物业管理开展的理论基础

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,物业管理开展的理论基础,中国物业诞生与发展并不是象有些人认为的那样是一个偶然的模仿行为，没有任何理论支撑。其实正好相反。人类需要它是因为它符合了人类自身发展的规律，有着一整套理论基础支撑，如产权理论、委托代理理论、公共选择理论、价格理论、项目管理理论、社区理论、人才论、系统论、市场经济理论等等。,第三章 目录,一、物业管理与产权理论,二、物业管理与委托代理理论,三、物业管理与公共选择理论,一、物业管理与产权理论,1、产权理论基本理论,（1）什么是产权,产权财产权（也称物权），它指产权所有者在法律规定的范围内，对其财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。,（2）产权制度是一切经济制度的基础,一、物业管理与产权理论,在计划经济时代：住房是国家的，国家的房产国家管。,房产,生产资料,公有制,（我国社会主义国家性质决定）,国家所有,房管局管理国家房产,（基层为房管所）,房管系统职工,一、物业管理与产权理论,在市场经济时代：住房制度改革，住宅所有权结构变革。,产权多元化,房产,生产资料（工厂、厂房）,生活资料（个人家庭住宅）,物业管理,应运而生,国家行政管理不适应,按市场化运作,1999年9月22日中共中央十五届四中全会通过关于国有企业改革和发展若干重大问题决定，明确规定：“建立现代企业制度，实现产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学；健全决策、执行监督体系。”正是在产权明晰的情况下，使得老百姓住房产权自有化、分配货币化、价格市场化、供应社会化、保证多样化、管理多样化。,一、物业管理与产权理论,一、物业管理与产权理论,2、住宅小区（楼宇）产权形态表现,计划经济时期，住宅楼、住宅小区的产权单一归国家所有，管理简单。如今市场经济时期，产权多元化（每个购房者产权归自己），购房者（业主）之间也形成了一些相邻、相连物业产权关系。,现举例某住宅小区 。,一、物业管理与产权理论,（1）专有部分,以图202室为例：,该单元中户门以内的上、下、左、右、前、后的房屋构件，如墙、楼面的内侧面（含饰面层）围筑而成的一个空间，以及这个空间内部的与整体结构无关的其它构件。,1103,1104,1003,1004,903,904,803,804,701,702,703,704,601,602,603,604,501,502,503,504,401,402,403,404,301,302,303,304,201,202,203,204,101,102,103,104,一、物业管理与产权理论,如202室内的内隔墙、内设门窗等，作为产权人绝对有权独立处分这个空间（如出售、出租或赠与等）而不必征得其它业主同意，有人称之专有所有权。,1103,1104,1003,1004,903,904,803,804,701,702,703,704,601,602,603,604,501,502,503,504,401,402,403,404,301,302,303,304,201,202,203,204,101,102,103,104,一、物业管理与产权理论,这种一边为一业主，另外一边又为另一个业主所构成的产权形态，称为两产互有。,两产互有具备以下特征：,权利主体只有两个业主，没有第三者介入,权利客体仅限于共用，共有之构件都不含共用。共有之空间“两产互有”为今后维修责任分担明晰化奠定基础,(3)部分共有,甲、乙两个不同的楼梯或电梯（含电梯井）周边外墙、垂直投影范围内的土地使用权，均为这幢楼单元套房的业主所有。,一、物业管理与产权理论,1103,1104,1003,1004,903,904,803,804,701,702,703,704,601,602,603,604,501,502,503,504,401,402,403,404,301,302,303,304,201,202,203,204,101,102,103,104,一、物业管理与产权理论,之所以称之部分共有，是由于权利客体（住宅楼）的物理性能决定了它只能为运用楼梯（电梯）两边业主共同共有，而并不是整个住宅小区或其它门洞业主们所共有，故称之为“部分共有”。,“部分共有”为部分共有人共同保养、维护及承担修缮费用义务奠定基础。,一、物业管理与产权理论,（4）全体共有,对于一个住宅区内，除了以上专有部分，双方互有部分、部分共有部分的权利客体以外的其余部分应为该小区所有业主全体共有。例如：小区绿地、社区活动场地等,小区绿地、道路都是全体共有,一、物业管理与产权理论,全体共有产权形态的最重要特征：权利在个人之间完全重合。也就是说，每个人都有权使用这份财产，都拥有该权利客体的全部产权，每个人都无权排斥任何其他全体共有人中的任何人使用。,3产权理论在物业管理活动中运用。,（1）物业管理工作最主要是维护“全体共有”的产权使之正常使用。,社会主义市场经济下房屋产权多元化后：住宅小区（楼宇）内的管理日益突出出来。,一、物业管理与产权理论,一、物业管理与产权理论,买房的业主对自己私有产权（即进户门外房屋）自然形成爱护与管理。而对一些属全体业主所共有的那部分产权：比如楼道内公共走廊、电梯、公共绿地，小区内道路，其他基础设备等，形成大家都不管的局面。,如果没有统一的管理：会诱发许多不文明、不负责的行为等着享受而不承担责任，以致过分“拥挤”使用而加速损坏，最终大家都得不到，应有的享用。对这些共有物业实施统一管理则是物业管理工作内容。,东南大学远程教育,房地产物业管理,第 08讲,主讲教师： 黄安永,一、物业管理与产权理论,（2）根据产权理论，规范了业主个人的一些权利。,根据购房的业主所拥有的产权大小，决定其享有的权利。,所有权,业主对自己购买的房屋单元内的专有部分享有充分的自由的占有、使用、收益等处分的权利。即业主可以依法使用、出租、转让、赠与等。他们不得干涉。,一、物业管理与产权理论,相邻使用权,业主为了正当合理地使用自己的专有部分，而请求使用其他业主的专有部分或公有部分的权利。例：为了修复自己漏水的天花板、该业主可以利用楼上业主的地板进行检修，楼上业主不得拒绝。,楼房共有部分享有的共有所有权。,所谓“公有部分”就是全部业主或部分业主都有权享用的部分，通常分为法定共有部分和约定共有部分。,一、物业管理与产权理论,一、物业管理与产权理论,法定共有部分是由国家法律直接规定的，一般指楼房基本结构部分，附属建筑物和附属设备等。,约定共有部分则是由合同契约或公约约定的属业主所有的部分，比如：室外、车库、配套商业设施等。,一、物业管理与产权理论,对共有部分业主享有权利主要有两点：,对共有部分的使用权。即业主有权使用共有部分物业。,对共有部分的收益权。即共有部分被出租，出租取得收益权，业主可以取得相应份额利益。,（3）根据产权理论，规范了业主在业主大会上权利。,由于住宅小区（楼道）的特殊构造并与公共部分相连，业主间也形成了共同关系。需要通过一定组织（业主大会、业主委员会）来代表每一位业主使用、收益、处分自己物业的权利。因而作为组织一员，应在组织活动中应有一定权利。具体有：,一、物业管理与产权理论,一、物业管理与产权理论,表决权,业主参加全体业主大会，对大会讨论的事项享有投票表决权。,参与制度规约权,业主参加全体业主大会，参与制定、修改公约、管理规则等权利。,选举、撤免管理机制人员的权利,业主参加业主大会，选举产生代表业主权利的业主委员会，如果业主委员会成员违背业主意愿，或违法乱纪，业主有权通过业主大会撤免其委员资格。同时可以通过业主大会撤免服务不到位的物业管理企业。,一、物业管理与产权理论,一、物业管理与产权理论,请求权,业主可以根据业主大会章程，依照程序请求召开业主大会，也可根据物业管理委托合同内容要求物业管理公司正常开展工作。,1代理的概念,（1）什么是代理,一方（代理人）以他方（被代理人）的名义，在授权范围内与第三人进行法律行为，其法律后果直接归属他方的，叫做代理。,二、物业管理与委托代理理论,二、物业管理与委托代理理论,（2）什么是委托代理。,是指由代理人依照被代理人的委托而进行的代理，有的称之意定代理。,委托是被代理人授予代理人以代理权的一种单方的法律行为，但委托代理还应以一定的法律关系（如委托合同）作基础：委托合同是一种双方法律行为，委托人与委托人双方要有一致的意思表示。,二、物业管理与委托代理理论,（3）委托代理形式,委托代理可以采用口头形式委托。也可采用书面形式委托。如法律明确规定必须采用书面形式的，则必须采用书面形式，物业管理委托必须采用书面形式，即采用物业管理委托合同书。,二、物业管理与委托代理理论,2委托代理关系的实现,（1）委托代理程序,物业管理中，委托代理的实现绝不是简单的一个“合约”，而是若干个连续性的“合约”，这又表现为一种“代理链”体制形态：,二、物业管理与委托代理理论,图中：业主（使用人）为初始委托人；企业员工为最终代理人。中间过程中，前面为委托人，后面为代理人。,业主,（使用人）,业主,委员会,物业管理,企业,企业,员工,委托代理,委托代理,委托代理,（2）委托代理实现要点,被代理人应慎重选择代理人,代理活动要由代理人来实现，且实施结果要由被代理人承受。因此，如果代理人不能胜任工作，将会给被代理人带来不利的后果，甚至损害被代理人利益。,二、物业管理与委托代理理论,东南大学远程教育,房地产物业管理,第 09讲,主讲教师： 黄安永,二、物业管理与委托代理理论,例如：住宅小区（大厦）物业管理，由业主委员会委托物业管理企业来完成。如果委托物管理企业服务质量很差，将给业主（使用人）带来不良后果，社会上许多业主投诉，选择了一些较差物管企业后，小区治安依旧混乱，业主（使用人）财产经常损失，给住户带来了痛苦。,委托授权范围要明确,由于委托代理是由基于被代理人的委托而产生的，所以被代理人授权范围一定要明确。,例如：整个住宅小区（大厦）物业的常规性、公共服务（房屋维修管理、设备设施维修管理、环境卫生管理、绿化管理、治安管理、消防管理）、车辆道路管理以及公众代办服务是全部委托管理，还是大多数委托管理；或者哪些不管理都必须通过物业管理委托合同来确定。,二、物业管理与委托代理理论,二、物业管理与委托代理理论,授权除了工作范围授权，还需要对其服务结果、服务水平，在物业管理委托合同中，也必须具体规定，以便检查、考核、提高物业管理质量。,二、物业管理与委托代理理论,委托代理的事项必须合法,被代理人自己不能亲自进行违法活动，也不能委托他人进行违法活动，同时代理人也不能接受此类委托，否则，被代理人、代理人要承担连带责任。,3、委托代理中的效率体现,（1）委托代理目的,任何单位、任何个人（业主）采用委托代理最终目的：,寻求自身利益最大化或损失最小化。,在物业管理中，委托物业管理企业进行管理服务就是使业主（使用人）花费较少的资金（不需要每户自己花钱管理服务，造成经济浪费）使物业得到保值增值。,二、物业管理与委托代理理论,二、物业管理与委托代理理论,（2）提高委托代理效率的因素,在物业管理中，提高委托代理效率因素主要有两点：,委托人监督激励的方法水平,委托人的监督激励机制，决定着代理人的工作努力程度及其水平，决定其产生效益好坏。,最终代理人（全体员工）工作努力程度，决定着物业管理实际成效。,调动全体员工积极性是极其重要的。,（3）提高物业管理水平与质量的理论思考,产权利益追求,在委托代理关系中，对代理进行监督或激励的原动力来自初始委托人对自己产权利益的追求，它包括对物业管理质量、水平以及产生的收益方面追求（环境、软件对房产经济价格提升）。,二、物业管理与委托代理理论,二、物业管理与委托代理理论,由于住宅小区产权多元化，就自然形成了一个委托人（业主委员会）利益共同体。通常利益共同体成员越多，规模越大，每个委托人分享利益人份额越小，有些人就不重视；同时，由于利益共同体内的人数很多，自然就存在一些委托人不干事，而坐享其成，就导致另外一些人心理不平衡，工作积极性下降，对代理人监督不够，致使代理人努力工作的水平也会下降。,监督距离长短,在初始委人（业主）和最终代理人（企业员工）之间，存在着若干中间层，而每一个中间层又担负着两种角色，即同时具备（前一个委托人的）代理人与（后一个代理人的）委托人角色。,委托人与代理人有着不同的目标要求，通常是委托人所得，即为代理人所失，反之亦然。,二、物业管理与委托代理理论,二、物业管理与委托代理理论,每经过一个中间层：初始委托人的监督管理积极性就递减一次，监督距离越长，中间层越多，递减量越大。意味着物业管理最终成为管理效率最低，而代理成本最高的结果。,二、物业管理与委托代理理论,激励手段强弱,物业管理正面激励的最大难点：不可能形成统一量化指标。因为管理质量受住宅小区（大厦楼房）硬件条件、外部环境、规模大小、人员责任等综合因素影响。,目前国家采用的考核激励、手段特点：多元定性指标，用专家企业经理组织考核，这种考核手段，随意性较强，容易出现人情考核，从而导致正面激励效用递减。,二、物业管理与委托代理理论,应采取的方法：选择以模糊数学为基础，加权平均多元素考核模型方法来进行考核，这样考核克服随意性具有一定公正性，使激励措施落实到实处。,强化立法层次,物业管理是一项系统工程，它涉及面很广：,既有财产权，又有人身权。,既包含区分个人所有部分共有，两方互有物业，又包含大量属全体共有物业,管理对象既是业主的代理人，又有权制止业主（个别人）危害公共利益的行为；,二、物业管理与委托代理理论,二、物业管理与委托代理理论,其管理任务既来自委托管理合同的合约，又要执行政府专业部门指令。,物业管理立法面要宽，层次要高，这就涉及到产权人（业主）、非业主（使用人）、物业管理企业，又涉及到政府与政府部门以及一切与之发生关系的组织或个人。所以必须要重视物业管理立法。,三、物业管理与公共选择理论,1公共选择理论概念,公共选择理论创始人之一美国的詹姆期布坎南（,JMBuchanan,），,他曾获得1986年诺贝尔经济学奖。,（1）理论原理,它以经济学基本假设（即所有人都追求自身利益极大化）为前提，依据（自由的市场交换能使交易双方都获利的）经济学原理，分析民众的公共选择行为，以及两者的关系。,三、物业管理与公共选择理论,（2）公共选择理论运用,人类是群居生存的，群居的人构成了人类社会，而作为存在住宅环境内的业主（使用人）都在追求自身利益的最大化效用，或都追求自我价值的实现，例如：,有的业主在家里喜欢把音响放得较大：欣赏音乐；,有的业主喜欢在家里进行京剧票友活动；,有的业主通宵达旦地搓麻将；,三、物业管理与公共选择理论,有的业主喜欢在家里阳台养狗、养鸽子；,有的业主喜欢利用自家底层房屋开餐馆、油烟排放影响他人。,以上行为的业主在自我需要追求时，必然要受到群居状态下其他人利益的限制。在这种相互限制进而不得不相互妥协作用下，形成了某些“大家”共同利益。这种属于大家共同利益的愿望表达和权利的确认，常采用“公共决策”方式（称之公共选择）来实现。即大家事大家来讨论，大家来决定。,三、物业管理与公共选择理论,（3）公共机构的产生,涉及到大家每一件事都来讨论，进行表决，一不经济，二不现实，于是就出现了“代议制”的民主形式，进而产生了一种“公共机构”形式，凡影响大家共同利益的事情，必须交到“公共机构”来抉择。,三、物业管理与公共选择理论,（4）物业管理中的运用,住宅小区（大厦楼道）内来自各个不同层次的业主（使用人）的意见、建议如何流一呢？又如何协调大家的利益呢？根据“代议制”，公共选择理论形成的业主委员会（管委会）来处理大家的事情。,三、物业管理与公共选择理论,2“公共机构”特征,人类生存需要产生了“公共机构”，通过大家商议产生了某些规划，形成了共识，使得公共机制发挥作用，这样的公共机构具有以下明显特征：,（1）具有权威性,公共机构作出决策、决定、裁决，大家必须遵守，必须服从。,三、物业管理与公共选择理论,（2）具有代表性,为了使公共机构具有权威性，其决定能够代表大家，这个公共机构组成人员，必须由大家推荐，全体成员选举产生。,（3）“公共机构”作出决定必须执行少数服从多数的原则,要保证“公共机构”的决定具有公正性，必须在做决定的过程中，贯彻少数服从多数原则。,三、物业管理与公共选择理论,3物业管理中的业主委员会,物业管理中的业主委员会作用与地位就是业主通过选举而产生“公共机构”。要使业主委员会真正发挥作用，同样，需要具有以下条件：,必须通过广大业主（超过50%以上入住率）选举产生，具有代表性；,三、物业管理与公共选择理论,必须按照业主委员会章程办事，履行职责，具有权威性；,业主委员会作出的各项决定必须符合国家有关法律，符合全体业主根本利益。,