20130902跑盘案例

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,华业,东方玫瑰,定位：,通州新城 地铁沿线 百万平米人居生活理想版图,楼盘概况,项目位置,通州八通线临河里站北侧,开 发 商,北京君合百年房地产开发有限公司,投 资 商,华业地产股份有限公司,物管公司,深圳华业物业管理有限公司,(,北京,),物 业 费,2.5,元,/,/,月,总占地面积,253043,平方米,总建筑面积,1010000,平方米,容 积 率,3.12,绿 化 率,35%,总 户 数,约,7300,户，预计居住人口约,20000,人,建筑风格,新古典主义,车 位 数,规划机动车停车位数量,5800,个，其中地上约,1000,个，地下约,4800,个；车位配比为,1,：,0.7,规划建筑设计,北京维拓时代建筑设计有限公司，深圳市筑博工程设计有限公司，深圳市方佳建筑设计有限公司,园林景观设计,北京源树景观规划设计事务所,开发商华业地产为上市公司，融资能力较强；地块,09,年,8,月通过土地收购获取，楼面地价不足,4000,元,/,平米，土地成本较低,开发背景,开发商背景：,知名度：,华业先后在深圳、北京、长春、大连、武汉开发了精品住宅项目，有一定知名度,品牌：,品牌影响力较小，品牌溢价空间不大,开发实力：,集团为上市公司，融资实力较强,开发经验：,28,年开发经验,在北京开发项目：,华业,东方玫瑰、华业,玫瑰东方,土地获取背景：,该项目地块,09,年,8,月通过土地收购获取，拆迁补偿后楼面地价不超过,4000,元,/,平米。项目总建面,101,万，其中，,2,万平米学校公建，,5,万平米还建,项目位于东五环与六环之间，通州新城规划范围内，距离地铁八通线临河里站,400,米，交通较为便利,区位交通,交通状况,项目西侧距离轻轨八通线临河里站,400,米,西侧及北侧方向步行,10,分钟内有,938,、,938,支,1,、,938,支,2,、,938,支,3,、,938,支,6,、,938,支,7,、,924,、,435,路等公交线路,通过京通快速路、广渠路延长线，可快速到达,CBD,区域,区域不利因素,项目周边高压线密集，距离北京东方化工厂仅,2.6,公里，辐射大,华业东方玫瑰位于通州区地铁沿线板块，依靠快捷的轨道交通建立起与主城区的紧密联系，区域发展较快,板块划分,地铁沿线板块,运河板块,新华大街板块,本案,板块划分,板块特征,代表项目,新华大街板块,市场发展成熟，以成熟完善的配套、便利的交通条件等具有较高的综合价值,北京,one,京杭广场,地铁沿线板块,依托地铁八通线的强势交通资源，使通州与市区的资源与客群完美架接,华远铭悦,K2,玉兰湾,华业东方玫瑰,运河板块,具有运河景观资源及良好的生活环境，具有规划利好,合生滨江帝景,K2,百合湾,新华联运河湾,运河奥体公园,梨园文化公园,生态公园,西海子公园,家乐福,易初莲花,贵友大厦,梨园农贸市场,梨园菜市场,妇幼保健医院,通州新华医院,北京小学,玉桥中学,小街小学,现代音乐学院,北京物资学院,项目周边配套较为齐全，距离大规模集中商业较远，史家小学位于社区对面，未划定学区，公园配套大多位于运河沿岸,周边配套,公园：,运河奥体公园、梨园文化公园、生态公园、西海子公园,购物：,家乐福、易初莲花、贵友大厦、梨园农贸市场、菜市场,医辽：,妇幼保健医院、通州新华医院,教育：,北京小学、玉桥中学、史家胡同小学、小街小学、现代音乐学院、北京物资学院,购物,公园,医疗,教育,史家胡同小学,项目沿梨园南街一侧步行,5,分钟内有重庆火锅、百度烤肉等餐饮企业，项目外围存在高压电线，对,A,区部分楼座影响较大,周边环境,项目周边，有重庆火锅、百度烤肉、羊蝎子、茶楼等餐饮企业，也有格温纳德国家居体验馆，步行,5,分钟即可到达,附近无大型商业，位于九棵树的家乐福需坐车,20,分钟到达,八通线梨园商圈：拥有集中式商业贵友大厦与众多社区沿街商业，紧邻成熟社区，商圈内居住人群众多，公共交通便利,周边商圈,云景东路商业分布密集，南大街商业稀少；,商业形式为集中式商业和社区沿街商业；,品牌商家众多，商业形式多样化；,商圈内居住人群众多，固定消费基数大；,紧邻成熟社区，公共交通便利。,梨园商圈,九棵树,临河里,八通线九棵树商圈,:,商业形式为集中式商业和社区沿街商业,区域包含办公及居住人群,消费者覆盖范围广,在区域内影响力大,周边商圈,商业主要分布在九棵树西路与怡乐北街之间；,商业形式为集中式商业和社区沿街商业；,品牌商家众多，商业业态丰富；,区域包含办公及居住人群，消费者覆盖范围广泛；,公共交通便捷，区域影响力强。,九棵树商圈,梨园,临河里,项目占地,25,万平米，总体呈十字对称布局，点式排布，集中式商业主要在社区北部，并规划有十字型商业街,规划布局,项目总占地约,25,万平方米，建筑面积约,101,万平米，分为,A,、,B,、,C,、,D,四个区域,项目采取人车分流设计，在小区的主入口设置地下车库的出入口,B,区和,C,区分别配置了幼儿园和小学，后续计划引进知名教育机构,A,区中心为,3500,平米的亲水会所和星光泳池，会所目前作为营销中心使用,会所,星光泳池,集中商业,小学,幼儿园,集中商业,A,区,B,区,C,区,D,区,商业规划,商业功能布局,“,两区、一带、一中心,”,，,A,区、,D,区设置集中商业，沿中轴设立住宅底商与社区中心广场,精品商业,星光泳池,11,万平方米的城市综合配套，在满足商业经营活动的基础上强调空间尺度和商业品位的塑造,涵盖集中商业中心、十字商业街区，大型主力店、旗舰店等多项业态，凝聚新商业时代的消费力和休闲形态,商业规划,A12,A14,A15,A10,D2,3C,数码体验馆,&,品牌家居生活馆,时尚购物中心,+,影院,大型品牌餐饮,金融,（银行）,消费人群：,通州区中高端消费群,经营业态：,以中高档零售、品牌专业店、高档酒楼、金融为主,优享最优的商业昭示性和消费动线组织价值，适合,集中型商业业态,；,意向商业业态：,大型综合超市、购物中心、电影院等,综合城市功能业态。,D1,项目外向型商业规划，,A,区和,D,区,紧邻梨园南街，集中的规模、连续的布局，勾勒城市商业立面,A8,C3,餐饮类,咖啡、茶馆等,西式简餐,中式快餐,连锁网吧,棋牌等,休闲娱乐类,D9,消费人群：,社区及周边区域中高端消费群,经营特色：,餐饮、休闲娱乐,B1,B7,商业规划,项目偏外向型商业规划：社区中心地带设置餐饮和休闲娱乐业态服务于社区与周边地区消费人群,A6,A16,零售类,侧重生活配套,（如便利店、诊所、药店、宠物用品店、美容美发等）,零售类,侧重文化体育,（如办公用品、小型书店、画室、体育专卖等）,公共服务类,（如邮局、,ATM,专柜、精品服饰、五金、面包房、特色小吃等）,教育培训类,（如婴幼早教、语言培训、幼儿各类特长培训等）,D9,C3,C4,A7,D3,B1,A8,B6,消费客群：,以社区人群为主要消费群,经营特色：,生活服务配套,商业规划,项目内向型商业规划：在社区中轴线各楼栋设置住宅底商，以生活服务配套为主，以社区居民为主要消费群,项目,B,区和,C,区,设置,2,万平米的,幼儿园和小学,，,A,区中心，,拥有,约,3500,平米的亲水会所,、,泳池,内部配套,会所实拍,中心广场效果图,星光泳池效果图,集中商业效果图,规划小学模型图,规划幼儿园模型图,百万,平米,大盘，自身配套齐全,11,万平方米城市综合商业配套，未来有望引进,大型,综合超市、五星级院线等,幼儿园和小学后续,计划,引进知名的城市级教育机构,18,万平米地中海风情园林，,分为,“,春、夏、秋、冬,”,四个组团；植被以铺绿为主，密度高，强调景观均好性,园林景观,其中，,A,和,B,组团为春园、,C,组团为夏园、,D,组团为秋园、商业区为冬园,选取四大浪漫国度的园林精髓，汇聚于此，,形成,独具匠心的地中海,风情,园林,别墅级园林景观，高植被密度,以,鲜活灵动的溪水和层叠错落的廊桥，,增加景观互动性,新古典主义建筑，遵循中心、对称、轴线等设计原则，强调均衡、比例等构图逻辑；,外立面选用外墙砖搭配石材,建筑风格,弯型屋顶，,将建筑的古典符号与现代的技术手法相结合,继承了古典主义遵循中心、对称、轴线等设计原则，强调均衡、比例、尺度等构图逻辑,A,区建筑实拍,规划及建筑设计公司,北京维拓时代建筑设计,深圳市筑博工程设计,深圳市方佳建筑设计,项目以刚需自住型客户为主，主要来自北京东部区域，多为首次置业，,90%,以上客户选择按揭贷款，对两居室的需求最大,11%,89%,客户置业目的占比,投资客户,自住客户,客户分析,本项目,客户需求户型占比,两居,一居,三居,40%,8%,52%,地缘性客户,东部外溢客户,9%,91%,客户付款方式占比,全款客户,按揭客户,项目以北京东部城区外溢的刚需客户为主要购买人群，多数在,CBD,上班，受到市区内高房价的排挤、经济实力中等，对价格敏感；,通州区本地改善型客户为辅，具有浓厚的地缘情结，仍然选择在通州置业；,90%,的客户买房用于自住，对两居室的需求量大，大部分采用按揭贷款购房,项目目前在售,D2,、,D3,两栋房源，,88,99,平米二至三居户型为主,户型配比,三居室,99,平米,120,套,三居室,95,平米,120,套,两居室,88,90,平米,108,套,D3,标准层平面图,D2,标准层平面图,D3,D2,户型,面积,占比,两居室,88,90,平米,31%,三居室,99,平米,34.5%,三居室,95,平米,34.5%,D2-2-01,：,99,平米,3,室,2,厅,1,卫,户型解析,紧凑三居，南北通透，格局方正,南向主卧连接景观阳台,客厅、餐厅一体，北向采光,北向次卧设置景观飘窗，面积全赠送,卫生间两分离，洁污分区，设计合理,与厨房相对的一室，空间相对狭小，利用率低,公摊面积大，得房率较低,户型解析,紧凑三居，纯南向户型，动静分区,南向主卧连接大尺度飘窗,客厅、餐厅一体，南向采光,北向次卧设置景观飘窗，面积全赠送,卫生间两分离，洁污分区，设计合理,主卧与卫生间距离较远，行动不便,公摊面积大，得房率低,D2-2-02,：,95,平米,3,室,2,厅,1,卫,样板间赏析,88,平米,2,室,2,厅,1,卫,:,设置于售楼处二层,整体布置比较简约,客厅、餐厅一体，空间较为宽敞,南向主卧设置飘窗,厨房为传统的“一”字形设计,目前项目,A,区,B,区住宅已经全部售罄，,D,区仅余两栋高层未售，预计,9,月开盘，,C,区尚未开发，具体规划未知,销售情况,项目,A,区、,B,区住宅已全部售罄，现房入住,C,区尚未开发，具体规划未知,D,区剩余两栋高层房源，其中,D5,为两梯四户，独立单元，全部为,90,平米两居户型，,D4,为两梯四户，三单元，,90,平米户型占,75%,，,175,平米户型占,25%,A,区售罄,B,区售罄,C,区待开发,D,区,D5,D4,待售,2013,年,1,9,月华业,东方玫瑰月均去化,151,套，月均去化面积,14159.7,平米，,2013,年,9,月住宅的签约价格为,18043,元,/,平,销售情况,2013,年,1,9,月华业,东方玫瑰月均去化,151,套，月均去化面积,14159.7,平米，实现销售回款,2.36,亿元,在所有成交住宅中，,50,120,平米户型最多，占比达到,70%,华业,东方玫瑰住宅成交价格在波动中上升，,2013,年,9,月成交价格为,18043,元,/,平米（优惠后）,华业,东方玫瑰成交价格变化,华业,东方玫瑰各户型区间成交套数与面积,单位（元）,华业,东方玫瑰,2013,年,1,9,月成交状况统计,（）,销售情况,项目主力户型集中在,50,120,平米，其中,50,平米以下户型供应套数最多,华业东方玫瑰各面积段供求分析,营销展示,国际顶级居住氛围，即将莅临北京。华业,东方玫瑰，百万平米都会大盘，世界藏品级精英华宅，,5,天后耀现北京，邀您亲身见证玫瑰之美,81518883,以,“,通州第一大盘,”,高调占位，以配套亮点与价格优势吸引客户，营销渠道以网络与短信为主,成立业主联谊会,“,邻里会,”,与业主篮球队,“,玫瑰,ONE,”,，节假日定期举办暖场活动，维系客户,营销活动,业主篮球队,“,邻里会,”,社区活动,项目已建成,2,万平米园林示范区，,A,区已建成入住，实景现房呈现，拥有良好的展示作用，有效地拉动了销售,看房动线,项目入口处,园林示范区,园林示范区,停车场,售楼处,项目小结,华业,东方玫瑰作为通州第一大盘，在巨大的人口基数支撑下，相信周边配套会越来越完善,项目在定位上主要瞄准刚需客户，在户型设计上注重满足基本居住需求，少数,140,170,平米的大户型去化速度较慢,由于取地成本较低，项目在定价机制上也较为灵活，在淡市时采取降价措施，依旧取得了较好的销售业绩,项目采取小步快跑、快销式的营销战术，初期选取世联、易居、伟业三家代理行联合销售，充分竞争,