商业银行项目贷款评估体系介绍

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,商业银行项目贷款评估体系介绍,一、概述,1,、国内以项目公司承贷的项目贷款 与国际规范的项目融资的差别,在国内以项目公司承贷的项目贷款中，项目建设、运营和维护缺乏严密的契约安排，缺乏有效的风险分担机制，使得项目风险未能实现在各参与方之间合理分配，项目相关风险仍主要集中在项目公司。,在规范的项目融资中，项目的建设、运营和维护是建立在严格的契约安排基础上的。通过一系列严密的合同条款约定，使项目风险分散化，分别转移给建设承包商（通过签订固定价格、固定日期的建设总承包合同）、运营商（通过签订长期营运和维护合同）、原料供应商（通过签订长期供货合同）、产品购买方（通过签订照付不议（,take-or-pay,）合同）等，项目风险在各参与方之间实现合理分担，项目公司在一种相对确定的环境中运营。,项目公司的风险分配机制不同,在规范的项目融资中，融资银行的大部分风险是可以预期的，从而可通过进入成本的方式予以补偿。尽管融资方式为有限追索，但贷款人的利益通过交易结构、资产,/,权益的抵,/,质押安排和风险分担等措施保障，银行是在一个相对确定的条件下进行融资决策，承担的风险较小。,在国内以项目公司承贷的项目贷款中，与项目相关的风险仍留在项目公司，然后又通过融资安排将风险传递和转嫁给银行。而且，贷款期限越长，影响贷款正常偿还的不确定性就越多。银行是在一个不确定性较大的条件下进行融资决策，贷款保障措施较差，银行承担的风险较大。,银行承担的风险不同,2,、固定资产贷款与项目融资,固定资产贷款和项目融资的概念,为加强固定资产贷款和项目融资业务风险管理，,2009,年,07,月，银监会相继发布了,固定资产贷款管理暂行办法,和,项目融资业务指引,。,固定资产贷款，是指贷款人向企（事）业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织发放的，用于借款人固定资产投资的本外币贷款。,“固定资产投资”沿用了国家统计部门的口径，包括,:,基本建设投资,更新改造投资,房地产开发投资,其他固定资产投资,项目融资，是指符合以下特征的贷款：,1,、贷款用途通常是用于建造一个或一组大型生产装置、基础设施、房地产项目或其他项目，包括对在建或已建项目的再融资。,2,、借款人通常是为建设、经营该项目或为该项目融资而专门组建的企事业法人，包括主要从事该项目建设、经营或融资的既有企事业法人。,3,、还款资金来源主要依赖该项目产生的销售收入、补贴收入或其他收入，一般不具备其他还款来源。,项目融资是固定资产贷款的一种，但因为它无追索或有限追索的特征，银监会这次又从固定资产贷款中分离出来。因此，固定资产贷款所要求的项目审批手续、资本金制度、行业准入标准等，同样适用于项目融资。,固定资产贷款和项目融资与流动资金贷款：,流动资金贷款（贸易融资）：主要满足企业的简单再生产。,1,、针对交易环节的融资。,2,、期限较短。,3,、风险控制的要点是交易过程的物流、单据流和资金流。,4,、具有自偿性。,固定资产贷款和项目融资：主要满足企业扩大再生产。,1,、针对,固定资产投资项目,的融资。,2,、期限较长。,3,、既要控制借款人的风险，又要控制项目风险。,4,、依靠资产（项目）创造的收益或借款人的综合收益来进行偿还，具有较大的,不确定性。,固定资产贷款和项目融资与经济周期密切相关,固定资产投资本身是影响经济周期性波动的主要因素。,由于项目建设到产生效益的时间较长，所以固定资产贷款和项目融资的贷款期限一般也较长。,国内银行通常对中长期贷款是持有直到到期，造成固定资产贷款和项目融资往往要跨越一个甚至多个经济周期。,由于经济周期性波动，往往导致项目效益也呈周期性波动，从而使固定资产和项目融资的还款来源也呈现周期性波动的特点。,固定资产贷款和项目融资是最复杂的贷款品种,影响固定资产投资项目效益和偿债能力的因素是复杂的。,1,、 宏观因素：如经济周期、重复建设、产能过剩、节能减排等。,2,、微观因素：如资金、技术、人才、管理等。,3,、期限长准确预期项目未来的效益和偿债能力往往是比较困难的。,由于项目预期效益具有较大的不确定性，导致贷款判断和决策的难度较大。,固定资产贷款和项目融资是最复杂的贷款品种。,外部：固定资产投资项目需要履行核准、用地、环评等一系列审批手续。,内部：固定资产贷款和项目融资需要履行评估程序。,3,、 我国项目评估沿革,工程可行性研究报告（预可研），有权部门的批复，初步设计，,施工图及优化。,有权部门批复前的中介机构的评估，侧重的是国民经济可行性。中国国际工程咨询公司等,银行贷款审查时的评估及测算，亚洲开发银行,从银行的角度，侧重的是偿债能力的评价。,客户评级与债项评级,二、项目贷款评估的理论与理念,不稳定,简单,+,不稳定,=,中高度不确定性,复杂,+,不稳定,=,高度不确定性,稳定,简单,+,稳定,=,低度不确定性,复杂,+,稳定,=,中低度不确定性,简单,复杂,建设项目经济评价方法与参数,偿债能力评价,是根据评估时点所掌握的客观情况和信息条件，在合理设定未来情景和谨慎选取基础参数的基础上，通过现金流预测，从项目财务强度、项目偿债能力、综合偿债能力等定量角度对借款人的现金流强度和还本付息能力作出的总体判断。,基本方法是,现金流预测,。现金流预测包括项目现金流预测和借款人综合现金流预测，其中项目现金流预测是项目财务强度和项目偿债能力评价的基础，综合现金流预测是综合偿债能力评价的基础。,1,、分类管理：评级理念、概率方法,2,、企业评价：杜邦分析、标杆分析,3,、市场分析：行业生命周期、供需理论,4,、竞争分析：波特模型、,SWOT,分析,5,、价值预测：期权定价、折现现金流,（违约率、损失率） （企业、区域、行业、财政） 结果,/,条件,/,过程,评级的公信力和影响力,（希腊、西班牙主权评级例子）,背景,标志性事件,19,世纪中叶美国铁路产业空前发展,1841,年路易斯,塔班建立第一个信用评级机构。,1849,年纽约商业资信评估公司发表了第一本,信用评级指南,。,19,世纪末美国经济与债券市场快速发展,1909,年约翰,穆迪在,穆迪铁路投资分析,一书中首先提出使用,A,、,B,、,C,等简单的评级符号。,1913,年惠誉公司成立。,1929,年,1932,年世界经济危机,美国资本市场受到严重冲击，证券投资风险受到社会广泛关注，信用评级成为债券投资和定价的标准模式。,1941,年,Standard,与,Poor,合并为标准普尔。,20,世纪,70,年代美国经济严重衰退,“宾州中央铁路公司倒债事件”等事件促使投资者更加注重信用评级的指导作用。,1972,年以后美国之外的其他国家也开始陆续建立评级机构。,21,世纪初,修订后的,巴塞尔新资本协议,提出银行业信用风险管理引入内部评级方法和理念。,比较,贷款评估,客户评级,债项评级,评价维度,一维评价,共同组成二维评级,假设前提,持续经营,违约清偿,评价对象,仅限于中长期项目贷款,所有借款人,各类信贷业务,评价核心,经营性现金流的偿债能力,借款人违约概率（,PD,）,特定债项违约损失率（,LGD,）,主要依据,借款人综合实力评价，,项目加建设、投筹、市场评价，,现金流预测与偿债能力评价，,担保能力评价。,定量分析（约占整体权重,70%,以上）主要基于借款人历史财务数据，定性评价主要基于借款人竞争能力、管理水平、经营状况、信誉状况与融资能力等。,信贷产品类别、担保结构与担保回收率、债务受偿顺序等。,评价期间,中长期,(,一般指贷款期内,),短期（一般指一年内）,短期与中长期结合,主要应用,贷款审批、专项授信决策依据,客户评级、债项评级调整依据,客户定位及信贷准入（基础应用）,担保回收率统计与应用（基础应用）,风险准备金、经济资本计量、业绩考核、产品定价（深度应用）,相互关系,客户评级结果是评估借款人评价重要参考依据。,评估结果约占现行的新建项目法人客户评级整体权重的,40%,以上。,评估结果是债项风险定性调整的重要依据（,K2,）。,相对弱点,长期陷于具体项目评估实务，评估数据的系统化积累与整理统计相对薄弱，方法设计与参数管理尚未成为评估工作核心，评估成果应用发掘广度与深度欠缺。,定量分析（约占整体权重,70%,以上）主要基于借款人历史财务数据，而国内信用市场发展相对滞后、企业财务制度执行有待规范、企业信息透明度不够的现状，可能影响到评级结果的精确度。,由于处置手段差异、数据统计困难、相关性复杂等诸多原因，计算违约损失率仍然是世界性难题，世界领先银行也大多停留在研究与积累阶段，现阶段债项评级结果的应用效果受到客观条件限制。,违约样本数据相对有限，“违约”与“损失”的定义难以有效统一；此外,缺乏对中长期项目贷款的项目特性与偿债能力的直观分析与风险揭示。,中长期项目贷款评估的特点,中长期项目贷款中的项目融资、房地产贷款具备类似巴塞尔新资本协议定义“专业贷款”的特点，借款人评价与项目评价高度统一，因此评估阶段对项目的深入分析及对偿债的直接关注具有不可替代性。,即使对于综合法人而言，我行的中长期项目贷款大多体现“项目建成后对借款人现有运营产生重大影响”的特点，因此仅仅依据借款人历史财务数据与经营现状得出的评价，不足以完整揭示借款人及贷款未来存在的风险，因此评估对“新建项目对借款人重要影响”的关注和评价是客户评级（基于客户准入时）与债项评级（基于债项违约后）的必要补充，同时客户评级与债项评级中的专家判断也离不开评估实践的项目、市场、行业经验总结。,客户评级与债项评级是在大量数据统计基础上的定位排序，优势在于评价相对风险；评估是对特定事实基础的筛选、分析与判断的过程控制，优势在于评价绝对风险。评估是评级的基础和前提。,趋势,（预期水平）,风险,（预期不确定性）,行业市场判断,企业现状评价,项目特征分析,偿债能力评价,风险评价,（因素及程度）,现金流预测,额度合理性,期限合理性,利率风险度,管理针对性,风险缓释能力,贷款,建议方案,评估基础分析（客户、项目、系统）,评估风险评价（定量、定性）,评估结论,结构,（复杂程度）,解构重组,估算的核心要素,分析、核算、预测,估算的基本原则,合理,性、,配比,性、,一致,性,评价的核心要素,分析、,依据,、观点,评价的基本原则,独立性、,客观,性、,谨慎,性,违约概率,(,PD),违约风险暴露,(,EAD),违约损失率,(,LGD),预期损失,（,EL,）,x,=,客户评级,授信审批及,其它控制,债项评级,借款人评价,项目评价,测算现金流,偿债覆盖率,（第一还款）,担保评价,(第二还款,),建议贷款额度,贷款期限参考,专业贷款评估,贷款风险等级,客户准入,敞口分类,担保价值,资本结构,总量控制,贷款条件,项目贷款评估,内部评级：违约假设（逆向思维，以违约损失为研究对象）,贷款评估：经营假设（正向思维，以偿债能力为研究对象）,贷款评估与内部评级法,x,概率模型在风险计量领域的应用,三、项目贷款评估实务,1,、借款人及股东评价,2,、行业及市场评价,3,、项目测算及评价,4,、评估报告的应用,、,企业财务分解杜邦分析,以盈利能力为中心的层层分解,企业深度比较：标杆分析,经营成果比较,管理过程比较发展条件比较,发展目标定位,发展水平预测,行业技术,迅速发展,主导技术,定型完善,技术局,部改进,领先者和少量,跟随者介入,进入者迅,速增加,行业内企业相对稳定,企业逐,渐退出,行业技术,酝酿突破,早期发展,时间,衰退,成熟,迅速成长,行业规模,竞争态势,技术特征,发展阶段,、,行业基本判断：生命周期,市场分析经典：供需理论,供大于求,（投资）,供需两旺,（中档楼盘）,供需平缓,（高档楼盘）,供不应求,（经济适用房）,供给,需求,价格趋势,市场定位,竞争环境分析：五力模型,机会,（,1,）项目所在的东二环西侧整体改造将使得这一区域成为未来北京新的热点商务区域，聚集效应明显；,（,2,）东直门立体交通枢纽建设将进一步提升该区域的交通优势；,（,3,）随着中国“入世”政策的进一步放开，在未来将吸引更多的中外企业的总部进驻北京核心商务区域；,（,4,）项目所在区域原有写字楼相对投入使用的时间较早，目前新建写字楼中自用的情况较多，新的顶级销售物业的供应仍然较为有限。,优势,（,1,）地理位置：位于东二环核心区域，交通及配套设施完善；,（,2,）产品质量：除满足,5A,级智能化写字楼标准外，还耗资,3000,万元增加了整栋楼宇的,InterMobile,无线宽带综合覆盖系统，实现楼宇控制和综合通信的全面高速无线传输，此外，,4,米的层高也是写字楼项目中较为少见的。,（,3,）物业定位：单体面积适中（,2,到,3,万平方米）的三栋写字楼便于整栋销售，配套商业属于该区域较为稀缺资源。,威胁,（,1,）国家新一轮宏观政策调控对房地产行业特别是写字楼市场的影响尚不明确；,（,2,）传统的,CBD,核心商务区对本项目所在区域构成的竞争；,（,3,）项目销售期内存在部分其他同类楼盘的竞争。,劣势,（,1,）目前北京写字楼的购买者以国内大中型国企为主，而大部分外企还是以租赁办公为主，因此该项目的客户范围在一定程度上较窄，需要更为精准的目标客户定位与配套营销方案；,（,2,）该项目写字楼、商场都以整体销售为主，对销售对象的选择如果不当在一定程度上将影响物业的整体品质。,发展潜力展望：,SWOT,分析,、项目测算与评价,（一）偿债能力评价指标,（二）测算表逻辑关系,（三）分项测算要点,（四）计算期与折现率,（五）预测中的假设与平衡,（六）不确定性的补充度量,企业（项目）折现现金流,只依赖于现金流入、流出,，不需要研究基于会计方法的回报（引入会计法则的计算容易引起混淆）。,企业（项目）价值,可明确预期期间的净现值,+,可明确预期后的净现值,（一）、偿债能力评价指标,项目效益和偿债能力如何？,评估一般从,项目财务强度,和,项目偿债能力,等两方面，定量判断项目现金流强度和还本付息能力。在此基础上，结合借款人,原有可偿债净现金流,评价借款人的综合偿债能力。,偿债能力评价的基本方法是现金流预测，包括项目现金流预测和借款人综合现金流预测。,1,、项目财务强度,通过下述,4,个指标评价融资项目的财务可行性。,（,1,）财务内部收益率（,FIRR,）,财务内部收益率是指在项目计算期内，项目各年息前税后自由现金流累计现值等于零时的折现率，是反映包含货币时间价值在内的项目实际投资收益率，计算公式如下：,式中： 为计算期内第,i,年的项目息前税后自由现金流（净利润,+,折旧摊销,+,财务费用）；,n,为项目计算期。,（,2,）财务净现值（,FNPV,）,财务净现值是指以项目加权平均资本成本为基准折现率计算的项目各年息前税后自由现金流量的折现值之和，计算公式如下：,为项目加权平均资本成本，其计算公式为：,式中： 为项目所在行业净资产收益率的平均值，取自我行颁布的,企业标准值,；,E,为项目资本金；,D,为项目债务性资金；,r,为同期人民银行贷款基准利率。,（,3,）动态投资回收期（,Pt,）,动态投资回收期是考虑货币时间价值时，收回项目总投资所需的时间，一般以年为单位，计算公式为：,式中：,T,为财务净现值（,FNPV,）首次为正或零的年份数； 为第,t,年的财务净现值。,（,4,）投资利润率（,ROI,）,投资利润率反映项目总投资的盈利水平，是指项目达到设计能力后正常年份的年均息前税后利润与项目总投资的比率。,项目偿债能力,项目偿债能力评价是在,预测项目收入、估算成本以及项目损益,的基础上，通过计算下述两个指标，考察项目自身的还本付息能力。,（,1,）项目最大还款能力期限（,Tp,）,项目最大还款能力期限是指,借款人用项目各年息税后自由现金流，最大限度地偿还贷款本金所需的年份数,。计算公式为：,式中：,T,表示全部贷款都已偿还完毕并首次出现还贷后盈余的年份数； 为第,T,年所需偿还的贷款本金； 为第,t,年息税后自由现金流（净利润,+,折旧摊销）。,项目最大还款能力期限指标，,可用于同行业类似项目之间偿债能力强弱的比较。,项目最大还款能力期限越短，说明项目自身的偿债能力越强。,（,2,）项目偿债保证比（,DSCRP,）,项目偿债保证比是,指行业基准期限下，项目经营期各年息前税后自由现金流的累计净现值对贷款本金的覆盖程度,。计算公式为：,式中：,FCFi,为第,i,年项目息前税后自由现金流；,Tb,为行业基准期限；,Dp,为项目贷款申请额度；,r,为同期央行贷款基准利率；折现基准时点一般为项目经营期起始年年初。,行业基准期限下的项目偿债保证比，,主要用于比较同行业类似项目之间项目偿债能力的强弱。,行业基准期限下的项目偿债保证比越高，表明项目自身偿债能力越强。,行业基准期限作为评估基础参数由总行统一规定和调整。,对于项目法人，项目偿债能力即为其综合偿债能力。,计算,IRR,的试算内插法,NPV,1,NPV,2,NPV,0,i,i,2,i,1,IRR,i,2,i,1,IRR,i,1,NPV,1,NPV,1,| NPV,2,|,IRR,计算公式：,投资计划与资金筹措表,投资估算表,资金负债表,损益表,借款及还本付息表,折旧与摊销估算表,成本费用估算表,资金来源与运用表,销售收入及税金估算表,现金流量表,（二）、测算表逻辑关系,偿债表,收入表,投资表,损益表,自有资金,银行借款,FCFF,：净利润,+,折旧摊销,DSCR,：,FCFF/,项目融资额度,现金流量表,建安工程,设备购置,其他费用,预备费用,财务费用,成本表,IRR, NPV, ROI,折摊表,现金流入：收入,+,固定资产残值,+,流动资金回收,现金流出：经营成本,+,销售税金,+,所得税,+,流动资金,经营成本：总成本,-,折旧摊销,财务费用,价格,产能,利用率,亏损的弥补方法,利润的分配方式,（三）、分项测算要点,1、项目投资估算,2、项目筹资预测,3,、项目收入预测,4,、项目成本预测,5,、偿债计划安排,6,、偿债能力估算,固定资产投资,总投资,流动资金投资,静态投资,动态投资,其它费用,土地使用权,拆迁补偿费,勘察设计费,开办费,建筑工程费,安装工程费,设备购置费,工程费用,基本预备费,以工程费用和其他费用为基数计取基本预备费，原则按工程费用与其他费用的,5%10%,，根据项目的实施进展及建设条件等情况酌情选取。,原则上从第二年开始，以静态投资为基数，增长率参照近三年物价指数及预期涨价因素确定，现阶段按,510%,计取。已完工部分可不计取。,涨价预备费,建设期利息,对建设期利息按简便法测算，当年借款按年中支用考虑，计半年利息，当年还款按年末偿还考虑并计全年利息。,1,、项目投资估算,工程费用、工程建设其他费用一般可根据项目可研、初步设计概算,来估算，若已编制了施工预算、签订了施工合同，应根据施工预算,和相关合同来调整。考虑购买外国设备、引进技术用汇汇率的变动。,应关注项目本身的内容和复杂程度。如：项目本身比较复杂，容易,发生漏项和重复计算的情况，应尽量做到费用项目、费用数额与实,际相符、构成齐全，不扩大取费范围和提高标准，不少算、也不有,意压低造价等。,基本预备费率在可研阶段按,10%,考虑，在初步设计阶段按,5%,考虑；对,已完成投资、已签订施工承包合同、已签订设备购置合同等已确定,投资金额的部分应进行剔除。另外：对于建设工期长、工程复杂、,新开发的项目，不可预见费应在取费范围内适当取高一些；反之可,适当降低。,投资估算要点,涨价预备费一般假设固定资产投资在建设期各年度均衡支出，当年,涨价预备费按半年估算，对于评估时点以前已完成投资、已确定投,资金额的部分应进行剔除。计算公式：,建设期利息计算公式：,企业法人：,根据资产负债、损益,净利润折旧摊销定量分析年度盈余资金，或根据经营活动现金流量判断。,事业法人：,根据收入、支出数据，估算年度结余资金，或根据建设性支出判断。,2、项目筹资预测,对自筹资金全部、部分到位，要核实报表的“在建工程”、“存货”等科目，银行账户或验资报告；对于已经投入并形成物化的投资需查验其实际的购货发票或购货凭证等；对于新建项目法人公司，要查验营业执照的注册资金与实收资本是否相等。,对债务性资金，要分析核实借款人投入的银行贷款、股东借款等各种债务性资金的数额、占比、融资条件、偿还期限及合法性等状况。,对投资者的出资能力、方式、合法性和时间进行分析，评价其继续出资的可靠性。对于新建项目法人公司，尚未实施拟建项目的，要了解公司章程中约定的股东出资的金额、比例，以及股东出资的可能性。,在市场分析基础上，项目建成后各年的产能利用率（负荷率）、产品价格、销售量等参数，预测各年收入。,新建项目,改扩建项目,独立项目收入预测,形成新增产能、项目具备独立现金流，该部分参考新建项目,设备更新等不新增产能，基于谨慎性原则不考虑新增收入；调整原有产品收入、成本，需有明确依据。,某些项目还应按有关规定估算企业可能得到的补贴收入，包括先征后返的增值税、按销量或工作量按期给予的定额补助，以及财政扶持给予的其他补贴等。以上几类补贴应根据财政、税务部门的规定，在有效期内分别计入或不计入应税收入。,考虑,3,、项目收入预测,达产时间、达产率价格、产量、利用率趋势变化、价格的趋势变化,一般开始投产时负荷率低，以后逐年提高,产成品率（产品损耗率）,租售进度,租售价格,租售率,租售价格增长率,房产项目,时间,规模,趋势,公路项目,通车年交通量,收费价格,车型结构,交通量增长率,电源项目,上网电量、售电量,上网电价,发电项目收入,送变电项目收入,预测电价,热电结合，供热量和售热量,一类城建,支付进度,供应价格,供应量,量价变化,示例：部分行业收入计量因素比较,指在运营期内为生产产品提供服务所发生的全部费用，等于经营成本与折旧费、摊销费和财务费用之和。,总成本费用,总成本费用,=,生产成本,+,期间费用,生产成本,=,直接材料费,+,直接燃料和动力费,+,直接工资,+,其他直接支出,+,制造费用,期间费用,=,管理费用,+,营业费用,+,财务费用,总成本费用,=,外购原材料、燃料和动力费,+,工资及福利费,+,折旧费,+,摊销费,+,修理费,+,财务费用（利息支出）,+,其他费用（,包括其他制造费用、其他管理费用和其他营业费用,）,生产要素估算法,生产成本加期间费用估算法,4,、项目成本预测,经营成本是项目经济评价中所使用的特定概念，作为项目运营期的主要现金流出，其构成和估算可用下列方法表达：经营成本,=,外购原材料、燃料动力费,+,工资及福利费,+,修理费,+,其他费用或 经营成本,=,总成本费用,-,折旧费,-,无形资产、其他资产摊销费,-,利息支出,总成本费用可分解为固定成本和可变成本。固定成本一般包括折旧费、摊销费、修理费、工资及福利费（计件工资除外）和其他费用等，通常把运营期发生的全部利息也作为固定成本。可变成本主要包括外购原材料、燃料及动力费和计件工资等。,固定成本,可变成本,经营成本,成本估算表,项目,平均,年,1,生产成本,1.1,直接材料费,1.2,直接燃料及动力费,1.3,直接工资及福利费,1.4,制造费用,1.4.1,其中：折旧费,1.4.2,修理费,1.4.3,其他制造费,2,管理费用,2.1,无形资产摊销,2.2,其他资产摊销,2.3,其他管理费用,3,财务费用,3.1,利息支出,3.1.1,其中：长期借款利息,3.1.2,短期借款利息,3.2,其他财务费用,4,营业费用,5,总成本费用合计（,1+2+3+4,）,6,经营成本（,5-1.4.1-2.1-2.2-3,）,7,固定成本（,1.4+2.1+2.2+3,）,8,可变成本（,5-7,）,修理费可直接按固定资产原值的一定百分数估算。,其他制造费用通常按固定资产原值的百分数估算；或按人员定额估算。,借款偿还均在每年的年终进行，利息费用按全年计提。,注意点,特殊行业成本费用的预测要结合行业特点进行，重点关注：原辅材料、用水用电的价、量，年折旧率、摊销年限等。,如：热电结合项目，成本费用在电、热产品间的分摊比率。,类比估算,：根据类似项目的毛利率、,EBIT/,收入等指标把握项目损益。,详细估算：,按定额估算明细成本科目，然后累加得到项目总成本。,统计估算,：,运用回归等,统计方法分析历史数据确定项目损益数据。,成本费用估算,详细估算法,类比估算法,统计估算法,优势,详细、深入,简单、较好把握,简单、较好把握,劣势,复杂、难以把握,较粗,较粗,适用,缺乏类似项目或比选数据,拥有类似项目的基础参数和损益数据,项目经营多年、再融资、并购贷款、置换贷款,评估测算涉及的税费主要包括,增值税、营业税、消费税、所得税、资源税、城市维护建设税和教育费附加等。,税种和税率的选择，应根据相关税法和项目的具体情况确定。,如有减免税优惠，应说明依据、减免方式、有效期限并按相关规定估算。,51,行业基准期限下的还款方式统一假定为每年等额还款。,客户申请期限下的还款需制定约定还款计划；如无，原则上按每年等额还款计算偿债保证比。,最大还款能力期限的计算采用按每年最大能力还款计算还款安排。,5,、偿债计划安排,6,、偿债能力估算,预测企业经营状况：在分析前三到五年资产负债和损益的变化趋势的基础上，根据客户的发展战略、财务规划、资本支出计划、债务偿还计划等情况，结合宏观经济走势、行业发展趋势及竞争力状况等因素，预测客户的资产负债和损益变化情况。,测算偿债资金来源：在按间接法（净利润,+,折旧,+,摊销,-,营运资本增加）或直接法（经营活动现金收入,-,经营活动付现成本）计算经营活动现金净流量的基础上，考虑其他资金来源、资本支出的自筹部分、原有债务的偿还、测算偿债资金来源。,安排年度偿还计划：一般应保证当年偿债保证比在,以上。对于事先约定的，应根据偿债资金来源的特点评价其可行性，可作出相应调整。否则，可按分年等额还本的方式或者根据偿债资金来源的特点安排。,计算偿债能力指标：计算最大能力还款期限或在基准（约定）期限下总的偿债保证比。,一般按谨慎原则处理，只考虑其后续资金投入和负债的偿还，不考虑其可能产生的效益,如果借款人的在建工程的数额较大，并且后续还需投入大量的资金，则不能简单的按谨慎原则处理，而应分析预测其资产负债状况和产生的效益,不考虑拟建项目的新增现金流及其债务偿还,项目偿债保证比,计算分为行业基准期限下、客户申请期限下、压力情形下三种情形，分别从行业同类项目比较、申请还款方案评价、不利变化影响分析的角度综合考察项目偿债能力。,综合偿债能力预测的注意点,（四）、计算期与折现率,期限,现金流偿债保证比,1,基准期限,建设期,是指我行贷款正式投入开始到项目建成投产为止所需的时间,经营期,项目合理经营期限，一般由项目合法收费年限、主要设备经济寿命期、可以接受的投资回收周期等因素共同决定。,基准期限,同行业可比项目可接受的平均偿债周期。,三者关系：,建设期,主要用于估算总投资，,经营期,主要用于计算项目内部收益率等财务强度指标，,基准期限,主要用于比较同行业可比项目的偿债能力强弱。,行业,项目类型,经营期（计算期限）,行业基准期限（还款期限）,公路,政府还贷公路,政府规定最长收费年限,东部地区,14,年，中西部地区,18,年,经营性公路,政府规定最长年限，小于公路收费管理规定的年限,东部地区,20,年，中西部地区,22,年,房地产,住宅开发,3,年,3,年,商用房,8,年,8,年,商用房抵押,20,年,15,年,土地储备,不进行项目财务强度评价,电力,火电、风电,20,年,15,年,水电、核电,30,年,20,年,其它能源发电,30,年,20,年,电网,30,年,25,年,城建,第一类城建,20,年，且不超过特许经营剩余期限,15,年,城市轨道交通,25,年,第二类城建（含开发区）,不进行项目财务强度评价,教育,不进行项目财务强度评价,8,年,医院,不进行项目财务强度评价,8,年,机场、航空,20,年,15,年,港口、航运,20,年,15,年,电信,10,年,5,年,煤炭,15,年,10,年,一般工业,纺织、医药、电子、化工,钢铁、有色、建材、汽车及其他,10,年,15,年,5,年,10,年,76,类别,一般工业项目,基础设施项目,房地产开发项目,基准折现率,同期贷款利率,+,风险系数,综合筹资成本,+,风险系数,同期贷款利率风险系数,贷款利率,原则上采用基准利率进行评估测算,各项费率,国家发改委发布的建设项目经济评价方法与参数,行业标准,总行定期公布的参数,城市房地产开发经营条例及制度,建设工程造价费用构成及计算标准,综合筹资成本,（自筹资金,资金成本,+,债务性资金,融资成本）,/,总投资来源,100%,风险系数,现阶段一般取,1%-3%,；房产、一般工业按,3%,掌握，基础设施按,1%-2%,掌握,（五）、预测中的假设与平衡,一、客观性原则,对未来情景的预测和基础参数的选取应在具备相应客观依据的基础上结合经验进行判断，做到有理有据。现金流预测时，应深入分析借款人和项目所在行业的历史变动状况，客观预测借款人及项目未来经营情况。,二、谨慎性原则,在现金流预测时，应对贷款期内的宏观政策、经济周期、行业景气等外部环境因素以及借款人内部的管理、技术、财务等内部资源情况进行全面评估，重点把握其变化趋势，并结合历史变动情况，谨慎确定建设期、达产期、产能利用率（负荷率）、价格、产量、增长率、成本、利润率、利率、汇率、分红等相关基础参数。在企业综合现金流预测时，应剔除或扣减非经常性、缺乏稳定性和可靠性的其他业务利润、投资收益、营业外收入等。,三、配比性原则,在预测借款人和项目的收入与成本、现金流入与现金流出时，应充分考虑实现预测收入或现金流入所需的成本与现金流出，把握现金流入与现金流出之间的匹配关系，避免出现高估利润与净现金流量的不合理情形。,四、一致性原则,在确定计算期、基准折现率、行业基准期限等基础参数时，应遵循一致性原则，避免出现预测结果在同行业项目或企业中缺乏可比性的情形。,收入,存量债务,新增债务,时间,金额,收入,存量债务,新增债务,时间,金额,收入,存量债务,时间,金额,新增债务,收入,存量债务,新增债务,时间,金额,盈亏平衡分析,确定盈利与亏损的临界点,敏感性分析,分析不确定因素变化影响,概率分析,多种方案下的概率整合判断,（六）、不确定性的补充度量,0,Q,R,PQ,C,C,f,C,v,Q,Q,*,R,，,C,BEP,亏损,盈利,由 即 可导出：,盈亏平衡产量,盈亏平衡价格,盈亏平衡单位产品变动成本,0,变动率,变动率,投资额,产品价格,经营成本,10,10,NPV,A2,B3,A1,B2,A1,B3,A2,B1,A2,B2,A1,B1,A3,B1,A3,B2,A3,B3,、,发挥评估报告的作用,发挥评估价值,（,1,）项目筛选,（,2,）客户沟通,（,3,）风险识别,（,4,）贷款议价,（,5,）审批汇报,（,6,）贷后管理,评估成果应用,（一）项目贷款审批的重要环节,（二）项目专项授信的重要依据,（三）项目法人评级的核心内容,（四）债项评级模型的必要构成,（五）行业参数建设的数据基础,