个人投资理财产品解析

,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,现在买房合适吗？,在没展开这个话题之前，我们先了解一下，我们听说或已购买过的投资理财产品，比如：个人储蓄存款、债券、股票、基金和保险等金融产品。目前他们能保值增值吗？能抵销通货膨胀的能力吗？有没有更好的产品，使我们看得见、摸得着，能住好，还能赚钱？,一、银行存款,人民银行利率表（,2011.7.7,）,一、城乡居民和单位存款,（一）活期存款,0.50,（二）整存整取定期存款三个月,3.10,半年,3.30,一年,3.50,二年,4.40,三年,5.00,五年,5.50,二、各项贷款,六个月,6.10,一年,6.56,一至三年,6.65,三至五年,6.90,五年以上,7.05,三、个人住房公积金贷款,五年以下（含五年）,4.45,五年以上,4.90,附：物价上涨指数：,1986,年,6.5,，,1988,年,18.8,，,1992,年,6.4,，,1993,年,14.7,，,2007,年,4.5,，,2008,年,5.9,，,2009,年,4.9,，,2010,年,3.3,。利率高，中小企业倒闭。,2011,年,7,月,6.5,。中国的物价猪说了算？,6,月份，食品价格上涨占了,C PI,的,4%,左右，如果食品不涨的话，那么,CPI,会在,2.5%,左右。而猪肉价格当月涨了,7%,，对当月,CPI,的贡献在,1.4%,到,1.5%,左右，,二、债券,案例：鸦片战争的时候，英国发行债券，清王朝向老百姓横征暴敛，筹款方式不同。,国库券、国债（中华人民共和国财政部）,国库券是,1981,年至,1997,年之间发行的有价证券，现在发行的叫国债。,关于,2011,年第十期 第十一期和第十二期储蓄国债（电子式）发行工作有关事宜的通知,财库,2011101,号,第十期期限为,1,年，年利率为,3.85%,，最大发行额为,40,亿元；第十一期期限为,3,年，年利率为,5.58%,，最大发行额为,100,亿元；第十二期期限为,5,年，年利率为,6.15%,，最大发行额为,60,亿元。三期国债发行期为,2011,年,7,月,25,日至,7,月,31,日，,2011,年,7,月,25,日起息，按年付息，每年,7,月,25,日支付利息。,三、股票（,A,股、,B,股、,H,股）,案例：烧饼故事,上证指数,年份,最高点,年份,最高点,1991,292.75,2001,2245,1992,1429.01,2002,1748,1993,1558.95,2003,1649,1994,1052.94,2004,1783,1995,926.4,2005,1328,1996,1258.69,2006,2675,1997,1510,2007,6124,1998,1422,2008,5522,2000,2125,2010,3306,四、基金,（,61,家基金公司,2011,年一季度亏损,359,亿，二季度亏损,894,亿）,假设您有一笔钱想投资,债券,、,股票,等这类证券进行增值，但自己又一无精力二无,专业知识,，而且你钱也不算多，就想到与其他,10,个人合伙,出资，雇一个投资高手，操作大家合出的,资产,进行投资增值。但这里面，如果,10,多个投资人都与投资高手随时交涉，那时还不乱套，于是就推举其中一个最懂行的牵头办这事。定期从大伙合出的资产中按一定比例提成给他，由他代为付给高 手劳务费,报酬,，当然，他自己牵头出力张罗大大小小的事，包括挨家跑腿，有关,风险,的事向高手随时提醒着点，定期向大伙公布投资盈亏情况等等，不可白忙，提成中的钱也有他的劳务费。上面这些事就叫作合伙投资。如果这种合伙投资的活动经过国家证券行业管理部门（,中国证券监督管理委员会,）的审批，允许这项活动的牵头操作人向社会公开募集吸收,投资者,加入合伙出资，这就是发行,公募基金,，也就是大家现在常见的基金。 基金公司：华夏、大成、易方达、长城等,五、保险,保险的分类,一、按照实施方式分类 按照实施方式分 类，保险可分为强制保险（车辆第三方保险）和自愿保险 （商业保险）保额,10000,元,5,年前，现在还是,10000,元,二、按照保险标的分类 按照保险标的分类，可将保险分为财产保险与人身保险,三、按照承保方式分类 按照承保方式分类，可将保险分为原保险、再保险、共同保险和重复保险,为啥现在买房,上述几种产品，存款、债券、股票、基金和保险能抵销通货膨胀的能力吗？能保值增值吗？负利率时代、熊市、根本不可能！那么有没有一种看得见、摸得着的产品呢？不仅能抵销通膨的压力，能住好，还能保值增值呢？那就是：买房子，买房居住，还是炒房投资，都可以！,中国有句古话：安居乐业。,为啥买房（一）,国家宏观调控，郑州限购令，平顶山房地产,2010,市场监测分析报告，鲁山县城市总体规划（,2004,年,-2020,年），房价上涨或不会下跌的理由，网友论房价，中国房价的形象比喻，中国通货膨胀的成因，为什么要选择锦沅玺堡，锦沅玺堡影视，鲁山县房地产市场调查报告。,为啥买房（一）,美国财经双周刊福布斯发布报告称，在全球,52,个国家和地区中，中国香港是仅次于阿拉伯联合酋长国，全球第二个税,赋,最轻的地方；中国内地则是全球税,赋,第二重的地方，居于法国之后，也是亚洲税,赋,最重的地区。中国专家称，经济高速发展，,“,税务负担指数,”,高是必须经历的阶段。中国税,赋,全球排名第二高福布斯的,“,全球,2005,税务负担指数,”,调查，度量世界,52,个国家及地区雇主及雇员的综合税务负担，所用指标有,5,个，即公司所得税、个人所得税、财富税、雇主及雇员社会保障金及销售税。,该调查显示，中国在上述,5,个指标中，除了,“,雇员社保金,”,高于首位的法国外，其余指数均低于法国，总指数为,160,，全球列第二位。接下来的分别是比利时、瑞典和意大利等，中国台湾地区列,49,位，中国香港地区列,55,位，即倒数第二位,税务负担仅重于阿联酋。,比如中国的油价税负为,42%，,美国为,6%。,地方土地出让金收益,3.24,万亿（,2010,年）,为啥买房（一）,再看下中国的税赋，仅次于法国，位于世界第二，但是中国财政收入每年以二位数的数字在增加，,2009,年,56000,万亿，,2010,年,83000,万亿，,2011,年上半年达到了,56000,万亿，但是老百姓基本的医疗、教育、社会保险、住房反而得不到保障，老百姓生活得,很,不踏实。搞别的不保险，或,赔,钱，还是投资不动产吧，,安居乐业，孩子结婚要,买房子，,没别的生财渠道，有钱就,炒房子,！,为啥买房（二）,2008,年中央,4,万亿投资及地方近,10,万亿配套资金的实施，增加了投资，拉动了内需，迎来了世界的一片喝彩声。但是,4,万亿人民币的发行，带来了中国,37,个月的通货膨胀。,2011,年,7,月通货率为,6.5,。而在,2009,年和,2010,年期间，银行又天量放贷，再加上外汇储备用人民币对冲，结果,3,间年，向社会投放了,70,多,万,亿，老百姓不仅要为,4,万亿超发的人民币买单，还不能享受这种投资收益。造成钢铁、水泥等原材料价格上涨，食品价格不断攀升，特别是猪肉价格达到了每公斤,30,元。老百姓手里有钱不能投资股票（亏损）、存在银行收到了利息还不抵通货膨胀，投资基金赔本。天量贷款也参与炒房，所以才造成了房价的过快增长。能赚钱的项目国家垄断完了，投资渠道单一，就炒房！,为啥买房（三）,我们看房价不会下跌的因素，大家看这张表，,2011,年上半的财政收入图，地方财政收入占比,49%,，钱不够花，乍办，中央把大部分税收都划归中央财政了。地方政府说，没办法，买地吧，加大基础设施建设，这也是面子工程，,这也是城市建设的需要，,特别是一把手的政绩呀，这是,个,空手套白狼的生意,，,一定要做，还要做,得,好！现在地方财政收入有近一半都是买地款。地价不会下跌（,县城,买地款为,50,万至,100,万,/,亩），这是其一。其二、现在物价一直在上涨，不仅食品，特别是建筑材料，如钢筋、水泥、装饰材料都在涨。工人的工资也在涨，不涨，没人干活啦，不涨，家里的基本生活就得不到保障。其三、现在社会的群体中，有多少人希望房价跌下来，政府？他还想靠房价拉动,GDP,呢，开发商，不可能，人家做生意也要赚钱！银行，更,不,能，房价跌下来，坏帐多了,那,还得！已有房子的群体？不可能，俺还嫌房价涨得少呢！只有一种群体希望房价跌下来，那就是现在还处于观望想买房子的弱势群体。他们的声音是那么小，几乎被房价上涨的声音淹没了。,为啥买房（四）,游资下移的风险加大。国家在出台限购令后，一线城市相继出台了很多实施细则，还说楼价要与,GDP,挂钩，不能超过,GDP,的增长速度，就这样算，,GDP,按,10%,算，那么现在,20,万的房子，三年后值多少,26.62,万，恐怕远不止这些。现在国务院相关部门又调控了，很快又会有,60,座二线、三线城市做出限购令。现在平顶山、特别是像鲁山这样的城市，炒房的不多，但是随着这些游资下移，难保不会来炒房投资！这也是诱发房价上涨的因素。,鲁山县城市总体规划（摘要）,第十七章 远景发展构想一,城市发展规模,鲁山县现状户籍总人口为,82.87,万多,实际常住人口为,70.91,万人,.,随着经济社会的发展和县城中心地位的凸现,城区规模将不断的扩大,.,预测鲁山,2050,年全县总人口约为,100,万左右,城市化水平为,60%,65%,其中,城区人口约占城镇人口的,60%,70%,则,2050,年城区人口规模约为,36,45.5,万人,.,鲁山城区规模虽然有发展趋势与可能,但城市规模必须与经济发展模式相关联,多种因素要求鲁山城区保持合适规模,.,首先,旅游业是鲁山产业发展的支柱之一,其发展要求鲁山长期保持独特的城郊景观,.,鲁山坡,将相河,大沙河,.,三里河,七里河是鲁山独特城市景观构成的重大要素,远期不应因城市建设而全部消失,因此,控制鲁山城区规模,适当保留鲁山自然环境面貌,是远景鲁山城市规模的考虑因素之一,;,其次,在轴线理论中,处于增长轴上及其邻近城市会得到最佳发展机遇,.,而鲁山县的区位优势明显不足,.,一方面,在河南省省域城镇体系规划中,鲁山县的城镇规模及城镇定性都处于边缘化位置,发展定位较低,.,另一方面,在平顶山市市域城镇体系规划中,鲁山县的区位正好偏离该区域的主要发展轴线,没有与南北向的平顶山,宝丰,叶县等形成产业经济带,.,加之鲁山不具有交通节点或产业中心等条件,资金投放量小,经济活力不足,很难成为平顶山地区产业空间发展的核心,.,第三,鲁山周边的大,中型城市,如洛阳,平顶山,南阳等,正处于快速发展期,由于极化能力过强,将对周边地区产生巨大的,虹吸效应,吸纳周边地区的资金,人才,信息和技术,.,鲁山正处于这些城市的阴影之中,高层次的人力资源有可能为它们所截流,是鲁山产业升级缺乏足够的技术支撑和人才储备,影响高新技术产业,新兴产业的发展和传统产业的升级改造,在一定程度上影响了鲁山的经济快速,综合上述,本次规划根据城区环境,市域城镇体系规划,综合发展潜力等因素考虑,再通过用地的模拟规划布局,远景鲁山城区城市建设的合理容量以,35,40,万人,用地规模,35,40,平方公里为宜,.,鲁山县城市总体规划（摘要）,二,用地拓展的控制,远景城市建设用地结构形成,“,一主两次,”,格局,:,在三里河和大浪河之间形成主城区,呈带状分布,;,七里河以西规划休闲疗养基地,;,在昭平台水库与郑石高速之间形成独立工业组团,.,其间以过境交通和城市主干道联系,.,随着经济发展方式的逐步转变,城市运作的效率要求越来越高,因此城市未来用地拓展应重视如下问题,.,1.,城区东部方向兼有交通门户条件,较好地质条件,仍然是鲁山远期发展的主导方向,;,2.,尽可能保证工业用地集中使用,避免早期工业分散布局,浪费土地等低层次开发模式,; 3.,通过科学合理的详细规划,避免未来土地拓展对主要道路的单纯依托,.,4.,现有存量待开发土地基本消化开发完毕之后,应加强土地的量化调控,以提高土地推出的经济效益,基本满足城市经济发展的需要,.,东进南扩战略,为啥买房（五）,通过,鲁山县城市总体发展规划,可以看出,。现在鲁山县总人口,83,万，城镇人口,14.5,万，到,2050,年鲁山县总人口要达到,100,万，随着城市化进程的加快，城市化水平为,60%,到,65%,，到时城镇人口要达到,35,万,-40,万，规划建设用地面积,3640,平方公里的土地。目前鲁山县房地产才刚超步，随着人口增加的刚性需求，房地产有很大的发展空间，房子有很大的升值空间！,鲁山县房地产调查报告,鲁山县房地产市场怎样呢？咱们看下面一组幻灯片，它是由尚品顾问房地产产公司做的,鲁山县房地产调查报告,，,我们也是从网上下载，此份调查报告有助于我们了解鲁山县房地产行情！,插入此：,鲁山市场调查报告,2011,年,7,月,20,日,尚品房地产整合顾问机构,sp real estate integration consultants,为啥买房（五）,说到房价，不能不说银行。如果房地产价格持续下降，那么将会产生很多坏帐，严重影响其资产质量，其中案揭贷款,4,万多亿，而房地产贷款占其总贷款额的,20%,。因此银行,也会曲线救国，,暗中,托,楼市，国家也会采取措施，怕金融危机。,怎样选房（一）,按照现在国家的宏观调控政策，那是,“,空调,”，,不藏富于民，不大幅度减轻税负，不实行财政预算，政府的钱还是乱花。不把一些垄断行业让利于民营企业，老百姓缺乏投资渠道，不让他们炒房地产，难！,那么如何选房呢？请看以下课件,小产权和大产权,小产权是一些村集体组织或者开发商建造出售在集体土地上的房室，或是由农民自行建造的“商品房”，没有“土地出让金”概念，成本低，法律允许在集体土地上建房，因而合法，对集体成员内部可以转让、置转。同时也存在着开发建造监管缺位。购买后不能合法转户，不能案揭贷款等。因不具有商品房的法律属性，一般在法院不予以支持。如：北京郊区一个小产权纠纷。一居民买的小产权，但房子在城市规划时要拆迁，国家不予以补偿。,大产权：房屋所有权证书，占用、使用、收益和处分。,我们祖祖辈辈在生活这片土地上，这里应该有我们的家，因此买房最好买有房产证的房子。,基础设施配套齐全,。现在社会步伐在加快，人们的生活压力也比较大，老年人养老医疗、年轻人工作、生活及购房案揭还贷、学生们的课业压力，人们面对物价通货下的压力有时喘不过气来！为解决这些后顾之忧，应选择社区里有幼儿园，这样方便接送小孩。最好能接入天燃汽，不用上下楼搬煤气罐，省气环保又省钱。选择排水顺畅不会有积水的楼盘。了解开发商的实力和背景，选择有实力的开发商，在房屋质量、合同签署、产权办理方面有保障。选择好的物业管理公司，能为我们提供后勤保障,。车位够吗？以后车就是代步工具。,好环境，好心情,买房子，是一辈子的事情，一定要选采光通风好、绿化率高、容积率低一点、下大雨别排水不畅、这一是一种尊严和荣耀，您说呢？,选升值空间大的,市政的发展方向直接影响楼盘的升值，鲁山县城市总体规划指出，鲁山向东、向南发展拉大城市框架。未来,30,年县城镇人口新增,20,万，新增建设用地,30-40,平方公里，,最好能紧临大路，交通方便，具有一定的升值空间。,鲁山东进南扩战略,房价涨的比喻,猪八戒家里人口繁衍的太多，需要增加房舍，唐僧知道了，告诉猪八戒，不可私自搭建，只能买，孙悟空是建房子的，向唐僧说明来意，取得了一些资质证明和建房条件，又出了点钱买了地皮，建成了，加上合理利润卖给猪八戒，猪八戒买不起 ，沙和尚说，我借你钱，你慢慢还，于是猪八戒住进了房舍，开始为沙和尚打工，由于要还的太多，猪八戒家吓的不敢再要小孩了，唐僧一看，猪八戒家族数量急剧萎缩，照此将没有油水可以吃了，于是，下令调控。其后，周而复始而已。,房价还会涨！,套用原铁道部新闻发言人王勇平的话（温州,7.23,重大铁路事故第一次记者招待会时）,房价还会涨！,你信不用，反正我信！,下面列举几个案例，和大家一同分享。,案例一,珠海房价，一位朋友在紫荆中学附近买了一套房子，,125,平方，,07,年,5500,元,/,平方米，现在涨到,14500,元,/,平方米。港珠澳跨海大桥建成，,09,年,12,月动工，,6,年后建成。升值空间非常大。,案例二,郑州，,2008,年美国次贷危机后，专家出来调控说，房价泡沫大，可不能买啦，房价会下跌。结果是，,2009,年银行发放大量贷款，各售楼部打出广告招牌优惠政策，但房子销售不旺，价格：,4600,元,/,平方，结果,后来,出现报复性反弹，现在是,10000/,平方。,案例三,郑州郑东新区，建设得非常好，绿地面积也大，高楼大厦，鳞次栉比，看上去真的很好！但这全部靠卖地钱建起来的！政府提出的口号就是：靠卖地自给自足！,2005,年房价,2500,元,/,平方，现在是每平方,1,万元已买不到了。,案例四,有一个朋友想在郑州买套房子，,2005,年在郑州上班，手里没赚到多少钱，又从朋友家里借了一些钱，结果去买的时候，每平方又涨了,300,元（当时是,3500,元,/,平方），交首付钱也不够了，干脆不买了，想等房价跌时再买吧，这一等不要紧，现在郑州房价涨到了每平方,1,万元，越来越买不起了。,案例五,平顶山：姚电大道与亚星路交叉口，龙腾国际，,2010,年,7,月开盘,2850,元,/,平方，现在,3780,元,/,平方。,案例八,鲁山今年,2,月份，房子均价,2200,元，现在多少呢？,2600,元，半年间每平方米涨了,400,元，以后会涨多少呢？,案例九,鲁山最早开发的楼盘为几年前华泰在南环路开发的，当时售价是,1200,元,/,平方，但车位少，晚家晚了，没地方停车，且逢下雨天排水不好。现在呢，每套价格,30,多万（每套,120,平方左右），,你的故事呢,相信大家每个人及身边的朋友都有买房的经历，这些故事和经历让我们明白，近几年买房的人真赚钱！鲁山,2007,年房价可能在,1000,元,/,平方，现在是,2600,多元,/,平方，以后呢？,每位朋友都会有理智的选择！,