合同风险控制培训教程

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩,合同风险控制,风险的定义,价值损失的可能性,内容,风险要点简述,签署合同的基本要求,居间服务合同解析,存量房买卖合同解析,1,2,3,4,补充协议解析,5,1.风险要点简述,合同订立的风险,合同履行的风险,合同后风险,1,2,3,1.1合同订立的风险,签约前的审查内容,契约当事人信息核查,拟出售房屋权属状况,特殊房产的处理,1.2合同履行风险,权属风险,1,交易资金风险,2,1.2.1合同履行风险：权属风险,房屋交易的特性：登记是所有权取得的证明,登记流程：提交资料-审查-受理申请-复审-确认权利-制作产权证-核发产权证,现实情况：时滞性,意外：核发前被查封,解决方案：加急出本 见新本付清购房款,1.2.2合同履行风险：交易资金风险,动产：物的转移代表权利转移,传统交易模式：一手交钱一手交货,不动产：登记为所有权生效要件,交易模式：给付对价、物业交割、核发产权证,1.3合同后风险,居间合同后，担保合同中,1,担保责任的解除,2,1.3.1合同后风险：居间合同后，担保合同中,为客户商业贷款向贷款银行提供阶段性担保,为客户公积金贷款向公积金担保中心提供阶段性反担保,为客户代业主垫资提前还款提供全程担保,个人赎楼贷款中，为客户贷款向贷款银行提供全程担保,1.3.2合同后风险：担保责任的解除,客户商业贷款：自银行放款至他项权证返回银行,客户公积金贷款：自买卖双方过户至房产证交付担保中心,客户代业主垫资提前还款：自客户代为垫资还款至提交过户登记,1.3.2合同后风险：担保责任的解除,根据风险成因确定防范措施,合同订立的风险：签约前的审查内容,合同履行的风险：确定交易履行方案相关流程的先后顺序,单笔买卖业务的终止符：物业交验,涉贷业务的终止符：他项权利证,2.签署合同的基本要求,签署的要求,姓名顺序与签署的其它文件一致,多个名字时前后顺序一致,房屋成交价格与买卖合同保持一致,服务项目的选择及费用的计算务须准确，明确注明费用的承担主体,不能如期（签约当日）交纳服务费的，要求付费方出具书面欠条，约定付费期限，签字并按手印,合同附件（基本费用清单）的填写要求：不填则罢，要填必须保证信息的绝对准确，注意与合同正文的统一,合同变更的处理,合同变更单,2.签署合同的基本要求,签署的要求,全面网签,提示买卖双方谨慎对待合同中涉及到的选择性、补充性、填补性及修改性的内容，按照要求勾划,房屋座落、面积以产权证标注为准，无产权证的，以购房合同为准,房屋权属需清晰、无债权债务纠纷，符合上市交易条件,在租房产买卖不破租赁，承租人享有同等条件下优先购买权,房产的建成年代根据证件资料判断建委核查业主出具书面证明,自行过款的风险提示，建议资金托管/监管，不鼓励经纪人对此提供见证服务,2.签署合同的基本要求,签署的要求,买受方贷款及其额度的审批具有不确定性，贷款不能的后续处理,拟交易房产项下发生的物业费及其它杂费，交付前出售方承担，交付后由买受方承担,合同履行过程中因政策原因产生新税费的承担,户籍迁出,合同签订人签订位置准确，明确签订时间,重视合同附件一附属设施设备、装饰装修及相关物品清单，是前期勘验及后期物业交割的依据,家具、家电及其它用品需标明品牌、规格、数量、新旧程度及性能状况,3.居间服务合同解析,权属：房屋是否可以交易？,出售方：谁有权利卖房？,买受方：谁有权利买房？,居间方：承担哪些居间代理活动？,1,2,3,4,合同履行：操作流程如何保障？,5,3.居间服务合同解析,2.1权属：房屋是否可以交易？,(1)产权清晰，无查封，无纠纷,(2)符合上市交易条件,2.居间服务合同解析,目前业务涉及到的房屋权属性质：,商品房,公房：标准价、优惠价的不能补成成本价的，做不了抵押消费贷款,央产房：央产上市证明,5年以上经济适用房,5年以内经济适用房,回迁房,康居房,商铺,写字楼,使用权,产权证未下发,改底单,婚前与婚后财产,普通住宅与非普通住宅,减免,温馨提示,交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围,房屋权属有争议,房屋已出租他人而出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的,房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的,被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的,交易房屋存在严重质量瑕疵的,未经所属单位同意或未经有权机关登记审批的公房等不完全产权房屋,尚未取得房屋所有权证的房屋,仅拥有使用权的房屋,五年内经济适应住房的买卖,特殊房产，譬如军产房、乡产房及国家安全保密单位房产,2.居间服务合同解析,2.2出售方：谁有权利卖房？,产权人本人签署或取得权利人的有效授权,2.居间服务合同解析,产权人情况:,至今未婚:单身证明,已婚：配偶同意出售证明,离异：离婚协议/离婚证,再婚: 婚前婚后财产,丧偶：继承公证,继承：产权人身故/产权人及配偶均身故 继承公证,外籍人士:,链接,港澳台:,未成年人: 监护公证,单位,按揭,公证(委托),2.居间服务合同解析,2.3买受方：谁有权利买房？,未婚,已婚,外籍人士,港/澳/台,未成年人,个人与单位,按揭,公证,全款,市属公积金,国管公积金,房屋抵押贷款,2.居间服务合同解析,小结：,契约当事人信息核查事项,产权人本人证件核实,合法受托人委托书及/或委托公证书,当事人的权利能力和行为能力产权证、身份证件及通过沟通的初步判断,共有权人的处分意见共有权人信息核实、能够出具同意出售证明,未成年人、无民事行为能力人及限制民事行为能力人法定代理人代理或监护人代理（监护公证）,2.居间服务合同解析,2.4居间方：承担哪些居间代理活动？,接受买卖方的委托(替卖方发布信息,带买方看房),代收转付定金,撮合交易(提供订立合同的机会),合同履行保障(签后服务),买方拿房本并入住,卖方拿售房款,2.居间服务合同解析,2.5 合同履行：操作流程如何保障？,2.5.1流程控制风险,最简单稳妥的解决方案：分段付款，见本付清,2.5.2见本前必须完成的几个环节,全款交易：签看房确认书-签定金协议，支定金-签买卖合同、居间合同-文件齐全报单-过首付-过户-出证-物业交割-付尾款,商贷交易：过首付-评估-面签-批贷-过户-见本/见税放,公积金交易：过首付-过户-面签-评估-见本/见税放,转按揭：过首付-提交资料-评估-银行审核并办理手续-赎楼解押-过户-出本-抵押,2.居间服务合同解析,2.5 合同履行：操作流程如何保障？,2.5.3正确认识交易履行方案的个性化,基于民事法律关系的特性，即法无明文禁止即可为，同一宗房产交易可以衍化出不同的履行方案，存在无限种可能。只要交易行为不违反法律规定，买卖双方即可按照个人意愿选择履行方案。适当的履行方案可以最大限度的缩短办理周期、减少交易双方的成本支出，起到事半功倍的效果。只要我们用心去为交易双方着想，一定能够找到更好的解决方案。,2.居间服务合同解析,居 间 服 务 合 同.doc,3.买卖合同解析,北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）.doc,4.补充协议解析,补充协议的鉴于条款（开头）,根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律法规之规定，甲、乙、丙三方经友好协商，就,（物业地址）,房产买卖事宜所签订的北京市房屋买卖合同和居间服务合同（合同号： ）作如下补充：,（1）界定是对哪些合同的补充,（2）界定标的物业地址,（3）居间合同号,4.补充协议解析,补充协议的其他条款（结尾）,本协议一式三份，三方各执一份，自三方签字或盖章之日起生效，效力等同。如本协议与北京市房屋买卖合同和居间服务合同发生冲突，以本协议为准。,（1）冲突时，效力高于北京市房屋买卖合同和居间服务合同,（2）补充协议签署日期不能在北京市房屋买卖合同和居间服务合同之前，可以等同或滞后。,4.补充协议解析,做低合同价,甲乙双方协商一致，乙方支付房款人民币XX元、综合补偿款人民币XX元，二者不可分割，甲方净得款项共计为人民币XX元。丙方的服务费以甲方净得款项为基数计收，由甲/乙方交纳。（对于此条款说明如下：1、将交易价格拆分为房款和综合补偿款时，不要写总价、总房款、交易价格、成交价之类；2、如业主不是净得价，则此条中的“净得”改为“所得”；3、不得约定“房屋价格以过户时政府指导价为准”）,授权委托书替代,（1）将交易价格拆分为房价款及综合补偿款，二者不可分割,（2）不体现总价、总房价、总价款、交易价格、成交价字样,（3）居间服务费以买受方所得价款计收,（4）做低合同价对合同效力的影响,（5）退税的影响,（6）案例20:客户以做低合同价为由要求退还所有费用及定金,4.补充协议解析,交易双方要求丙方确认税费条款,按照国家法律、法规及相关政策规定，纳税系甲乙双方应尽之法定义务。丙方作为居间方可基于甲乙双方的委托，以现行有效的税收政策为前提，为甲乙双方提供拟交易房产将涉及到的税目及其相应税率的咨询，亦可按照甲乙双方的要求为其初步计算相关税费数额，但丙方所提供上述信息仅供甲乙双方参考，具体事项的确定可由丙方陪同甲乙双方前往房屋所在地税务登记机关核实确认。,(1)可以提供参考金额,(2)可以陪同查询,(3)纳税人缴纳,不能转嫁,4.补充协议解析,收付房款,甲乙双方协商约定自行交割购房款，丙方已充分告知风险，由此产生的一切风险概与丙方无关。,甲乙双方自行办理购房资金托管，并按照银行规定及双方约定之解冻条件办理资金解冻、划转。,（1）明确告知自行过款风险,（2）案例21:自行交割的风险案例（一次性）：买方一次性交款，公证方式，房屋被查封，查封一年后解除，卖方的购买此房屋留的证件是护照，公证时留的是香港的身份证，不一致，建委要求一致证明，卖方已找不到。,（3）买方不买，卖方不卖的风险，房款不能退回纠纷。,（4）推荐选择资金托管，有义务告知资金监管。,4.补充协议解析,贷款改全款,甲乙双方协商一致，乙方申请商业贷款/公积金贷款向甲方支付购房余款，如乙方改为全款支付的，则丙方收取的贷款服务费不予退还。,(1)比较强势,(2)实际操作中，退费的情况多,(3)尽全力在公司办理贷款才能保证客户不退费（配合交易中心了解客户真实需求，提供解决方案）,4.补充协议解析,见税发放贷款,丙方提供担保：,乙方同意，在办理完毕房屋权属转移登记手续及/或物业交割后，甲方即可从乙方贷款银行支取贷款款项，乙方贷款银行见该房产契税票和受理通知单后即可将乙方贷款划转至甲方名下。乙方向丙方支付担保服务费人民币 元。如甲方或乙方未按银行要求交齐资料，则交齐资料后银行方可发放贷款款项。银行贷款发放期间，如遇银行政策、流程、系统等因素调整，以银行实际要求为准。,（1）公司自贷款发放之日起至建委核发他项证书递交银行，承担连带保证担保。原则是产权证核发后放款。,（2）房屋在房本下发前被查封，卖方已经拿到全款.案例22:冯月案件,（3）买方未拿到房屋即开始还款，如不还款，银行扣公司保证金,（4）放款前的物业交验（户口迁出等）很重要，案例23:放款后物业交验,4.补充协议解析,见税发放贷款,无需丙方提供担保：,乙方同意，在办理完毕房屋权属转移登记手续及/或物业交割后，甲方即可从乙方贷款银行支取贷款款项，乙方贷款银行见该房产契税票和受理通知单后即可将乙方贷款划转至甲方名下。丙方已告知风险，如有纠纷与丙方无关。如甲方或乙方未按银行要求交齐资料，则交齐资料后银行方可发放贷款款项。银行贷款发放期间，如遇银行政策、流程、系统等因素调整，以银行实际要求为准。,（,1）或签署放款声明，,范本,（2）其它同上,4.补充协议解析,时效,办理时效：自银行面签并认可甲乙双方所备证件、资料符合银行要求至安排甲乙双方办理过户登记，不超过 个工作日。,丙方承诺积极办理本次交易各项事宜。如因甲方或乙方未按丙方要求配合或因政府主管机关、贷款机构、评估机构及其它不可抗力因素导致丙方未能在上述期限内完成，则丙方对此不承担责任。,（1）承诺的前提条件（不可控因素对时效的影响）,（2）时效起点及结点的约定,（3）“自然日”与“工作日”的区别,（4）承诺的时间控制，在正常程序所需时限之外，预留必要时间,（5）超过时效可能带来的不利后果，丙方违约责任的界定,（6）不确定情况下的必要咨询及核实,（7）以谨慎承诺时效为原则,案例24:经纪人私下承诺,导致业主承担违约,4.补充协议解析,税费,甲乙双方协商一致，就该房产交易过程中产生的税费（包括本合同履行过程中因政策原因须缴纳新增税费）由甲/乙方承担， 由承担方直接向主管机关缴纳。,（1）按照政策要求，各自承担,（2）按照约定，交易一方自愿承担对方的税费,（3）合同履行过程中，因政策原因导致新增税费的承担约定,（4）不由公司代缴,案例25:朝阳地税事件,4.补充协议解析,物业交验,自行方式：甲乙双方自行办理物业交验。,丙方见证方式：甲乙双方自行办理物业交验，丙方见证。,（1）放款前做,（2）物业费用的结清,（3）附赠家具、家电及其他物品的交割,（4）户口迁出后，合同才真正履行完毕,（5）结清单据保管,4.补充协议解析,公共维修基金,甲乙双方协商一致，甲方拟出售房产项下公共维修基金账户内余款一并转让于乙方，甲方应积极配合乙方向相关部门办理转移登记手续。,4.补充协议解析,房产证尚未取得,甲乙双方协商认可在甲方产权证未取得的情况下就该房产交易签署北京市房屋买卖合同、居间服务合同及其相关法律文件。交易房产的面积、物业地址等相关信息以下发后的甲方的产权证为准。如甲方产权证所体现的面积、物业地址等相关信息与前述合同约定不符，甲乙双方应根据产权证相关信息重新签署北京市房屋买卖合同及居间服务合同，但房屋交易价款及其他条款不变。,(1)中途违约,(2)有胜诉判例,4.补充协议解析,免责条款,因甲乙双方或任何一方不予配合或所提供的资料、证件等不真实、不合法、不完整及因政府主管机关、贷款机构、评估机构等原因导致合同无法履行或履行迟延的，丙方对此不承担责任。,（1）交易双方或任何一方不予配合,（2）交易双方或任何一方所提供证件、资料不真实、不完整、不合法,（3）因政府主管机构、贷款机构、评估机构等原因,（4）不可抗力因素,4.其它类型补充协议解析,垫资类：单纯垫资、转按揭垫资,单纯垫资补充协议（甲方有按揭乙方全款丙方垫资适用）.doc,转按揭补充协议（甲方有按揭乙方贷款丙方垫资适用）.doc,公司出资替业为偿还贷款，公司收取垫资费,卖方贷款银行核实是否存在不良欠款,建委核实房产权属状况,其他途径了解业主是否有其他债权债务纠纷,买卖双方委托公司员工并作委托公证,同意垫资款自首付款（托管）或贷款（银行发放）中扣划,案例26:发现业主有债权债务纠纷后的处理,4.其它类型补充协议解析,担保类：单纯垫资、转按揭担保,单纯垫资补充协议（甲方有按揭乙方全款丙方担保适用）.doc,转按揭补充协议（甲方有按揭乙方贷款丙方担保适用）.doc,客户出资替业为偿还贷款，公司收取担保费,卖方贷款银行核实是否存在不良欠款,建委核实房产权属状况,其他途径了解业主是否有其他债权债务纠纷,卖方委托公司员工并作委托公证,担保什么？,特殊：买方替业主出资还款，公司未提供担保，风险自担。,4.其它类型补充协议解析,公积金补充协议,范本,（1）国管的，面签在过户之后，客户不签借款合同的风险,（2）做低合同价不能放款的风险,（3）见税放款的风险与商业贷款一样,（4）担保中心不能抵押的风险,案例27:已过户客户不放款,4.补充协议解析,特殊房产处理：,5年内经济适用住房相关政策相悖，买卖合同存在无效风险,案例28:买方起诉链家违反国家政策,使用权房产,改底单房产,案例29:买方已完成改底单但不想买了,无产权证房屋的买卖,5.,不当承诺,高评、高贷承诺,二套房贷按一套房贷处理承诺,可不提供婚姻状况证明的承诺,在不了解业务流程及履行时效的情况下所作的承诺,为了签约而作的不实承诺,无故增加或加重居间方责任的承诺,案例30:垫资违约的承诺,结论:流程控制风险,最简单稳妥的解决方案：分段付款，见本付清,见本前必须完成的几个环节,全款交易：签看房确认书-签定金协议，支定金-签买卖合同、居间合同-文件齐全报单-过首付-过户-出证-物业交割-付尾款,商贷交易：过首付-评估-面签-批贷-过户-见本/见税放,公积金交易：过首付-过户-面签-评估-见本/见税放,转按揭：过首付-提交资料-评估-银行审核并办理手续-赎楼解押-过户-出本-抵押,规范经纪行业,2009年1月1日起至12月31日止,建委实行北京市房地产经纪行业违法违纪行为记分标准(针对机构和个人分别记分),处理:,机构: 3分对机构负责人约谈告诫,6分停止新分支机构备案3个月,停止网签及租赁备案3个月,向社会公示1年,12分-停止新分支机构备案6个月,停止网签及租赁备案6个月,向社会公示2年,个人: 3分批评教育,参加不少于1天的培训,评优活动慎重考虑,向社会公示1年,6分暂停注册1年,向社会公示2年,学习一点，思考一点，奉献一点！,