房地产保险的品种与运作

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第九章,房地产保险,第三节 房地产保险的品种,第四节 房地产保险的运作,第三节 房地产保险的品种,一、房地产业务中的财产保险,（1）,企业财产保险,、,（2）家庭财产保险、（3）城乡居民房屋保险,、（4）,建筑工程保险,二、房地产业务中的责任保险,（1）,产品责任保险,、（2）,职业责任保险,、（3 ）,雇主责任保险,三、房地产业务中的信用保证保险,（1）,卖方信用保险,、（2）,住宅抵押贷款保险,四、房地产业务中的人身保险,（1）,建筑工程团体人身意外伤害保险,、（2）,安居定期保险,、（3）,公积金贷款者定期寿险,第三节 房地产保险的品种,一、房地产业务中的财产保险,目前，我国保险公司并未针对房地产项目专门开发房地产保险，有关房地产方面的保险主要有：企业财产保险、家庭财产保险、城乡居民房屋保险、建筑工程保险等。,第三节 房地产保险的品种,一、房地产业务中的财产保险,（一）企业财产保险,企业财产保险是指以企业拥有的某一地点的一般固定资产或流动资产为保险标的，因遭受火灾和保单列明的各种自然灾害和意外事故引起标的的直接损失给予经济赔偿的保险。国外通常称“火灾保险”，我国通常称企业财产保险，包括财产保险基本险和财产保险综合险。,企业财产保险相关内容包括：可保财产、不可保财产、企业财产保险的保险责任、附加险、保险期限、保险金额、保险价值。,第三节 房地产保险的品种,一、房地产业务中的财产保险,（一）企业财产保险,1、投保人,对保险标的拥有保险利益的法人单位主体，都可以成为企业财产保险的投保人，包括企业、事业单位、国家机关、团体等。,第三节 房地产保险的品种,一、房地产业务中的财产保险,（一）企业财产保险,2、保险标的范围,凡属于被保险人所有或与他人共有而被保险人负责的财产；由被保险人经营管理或替他人保管的财产；其他具有法律上承认的与被保险人有经济利害关系的财产都在保险标的的范围之内。,而违章建筑、危险建筑、非法占用的财产不属于保险标的的范围。,第三节 房地产保险的品种,一、房地产业务中的财产保险,（一）企业财产保险,3、保险责任,基本险的赔偿责任：火灾、雷击、爆炸、高空坠物、避险和救险产生的损失；基本险的免责范围：战争、动乱、“自然灾害”、错误行为所产生的损失。,综合险的赔偿责任：不仅包括基本险的责任范围，还包括暴雨、泥石流等一系列“自然灾害”；综合险的免责范围：地震、战争、动乱、错误行为所产生的损失。,第三节 房地产保险的品种,一、房地产业务中的财产保险,（一）企业财产保险,4、保险期限,一般为一年，即投保日0时0分开始，到周年日前一天的24时60分。保险期满后，双方经协商可以续保。,第三节 房地产保险的品种,一、房地产业务中的财产保险,（一）企业财产保险,5、保险金额及保险价值,企业的房地产属于固定资产，其保险金额通常有4种方式确定：按账面原值确定、按账面原值加成数确定、按重置价值确定、按其他方式确定等。而保险价值是按照出险的房屋、建筑物的重置价值确定的。,第三节 房地产保险的品种,一、房地产业务中的财产保险,（一）企业财产保险,5、附加险,投保人如果对保险人制定的基本险、综合险的保险内容不满意，经双方当事人协商可以设立附加险。通常基本险的附加险包括暴风、暴雨、洪水等“自然灾害”；综合险的附加险有破坏性地震、水管爆裂等。,第三节 房地产保险的品种,一、房地产业务中的财产保险,（二）家庭财产保险、城乡居民房屋保险,在未开发城乡居民房屋保险的保险公司经营中，家庭房屋因自然灾害或意外事故所致损失的风险通常由家庭财产保险来分散。,城乡居民房屋保险是以居民的房屋为保险标的的保险，包括房屋普通保险和房屋两全保险。房屋普通保险：以交纳保险费的形式投保，保险期满后不退还保险费，续保需重新办理保险手续。房屋两全保险：以交纳保险储金的形式投保，保险期满后，无论是否发生赔付，保险人都将投保人所交的保险储金退还给投保人，因此是具有保险与储蓄双重功能的品种。,第三节 房地产保险的品种,一、房地产业务中的财产保险,（二）家庭财产保险、城乡居民房屋保险,1、保险范围,范围包括：被保险人自有房屋、与他人共有房屋、代他人看管的房屋、租借他人的房屋（后三项需经保险人同意，并作出特别约定）,不保的房屋：危房、征用、拆迁和违章建设的房屋、无人居住和看管的房屋、在建房屋、在分洪区、泻洪区、洪水警戒线以下的房屋、低值临时窝棚、非正规住房及其附属建筑物。,第三节 房地产保险的品种,一、房地产业务中的财产保险,（二）家庭财产保险、城乡居民房屋保险,2、,保险责任,火灾、爆炸、雷击、洪水、冰雹、雪灾、崖崩、冰凌、泥石流、突发性地陷；暴风、暴雨造成房屋主要结构倒塌；空中运行物体坠落；外来建筑物及其他物体倒塌；其他约定事项。,第三节 房地产保险的品种,一、房地产业务中的财产保险,（二）家庭财产保险、城乡居民房屋保险,3、,责任免除,战争、军事行动或暴力行为,核辐射、核污染,地震,投保人及其关系人的故意,其他约定事项,第三节 房地产保险的品种,一、房地产业务中的财产保险,（二）家庭财产保险、城乡居民房屋保险,5、保险期限、保险费率、保险金额,保险期限：房屋普通险的期限为1年，房屋两全保险为1年、3年、5年三种。,保险费率：通常以房屋的结构来区别。,保险金额：由投保人根据房屋的实际价值自己决定，一般不超过房屋价值。,第三节 房地产保险的品种,一、房地产业务中的财产保险,（三）,建筑工程一切险,建筑工程一切险简称建工险，是专门承保各种土木工程及建筑机械设备、材料的意外损毁或灭失，以及对第三者伤害、死亡或财物损害所致法定赔偿责任的综合性保险。以承包商所承担的风险为主要标的。,第三节 房地产保险的品种,一、房地产业务中的财产保险,（三）,建筑工程一切险,1、保险标的,承保的标的是房地产建筑工程，以合同内容为依据，主要包括：建筑工程（包括永久工程和未未完成工程主体必须搭建的，在工程主体完工后拆除或废弃不用的临时工程及存放在工地的物料）；建筑用机器、工具、设备和临时工房及其屋内存放的物件；业主或承包人在工地的原有财产；附带安装工程项目；工地内的现成建筑物和业主或承包人在工地的其他财产。,第三节 房地产保险的品种,一、房地产业务中的财产保险,（三）,建筑工程一切险,2、承保责任范围,保险责任：自然灾害、盗窃、工人和技术人员的不当行为、原材料或工艺不善引起的事故等。,除外责任：被保险人故意行为致损，自然磨损、停工、罢工、战争等因素造成的损失，设计错误引起的损失和费用，自然减值、自然费用、非保险财产损失，不良工艺引起的保险财产本身的损失及其处置费用，其他约定事项。,第三节 房地产保险的品种,一、房地产业务中的财产保险,（三）,建筑工程一切险,3、保险金额,建筑工程的总价值为险种的保险金额，包括设计费、建筑所需材料设备费、施工费、运杂费、保险费和税款以及其他有关费用。,第三节 房地产保险的品种,一、房地产业务中的财产保险,（三）,建筑工程一切险,4、保险期限,建筑工程保险的保险期限自投保工程动工或用于保险工程的材料、设备运抵建筑工程时开始，到工程所有人对部分或全部建筑工程签发完工验收证书或验收合格，或工程所有人实际占有或使用或接受部分或全部工程之时终止，以先发生者为准。,第三节 房地产保险的品种,一、房地产业务中的财产保险,（三）,建筑工程一切险,5、保险项目（包括物质损失、第三者责任、特种风险赔偿）,物质损失：一切与工程及施工有关的物质损失，保险金额通常由保险人与被保险人协商决定。,第三者责任：指保险期间由于意外事故造成工地及工地附近的第三者人身伤亡或财产损失依法应由被保险人进行赔偿的责任。通常采取限额赔偿。,特种风险：指保单上列明的风险，通常单列明赔偿限额。,第三节 房地产保险的品种,一、房地产业务中的财产保险,（三）,建筑工程一切险,6、保险费率和扩展条款,保险费率一般按照工期费率计收，即由保险公司对投保工程进行风险评估后，根据工程的危险程度确定。建工险可以根据投保人的要求，提供多种扩展条款，如：分期付费条款、交叉责任扩展条款、有限责任保证条款等。,第三节 房地产保险的品种,二、房地产业务中的责任保险,主要涉及公众责任保险、产品责任保险、职业责任保险和雇主责任保险。,（一）产品责任保险,房屋作为特殊商品，在消费使用过程中也有可能因产品缺陷而造成用户或公众的人身伤亡或财产损失，依法应由开发商承担民事损害赔偿责任。，按照消费者权益保护的相关法律规定，开发商可能因销售房地产而承担产品责任风险。因此，开发商就需要将这些风险分散或转移出去，即相应地由保险人为其承担这些赔偿责任，而开发商仅需要向保险人购买相应的保险产品即可。这种因产品因素而创造出来的保险就称为产品责任保险。,第三节 房地产保险的品种,二、房地产业务中的责任保险,（一）产品责任保险,1、产品责任保险的责任范围,承保责任：由开发商销售的供他人使用的房屋，由于房屋的缺陷等原因，在使用过程中对各种无过错者造成的人身伤害或财产损失，需要由开发商承担的赔偿责任。,除外责任：应由被保险人承担的其他人的责任；被保险人对雇员等的责任；被保险人自己、照管或控制的房产的损失；在建房屋，所有权尚未转移到购房者时发生的责任事故；被保险人故意的过错行为；被保险的房产本身的损失；非正常状态下使用造成的损害事故。,第三节 房地产保险的品种,二、房地产业务中的责任保险,（一）产品责任保险,1、产品责任保险的责任范围,承保责任：由开发商销售的供他人使用的房屋，由于房屋的缺陷等原因，在使用过程中对各种无过错者造成的人身伤害或财产损失，需要由开发商承担的赔偿责任。,除外责任：应由被保险人承担的其他人的责任；被保险人对雇员等的责任；被保险人自己、照管或控制的房产的损失；在建房屋，所有权尚未转移到购房者时发生的责任事故；被保险人故意的过错行为；被保险的房产本身的损失；非正常状态下使用造成的损害事故。,第三节 房地产保险的品种,二、房地产业务中的责任保险,（一）产品责任保险,2、产品责任保险的赔偿,房地产产品责任保险的赔偿是根据合同约定对保险事故进行经济赔偿，采用期内索赔制，一般的约定是：保险人的责任以产品在保险期限内发生事故为基础，而不论保险的房产是否在保险期限内建造或销售。,第三节 房地产保险的品种,二、房地产业务中的责任保险,（二）职业责任保险,职业责任保险是承保各种专业人员因工作上的疏忽或过失造成契约对方或他人的人身伤害和财产损失的经济赔偿责任。如设计师、工程师等职业风险。,第三节 房地产保险的品种,二、房地产业务中的责任保险,（二）职业责任保险,1、承保方式,主要有两种：以索赔为基础的承保方式和以事故发生为基础的承保方式。,在房地产业务中，职业责任保险通常采用以索赔为基础的承保方式，并规定前置期限为3年。,第三节 房地产保险的品种,二、房地产业务中的责任保险,（二）职业责任保险,2、职业责任保险的承保与理赔,承保：职业责任保险属于团体险，保险人只接受团体投保。,理赔：通常规定一个累计最高赔偿限额，诉讼费则在赔偿限额之外。,第三节 房地产保险的品种,二、房地产业务中的责任保险,（三）雇主责任保险,雇主责任保险是以被保险人即雇主所雇佣的雇员在保险有效期内，从事与其职业有关的工作时，由于遭受意外或患职业病所致伤残或死亡，被保险人（雇主）根据法律或雇佣合同应承担的医药费及经济赔偿责任为承保风险的一种责任保险。,第三节 房地产保险的品种,二、房地产业务中的责任保险,（三）雇主责任保险,1、雇主责任保险的责任范围,责任范围：被保险人的雇员在从事职责时发生意外的经济赔偿、医药费以及被保险人与雇员之间因本保险责任范围内的纠纷诉讼费用。,除外责任：战争、暴动、罢工、核辐射；疾病以及由此而施行的内外科手术；被保险人的重大过失行为；被保险人对其承包人的雇员的经济赔偿责任；被保险人的雇员的故意行为。,第三节 房地产保险的品种,二、房地产业务中的责任保险,（三）雇主责任保险,2、雇主责任保险的保险费率,通常根据职业和工种的风险程度来规定费率标准，并依据赔偿限额决定具体收费水平。,第三节 房地产保险的品种,二、房地产业务中的责任保险,（三）雇主责任保险,3、雇主责任保险的赔偿,雇主责任险的赔偿关键因素是受害人与致害人之间是否存在雇佣关系，通常的判断标准是：,雇主具有选择受雇人的权利,雇主支付工资或其他报酬,雇主掌握工作方法的控制权,雇主具有中止或解雇受雇人的权利,第三节 房地产保险的品种,二、房地产业务中的责任保险,（三）雇主责任保险,4、雇主责任保险的附加险,雇主责任保险可以增加附加险，包括：,第三者责任保险,雇员第三者责任保险,附加医药费保险,第三节 房地产保险的品种,三、房地产业务中的信用保证保险,保险公司提供的保证业务是特殊的保证服务，它是由保险人以保证人的身份为被保证人向权利人提供的信用担保行为，因此并不是完全意义上的保险业务。而且，保险人履行担保义务的前提是被保证人无法补偿权利人的经济损失，并非被保证人的作为或不作为给权利人造成的经济损失为前提。,信用保险是根据权利人的要求，担保被保证人信用的行为。当由于被保证人的作为或不作为导致权利人遭受经济损失时，保险人必须按照合同的规定赔偿权利人的损失。,保证业务与信用保险实际上都是以义务人的信用风险为保险标的，当权利人投保时，就是信用保险；当义务人“投保”时，就是保证业务。,第三节 房地产保险的品种,三、房地产业务中的信用保证保险,（一）房地产业务中的信用保险,房地产业务中的信用保险是权利人以义务人的信用为标的的保险，包括卖方信用保险和住宅抵押贷款保险。,1、卖方信用保险,以保险人为卖方进行的各种形式的延期付款行为所提供的保险业务卖方信用保险，可以为开发商分散风险。该类保险通常实行变额保险的方式，使保险金额的递减程度与延期付款过程中未付款的款额变化相同，并采取共同保险的方式。,第三节 房地产保险的品种,三、房地产业务中的信用保证保险,（一）房地产业务中的信用保险,2、住宅抵押贷款保险,是保险人为贷款方的利益而设计的商业信用保险。其保险责任通常为抵押房产可能面临的非人为风险和各种被保证人的行为。保险金额应按照抵押房产的实际价值的一定比例确定。,第三节 房地产保险的品种,三、房地产业务中的信用保证保险,（二）房地产业务中的保证业务,房地产中的保证业务，是义务人以自己的信用风险为保险标的向保险人投保，风险较高，保险人必须严格审查，并采取必要的保全措施。,房地产业务中的保证业务包括合同保证保险和贷款购房保证保险。,第三节 房地产保险的品种,三、房地产业务中的信用保证保险,（二）房地产业务中的保证业务,1、合同保证保险,合同保证保险也称履约保证保险，它承保因被保证人不履行各种合同义务而造成权利人经济损失。其中最常见的就是建筑工程承包合同保险。具体保险产品包括：履行合同保证保险、投标保证保险、预付款保证保险、维修保证保险。,第三节 房地产保险的品种,三、房地产业务中的信用保证保险,（二）房地产业务中的保证业务,2、贷款购房保证保险,购房贷款保证保险是以购房者的信用为保险标的的保险。在我国始于1998年华泰财险公司和太平洋保险公司的贷款购房保证保险。由于条款保险责任范围过宽，保险公司风险过大，后来停办。经过修改后，该种保险产品有严格的规定，而且对权利人的权益保障不足，是有缺陷的条款，受到市场的冷落自然在情理之中。,第三节 房地产保险的品种,四、房地产业务中的人身保险,（一）,建筑工程团体人身意外伤害保险,这是团体人身意外保险的新品种，具有保费低廉、保障性强、期限灵活、选择性好等特点，很适应市场需要。,1、保险责任：在工作期间意外致残、意外身故等。,2、投保人（施工企业或对被保险人具有保险利益的团体）及被保险人（现场工作人员）,3、保险期限：一般为一年。,4、保险金额及保险费：金额和保险费都可由双方约定。,第三节 房地产保险的品种,四、房地产业务中的人身保险,（二）安居定期保险,是一种以贷款购房者为被保险人，以死亡为给付保险金为条件的定期寿险，具有缴费低廉、保障高的特点。,1、被保险人（符合规定的个人住房贷款条件的个人）及投保人（被保险人本人或对其具有保险利益的人）,2、保险责任：在保险合同期内，被保险人身故。,3、保险期限：与被保险人的个人住房贷款合同期限相同。,4、保险金额（始终与未偿还的贷款额相等）及保险费（可选择年均缴，缴费期限同保险期限）。,第三节 房地产保险的品种,（三）公积金贷款者定期寿险,1、投保人：借款人或公积金委托银行,2、被保险人：符合条件的借款人,3、保险责任：因病或意外致被保险人全残或死亡,4、除外责任：被保险人故意的不当行为,5、保险期限：与借款期限相同,6、保险金额：即时保险金额，即借款余额,7、保险费及其缴交：根据借款期限与借款余额计算，一次性趸交。,8、受益人：提供贷款的金融机构,第三节 房地产保险的品种,（三）公积金贷款者定期寿险,失业特别附约：,保险责任：借款人因失业一年以上而不能履行还贷义务；,除外责任：被保险人故意不履行相关义务；,合同解除约定：主合同解除时，本附加约定得以自动解除。,第四节 房地产保险的运作,保险服务是特殊商品，其经营的监管非常正规、严格，属于“特许经营” ，保险业的发展当然也受到严格的规管：从市场准入、产品开发、经营者的内部风险管制、制度建设，到具体的经营方式、服务标准等，都受到当局的适当规管和制约，受到法律的严格限制和约束。因此，保险业的运作是一种非常制度化和规范化的行为，各个参与主体都应当按照有关标准和规范来展开自己的行动，使保险真正成为社会经济的稳定器。,一、房地产保险的投保与承保,房地产保险作为新兴的、发展非常迅猛的保险产品，因为其在涉及财产、责任、信用和人身等不同领域，投保人、被保险人、受益人多种多样而且关系复杂，保险标的的价值经常变化，保险合同经常需要修正等等方面表现出来的特殊性，房地产的相关保险的投保就具有与别的一般保险产品不太相同的特点，承保过程也有其突出的规范和规则。,1.房地产保险的投保,概念,投保本来是投保人从自己的需要出发，向保险人发出购买保险产品要约的过程，但在房地产保险中，投保人的投保行为往往是在各种非完全自愿的情况下进行的，要受到其他利益主体的制约。,决策,投保者的投保决策一般有两方面的因素：投保人根据自己掌握的信息和需要，自主决定、自觉选择；外界对投保人进行大量的宣传、引导和一定的限制。,程序,市场调查（掌握有关保险产品和保险人的信息）、决定投保产品和选择保险人、向保险人发出投保要约,2.房地产保险的承保,概念,承保是保险人与投保人协商和签订保险合同的过程，是保险经营的重要环节，是保险公司服务管理水平的充分体现，对保险公司的经济效益和发挥保险的稳定器作用最为重要。,程序：接受投保单审核检验接受业务缮制单证,应注意的重点 核保是承保工作应重点注意的，它是整个保险业务选择的关键，通过它可以将不合格的投保人拒之门外，防止非可保风险的带入，去除不合格的保险标的，准确估计风险程度，提高承保质量。,核保的主要内容包括审查投保人资格，审核保险标的、保险金额，确定保险费率，审核被保险人信誉。,二、房地产保险的防灾防损,1.概念：是指保险人和被保险人对所保险的财产（标的）采取各种技术组织措施，预防和减少灾害的发生，及在保险事故发生后尽可能减少事故损失。,2.特点,防灾的主体是投保人或被保险人,防灾的对象是保险标的,防灾的依据是保险合同的约定,防灾的手段是向投保人或被保险人提出建议、规劝,3.意义：保险防灾防损是社会防灾防损的重要组成部分，但其监督手段力度有限，应充分发挥全社会的相关机构的作用，提高意识。同时，应促使投保人自觉防灾防损，奖励无灾发生的投保人。,三、房地产保险索赔与理赔,不管如何采取防灾防损措施，既然存在风险，保险事故必然就有可能发生，一旦发生了保险事故，就会产生索赔、理赔等相关业务。也就是说，被保险人的索赔和保险人的理赔是房地产保险的不能忽视的重要环节，对投保人、被保险人和保险人都具有非常突出的经济意义。,1、索赔,概念,索赔就是被保险人或受益人在保险事故发生，保险标的遭受损失时，按照保险合同规定，向保险人请求赔偿的行为。是保险保障的具体体现。,程序,发出出险通知,采取措施尽力救助,提供索赔文件,索赔时效,我国规定，被保险人或受益人的索赔时效为：自其知道保险事故发生之日起，财险2年内不行使而失效；寿险5年内不行使而失效。,2、理赔,概念,理赔是与索赔相对应的概念，是指保险人在保险事故发生，被保险人提出索赔要求后，根据保险合同规定，对事故进行处理的行为。,原则：重合同、守信用；实事求是；主动、迅速、准确合理,程序,接受出险通知，立案编号,审核保险责任,进行损失调查,赔偿、给付保险金,损余处理和代位追偿,