第五章 现金流量分析与经济评价指标

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第五章 现金流量分析与经济评价指标,重点难点：,1,、理解资金时间价值的含义。,2,、掌握现金流量表和现金流量图的绘制。,3,、掌握并熟练运用资金等值计算。,4,、掌握房地产投资项目静态和动态经济评价指标的方法及计算,一道,3,年级数学题，此题,10,人做,9,人错！,一天，有个年轻人来到小米步童鞋店里买了一双鞋子。这双鞋子成本是,15,元，标价是,21,元。结果是这个年轻人掏出,50,元要买这双鞋子。小米步童鞋店当时没有零钱，用那,50,元向街坊换了,50,元的零钱，找给年轻人,29,元。但是街坊后来发现那,50,元是假钞，小米步童鞋店无奈之下，还了街坊,50,元。 问：小米步童鞋店在这次交易中到底损失了多少钱,?,正确的答案是：,44,元,1.,现金流量的构成,1.1,现金流量的概念,在项目投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做,现金流量,。其中，流出系统的资金叫,现金流出,，流入系统的资金叫,现金流入,。现金流入与现金流出之差称,净现金流量。,现金流入,通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等。,现金流出,主要包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。投资、成本、销售或出租收入、租金、利润等经济变量。 现金流入和现金流出是构成投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。,1.2,现金流量表与现金流量图 一个经济系统，其各种现金流量的流向（支出或收入）、数额和发生时间都不尽相同，为了正确地进行技术经济分析计算，有必要借助现金流量表和现金流量图来进行分析。,现金流量表,就是一种反映经济系统资金运动状态的表格。,现金流量图,就是一种反映经济系统资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一时间坐标图中，表示出各种现金流入、流出与相应时间的对应关系。运用现金流量图，就可以全面、形象、直观地表达经济系统的资金运动状态。,现以下图来说明现金流量图的作图方法和规则：,3,2,1,0,n,一般规定：,(1),时间轴向右表示时间的延续，间隔一般以年为单位。,(2),各个时间点表示该年年末（或下一年年初）。,(3),箭头表示净现金流量，向上为正，向下为负，线条长短与所表示的净现金流量大小近似成比例，并标注数值。,(4),一般假设现金流量均发生在年末，称为期末惯例法。,(5),为了与期末惯例法一致，都把初始投资,P,全为上一周期期末，即第,0,期期末发生的。,示例,1,：,某项目的现金流量表如下,序号,项目,1,2,3,416,17,1,现金流入,1.1,销售收入,8000,10000,10000,1.2,回收固定资产余值,500,1.3,回收流动资金,1000,2,现金流出,2.1,建设投资,1400,2100,2.2,流动资金,1000,2.3,经营成本,5000,7000,7000,2.4,销售税金,720,900,900,2.5,所得税,200,300,300,3,净现金流量,-1400,-2100,1080,1800,3300,上述现金流量表反映到现金流量图上为：,0,1,2,3,4,17,2100,1400,1800,3300,16,1080,1.3,房地产项目中的投资与成本,房地产投资项目中投资与成本的特点,投资形式,经营方式,投资,成本,开发投资,出售,开发建设过程中的资金投入,开发建设过程中的成本支出,出租,开发建设过程中的资金投入,开发建设过程中的出租成本,经营,开发建设过程中的资金投入,含开发建设成本和经营成本,置业投资,出租,购买房地产时的资金投入,含购买成本和出租成本,经营,购买房地产时的资金投入,含购买成本和经营成本,开发项目总投资,开发建设投资,经营资金,总成本费用,土地费用,前期工程费用,基础设施建设费用,建筑安装工程费,公共配套设施建设费用,开发间接费用,管理费用,财务费用,销售费用,开发期税费,其他费用,不可预见费用,固定资产及其他资产,开发产品成本,开发经营成本,1.4,经营收入、利润和税金,1.4.1,经营收入,销售收入销售房屋面积,房屋销售单价,出租收入出租房屋建筑面积,房屋租金单价,自营收入营业额,-,营业成本自营中的商业经营风险回报,1.4.2,利润,经营利润经营收入经营成本期间费用经营税金及附加土地增值税,经营收入销售收入出租收入自营收入,销售收入土地转让收入商品房销售收入配套设施销售收入,出租收入房屋出租租金收入土地出租租金收入,期间费用管理费用销售费用财务费用,利润总额经营利润营业外收支净额,税后利润利润总额所得税,可供分配利润税后利润（法定盈余公积金法定公益金未分配利润）,1.4.3,税金,详见第十章 房地产开发经营的税费,2.,资金的时间价值,2.1,资金时间价值的概念,在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是不等的。也就是说，资金的价值会随时间发生变化。同样一笔资金，在不同时期具有不同的价值，今天的这笔资金在投资的这段时间内产生了增值。,同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为,资金的时间价值,。,对于资金的时间价值，可以从以下两方面来理解：（,1,）随着时间的推移，资金的价值会增加。（,2,）资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。因此，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得的必要补偿。,影响时间价值大小的因素：,(1),投资利润率，,即单位投资所能取得的利润,（真正意义上的时间价值）；,(2),通货膨胀率,，即对因货币贬值造成的损失所应得的补偿,；,(3),风险因素及其程度，,即对因风险的存在可能带来的损失所就作的补偿。,资金时间价值的两种表现形式：,（,1,）,绝对数（实际增值额）（,2,）相对数（增长率）。,在实际应用中，这两种表达方式并不存在严格的区分。,2.2,利息与利率,2.2.1,利息,利息就是资金时间价值的一种重要表现形式。而,且通常用利息额的多少作为衡量资金时间价值的绝对,尺度，用利率作为衡量资金时间价值的相对尺度。,F,n,P,I,n,(,本利和本金利息,),2.2.2,利率 利率就是在单位时间内,(,一个计息周期,),所得利息额与借贷金额即本金之比，通常用百分数表示。即：,利率单位时间所得的利息额,/,本金,100%,式中用于表示计算利息的时间单位称为计息周期，计息周期通常为年、半年、季、月、周或天。,2.3,单利计息与复利计息,2.3.1,单利计息,单利是指在计算利息时，仅按本金计算利息，利息不再生息，即通常所说的“利不生利”的计息方法。其利息总额与借贷时间成正比。单利计算的利息计算公式为：,I,t,PI I,t,表示第,t,计息期的利息额；,P,代表本金；,i,为计息期单利利率。若,I,n,表示,n,个计息期所付或所收的单利总利息，则有下式：,I,n,Pni,n,个计息期后的本利和为：,F,P,I,n,P,（,1,ni,）,2.3.2,复利计算,复利是以单利为基础来计算的。对于某一计息周期来说，是,按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利生,利”、“利滚利”。 复利计算公式如下：,I,n,P(1,i),n,1n,个计息周期后的本利和为：,F,n,P(1,i),n,式中（,1,i,）,n,又称之为一次支付终值系数，用（,F/P,，,I,，,n,）表示，故上式又可写成：,F,P(F/P,，,i,，,n),2007,年房估师,房地产经营与管理,考试真题,某开发商拟向银行贷款,1500,万元，借用,5,年一次还清，甲银行贷款利率为,17%,，按年单利计息，乙银行贷款年利率为,16%,，按月复利计息，问向（）贷款较经济。,A,、甲银行,B,、乙银行,C,、甲乙同样,D,、无法比较,答案：,A,解析：甲银行：,1500+1500*17%*5=2775,乙银行：,1500+,（,1+16%/12,）,60=3320.71,因此向甲银行贷款较经济。,2.4,现在值（,present value,）和未来值（,future value,） 现在值也称现值，是指将未来不同时点收支的货币资金换算为计算期初的等值资金，一般记为,P,。 未来值也称终值，是指将各期收支的货币资金换算为计算期末的等值资金，一般记为,F,。,2.5,年金 年金是指在间隔相等的时期里发生的等额收支的金额。如折旧、利息、租金等通常表现为年金的形式。 年金按付款方式可分为,普通年金,（在每项期末发生的等额收付款项，它在现实生活中最为常见）、,预付年金,（在一定时期内各期期初发生的等额收付款项）、,延期年金,（指在最初若干期没有收付款项，而在后面若干期有一系列等额的收付款项）、,永续年金,（一种无限期支付的年金）。,本课程提到的年金指普通年金，记为,A,。,2.6,名义利率和实际利率 同一笔资金在占用的总时间相等的情况下，因计息期的不同，其所支付的利息有明显的差别。所以资金时间价值计算过程中的利率存在着“名义利率”和“实际利率”之分。,名义利率,，就是通常所说的年利率。,实际利率,，是资金在计息期里使用的利率。 它们之间的差异取决于实际计息期与名义计息期的不同，两者可以通过公式进行换算。,设名义利率为,r,，若年初借款为,P,，在一年中计算利率,m,次，则每一计息周期的利率为,i,r/m,， 一年后的本利和为：,F,P(1,r,m),m,其中利息为：,I,F,P,P(1,r,m),m,P,故实际利率,I,与名义利率,r,的关系式为：,名义利率与实际利率存在着下述关系：,（,1,）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；,（,2,）名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；,（,3,）当每年计息周期数,m,1,时，名义利率与实际利率相等；,（,4,）当每年计息周期数,m,1,时，实际利率大于名义利率；,（,5,）当每年计息周期数,m,时，名义利率与实际利率,I,的关系为：,年名义利率（,r,）,计息期,年计息,次数（,m,）,计息期,利率,（,i,r/m,）,年实际利率（,i,e,）,10%,年,1,10%,10%,半年,2,5%,10.25%,季,4,2.5%,10.38%,月,12,0.833%,10.47%,日,365,0.0274%,10.51%,3.,资金等效值与复利计算,3.1,资金等值的概念,等值,是资金时间价值计算中一个十分重要的概念。,资金等值,是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。也可以解释为“与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值”。,3.2,复利计算,3.2.1,常用符号,P-,现值；,F-,终值（未来值）；,A-,连续出现在各计息周期期末的待客支付金额，简称年值（年金）；,G-,每一时间间隔收入或支出的等差变化值；,S-,每一时间间隔收入或支出的等比变化值；,n-,计息周期数；,i-,每个计息周期的利率。,3.2.2,公式与系数,（,1,）一次支付的现值系数和终值系数,终值,F,的计算公式为：,F,n,P(1,i),n,(1,i),n,称为“一次支付终值系数”。现值,P,的计算公式：,上式中 称为“一次支付现值系数”。,例,1,：某人于年初在银行存入,10000,万元，年利率为,10%,，每年计息两次，试计算第,4,年年末可一共获取多少本息和？解：已知,P,，,i,，,n,，求,F i,10%/2,5%,，,n,24,8,如果每年只计息一次，结果如何？,2004,年咨询工程师考试,第四科目：项目决策分析与评价,真题：,某新建项目建设期为,3,年。第,年年初借款,150,万元，第二年年初借款,300,万元，第三年年初借款,200,万元，年利率,6,，则该项目建设期按复利计算的借款利息为,(),万元。,A. 57 B. 78 C,39D,37,解法一：第,l,年,150,6,=9,第,2,年 （,150+9+300,）,6,=27.54,第,3,年（,150+9+300+27.54+200,）,6,=41.19,三年合计,9+27.54+41.19=77.73,解法二：,F,n,P(1,i),n,150,（,1+6%,）,3,+300,（,1+6%,）,2,+200,（,1+6%,）,-,（,150+300+200,）,=77.73,答案：,B,例,2,某人希望在,8,年后的今日从银行取出,10000,元的本息和，如果存款年利率为,10%,，每年计息一次，则他今天必须存入多少钱？解：已知,F,，,i,，,n,，求,P,。,i,10%,，,n,8,如果每年计息两次，结果如何？,（,2,）等额序列支付的终值系数和储存基金系数,上式中 称为“等额序列支付储存基金系数”。,通过上式，我们可以很容易地推导出：,上式中,称为“等额序列支付的终值系数 ”。,例,3,某人今年,25,岁，每月储蓄,1000,元（假定今年,1,月,31,日开始储蓄），已知银行存款年利率,12%,，每月计息一次。试计算他,35,岁那年,1,月,1,日可取得多少本息和？解：,如果他每年储蓄,12000,元，计算结果又如何？,例,4,某人今年,25,岁，计划从,26,岁起每年年初将上年的积蓄汇总存入银行，希望在,31,岁那年年初获得,10,万元的本息和，假定银行存款年利率为,8%,，每年计息一次，到期一次性支付本息。试计算他每年至少要存入多少钱？解：如果他每年分两次（即每半年存一次）存入，每次需要存入多少元？,（,3,）等额序列支付的现值系数和资金回收系数,P,A,式中的 称为“等额序列支付现值系数”。,式中的 称为“等额序列支付资金回收系数”。,例,5,：某家庭预计在今后十年内的月收入为,15000,元，如果其中的,25%,可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为,12%,。问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？,例,6,：某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为,30,万元的住宅，该家庭首付款为房价的,30%,，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为,10,年，按月等额偿还，年贷款利率为,15%,。问月还款额为多少？如果该家庭的,25%,的月收入可以用来支付抵押贷款月还款额，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅？,房地产估价师,房地产经营与管理,考试真题,某投资者花费,80,万元购一店铺，每月净租金收入为,1.583,万元，考虑月投资收益率为,0.8%,，则该投资者（ ）月收回投资。,（,4,）等差序列的现值系数和年费用系数,等差序列的现值公式：,等差序列的年费用公式：,（,5,）等比序列的现值系数和年费用系数,等比序列的现值系数：,等比序列的年费用公式：,当,is,时,nA,1,/(1+i),当,i=s,时,3.2.3,复利系数标准表示法及复利计算公式汇总表,系数名称,标准表示法,所求,已知,公式,一次支付现值系数,(P/F，i，n),P,F,P,F(P/F,，,I,，,n),一次支付终值系数,(F/P，i，n),F,P,F,P(F/P,，,I,，,n),等额序列支付现值系数,(P/A，i，n),P,A,P,A(P/A,，,I,，,n),等额序列支付资金回收系数,(A/P，i，n),A,P,A,P(A/P,，,i,，,n),等额序列支付储存基金系数,(A/F，i，n),A,F,A,F(A/F,，,i,，,n),等额序列支付终值系数,(F/A，i，n),F,A,F,A(F/A,，,i,，,n),运用,excel,电子表格制定,住房抵押贷款的月还贷表,。,课堂演示,作业：制定住房公积金贷款的月还贷表（贷款期限,1-5,年，,I,4.77,；,6-20,年,I,5.04% P,10,万元,分别计算,1-20,年每月月供、本利和、利息总额）,3.3,复利系数的应用,例,1,已经某笔贷款的年利率是,15%,，借贷双方约定按季计息，问该笔贷款的实际利率是多少？,解答,例,2,某开发商开发一项目，可向甲乙两银行贷款，甲银行年利率为,9%,，计息期为年；乙银行年利率,7.5%,，计息期为月，则开发商应向,银行贷款。,解答,例,3,某开发商向银行贷款,2000,万元，期限为,3,年，年利率为,8%,，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总和是多少？,解答,例,4,某项目计划投资,1,亿元，建设期,5,年，预计每年投资,0.2,亿元，若全部投资为银行贷款，年利率,7%,，试问项目完工时实际欠银行多少钱？,(1),若投资发生在期末,; (2),若投资发生在期初,.,解答,例,5,个人购房按揭贷款,10,万元，年利率为,5.04%,，还款期,10,年，那么他每月应还款多少钱？累计利息为多少？,解答,例,6,某家庭预计在今后,20,年内的月收入为,15000,元，如果其中的,30%,可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为,12%,，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？,解答,例,7,某家庭以抵押贷款方式购买了一套价值为,45,万元的住宅，如果该家庭首期付款为房价的,40%,，其余在,30,年内按月等额偿还的抵押贷款，年贷款利率为,15%,，问月还款额为多少？如果该家庭,25%,的收入可以用来支付住房消费，问该家庭的月收入应为多少才能购买上述住宅？,解答,例,8,某家庭欲购买一套面积为,80,平米的经济适用住宅，单价为,4000,元,/,平米，首付款为房价的,25%,，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为,5.5%,和,8.8%,，期限均为,15,年，公积金贷款的最高限额为,15,万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少？,解答,算一算新政下要还多少房贷,贷款年限,购房情况,政策执行,首付,比例,首付（万元）,贷款（万元）,利率,月供,总还款利息（元）,20,年,首套房,旧政策,20%,40,80,4.158%,新政策,30%,50,70,4.158%,首套房新旧政策差额,10%,10,-10,0,二套房,旧政策,40%,60,60,6.53%,新政策,50%,70,50,6.53%,首套房新旧政策差额,10%,10,-10,0,解答,1,解：,已知,r,15%,，,m,12/3,4,，,则该笔贷款的实际利率,2,解：,I,甲,9%,为实际利率,I,乙, FNPV(2),，所以方案,1,要优于方案,2,，应该选择方案,1,。,（二）财务内部回报率（,FIRR,）,在项目投资过程中，使现金流入现值的总和等于现金流出现值的总和的贴现率，称之为内部回报率,(1RR),。,也就是说，内部回报率是指项目在投资期内资金净现值等于零时的贴现率。其表达式为：,式中,，,FIRR,为内部回报率。,内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此，所求出的内部收益率是可以接受的最高贷款利率。 将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率,i,c,比较，,当,IRR,大于,i,c,时，则项目在财力上是可以接受的；反之，则项目不可接受。,内部收益率无法直接计算出来，需要用,内插法,计算。,如图所示：计算,FIRR,的一般步骤如下：,第一步,：初略估计,FIRR,的值。为了减少试算次数，可先令,i,0,，,用净现金流量的和与投资总额之比来粗略估计,FIRR,。,第二步,：如下图所示，分别计算与,i,1,、,i,2,(i,1,i,2,),对应的净现值,FNPV,1,和,FNPV,2,，,FNPV,1,0,FNPV,2,0,。,第三步,：用线性插入法计算,IRR,的近似值，其公式如下：,FIRR,公式的推导：,i,c,FNPV,B,A,C,D,E,FIRR,i,1,i,2,FNPV,1,FNPV,2,课堂习题,某投资项目各年的净现金流量如下表。试用财务内部收益率判断该项目在财务上是否可行（基准收益率为,12%,）。 单位：万元,取,i,1,=15%,，,i,2,=18%,，分别计算其财务净现值，可得,FNPV(15%)=6.18(,万元,) FNPV(18%)=-14.70(,万元,),再用内插法计算财务内部收益率,FIRR=15.89%,由于,FIRR,大于基准收益率，故该项目在财务上可行。,例题：,某个具有常规现金流量的投资方案，经计算,FNPV,（,13%,）,=180,，,FNPV,（,15%,）,=,一,100,，则,FIRR,的取值范围为（ ）。,A.15,（三）,动态投资回收期,动态投资回收期是指在考虑了资金的时间价值的基础上，以投资项目所得到的净现金流量现值抵偿项目初始投资的现值所需要的时间。其表达式如下：,动态投资回收期以年表示，其具体计算公式为：,P,b,累计净现值出现正值的年份,1, 上年累计净现值的绝对值,/,当年净现值,关于动态回收期的以点说明：,（,1,）动态投资回收期的长短受所选用的贴现率大小的影响。,（,2,）在静态投资回收期的基础之上引入资金贴现概念，完善了投资回收期的概念。贴现率越大则净现值越小，因而投资回收期就越长；反之越短。,（,3,）投资回收期指标的局限性：这一指标只强调投入资本的回收快慢，忽视了投入资本的盈利能力，更没有考虑投资回收以后的收益情况。因此一般来说，不宜以投资回收期来作为评价投资方案的主要指标，而只能作为辅助指标。,作业,某项目投资的净现金流量如下表。,I=8%,，单位：万元,要求：计算动态投资回收期,年末,0,1,2,3,4,净现金流量,1000,300,400,500,600,3.3.2,静态指标,一、成本利润率（,RPC,）,项目总开发价值,-,计算项目总开发价值时，如果项目全部销售，则等于总销售收入扣除销售税费后的净销售收入；当项目用于出租时，为项目在整个持有期内净经营收入和净转售收入的现值累计之和。,项目总开发成本,-,是指房地产开发项目在开发经营期内实际支出的成本，在数值上等于开发建设投资，包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用和不可预见费用等。,计算房地产项目的总开发价值和总开发成本时，可依评估时的价格水平进行估算，因为在大多数情况下，项目的收入与成本支出受市场价格水平变动的影响大致相同，使项目收入的增长基本能抵消成本的增长。,关于成本利润率,RPC,的几点说明：,1,、成本利润率一般与目标利润率进行比较，超过目标利润率，则该项目在经济上是可接受的。,2,、目标利润率水平的高低，与项目所在地区的市场竞争状况、项目开发经营周期长度、开发项目的物业类型以及贷款利润水平等相关。一般来说，一个开发周期为,2,年的商品住宅项目，其目标成本利润率大致为,35%-45%,。,3,、成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率。因为开发成本是在开发经营期内逐渐发生，而不是一次性投入。,例：某房地产开发商以,5000,万元的价格获得了一宗占地面积为,4000,平米的土地,50,年的使用权，建筑容积率为,5.5,，建筑覆盖率为,60,，楼高,14,层，,1,至,4,层建筑面积均相等，,5,至,14,层为塔楼（均为标准层），建造费用为,3500,元,/,，专业人员费用为建造费用预算的,8,，其他工程费为,460,万元，管理费用为土地费用、建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的,3.5,，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的,0.5,、,3.0,和,6.5,，预计建成后售价为,12000,元,/,。项目开发周期为,3,年，建设期为,2,年，土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用，其它费用和管理费在建造期内均匀投入；年贷款利率为,12%,按季度计息，融资费用为贷款利息的,10%,。问项目总建筑面积,标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少 ？,解：,（,1,）项目总开发价值,1,）项目总建筑面积：,40005.5,22000,（）,2,）标准层每层建筑面积：（,22000400060,4,）,/10,1240,（）,3,）项目总销售收入：,2200012000,26400,（万元）,4,）销售税费：,264006.5,1716,（万元）,5,）项目总开发价值：,26400,1716,24684,（万元）,（,2,）项目总开发成本,1,）土地费用：,5000,万元,2,）建造费用：,220003500,7700,（万元）,3,）专业人员费用（建筑师、结构,/,造价,/,机电,/,监理工程师等费用）：,77008,616,（万元）,4,）其他工程费：,460,万元,5,）管理费用：（,5000,7700,616,460,）,3.5,482.16,（万元）,6,）财务费用,a,）土地费用利息：,5000,（,1,12,/4,）,34,1,）,2128.80,（万元）,b,）建造费用,/,专业人员费用,/,其他工程费,/,管理费用利息：（,7700,616,460,482.16,）,（,1,12,/4,）,（,2/2,）,4,1,）,1161.98,（万元）,c,）融资费用：（,2128.80,1161.98,）,10,329.08,（万元）,d,）财务费用总计：,2128.80,1161.98,329.08,3619.86,（万元）,7,）市场推广及销售代理费用：,26400 ,（,0.5%+3.0%,）,=924,（万元）,8,）项目总开发成本,5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924=18802.02,（万元）,（,3,）开发利润：,24684-18802.02=5881.98,（万元）,（,4,）成本利润率：,5881.98/18802.02 100%=31.28%,（二）投资利润率,分为,开发投资,的投资利润率和,置业投资,的投资利润率。,1,、开发投资的投资利润率,=,开发利润,/,项目总投资,100%,项目总投资,=,土地费用,+,勘察设计和,前期工程费用,+,基础设施建设费用,+,建筑安装工程费用,+,公共配套设施建设费用,+,其他工程费,+,开发期间税费,+,管理费用,+,销售费用,+,不可预见费用,开发利润,DP,=,总开发价值,-,总开发成本,2,、置业投资的投资利润率,=,年利润总额或项目经营期内年平均利润总额,/,项目总投资,100%,利润总额,=,经营收入（含销售、出租、自营）,-,经营成本,-,运营费用,-,销售税金,销售税金,=,营业税,+,城市维护建设税,+,教育费附加,项目总投资,=,项目总开发成本,+,经营资金,投资利润率的运用：,投资利润率可以根据,损益表,中的有关数据计算求得。,在财务评价中，将项目的投资利润率与行业平均利润率对比，便可判别项目的单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。,只有投资利润率行业平均投资利润率,（或基准投资利润率），项目在财务上才可考虑被接受。,07年房估师房地产经营与管理考试真题,已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投入权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，该投资项目的投资利润率为（）,A、13.0%B、33.3%C、43.3%D、4.4%,答案：A,解析：650/（4500+500）,100%=13.0%,损益表,(,房地产,),该指标的优缺点：,投资利润率指标值的优点是计算简单、直观、易于理解；缺点在于正常年度利润额的选择有困难，因为房地产投资项目是根据房地产的市场行情，以及推销能力和预售情况等来反映每年的销售收入业绩的，很难确定其正常年份的利润额，所以按预计回收期内全部售完的几年内的平均值为年利润总额来计算投资利润较为合理。,适用范围：,投资利润率指标一般适用于投资额小、比较简单的项目的财务评价，对于各年收益不同的多个方案进行比较并作方案选择是不适合的。,(,三,),资本金利润率,资本金利润率是项目的利润总额,(,或年平均利润总额,),与项目资本金,(,即自有资金或权益投资,),之比。其计算公式为：,式中：利润总额为所得税前利润；资本金为项目的全部注册资金。,计算出的资本金利润率要与行业的平均资本金利润率或投资者的目标资本金利润率进行比较，若前者大于或等于后者，则认为项目是可以考虑接受的。,资本金利润率年利润总额或年平均利润总额,/,资本金,100%,（四）资本金净利润率,资本金净利润率是项目所得税后利润与项目资本金之比。其计算公式为：,资本金净利润率是投资者比较关心的一个指标，因为它反映了投资者自己出资所带来的净利润。,资本金净利润率年税后利润总额或年平均税后利润总额,/,资本金,100%,例：已知某房地产投资项目的购买投资为,4500,万元，流动资金为,500,万元。如果投资者投入的权益资本为,1500,万元，经营期内年平均利润总额为,650,万元、年平均税后利润为,500,万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。,解：,1,）投资利润率,=650/,（,4500+500,）,100%=13.0%,2,）资本金利润率,=650/1500100%=43.3%,3,）资本金净利润率,=500/1500100%=33.3%,（五）静态投资回收期 静态投资回收期是指以项目的净收益来抵偿全部投资,(,包括固定资产投资和流动资金,),所需要的时间，它是反映房地产投资项目在静态情景下回收投入资金能力的一个主要静态指标值。,计算方法：,（,1,）按平均收益额计算静态投资回收期。条件：当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时，可用项目的年平均收益额作为计算投资回收期的依据。计算公式：,投资回收期项目总投资,/,项目年平均收益额,（,2,）按累计收益额计算静态投资回收期。,条件：年收益额不太均衡、相差较大。即项目净现金流量累计值等于项目总投资所需要的时间为静态投资回收期。,计算公式：（运用内插法）,Pb,（累计净现金流量出现正值的年份,1,）,上年累计净现金流量的绝对值,/,当年净现金流量,例：某投资项目各年的净现金流量见下表，计算该项目的静态投资回收期。,现金流量表 单位：万元,年份,0,1,2,3,4,5,6,净现金流量,160,100,40,50,70,80,80,累计净现金流量,160,260,220,170,100,20,60,（六）现金回报率 现金回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。,现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。其中，,税前现金回报率,等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资；,税后现金回报率,等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。,例：某商业店铺的购买价格为,60,万元，其中,40,万元由金融机构提供抵押贷款，余款,20,万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为,2.8,万元，则该项投资的税前现金回报率为：,2.8/20100%=14%,如果该项投资的年税后净现金流量为,2.2,万元，则该项投资的税后现金回报率为：,2.2/20100%=11%,例：某写字楼的购买价格为,100,万元，其中,70,万元为,15,年期、年利率,5%,、按年等额还款的抵押借款，,30,万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为,9,万元，则该投资的税前现金回报率为（ ）。,（七）投资回报率 投资回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比。,在不考虑物业增值收益时，,在考虑物业增值收益时，,投资回报率（税后现金流量,+,投资者权益增加值）,/,权益投资数额,投资回报率（税后现金流量,+,投资者权益增加值,+,物业增值收益）,/,权益投资数额,3.4,清偿能力指标计算方法（熟悉）,3.4.1,利息计算方法,（,1,）一次还本利息照付：借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息。,（,2,）等额还本利息照付：在规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息。,（,3,）等额还本付息：在规定期限内分期等额摊还本金和利息。,（,4,）一次性偿付,（,5,）气球法：借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。,3.4.2,借款偿还期,房地产置业投资项目和房地产开发之后进行出租经营或自营的项目，需要计算借款偿还期。房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。,Pd=,借款偿还后开始出现盈余期数,-,开始借款期数,+,上期偿还借款额,/,当期可用于还款的资金额,在实际应用中应注意将计算周期转换成以年为单位。当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为项目是有清偿能力的。,3.4.3,利息备付率,指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率。,利息备付率,=,税息前利润,/,当期应付利息费用,式中：税息前利润为利润总额与计入总成本费用的利息费用之和，当期应付利息是指当期计算成本费用的问倒利息。,利息备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。,3.4.4,偿债备付率,指在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。计算公式为：,偿债备付率,=,可用于还本付息资金,/,当期应还本付息资金,可用于还本付息资金，包括折旧和摊销，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等等。当期还本付息金额包括当期应还贷款本金及计入成本的利息。,偿债备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般的房地产投资项目，该指标值应大于,1.2,。,3.4.5,资产负债率,资产负债率,=,负债合计,/,资产合计,100%,3.4.6,流动比率,流动比率,=,流动资产总额,/,流动负债总额,100%,3.4.7,速动比率,速动比率,=,（流动资产总额,-,存货）,/,流动负债总额,100%,例某小型写字楼的购买价格为,50,万元，其中投资者投入的权益资本为,20,万元，另外,30,万元为年利率为,7.5%,、期限为,30,年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为,40,万元，按有关规定可在,25,年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为,10,万元，空置和收租损失为毛租金收入的,10%,。包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的,30%,。另外写字楼市场价值的年增值率为,2%,。试计算该写字楼投资项目的投资回报指标。,解：该写字楼项目的投资回报指标计算过程,如下表,：,