第四讲 房地产估价程序和估价报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产估价,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,第四讲 房地产估价程序和估价报告,房地产估价程序,房地产估价报告的撰写,房地产抵押价值评估,城市房屋拆迁估价,【,导入案例,】,某二级房地产估价机构为申请一级资质，向省建设行政主管部门提出申请，并提交了相关申请材料。建设行政管理部门在随机抽查该估价机构的一份房地产估价报告时，发现其中无“估价技术报告”部分。根据房地产估价机构的资质等级标准和资质核准程序，核定该申请不予通过，并责令估价机构限期改正，逾期不改的，将撤回其二级资质。,想一想：缺少“估价技术报告”为何导致这样的后果？房地产估价报告有何规范要求？房地产估价机构的资质要求有哪些？,5.1,房地产估价程序,房地产估价工作的先后顺序,P120,获取估价业务,受理估价委托拟定作业方案,搜集估价资料 实地查勘选定方法计算,撰写估价报告 审核报告出具报告,估价资料归档,一、获取估价业务,（二）接受委托,（委托人上门,),（一）主动争取,（联系银行、开发公司、法院、拍卖行、房管与土地管理部门）,当前估价所的首要任务,二、受理估价委托,3.,明确估价时点,2.,明确估价对象,1.,明确估价目的,其中估价目的是,龙头,（一）明确估价基本事项,*通过沟通，明确估价三大基本事项*,1,、估价目的,：房地产评估的作用。 转让抵押拆迁。,2,、估价对象,：实物范围由委托方提供,但是要根据估 价目的而确定 。转让估价评估整个房地产、保险估价只评估建筑物。,3,、估价时点,：所评估房地产的价值对应的时间。公历表示，精确到日 。 与估价作业日期不同。,出具,估价委托书,、签订,估价委托合同,。,估价合同内容一般包括：,签订合同双方、估价对象、估价目的、估价时点、估价报告书交付日期、估价费用及付款方式、委托估价方须提供的资料和给予的配合、估价方的保密职责、双方违约责任及处罚等,（二）签订估价合同,三、拟定估价作业方案,（一）初选估价方法,1.,对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价,2.,若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍,3.,有条件选用市场比较法进行估价的应,以市场法为主要方法,4.,收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法,5.,具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法,6.,在,不宜采用,比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法,资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定,（三）其他估价作业环节安排,时间、人力、经费和进度,（二）拟定调查搜集的资料,四、搜集估价所需资料,（一）宏观资料和市场状况资料,对房地产价格有普遍影响的资料,对估价对象所在地区的房地产有影响的资料,政治制度、土地使用制度、住房制度；,相关的法律、法规；,自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；,人口数量、人口素质、家庭规模；,需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况,（三）估价对象状况资料,(,区位、权益、实物,),（二）估价方法所需资料 （市场法、收益法、成本法）,五、实地查看估价对象,（一）实物确认,新旧程度、面积、装修,（三）权利确认,与产权证记录核对,携带,实地查看记录表,，,两名房地产估价人员及委托人或业主签字。,见,Word,.,（二）区位确认,四至、交通,六、选定估价方法进行计算,初步方法能否最终采用取决于：所搜集资料的数量和质量。,即各估价方法的应用条件是否能满足。,1,、优先考虑采用市场法、再考虑收益法和假设开发法、最后考虑成本法,2,、“宜选用两种及其以上估价方法,”,七、撰写估价报告,（一）估价报告的形式,（二）估价报告的要求,内在质量：结果准确、参数合理、方法正确,外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量,1.,叙述式报告,2.,表格式报告（拆迁时的大量估价可用此 ）,1.,封面,2.,目录,3.,致委托方函,4.,估价师声明,5.,估价的假设和限制条件,6.,估价结果报告,7.,估价技术报告,8.,附件,（三）估价报告的内容,八、审核估价报告,防范估价风险的最后一道防线,九、出具估价报告,以估价机构的名义出具,委托人在,估价报告交接单,上签字,十、估价报告归档,15,年,为方便以后的估价和管理工作,（资料库、估价纠纷、行政主管部门的审查考核 ）,一、对估价报告的要求,（内在质量）,方法选择正确,参数选择合理,结果基本准确,（表面质量）,格式符合规范,表达清晰流畅,打印装订整齐,5.2,房地产估价报告,二、估价报告的组成,封面,目录,一、致委托方函,二、注册房地产估价师声明,三、估价的假设和限制条件,四、估价结果报告,五、估价技术报告,六、附件,封面,标题（估价报告名称）；,估价项目名称；,委托人（名称或者姓名）；,估价机构（名称）；,注册房地产估价师（姓名和注册号）；,估价作业日期（估价的起止日期，具体是自正式接受估价委托之日起至出具估价报告之日止的时间）；,估价报告编号。,目录,按照前后次序列出估价报告各个组成部分的名称及其对应的页码，以便于委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体了解，并容易查找到其感兴趣的内容。,致委托人函,【,五大要素,】,估价目的、估价对象、,估价时点、价值类型、,估价结果,见,case2.,注册房地产估价师声明,注册房地产估价师声明是注册房地产估价师对估价报告的合法性、真实性、合理性以及估价的独立、客观、公正性等问题的说明或保证。,所有参加估价项目的注册房地产估价师,都应当在该声明中,签名,，但非注册房地产估价师不应在该声明中签名。该声明对签名的注册房地产估价师也可以起着一种警示作用。,见,case2.,估价的假设和限制条件,假设和限制条件是有针对性并尽量简洁地说明估价所,必要、但不能肯定、而又必须予以明确的前提条件。,对应着评估的价值类型，说明其主要条件。例如，评估的是市场价值，假定估价时点时的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场；,对委托人提供的有关情况和资料进行了必要的关注，无理由怀疑委托人提供的情况和资料的真实性；,说明未经调查核实或无法调查核实的有关情况和资料，例如，未到有关主管部门对估价对象的权属证明材料及其记载的内容进行核实；土地面积或建筑面积是以,证件上记载的为准，经过实地目测大体相当，但房地产估价师未进行专业测量。,说明在情况不明确或资料不全时是以何种情形来估价的，例如：在估价对象无明确的规划用途或者容积率时是如何确定其用途、容积率并以此来估价的。,说明估价中的一些特殊处理，例如：在土地权属证书与房屋权属证书记载的用途不一致下是依据何种用途来估价的；估价时点不是完成实地查看之日，但假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查看之日的状况一致。,说明在估价中未考虑的因素，例如：无理由怀疑建筑物存在安全隐患，假定建筑结构是安全的。,见,case2.,【,假设和限制条件作用,】,1,、是为了规避估价风险，保护估价师和估价机构；,2,、是为了告知、提醒估价报告使用者注意，保护估价报告使用者。,在说明估价的假设和限制条件时，要,防止,以下,3,种情况：,一是滥用估价的假设和限制条件；,二是不明确估价的假设和限制条件；,三是无针对性地列举一些与本估价项目无关的假设和限制条件。,三、估价结果报告,13,项,（一）委托方,（二）估价方,（三）估价对象,1,、概况,2,、实物状况,3,、区位状况,4,、权利状况,（四）估价目的,（五）估价时点,（六）价值定义,（七）估价依据,（八）估价原则,（九）估价方法,（十）估价结果,（十一）估价人员,（十二）估价作业日期,（十三）估价报告应用的有效期,Word.,【,估价报告应用的有效期,】,指自,估价报告出具日,期起算，使用估价报告不得超过的时间。,致委托人函落款的年月日即为估价报告出具日期,。,估价报告使用期限的长短应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，,原则上不超过一年。,表达形式为：,自,年,月,日起至,年,月,日止；,或：自己,年,月,日起算,年。,【,明确估价报告使用期限的意义,】,超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由使用者承担；,在估价报告使用期限内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。,因此，估价报告使用期限不同于估价责任期限：如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者到估价服务的行为结束为止。,四、估价技术报告,7,项,（一）个别因素分析,（详细说明、分析估价对象的个别因素）,（二）区域因素分析,（详细说明、分析估价对象的区域因素）,（三）市场背景分析,（详细说明、分析市场状况）,（四）最高最佳使用分析,（五）估价方法选用,(,详细说明：选择理由和方法,每种方法的定义,),（六）估价测算过程,(,估价方法的计算运用过程,),（七）估价结果确定,1.,市场比较法,至少,3,个，并,说明：,地址、总价、面积、单价、交易日期、交易情况、权益状况、使用现状等；,（先文字说明主要概况，再列表进行,估价对象与可比实例因素,的,比较,）,（,1,）选取可比实例,估价对象,实例,A,实例,B,实例,C,坐落,成交价格,(,元,/,),10998,11344,11083,交易日期,2005.6.30,2005.6.18,2005.5.24,2005.3.16,交易情况,正常,正常,正常,正常,区域因素,交通条件,一般,较好,一般,较好,商业配套,一般,较好,一般,较好,公共设施,一般,一般,一般,较好,环境状况,较好,一般,较好,很好,个别因素,建造年代,2000,年,2000,年,1998,年,2002,年,朝向,南,南,南,南,层次,2/6,1/6,3/6,6/6,装修,普装,普装,精装,精装,（,2,）估价对象与可比实例因素比较,估价对象,实例,A,实例,B,实例,C,成交价格,(,元,/),10998,11344,11083,交易日期,1710,1710,1714,1611,交易情况,100,100,100,100,房地产状况,交通条件,100,102,100,103,商业配套,100,103,100,102,公共设施,100,100,100,101,环境状况,100,98,100,105,建造年代,100,100,97,103,朝向,100,100,100,100,层次,100,98,104,96,装修,100,100,101,105,合计,100,101,102,115,（,3,）比较因素分值分析,实例,A,实例,B,实例,C,成交价格,(,元,/),10998,11344,11083,交易日期,1710/1710,1710/1714,1710/1611,交易情况,100/100,100/100,100/100,交通条件,100/102,100/100,100/103,商业配套,100/103,100/100,100/102,公共设施,100/100,100/100,100/101,环境状况,100/98,100/100,100/105,建造年代,100/100,100/97,100/103,朝向,100/100,100/100,100/100,层次,100/98,100/104,100/96,装修,100/100,100/101,100/105,修正后价格,10900,11108,10170,比准价格,10726,元,/,（,4,）比准价格计算,2.,收益还原法,至少,3,个实例，说明：,具体地址、租金、面积、配置、装修、新旧等；,（,1,）搜集收益实例,（,2,）求取年潜在毛收入,（,3,）求取年有效毛收入,有效毛收入,=,潜在毛收入,（,1-,空置率）,=,潜在毛收入,出租率,租金中所包含的费用,由出租方所付的费用,管理费、维修费、税费 、保险费,（,5,）计算年净收益,年净收益,=,有效毛收入,-,运营费用,（,6,）求取还原利率,（,7,）确定收益年限,（,8,）计算收益价格,（,4,）估算运营费用,3.,估价结果,采用何种方法计算结果的理由、计算过程,（七）,估价结果确定,详细说明估价结果及其确定的理由,见,case2,【,巩固练习,】,1,、估价业务应当以（）名义统一受理，统一收取费用。,A,估价师,B,估价机构业务承接人员,C,估价机构,D,项目负责人,2,、 在估价基本事项中起龙头作用的是（）。,A,估价时点,B,估价目的,C,估价对象,D,估价方法,3,、二级资质的房地产估价机构可以从事除（）以外的房地产估价业务。,A,公司上市、企业清算,B,公司上市、司法鉴定,C,司法鉴定、企业清算,D,城镇房屋拆迁,【,解析,】,二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。,4,、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（）。（,2007,年试题）,A,在建工程抵押估价业务,B,城市房屋拆迁补偿估价业务,C,该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务,D,司法鉴定评估业务,【,解析,】,暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。,5.3,房地产抵押价值评估,P132,见 文件夹 “,5,讲 讲义与练习 ”,.,【,案例分析,】,1,估价机构评估出该商业楼在,2004,年,3,月,1,日的,公开市场价值,为,4000,万元。近年来此类房地产的价格年均上涨,5,，且预测此上涨趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的,70,。估价机构向委托人提交的估价结果应该是（）万元,A,2800 B,2940,C,4000,D,4200,2,假设在,2005,年,9,月,1,日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比,2004,年,3,月,1,日的公开市场价值增加了,500,万元，下列表述中正确的是（）。,A,原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，,500,万元增值不能再次设立抵押权,B,原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，,500,万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保,C,业主认为该,500,万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权,D,该,500,万元可再次抵押,1,【,解析,】,抵押评估评的是估价对象在估价时点的公开市场价值；一般不考虑市场上涨的影响因素；另外在抵押评估报告中应说明快速变现和强制处分对房地产价值的影响，但最终的估价结果应是在充分考虑这一点后的公开市场价值。,2,【,解析,】,由于该商业楼已全部抵押给原抵押权人，新增的,500,万元不是新增项目的价值，而只是由于市场行情上涨原有抵押物价值的孼息，此价值不能脱离原抵押物单独存在，因此不能对原抵押权人以外的债权提供担保。,3,、现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。,（,1,）对该综合楼商业及住宅分别采用不同的估价方法进行评估，得出各部分的价格，然后求和得出总价。,1,）计算出商业、住宅的建筑面积,2,）商业部分采用收益法进行评估，居住部分可搜集可比实例，采用市场法进行评估。,3,）两者汇总得出总价,（,2,）把该综合楼作为整体，采用成本法得出总价,1,）采用市场法或基准地价系数修正法计算出土地价格。,2,）采用成本法计算出建筑物的价格。,3,）土地价格和建筑物价格相加得出房地产总价,（,3,）对上述两方法计算出的该综合楼总价进行平均。,（,4,）根据平均值再结合估价经验决定最终估价值,5.4,城市房屋拆迁估价,P141,见 文件夹 “,5,讲 讲义与练习 ”,.,【,案例分析,】,1,某城市旧城改造区的一个街区需要进行拆迁改造，甲开发公司在申请了拆迁许可证后，委托乙估价机构进行拆迁评估。乙公司对某临街三层门市进行评估时，收集了类似出租房屋的经营费用、收益等资料，采用收益法进行评估；对该区域内一座小学进行评估时，采用了市场法评估，请问，乙估价公司在评估中有什么错误？,【,解析,】,（,1,）根据,城市房屋拆迁补偿估价指导意见,，“拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其它估价方法，并在估价报告中充分说明原因”。 本案例中对某临街三层门市评估时未使用市场法也未说明理由是不对的。,（,2,）对于特殊用途的被拆迁对象，如学校、幼儿园、军事等公益用房，不具备采用市场法条件的房地产，可采用其他方法进行评估。由于拆迁估价目的的特殊性，尽量避免使用收益法、假设开发法，可采用成本法对估价对象的拆迁补偿价值进行评估。 此案例中用收益法评估某临街三层门市是错误的。另外，对小学的评估因不宜采用市场法应说明理由，可采用成本法计算。,2,某评估机构受理了一项旧城改造评估业务后，在其估价报告书中这样写道：受某开发公司委托，对某街区进行拆迁评估，该公司在委托时正在申请办理,房屋拆迁许可证,，估价目的是为被拆迁房屋估算赔偿价值，估价时点是接受委托之日。应开发公司要求，在其评估价值中包含了搬迁补助费、安置补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。试问，该评估公司的做法有哪些错误？,【,解析,】,（,1,）拆迁,估价委托人,不合法。委托人没有取得,房屋拆迁许可证,，不具有合法委托资格，因此不能对其出具估价报告。,（,2,）根据,拆迁管理办法,，拆迁,估价目的,为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。,（,3,）拆迁,估价时点,一般为房屋拆迁许可证颁发之日，拆迁规模大、分期分段实施的，可以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点，此案例中估价时点是错误的。,（,4,）根据,意见,，房屋拆迁,评估价格,为被拆迁房屋的房地产市场价格，,不包括,搬迁补助费、安置补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。因此，此案例中评估机构的拆迁价格的内涵太多，不符合要求。,【,校内实训项目,】,阅读下面某房地产估价报告中致委托方函的正文，找出其中的不足之处。,公司：,受贵公司委托，我们对位于,市,区,路,号房地产价值进行了评估。估价时点是：,2011,年,12,月,10,日。经过实地查勘和市场调查，遵照,中华人民共和国房地产管理法,、国家标准,房地产估价规范,等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，通过分析和测算，确定估价对象房地产价值为人民币,48 165 100,元，大写金额人民币肆仟捌佰壹拾陆万伍仟壹佰元整。,