物业承接查验操作指南之一

,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,LOGO,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,物业承接查验办法,学习,物业承接查验办法,学习,制定,物业承接查验办法,的意义,物业承接查验办法第一条明确指出“为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据,中华人民共和国物权法,、,中华人民共和国合同法,和,物业管理条例,等法律法规的规定，制定本办法。”,、物业承接查验的定义,物业承接查验办法第二条规定，物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对,物业共用部位、共用设施设备,进行检查和验收的活动。,、完成物业承接查验工作的时间要求,物业承接查验办法第十条规定“,建设单位应当在物业交付使用,15,日前，,与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。”,、资料移交,物业承接查验办法第第十四条规定，“,现场查验,20,日前,，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：,竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；,共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；,物业质量保修文件和物业使用说明文件；,承接查验所必需的其他资料。,未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。,”,设施设备及物业用房的移交,物业承接查验办法第第二十四条规定，“,建设单位应当在物业承接查验协议签订后,10,日内,办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。”,各方的法律责任,物业承接查验办法第三十二条规定，“物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任,。”,物业承接查验办法第三十三条规定，“物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。”,物业承接查验办法第三十四条规定，“自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。”,物业承接查验办法第三十九条规定，“物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。”,物业承接查验办法第四十条规定，“建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。”,1.6,物业承接查验办法的实施时间,物业承接查验办法自,2011,年,1,月,1,日起施行。,物业承接查验基础学习,一、 物业承接查验概述,1.1,物业承接查验概念,物业承接查验制度是,物业管理条例,（以下简称,条例,）确定的七大基本制度之一，,条例,第二十八条规定：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”,2010,年住房和城乡建设部印发的,物业承接查验办法,（以下简称,办法,）第二条规定：“本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。”,1.2,物业承接查验的意义,现阶段，我国实行物业承接查验制度具有以下的现实意义：,1.,物业服务企业在承接物业项目时对共用部位、共用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和结果，有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业服务企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。,2,.,实现物业承接查验制度，可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财权利益具有重要意义。,3.,实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必要条件。 而在新老物业服务企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位、共用设施设备的管理责任。,1.3,物业承接查验的性质与竣工验收的区别,物业承接查验是物业服务企业在承接物业时对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能的再检验，而非物业共用部位、共用设施设备的内在质量和安全性能的确认。,因此物业承接查验和工程竣工验收有以下三个不同。,一是目的不同。,工程竣工验收的目的是确认物业项目工程质量是否合格，能否交付使用，取得进入物业产品市场的资格；而物业承接查验的目的主要在于分清各方责任，维护各方利益，减少矛盾和纠纷，以利于业主使用和物业管理顺利进行。,二是参与的主体不同。,工程竣工验收是物业的建设单位将开发建设的物业项目工程交由政府主管部门或行业管理单位进行质量验收。而物业承接查验是前期物业服务合同双方当事人在利益第三人业主参与并接受房地产行政主管部门监督下进行的。,三是对象不同。,物业承接查验是对物业共用部位、共用设施设备的接管查验。工程竣工验收是对项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验。,1.4,物业承接查验的依据和原则,1,、物业承接查验的依据,物业承接查验的依据分为法律依据和合同依据。,其中法律、法规依据主要是,物权法,、,合同法,、,物业管理条例,和,物业承接查验办法,等。,合同依据主要是,房屋买卖合同,、,前期物业服务合同,和,物业服务合同,等。,2,、物业承接查验的原则,办法,第三条“物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。”,（,1,） 坚持诚实信用原则。即：加强对建设单位的规范和约束，以督促建设单位在物业承接查验中切实做到“诚实信用”。具体要求是：,1,）要求建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能齐备、配套齐全的物业，确保满足物业的使用功能。,2,）,办法,规定建设单位应当在现场查验,20,日前，向物业服务企业移交承接查验必需的资料。未能全部移交的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限,。,3,）要求建设单位应当及时解决现场查验中发现的物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的问题，并组织物业服务企业复验；应当在物业承接查验协议签订后,10,日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。,4,）,办法,规定建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益；不得以物业交付期满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或未经查验的物业。,（,2,） 坚持“客观公正”原则。即：物业服务企业在物业承接查验中切实做到“客观公正”。因此物业服务企业应当做到：,1,）对于建设单位移交的资料，,办法,提示物业服务企业重点检查共用部位、共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。以确保正确使用、维护、管理好共用设施设备。,2,）对于现场查验的方法，,办法,指导物业服务企业综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点检查共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。,3,）对现场查验和交接工作，,办法,要求物业服务企业形成书面记录，并详细列明查验记录和交接记录应当包括的具体内容。,4,）对于现场查验发现的问题，,办法,指导物业服务企业将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合合同约定和规定的情形，书面通知建设单位，以促使尽快解决完善。,（,3,） 坚持做到“权责分明”的原则。即“加强对物业承接查验中的违约行为的监督，以保证前期物业服务合同双方在物业承接查验中切实做到“权责分明”。,1,）为督促建设单位履行物业承接查验义务，,办法,明确规定了建设单位的三项法律责任：,A,、物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任；,B,、物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当承担赔偿责任；,C,、建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。,2,）同样，为督促物业服务企业履行物业承接查验的义务，,办法,也明确规定了物业服务企业的三项法律责任：,A,、自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的、以及行业规范确定的维修、养护和管理的义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任；,B,、物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保存；,C,、物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。,（,4,） 始终坚持“保护业主物权”原则，最大限度的保护业主的共有物权利益。,这就要求物业的建设单位和物业服务企业在物业的承接查验中严格做到：,1,）鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业管理创造有利条件。,2,）建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。,3,）建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。,4,）建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能齐备、配套齐全的物业。,5,）建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。,6,）物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验过程和结果可以公证。,1.5,物业承接查验的法律主体,1.,新建物业共用部位、共用设施设备承接查验的法律主体：,交验方：物业的建设单位,接管方：物业服务企业,2.,物业管理机构更迭时物业共用部位、共用设施设备承接查验的法律主体：,业主大会与新选聘的物业服务企业之间进行的物业承接查验的法律主体：,交验方：业主或业主委员会,接管方：新选聘的物业服务企业,物业承接查验的范围,物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：,1,、共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；,2,、共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；,3,、共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等,。,1.7,物业承接查验的条件,实施承接查验的物业，应当具备以下条件：,1,、建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；,2,、供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；,3,、教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；,4,、道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；,5,、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；,6,、物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；,7,、法律、法规规定的其他条件,1.8,物业承接查验的程序,物业承接查验按照下列程序进行：,1.,确定物业承接查验方案；,2.,移交有关图纸资料；,3.,查验物业共用部位、共用设施设备。,现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。现场查验应形成记录，包括：查验时间、项目名称、查验范围、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。,4.,解决查验发现的问题。,现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。,5.,确认现场查验结果，签订物业承接查验协议。,建设单位应委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验结果，签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利和义务，违约责任等事项作出明确规定。,6.,办理物业交接手续。,建设单位应当在物业承接查验协议签订后,10,日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。,分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。,物业服务企业应当自物业交接后,30,日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：,（一）前期物业服务合同；,（二）临时管理规约；,（三）物业承接查验协议；,（四）建设单位移交资料清单；,（五）查验记录；,（六）交接记录；,（七）其它承接查验有关的文件。,物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。,物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起,10,日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。,1.9,物业承接查验的责任,自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。,物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。,建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。,建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。,物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。,物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。,物业服务企业未按,办法,履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。,1.10,物业承接查验争议的解决,物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。物业承接查验相关法律主体在承接查验中发生的争议也可以通过仲裁或者诉讼等其他方法解决。,二、 物业承接查验与移交,2.1,物业承接查验应具备的条件,实行承接查验的新建物业，应当具备以下条件：,1.,建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；,2.,供水、排水、供电、供气、供热、电信、有线电视、公共照明等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；,3.,教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施按规划设计要求建成；,4.,道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计建成，并满足使用功能要求；,5.,电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；,6.,物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；,7.,法律、法规规定和合同约定的其他条件。,2.2,物业承接查验的依据,实施物业承接查验，主要依据下列文件：,1.,物业管理条例,；,2.,物业承接查验办法,；,3.,物业买卖合同；,4.,临时管理规约；,5.,前期物业服务合同；,6.,物业规划设计方案；,7.,建设单位移交的图纸资料；,8.,建设工程质量法规、政策、标准和规范。,2.3,物业承接查验的程序,物业承接查验应按照下列程序进行：,确定物业承接查验方案,移交有关图纸资料,查验物业共用部位、共用设施设备,解决查验发现的问题,确认现场查验结果,签订物业承接查验协议,办理物业交接手续。,2.4,确定物业承接查验方案,确定物业承接查验方案的程序,办法,规定新建物业的建设单位应当在物业交付使用,15,日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。而在现场查验,20,日前，建设单位应当向物业服务企业移交规定的物业资料。,因此，建设单位就应在物业交付使用前至少,50,日根据国家有关规定完成物业的竣工验收，取得质量合格证书，并完成备案，完全达到物业交付使用的条件后，书面通知物业服务企业进行物业承接查验，并约定时间召开物业承接查验协调会议。,物业服务企业接到建设单位的书面通知后，应主动与建设单位连系，并查看物业承接查验应具备的条件的相关文件，即：,1.,关于工程质量合格证和规划、消防、环保认可及准许使用文件的备案文件；,2.,供水、供电、供气、供热等专业公司的供用合同与计量表具的相关文件；,3.,教育、卫生等公共配套设施的竣工验收文件；,4.,电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；,5.,物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；,6.,物业买卖合同、临时管理规约等法规规定的物业管理必须的文件；,7.,物业竣工图纸及竣工资料。,双方根据以上条件，约定物业承接查验的时间，共同制定物业承接查验方案。,物业承接查验方案的内容,以上条件具备后，物业服务企业应及时作出书面回复，并约定双方召开物业承接查验首次协调会。双方根据有关规定和物业承接查验依据文件的约定，就物业共用部位、共用设施设备的承接查验进行协商，形成物业承接查验方案。其内容包括：,1.,组建物业承接查验小组,由物业服务企业和建设单位各抽调数名工程技术人员（包括土建与安装专业）及管理人员组成物业承接查验小组，建设单位亦可指派工程施工总承包单位、主要设备供货厂家、工程监理单位参加，同时可以邀请业主代表和房地产行政主管部门参加。由建设单位和物业服务企业双方共同推选物业承接查验组长、副组长，制定各岗位职责与分工，规范物业承接查验工作。物业承接查验小组及职责见表,21,。,序号,职务,岗位职责,1,组长,负责本物业项目承接查验的领导、管理、协调及问题的处理等全部事务,2,副组长,负责各专业设施设备现场查验的领导、管理和技术指导，以及问题的解决与协调；并全面掌握各专业设施设备的有效操作、维修保养的技术要求和操作规程,3,副组长,负责本项目物业承接查验的配合、问题的解决及协调，安排对物业技术人员进行设施设备使用的专业培训，代表建设单位对本项目物业查验中存在问题的解决全面负责,4,物业管理的建筑、安装工程师,负责本专业设施设备现场查验的领导与管理，协调解决查验中的问题，全面掌握本专业设施设备的运行、维护、管理的专业要求，并能带领技术工人正确的使用、维护和管理物业共用设施设备,5,物业管理的水、电技术个人,在专业工程师的领导下，进行各专业物业设施设备的现场查验，了解、熟悉设施设备，学习掌握设施设备的使用、维护方法，能熟练的正确操作各种设备,6,记录员、数人,负责填写各项现场查验记录。并保存完好，以便收集归档,（,1,）物业项目设计文件引用的建筑与安装施工工程的国家、行业和地方标准与规范；,（,2,）建设单位提交的物业与物业竣工图纸资料清单；,（,3,）设施设备供货厂家安装、调试、维修及使用说明书；,（,4,）物业买卖合同约定的物业共用部位、共用设施设备的配置标准；,（,5,）建筑、安装工程施工与质量验收系列丛书（实用手册）。,3.,确定物业现场查验的内容,（,1,）物业资料的查验与移交,现场查验,20,日前，建设单位应当向物业服务企业移交规定的物业资料。主要包括：,1,）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；,2,）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；,3,）供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等准许使用文件；,4,）物业质量保修文件和物业使用说明文件；,5,）承接查验所必须的其他资料。,（,2,）物业共用部位、共用设施设备的现场查验,新建物业的现场查验时，物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：,1,）共用部位：一般包括建筑物的基础、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；,2,）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等；,3,）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。,（,3,）物业管理中的有关合同、共用设备的专用工具和机配件等,建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场查验和验收的内容，但其能源供用合同应进行查验和移交。,物业服务企业进行现场物业承接查验的重点是查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能，而对物业共用部位、共用设施设备的内在质量和安全性能是在查阅确认文件的基础上进行再检验。,因此，物业承接查验小组就应该根据,办法,的规定与合同约定、以及物业设计文件及清单列出现场查验的项目和内容。,4.,拟定物业共用部位、共用设施设备现场查验方案，主要包括：查验项目、内容、标准、方法、时间与进度、问题的收集与处理、工具与器材、参加人员、记录人、负责人等。,编制物业设施设备现场查验计划与进度。参见表,22,。,表,22,共用设施设备现场查验计划表物业项目：,_,编号：,_,建设单位：,_,参加人员：,_,物业服务单,位：,_,参加人员：,_,序号,计划时间,查验项目,查验内容,检查人,记录人,负责人,编制： 日期： 审核： 确认：,5.,物业承接查验物资准备，包括：查验人员的组织与培训、设备、仪器仪表、工具、防护用品、记录表格等。,（,1,）验收文件的收集，查验人员查验前的培训；,（,2,）设备、工具和仪表，主要包括：压力表、温度计、超声波流量计、电压表、电流表、兆欧表、试压泵、钢卷尺、直尺、高低压电工工具、水暖工工具、梯子、安全帽、移动照明灯等；,（,3,）记录表格，主要包括：,1,）物业资料查验移交表，参见表,2,3,物业项目：,_,移交日期：,_,年,_,月,_,日 编号,_,建设单位： 物业服务企业：,序号,资料名称,编码,册数,备注,交方,签字（盖章） 日期：,接方,签字（盖章） 日期：,2,）物业设施设备现场查验记录表，参见各专业系统现场查验记录表；,3,）系统设施设备现场查验问题汇总表，参见表,24,；,物业项目： 查验日期： 年 月 日 编号：建设单位： 物业服务企业：,序号,设备名称,查验内容,配置标准,查验结果,存在问题,备注,1,数量,位置,外观质量,使用效果,检测数据,试验结果,2,数量,位置,查验人： 记录人： 负责人：,4,）物业设施设备现场查验问题处理跟踪表，参见表,25,；,项目： 专业： 编号：,序号,问题项目与内容,解决时限与标准,物业服务企业：签字（盖章） 日期：,建设单位：签字（盖章） 日期：,复验结果：,签字（盖章） 日期：,备注：,5,）物业设施设备查验最终遗留问题汇总表，参见表,26,；,项目： 专业： 编号,：,序号,问题项目与内容,解决方案,建设单位：,签字（盖章）： 日期：,物业服务企业：,签字（盖章）： 日期：,备注：,6,）物业项目移交表，参见表,27,。,物业项目： 移交日期： 年 月 日 编号：建设单位： 物业服务企业：,序号,移交内容,移交方式,交方,签字（盖章）： 日期：,接方,签字（盖章）： 日期：,2.5,物业资料的查验与移交,物业共用部位、共用设施设备现场查验,20,日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：,1.,竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；,2.,共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；,3.,供水、供电、供气、供热、电梯、消防、环保、防雷、通信、有线电视等准许使用文件；,4.,物业质量保修文件和物业使用说明文件；,5.,房屋、共用设施设备清单；,6.,承接查验所必需的其他资料，（如物业产权资料、客户资料、保修资料等）。,未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。,物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点检查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。,双方应按照规定进行物业资料的查验，查验结果填入表,23,，即,物业资料查验移交表,，完成物业资料的查验移交工作。,物业资料移交后，物业服务企业参加物业承接查验的工程技术人员应全面阅读物业清单、物业竣工图纸与资料和设备使用说明书，全面了解物业工程内容和引用的标准与规范，并根据物业资料将物业设施设备的配置和建设标准填入各专业,系统设施设备现场查验记录表,和,物业设施设备现场查验汇总表,的配置标准一栏中，为现场查验做充分准备。,物业服务企业对接收到的物业资料应按规定进行分类建档，永久保存，认真管理,。,2.6,物业共用部位，共用设施设备的现场查验,1.,现场查验的方法,物业服务企业对物业进行现场查验时应当综合应用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量、使用功能和检测、试验数据。具体做法是：,（,1,）核对。应根据合同约定和规划设计批准文件及引用的法规、规范和标准，以及物业共用设施设备清单对物业共用部位、共用设施设备进行现场核对，确保设施设备的名称、型号、规格、数量和安装位置符合规划设计批准与物业买卖合同约定的配置要求。,（,2,）观察。主要是双方人员，特别是物业服务人员依据自身的专业技术能力和经验以及观察力，在对物业共用部位、共用设施设备进行现场核对时详细观察其是否符合配置标准，外观质量是否存在缺陷，发现问题，详细记录。,（,3,）使用。物业服务人员在对物业共用部位、共用设施设备进行现场查验时，要根据设施设备出厂的安装、使用和维护保养说明文件的要求和有关设备的安全操作规程，由建设单位或供货厂商的专业人员开启共用设施设备，并使其达到满负荷运行，记录设备运行的主要技术参数，在现场双方进行交流沟通和有效培训，保证物业服务企业的值班维修人员全面正确的使用管理设备，并从中发现问题，以便由建设单位责成责任单位负责解决，以保证查验的正常进行。,（,4,）检测。在物业共用部位、共用设施设备现场查验中，查验人员要利用工具和检测仪器、仪表，对共用部位、共用设施设备运行使用进行状态检测，观察、记录各种数据，看其是否达到设计文件规定的要求，是否能满足使用需要。对存在的问题做好记录。,（,5,）试验。物业服务人员要在建设单位专业人员指导和配合下对物业共用部位、共用设施设备的有关部位进行有效性试验。（如：消防系统的分系统试验和综合联动试验；排水系统的灌水、通水、通球试验；有防水要求部位的闭水试验等）。注意：试验前要做好方案，试验中要注意安全，并做好记录。,2.,查验记录,现场查验应当形成书面记录。双方在物业设施设备的现场查验中，应由查验记录人将查验情况认真填入各专业现场查验记录表，然后汇总填入表,24,，即各专业,系统设施设备现场查验汇总表,；查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业及其他参加查验的人员在现场签字确认，统一归档保存。,2.7,物业现场查验发现问题的解决,1.,书面通知建设单位及时解决，并进行复验,现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合合同约定和有关文件规定的情形，由物业现场查验小组将查验中发现的问题分类填入表,25,，即,物业设施设备现场查验问题跟踪表,，书面通知建设单位，建设单位签收后应当及时责成责任人解决，完成后，组织查验的双方人员进行复验，直至合格。,对于不能及时解决的遗留问题，应记入表,26,，即,物业设施设备现场查验最终遗留问题汇总表,，双方协商解决方案，并在签订,物业承接查验协议,时明确约定。,2.,建设单位必须派人参加物业现场查验，并确认查验结果，签订物业承接查验协议,建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。,物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。,2.8,物业共用部位、共用设施设备的交接,建设单位应当在物业承接查验协议签订后,10,日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房及其他物业共用部位、共用设施设备。,交接工作应当形成书面记录，交接记录应当包括移交资料明细，物业共用部位、共用设施设备明细，交接时间、交接方式等内容，双方签署物业,物业移交表,，即表,27,，交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签字、盖章确认。,物业共用部位、共有设施设备办理正式移交前，应有建设单位负责管理；移交后则由物业服务企业进行使用和管理。,2.9,其他有关规定,1.,分期开发的物业项目的承接查验,分期开发的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验与交接。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。,2.,物业承接查验的费用由建设单位承担,物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。,3.,办理物业承接查验备案,物业服务企业应当自物业交接后,30,日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：,（,1,）前期物业服务合同；,（,2,）临时管理规约；,（,3,）物业承接查验协议；,（,4,）建设单位移交资料清单；,（,5,）查验记录；,（,6,）交接记录；,（,7,）其他承接查验有关的文件。,建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。告知方式应在,前期物业服务合同,中约定。,4.,物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证,。,2.10,物业承接查验遗留问题的解决与物业保修责任,1.,物业承接查验存在的问题由建设单位负责解决，否则应承担相应的法律责任。,物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。,物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。,2.,物业交付物业服务企业管理后，物业服务企业应当按前期物业服务合同的约定和有关法规的规定履行维修、养护和管理的义务，否则亦要承担相应的责任。,自物业完成交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁坏或灭失的责任。,物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。,物业承接查验档案资料属于全体业主所有。前期物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起,10,日内，向业主、业主委员会移交物业承接查验档案。”,3.,建设单位应当按照国家有关规定，认真履行物业的保修责任，否则应承担相应的法律责任。,建设单位应当按照国家规定，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。,2.11,物业承接查验中其他法律责任,1.,当事人双方均应承担不履行协议的违约责任,物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。,建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。建设单位、物业服务企业未按,办法,规定履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。,2.,建设单位应承担的物业承接查验的违约责任,建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业负担，损害物业买受人权益。,建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。,建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照,物业管理条例,第五十九条的规定处罚。,3.,物业服务企业应承担的物业承接查验的违规责任,物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。,4.,业主在物业承接查验中具有知情权、监督权,物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。,5.,房地产行政主管部门的监管责任,物业所在地房地产行政主管部门应当对物业的承接查验进行有效监管，并及时处理业主对建设单位和物业服务企业承担查验行为的投诉。,2.12,争议的解决,物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。,2.13,物业管理机构更迭时的物业承接查验,物业管理机构更迭时的物业承接查验和移交是在前期物业服务合同终止或物业服务合同期满时，业主大会选聘了新的物业服务企业，并与之签订的物业服务合同生效时发生的物业共用部位、共用设施设备的承接查验及移交活动,。,1.,承接查验的法律主体,（,1,）原有的物业服务企业向业主或业主委员会（产权单位）移交时的双方法律主体是：,交方：原有的物业服务企业,接方：物业的业主或业主委员会（产权单位）,（,2,）业主或业主委员会（产权单位）向新的物业服务企业移交时的双方法律主体是：,交方：业主或业主委员会（产权单位）,接方：新选聘的物业服务企业,2.,承接查验的条件,在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业必须在下列条件均满足的情况下才能实施承接查验。,（,1,）物业的业主或业主委员会（产权单位）与原有的物业服务企业解除了前期物业服务合同；,（,2,）物业的业主或业主委员会（产权单位）同新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效。,3.,物业管理机构更迭时的物业共用部位、共用设施设备承接查验所依据的文件：,（,1,）物业服务合同；,（,2,）,物业管理条例,；,（,3,）,物业承接查验办法,；,（,4,）,管理规约,；,（,5,）移交的物业图纸资料、清单；,（,6,）物业管理的相关法律、法规、政策、标准和规范；,（,7,）物业管理相关的合同、协议等。,4.,承接查验及移交的程序和内容,（,1,）成立承接查验组织，确定查验和移交方案,为保证物业查验和移交的顺利进行，使物业管理实现无缝衔接，一般情况下，应当在物业的业主、业主委员会或产权单位主管部门的主持下，由原有的和新选聘的物业服务企业的人员参加，共用组成查验和交接小组，对物业共用部位、共用设施设备和物业档案资料进行全面的查验和移交。,（,2,）查验和移交的物业管理资料，主要包括：,1,）物业原始资料，主要是：,物业交付使用初期物业服务企业从物业建设单位承接来的物业原始资料，包括：物业竣工图纸资料，竣工验收资料，设备的使用、维护技术资料，物业产权资料，物业清单等。,2,）物业共用部位、共用设施设备维修、养护和管理以及大中修、更新改造及专业检验的资料；包括：物业设施设备清单、台帐，使用、修理、改造报告、重大事故报告、专业检测报告、完好率评定报告等。,3,）业主资料，包括：业主身份、产权证明，物业查验、问题解决记录，物业使用、装修、维修资料，有关服务、投诉、回访记录和纠纷的处理报告等。,4,）财务管理资料，包括：属全体业主所有的物业管理固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单，水电等抄表记录及费用代收代缴明细表，物业服务费收缴明细表、维修基金使用审批资料和记录，其他需移交的各类凭证、表格、清单等，业主各类押金、停车费、欠收款项等。,5,）合同协议书，包括：对内、对外签订的合同、协议原件。,6,）人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。,7,）其他需移交的资料。,资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后三方当事人在目录清单上签名、盖章。,（,3,）物业共用部位、共用设施设备的现场查验与移交,1,）物业建筑结构及装饰装修的查验和移交主要是共用部位的现场查验，评价其使用功能及安全性和完好程度，关注是否存在危险隐患，以便分清责任，由责任人负责解决和处理。,2,）物业共用设备的查验和移交，主要包括：供电、供水、排水、消防、电梯、供暖、空调、安防、车场等设备的数量、完好程度，使用功能、共同确定其存在的问题，从而界清责任，协商处理和解决。,3,）物业共用配套设施的查验和移交。主要包括环境卫生设施（垃圾桶、箱、车等），绿化设施，照明设施，安防及消防设施（如值班室、岗亭、监控设施、报警设施、车辆道闸，消防配件等），文化娱乐设施（会所、游泳池、各类球场、健身器材等），各种标识等。,4,）物业管理用房，包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂、仓库、操作间等。,5,）室外道路、场地、绿地、雨污水井等排水设施。,6,）产权属全体业主所有的设备、工具、材料等，主要包括：办公设备、交通工具、通讯器材、维修设备工具，安防、保洁、绿化设备、工器具，物业管理软件、财务软件等。,（,4,）物业查验与移交资料。共用部位、共用设备设施及物资财产现场查验要做好记录，查验各方就存在的问题根据合同约定和有关规定的解决达成承接查验协议，即可办理移交手续，交由新进入的物业服务企业实施管理。在办理移交手续时应注意以下几个主要方面：,1,）物业共用部位、共用设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋、设施设备的完损程度；,2,）各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用（如业主拖欠的物业费及对应支付的费用等）应明确收取、支付方式；,3,）确认原有物业服务企业退出或留下人员名单；,4,）提出遗留问题的处理方案；,5,）一定要签订物业承接查验协议。,5.,注意事项：,（,1,）明确交接主体和次序。此类物业的管理移交是原物业服务企业将物业管理工作移交给物业的业主、业主委员会或物业产权单位之后，再由业主、业主委员会或产权单位将物业管理工作移交给新选聘的物业服务企业，而不是原有的物业服务企业将物业管理工作直接移交给新的物业服务企业。虽然在具体移交中可合并进行，但要分清楚移交的主体和责任。,（,2,）物业共用部位、共用设施设备的移交，共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交的重点和难点，承接单位应尽量分析全面、考虑周全，以利于交接和日后管理工作的开展。,（,3,）如承接的物业项目部分还在质保期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订物业承接查验协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联系方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。,（,4,）各类资产与费用的移交。对物业服务中属于业主所有的固定资产、工、机具应全面移交。各类财务账目、各方费用一定要理清，并约定处理方法，以保护相关方的合法权益。,（,5,）在物业管理移交工作中，对物业共用部位、共用设施设备存在的问题不易全部发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。,