Optimized北京南极星商业综合体规划建议

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,Optimized北京南极星商业综合体规划建议,第一局部 市场研究,北京整体商业环境,西部,南部,东部,北部,北京整体商业环境,人口稠密，商业气氛较东部稍弱，营业态齐全，拥有全亚洲最大的SHOPPING MALL，带动区域形象,军队家属院较集中，如万寿路、万寿寺等,西山得天独厚的自然环境吸引大量人群,早期西南区域中小型私企老板、西部当地农民在城市中落户,西部商业环境,北京整体商业环境,人口稠密，商业气氛浓郁，各经营业态齐全,亚运会、奥运会带动区域形象提升与开展,路网兴旺，上世纪80-90年代开场修建多条城市中心区与北部地区交通要道,早期高端房地产工程集中区域，代表有万科、欧陆经典小区等,中关村、亚运村及望京三大版块，奠定北部城区商业地位,北部商业市场环境,北京整体商业环境,商务、商业气氛浓郁，并继续向东部延展，可满足多元化的消费需求，娱乐业兴旺,CBD京城最大的商圈，具有会聚能力,使馆区与首都国际机场为区域增加高端消费潜力,大量中高端住宅工程为区域提供人群根底,东部商业环境,北京整体商业环境,南城商业开展正处于开展中阶段，商业环境、交通环境、消费力支撑等方面均有待提高，随着本市房地产物业开展和建立速度加快，外来人口的不断增多，东、北部区域可供商业开展的空间逐渐减少，未来，南城区域将成为北京市可开展商业工程的重要地带。08年以前，较东北区域将呈现极大开展潜力。,社区型商业工程、组团型大型商业明显分区,大中型餐饮、娱乐等业态开展将逐步增多,商务办公、商业配套效劳也将成为南城区域开展重点之一,南部商业环境,北京整体商业环境,针对北京市商业市场的市场容量以及市场现有供给量可以发现，北京市中心商业市场已经渐趋饱和状态,各大开发商的2006年扩张方案所形成的巨大新增供给量，除了带来更为剧烈的市场竞争外，还将促使北京市的商业市场格局产生新一轮的剧变,北京经济开发区的商业体量还明显缺乏，不能满足当地消费需求,结论,北京整体商业环境,新一轮市场淘汰过程开场,大体量商业投放规模化,联合开发，拓展盈利空间,开展趋势,北京丰台经济开发区市场环境,北京丰台经济开发区商业支撑,欧尚集团1961年创立于法国北部著名的工业城市-里尔，是以经营大型超级市场为主的国际商业集团，世界500强中排名第199位，全球市大零售商之一,北京丰台经济开发区商业支撑,丰台区工商联大厦是北京市重点工程之一，经过了两年多的建立，投资2亿元，建筑面积5万多平米，属丰台区地标性建筑。被全国工商联副主席孙晓华称赞为“全国首屈一指的工商联大厦。,工商联大厦集交流、研讨、培训、商务于一体的综合写字楼，大厦占地6240，总建筑面积到达52439，地处西南四环交汇而成的金角之地。,北京丰台经济开发区商业支撑,总占地面积：65公顷,总建筑面积：120万平方米；,每栋面积1200至6000平米的总部楼500余座；独体独栋、独立产权、独立冠名,总面积约40000平方米五星级酒店,面积约40000平方米商业配套设施；共千余套每套面积约30平方米的总部小公寓,总部基地,北京丰台经济开发区商业支撑,丰台独楼,项目地址,丰台科技园区航丰路4号,项目位置,四环到五环,项目均价,4000万元/套,物业类型,写字楼,装修状况,精装,占地面积,5338平方米,建筑面积,7144 平方米,开发商,莆田武夷房地产开发有限公司,北京丰台经济开发区商业支撑,区域总户数,案名,总户数,宝丰小区,500,华林家园,162,看丹园,248,彩虹街区,447,鸿业兴园,3565,怡海花园,2100,亿城天筑,518,富锦嘉园,3000,北京国际花园,200,大溪地,256,未来城,1054,加来小镇（棉花城）,265,宝隆公寓,600,怡锦园,1100,南极星,720,总户数为14735户，按每户三至四人常规计算，长驻人口约万人,据不完全统计，该区域流动人口约为4-5万人,区域总人口约为10万人,北京丰台经济开发区商业开展趋势,投资45亿元的,总部基地给这个,区域带来了巨大,的商业时机,投资40亿元的,国际汽车博览城,看中了区域潜力,正在大兴土木,招商地产投资20,亿准备开发的项,目，已规划完毕，,近两年入市,由国美投资40亿,元的国美商都和,全球高科技体验,中心，充分证明,了这个区域的发,展潜力,北京丰台经济开发区商业开展趋势,国际汽车博览城,总建筑面积65万平方米,地上52万平方米,地下13万平方米,汽车博物馆建筑面积万平方米,商业工程建筑面积万平方米,主要经营业态：品牌展示馆、销售馆、商务区、汽车主题公园等,预计于2007年年底建成开馆,北京丰台经济开发区商业开展趋势,国美商都全球高科技体验中心,国美置业投资40亿元，在丰台区科技总部新区核心商务区兴建“全球高科技体验中心，其中设立10万平方米的“世界电子电器高科技体验中心，并建造3万平方米的国美电器音像商场，它将成为国美电器连锁中最大的旗舰店,北京丰台经济开发区商业开展结论,目前西部提出以开展大规模购物中心的开展模式先发制人，形成影响范围较大的商业圈。而南部地区随土地资源的优势突击，以及城市交通和市政设施的进一步改善，也正稳步开展。北京未来的商业地产开展方向重点在集众多功能于一体的社区商业效劳中心，侧重于群众的消费型商业。 本区域商业、商务开展潜力巨大，目前国美商都和汽车博览城还在建立期，而本案已具备招商条件，所以，目前这个时间段正符合我工程的开展，应抓紧目前有利时机，快速完成招商任务。,第二局部 对前期招商情况的思考,宠物用品市场,引进宠物用品市场所需要具备的条件,区域条件,交通条件,商务气氛条件,居住人口层次条件,宠物用品市场,引进宠物用品市场需要具备的条件分析,区域条件,交通条件,商业气氛条件,居住人口层次条件,区域尚未开展到成熟阶段，属于初级阶段,交通条件通畅，到达便捷,周边商业气氛还不够,居住人群未到达一定层次标准,宠物用品市场,引进宠物用品市场需要具备的条件分析比重,区域条件占比,交通条件占比,商业气氛条件占比,居住人口层次条件占比, , , ,宠物用品市场,占比最重的是居住人口条件,此项需要较长时间才能开展完善，所以得出如下结论,宠物用品市场,目前引进宠物用品市场不符合本区域目前的实际情况,电脑城,引进电脑城所需要具备的条件,区域条件,交通条件,商业气氛条件,办公物业条件,电脑城,引进电脑城需要具备的条件分析,区域条件,交通条件,商业气氛条件,办公物业条件,区域尚未开展到成熟阶段，属于初级阶段,交通条件通畅，到达便捷,商业气氛还不够,办公物业条件尚可,紧邻总部基地,需求人群有一定根底,引进电脑城需要具备的条件分析比重,区域条件占比,交通条件占比,商业气氛条件占比, , , , ,办公物业条件,电脑城,占比最重的是区域条件和办公物业条件,此两项中区域条件较差，而办公物业条件有一定根底，所以得出如下结论,电脑城,在本区域有一定根底，但还需要一段时间的开展,电脑城,大型购物中心,引进大型购物中心所需要具备的条件,区域条件,交通条件,商业气氛条件,居住人口条件,引进大型购物中心需要具备的条件分析,区域条件,交通条件,商业气氛条件,居住人口条件,区域尚未开展到成熟阶段，属于初级阶段,交通条件通畅，到达便捷,商业气氛还不够,居住人口数量缺乏，目前不能到达大型购物中心的要求,大型购物中心,引进大型购物中心需要具备的条件分析比重,区域条件占比,交通条件占比,商业气氛条件占比, , , , ,大型购物中心,居住人口条件占比,占比最重的是区域人口条件,区域人口数量的增加还需要一到两年时间，所以得出如下结论,大型购物中心,目前居住人口数量缺乏以支撑大型购物中心的消费,大型购物中心,本区域暂时不支持引进较大型专业市场及大、中型购物中心。,对前期招商情况思考后的结论,所以，对本案的业态规划如下,第三局部 商业业态规划,一 层超市、餐厅、零售店,二 层歌厅、康体中心,三、四层经济型酒店,商 业 业 态 规 划,第三局部 业态规划一层,超市,餐饮,零售店,第三局部 业态规划一层,超市选取原那么,由于本区域不支持大型购物卖场,所以建议选择中小型超市,目的为满足周边人群生活根底用品的需求,比较适合的超市有物美、福客隆、好邻居、顺天府等小型超市,第三局部 业态规划一层,餐饮选取原那么,本区域建议引进一些价美物廉的餐饮公司，例如大鸭梨、太熟悉、金佰万、永和豆浆、马兰拉面等,第三局部 业态规划一层,零售店选取原那么,零售店在选取中主要弥补区域缺乏，分为两种方式，一种是整体出租，例如开眼镜店、药店和电讯器材店；第二种是打散了出租，例如美容美发、干洗店、花店、影楼和口腔诊所等,物业纵深在50米以上为佳，原那么上 不能低于40米，临街面不低于70米,层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在米以上空调排风口至地板的距离,楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上,柱距间要求9米以上，原那么上不能低于8米,正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个,每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接,商场要求有一定面积的广场,超市商户选址条件,对产品的要求,至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位,必须为供给商提供20个以上的免费货车停车位,如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米,对停车场的要求,市政电源为双回呼或环网供电,提供商场独立使用的上下压配电系统，电表，变压器，备用发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱,配备完善的给排水系统,安装独立的中央空调系统，空调室内温度要求到达24度正负度标准,物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期,其它要求,沃尔玛,乐购超市,旺市百利,华润万佳,欧培德,北京华联,华泰超市,国美电器,佳联超市,家和超市,利客隆连锁总店,华润万家,苏宁电器,家乐福,麦德龙,普尔斯马特,家世界,欧尚,好又多,新一佳,大润发,上海联华,易初莲花,万客隆,人人乐,农工商,华业行超市商户资源,商业中心或次中心区域，餐饮集中地区或大型居住区内及周边,良好的可见性和到达性， 地址方便寻找，交通便利,有独立停车场(车位50个)或周围具备便利的停车条件,有足够的营业面积和空间，使用面积不小于150平方米,比较规整的店面外形,最好为底层，具备独立的门位及门厅，商业大厦内的餐饮楼层亦可,有配套的广告位,有足够空间可放置各类宣传灯箱广告,水电气三通，并具备布置排污、油烟处理、空调等设备的空间， 具备上 水有用水指标300吨500吨、下水符合当地环境保护部门排放 标准或能够提供市政部门同意的排污管道接口及相应的用电指标,有充足库房及商用中央空调核定制冷量,具备符合消防部门规定的防火设施,为躲避投资风险，没有房屋产权证书、临建房屋、在拆迁范围之内的 房屋，均不适宜开设特许经营店。,餐饮商户选址条件,中式餐饮,金山城,中畅海洋宫餐饮,中侨潮州酒楼,北京潮香味美食效劳中心,申煜华景苑食府,华龙不夜天潮州海鲜,金佰万,佰金瀚中餐厅,金岛潮州餐厅,叙福楼酒家,翅都饮食有限责任公司,海阳宫潮州酒楼,大鸭梨,郭林家常菜,全聚德,金鼎轩,快餐式餐饮,大成永和中华美食,荷花泰式菜馆,永和豆浆,紫荆花茶餐厅,麦当劳,肯德基,必胜客,赛百味,吉野家,华业行餐饮商户资源,行业,面积,选址,楼层,药店,标准150-400平方米,常驻人口、人流量较大区,一层或二层层高3米,花店,标准10-30平方米,成熟社区周边,一层临街商铺,影楼,标准70-120平方米,商业氛围浓重地段,一层或二层,冲印,标准30-80平方米,社区周边,物业底商首层，超市进出口,口腔诊所,标准100-200平方米,人流量较大，高档物业周边,一层，层高3米以上,宠物店,标准80-200平方米,成熟社区,一层,电讯器材,标准100-200平方米,成熟社区,一层,零售店商户选址条件,第三局部 业态规划二层,KTV,运动康乐中心,台球厅,乒乓球馆,洗浴中心,第三局部 业态规划二层,运动康乐中心选取原那么,本区域目前较缺乏以运动康乐为主的娱乐场所,其中上文划分的四个业态也可以进展更迭调整,使整层都具备康体运动的娱乐属性,歌厅及康体中心选址条件,面积要求：标准5002000平方米,电力要求：民用电,选址要求：选择在写字楼或成熟社区,选择楼层要求：物业的地下一层至地上五层，层高3米以上,租金水平：元/天/平米,其它相关要求:要求大开间,通风系统良好、明显广告标示,康体中心,中体倍力健身中心,进步健身中心,宝迪沃英派斯健身中心,潇乡雨洗浴桑拿中心,张贝健身中心,北京中途信大正桑拿健身中心,北京青年宫康金健身俱乐部,汉方洲美容足道安康城,珍爱之心女子俱乐部,星期天健身俱乐部,北京淑梦俱乐部,Tnch by Inch健美俱乐部,商户资源,夜总会,中国城夜总会,北京市凯文娱乐城,泰和祥夜总会,快乐迪娱乐城,金阁楼夜总会,金榜题名夜总会,花好月圆夜总会,红馆联谊国际俱乐部,北京市中华娱乐宫歌舞厅,北京市日夜城康乐中心北京市九龙娱乐中心,北京瑞莱山庄夜总会,北京金百盛娱乐城,第三局部 业态规划三、四层,经济型酒店,第三局部 业态规划三、四层,经济型酒店选取原那么,本区域紧挨总部基地，目前没有任何给商旅人士下踏的酒店，为了弥补这一区域缺乏，将本工程三、四两层设置为酒店，考虑到本区域人口消费水平，将酒店定位为目前国际流行的经济型酒店，必然受到本区域的欢送,经济酒店选址条件,选址要求：位于城市的市级商务区、商业中心、会展中心、物贸交易中心、大型游乐中心、中高档、大型居民住宅区等商业成熟区域；或近火车站、机场、码头、长途汽车站、公路高速客运中心区域、近地铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路穿插道口、交通枢纽中心等交通要塞。它们所共同具备的条件是交通流动性好，进出口便利宽阔，并且有良好的可视性和可进入性。,面积要求：锦江之星建筑面积在5000平米左右，200间 如家快捷建筑面积30006000平米，120间240间 莫泰120个以上的房间 速 60200个房间，建筑面积大约在3000100002 格林豪泰80150个房间，建筑面积大约在400060002,电力要求：民用电,其它相关要求:要求大开间,通风系统良好、明显广告标示,国际青年旅舍,都市假日,锦江之星,莫泰168,7Dayslnn,格林豪泰,速8连锁,如家快捷酒店,7天连锁,日月光连锁,新视线便捷酒店,经济型酒店商户资源,北京城市青年酒店,北京华业天缘宾馆,飞鹰国际青年旅舍,北京安怡之家宾馆,国际商务连锁会馆,北京旅行家青年公寓,北京阳光青年酒店,第四局部 招商策略,租金定位,招商策略,招商方案,招商策略,市场比较法,市场意向法,定价方法,租金定位,根据目前工程区域及同类物业的销售价格进展比较得出本工程市场租金,租金为：3-4元/平米,市场比较法,租金定位,通过对周边商户的走访调查，客户对本案承受的租金价格在1-3元/平方米之间。,市场意向法,租金定位,根据上述两种定价方法得出本工程的整体均价区间为14元/平方米。考虑整层出租的价格会相对低一些，因此我们最终确定的整体均价为2.5元/平方米。,工程整体实现均价,租金定位,各楼层租金,楼层,面积,（平方米）,楼层租价,（元/平方米）,1F,3653.12,4,2F,3589.28,3,3F,2827.75,1.5,4F,2849.68,1,-1F,3694.72,-2F,3831.98,总计,20446.53(含车库),整体租价（1至4F）,12919.83(不含车库),2.5,车位数量（个）,202,结合工程优势，以本区域独一无二的商业综合体为诉求点，吸引商家进驻,工程整体营销策略,招商策略,引进核心主力经营店起“领头羊做用，增强租户对未来商业成功经营的信心，到达吸引市场关注的目的，躲避市场承受风险。,地下一层超市,：,物美、福客隆、好邻居、顺天府等,一层餐饮业主力店：大鸭梨、太熟悉、金佰万、永和豆浆、马兰拉面等,一层零售店：眼睛店、美容院、国龙医药,二层：浩沙健身、南苑康体中心、虞美宫KTV、北京比佳乐娱乐城,三、四层：如家快捷、城市客栈、速8、锦江之星,引进主力店,招商策略,精装接待中心，树立起一个全新的形象。引发客户的兴趣，增强客户的进驻信心。,制作看板、罗马旗、宣传条等招商工具，衬托现场炽热气氛。,将各商家的店名统一制作成挂旗的形式以衬托气氛。,商业气氛营造策略,招商策略,在招商活动开场阶段对前3名规模或品牌入住商家给予特别的优惠在给予租金价格优惠的同时再赠送开业支持费1000元,优先入住政策,招商政策,租用面积在300以上，带动市场人流作用显著且对散户进驻具有较强感召力的，可一次性免租三个月,大户政策,招商政策,租用面积在1000-3000之间，对散户进驻具有较强感召力的，在一次性签订十年租赁合同时免租一年,品牌户政策,招商政策,租用面积在100以下，一次性签订租赁合同在两年之时，免租三个月,散户政策,招商政策,邀请具有较强感召力和影响力的各业态商家参加经营研讨会,召开招商大会,招商推广方案,第一篇：,海报以?与众不同，一定出众我有我精彩?为主题作为开篇，全面系统的介绍本工程的自身优势；版面以整版红色的为底，广告主题“与众不同，一定出众特别突出，图中首先向人们传达一种南极星与众不同的形象，让他们对南极星有一个印象；,广告媒体宣传,招商推广方案,第二篇：,海报以?即将闪亮登场因你更精彩?广告那么重点诉求招商的相关事项，在广告设计中，还是采用了整版的红色来夺人眼球。文案主要对第一篇海报发出后，客户反响和想探知的问题进展简述，形成新闻式的广告。,广告媒体宣传,招商推广方案,第三篇：,以?爱你=爱自己将爱进展到底?将“爱进展了全新的诠释，文案中指出开发商及经营商之间的结合是爱的开场，在以后的日子里开发商将一道与经营商共同携手创造良好的经营环境，赢得更多的利润，寻求更大的开展。,广告媒体宣传,招商推广方案,第四篇：,以?人缘财源冬至圆心中充满爱?为主题的广告，一边向大家表示节日的问候，一边向目标客户亮出与众不同的一招凡在开盘这天来参加现场活动的都可领取一份另人意想不到的惊喜。,广告媒体宣传,招商推广方案,第五篇：,在招商工作接近尾声、准备开街时举办一个庆功酒会。广告以?把酒当歌须尽欢金猪财年我们同举杯?来答谢各商家对南极星的支持和信任。,广告媒体宣传,招商推广方案,时间,销售期划分,销售结点,2007. 1-2月,预热期,积累租户,3月,开盘期,主力店进驻仪式,46月,强销期,消化积累租户，完成80%出租,7月,持续期,强化出租,8月,收盘期,完成出租任务,招商周期为8个月,招商方案,第五局部 华业行对本案的招商保障,高标准 学历、经历、职业技能,高素质 行为准那么、职业操守,高效率 ,准确性,及时性,效劳性,三“高团队,华业行的团队保障,工程总监,招商经理,筹划经理,招商主管,招,商,代,表,招,商,代,表,招,商,代,表,招商团队组织框架,华业行语录：,执行产生效益的阶段，除了需要专业化的,知识和技能外，更需要专业化的团队,和市场经历。,华业行的招商管理,华业行的招商管理,团队构成,团队构成,原各工程体销售骨干,华业行北京总公司现有在职人员,了解北京市场，有一定的客户积累,经历丰富，专业性强,专业房地产本科毕业生,高素质，有较强的理论根底，具有创业精神,提高综合业务能力，引入复合型人才,确定招商对象,确定经营模式,制定招商优惠策略,制定招商流程,商业工程部进展市场调研和目标客户分析,商业工程部进展客户招商月方案实施,招商主管制定客户招商周方案,商业工程部对客户信息归档完善、,招商资料准备就绪,招商主管进展目标客户开发、,拜访、接洽,商业工程部进展客户分类、,确定重点,商业工程部、客户填写招商意向表,提供租赁面积认定书、租赁许可证和装修入场证,进场装修、备货、上柜、营业,客户提供装修方案及电脑效果图,考察、评估核准,签定招商意向书、交纳定金,沟通、谈判、方案修改与认可,正式签定招商协议,招商业务流程,将为本工程提供专业化营销团队提高客户满意度、提高到访成交率,谢谢,