”抬头并不断强化，使销售持续畅旺；,超宽松的货币政策和积极的财政政策强化了商品房的金融属性，在通胀预期下，投资、投机性需求大量入市，将楼市推向“火爆”；,09 年底基于一些超优惠的政策到期不再延续的预期，部分城市（如成都）出现了“疯狂”的抢房行为（单周新房成交量突破上万套）。,4,1.房地产行业2009年回顾,总体情况,投资逐渐复苏，我们预计复苏势头在 2010 年仍将延续,09 年全年，,全国完成房地产开发投资36232 亿元,，同比增长16.1%，增速虽为十年以来最低水,平，但从年初至年末，累计增幅基本呈逐渐扩大态势，复苏态势明显。我们认为09 年投资增,速较低，主要是08 年行业经历“寒冬”，土地实际购置面积及实际新开工面积较低，导致09,年全年可投资项目较少所致。,我们预计,：,09,年二季度开始的新开工复苏及下半年土地市场的热络将导致,2010,年的新开工和,房地产投资显著增长，各月份的累积增幅在,09,年末的基础上将持续扩大，这也是政府敢于在,当前对行业进行调控的一个重要原因。,5,1.房地产行业2009年回顾,总体情况,09年及08年全国主要城市住宅成交情况,2009年交易情况,2008年交易情况,成交套数,成交面积,成交均价,成交套数,成交面积,成交均价,城市,（套）,（万平方米）,同比变化,（元/平方米）,同比变化,（套）,（万平方米）,（元/平方米）,北京,177641,2028.5,84.52%,13104,16.38%,99600,1099.31,11260,上海,243100,2631.27,69.27%,11790,27.56%,150847,1554.46,9243,天津,125874,1321.99,162.66%,7408,7.03%,46802,503.31,6921,重庆,261201,2412.76,92.68%,4296,7.46%,133085,1252.21,3998,深圳,68718,637.44,56.58%,14973,18.32%,44129,407.11,12655,杭州,65803,713.82,151.88%,14430,-1.71%,23575,283.4,14681,南京,95374,1058.52,136.24%,-,-,42520,448.07,-,成都,-,1499.17,128.94%,-,-,80684,654.83,-,广州,-,987.08,78.73%,-,-,-,552.27,武汉,-,1431.58,156.21%,4818,-,-,558.75,-,6,1.房地产行业2009年回顾,总体情况,09年及08年全国主要城市住宅成交情况,2009年，全国主要城市楼市交易量同比08年上涨均在50%以上，重点城市中天津、武汉、杭州、,南京以及成都涨幅超过100%,非重点城市福州和厦门同比涨幅超过200%。09年，主要城市楼市,成交均价普遍上涨，上海、深圳和北京位居涨幅前三甲，同比08年分别上涨27.56%、18.32%和,16.38%，仅杭州均价微跌1.71%。,2009年主要城市成交面积环比变化图,7,1.房地产行业2009年回顾,总体情况,09年全国主要城市土地成交情况,09年中国土地市场“地王”频现，广州亚运城地块成交总价255亿元，超过09年其他地块成交总价之和。09年中国土地市场领先于其他行业，出现“爆发式”回暖。,一季度之后，土地市场成交量逐渐增长，成交价格持续走高。“地王频现”成为09年土地市场最真实的写照，不论是总价“地王”还是单价“地王”，含金量远远超过07年。,8,1.房地产行业2009年回顾,总体情况,09年主要房地产企业情况,万科、绿城、保利地产、中国海外发展等27家企业2009年的销售额均突破百亿，较2007年的11家、2008年的13家，百亿房企数量出现显著增长，为2009年房地产市场的火热再添有力注解。,9,1.房地产行业2009年回顾,总体情况,09年主要房地产企业情况,业绩,销售业绩创历史新高，规模房企阵营不断强大；销售均价年内大幅提高；销,售百亿企业数量翻番,融资,大额银行授信层出不穷；资本市场融资活跃；赴港IPO热潮,再起，借壳上市备受青睐,土地,土地储备拓展积极，竞争激烈地王频现,成长,政策调控渐行渐近，理性成长方能平稳发展,10,1.房地产行业2009年回顾,重要政策,2009年以来主要货币政策,日 期,颁布单位,关键内容,3.5,温家宝总理政府工作报告,支持居民购买自住型和改善型住房的信贷、税收和其他政策，对,符合条件的第二套普通自住房购买者,，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。,3.31,央行一季度例会,保持适度宽松货币政策的连续性和稳定性。,6.19,关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知（银监发200959号）,坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，,严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇,。不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束，,不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。,7.17,银监会主席 刘明康,在“2009年第三次经济金融形势通报会”上强调：要控制房地产贷款风险，,严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。,对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则，严格执行与借款人100%“面谈”、“面签”制度，采取切实有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。,7.27,银监会,发布固定资产贷款管理暂行办法与项目融资业务指引，,确保固定资产贷款资金真正用于实体经济的需要,，防止贷款被挪作他用，以及防范贷款快速增长形势下的银行风险。,11,1.房地产行业2009年回顾,重要政策,2009年以来主要货币政策,极度宽松的货币政策是市场快速回暖的重要原因,2008年下半年，金融政策转向“积极”，多次下调存款准备金率，五次降息。,10月27日，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款利率的0.7倍；最低首付款,比例调整为20%；紧接着12月中央经济工作会议将2009年定调为“保增长扩内需调结构，推动,经济又好又快发展”；“131”号文提出了若干促进房地产市场健康发展的措施，强调落实地,方政府稳定房地产市场的职责，之后一些地方政府陆续出台财政补贴、购房入户、放宽限外政,策、缓解开发企业资金压力等措施.,这些促进住房消费的优惠措施，的确对2009年的楼市成交,起到了极大的推动作用，成为促成2009年市场快速回暖的重要原因。,个人贷款是银行业的重要资产,2009年1-11月，我国个人消费贷款余额（其中约75%是房贷）增长1.6万亿元，是2007年和2008,年的2倍和3.6倍（分别为8400亿元和4500亿元），表明商业银行在个人贷款方面仍较为“激,进”。,开发企业在2009年得到银行大力支持,2009年1-10月，房地产开发企业获得国内贷款9119亿元，同比增长53.0%，是2000年来的最高,增速，总量已超过2007和2008年全年。由于国内贷款和销售回款的大幅增长，1-10月房地产开,发企业资金来源达4.4万亿元，同比增长43.4%，资金实力显著提高。,12,1.房地产行业2009年回顾,重要政策,2009年主要财政政策,日期,颁布单位,关键内容,4.30,国务院常务会议,对现行固定资产投资项目资本金比例进行调整。,降低商品住房等项目资本金比例,，同时适当提高属于“两高一资”项目的资本金比例。,5.12,国税总局,为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则、中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局,制定了土地增值税清算管理规程,。,5.25,国务院,国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知提到，要加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制。其中财政部、税务总局、发改委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革，,研究开征物业税,。,13,1.房地产行业2009年回顾,重要政策,2009年各部委政策,日期,颁布单位,关键内容,2.1,中央1号文件,进一步提出要建立,健全土地承包经营权流转市场。,2.16,建设部,将研究制定公共租赁住房指导意见，总结各地通过发展公共租赁住房等方式解决“夹心层”住房问题的经验，明确公共租赁住房建设标准、供应对象及相关政策。,4.16,国务院常务会议,提出要稳定住房、汽车等大宗消费。,5.27,国务院,发布国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知，决定,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。,6.2,住建部、发改委、财政部,联合印发2009-2011年廉租住房保障规划，2009年新增廉租住房房源177万套，新增发放租赁补贴83万户；2010年新增廉租住房房源180万套，新增发放租赁补贴65万户；2011年将新增廉租住房房源161万套，新增发放租赁补贴43万户。,6.22,国土资源部45号令,公布土地调查条例实施办法，指出，土地调查包括全国土地调查、土地变更调查和土地专项调查，并从土地调查机构及人员等方面对土地调查条例的相关制度进行了细化。,9.1,国土资源部,关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知，要求地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生，,严厉打击囤地行为。,10.16,住建部等七部门,联合发出关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见，提出在,优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。,“公积金”和“保障房”实现“对接”。,10.28,全国人大财经委员会,住房保障法,已经纳入十一届全国人大常委会立法规划。,14,二.房地产行业2010形势展望,15,2.房地产行业2010形势展望,近期重要政策,2009年12月中央政府公布的关键政策,日期,发布方,关键内容,12.7,中央经济工,作会议,1.继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策；2.增加普通商品住房供给；3.支持居民自住和改善性购房需求；,4.加大农村危房改造支持力度；5.加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。
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