利辛县滨河新区控规(1-4单元)-简本

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,利辛县滨河新区控制性详细规划（,1-4,单元）,Regulatory Planning for the River-side New Town of Lixin (No. 1-4 Planning Management Unit),合肥华祥规划建筑设计有限公司北京汉通建筑规划设计顾问设计有限公司,2011-05,【,项目简要说明,】,总体战略,General,Strategy,基础研究,Background,Research,1.,技术路线,+,创新点综述,从,总体战略,的城市宏观发展研究入手,以,概念规划,探讨新区建设的核心问题,以,城市设计,研究新区空间形态的塑造,整体性控制,holistic,control,1-4,单元控规,Regulatory,planning,以,行动,规划,切实推动,新区,建设开发实施,以滨河新区,整体性控制,的思想,统领全局,从政策,视角制定,单元,化的,开发管理,规定,概念规划,Concept,Planning,城市设计,Urban Design,行动规划,Action Plan,技术路线,研究思路,2.,项目背景,宏观政策表明：中央已从发展战略上把,中小城市,作为当前我国,城镇化发展的重点，中小城市尤其是县城已经迎来黄金,发展时期,。,-,2010,年中央,1,号文提出，要把中小城市和小城镇发展作为重点；,-,中央经济工作会议和,2010,年政府工作报告,指出，将放宽中小城市和小城镇落户条件，推进城镇化发展，大力加强县城建设；,利辛，亳州南大门，皖北重要县城，面对新的发展机遇；如何推进县城建设，形成能够承载县域城镇化及社会经济发展需要的城市新空间十分关键。,2010,年,1,月，利辛,县政府,启动滨河,新区建设发展的规划研究与设计,工作，以推进城市跨越式发展。,利,辛在安徽省域的区位,4,区位交通,:,滨河新区南有省道阜蚌路，北临省道利凤路和南洛高速，东北有西潘楼火车站，交通便捷。,自然环境,:,西淝河、阜蒙河、西红丝沟、中红丝沟、截岗沟等多条水系纵横，场地平整，自然条件优越；,历史人文：,近邻老子故里涡阳，紧靠庄子故里蒙城，老庄道家哲学思想辐射，文化底蕴深厚。,基地现状,:,基地内现状建设以自然村庄为主，多数用地为农业用地。总用地面积,19.9,平方公里,。,城市规模：,2008,年末，利辛县域总人口为,154,万人，县城城镇人口,14.5,万人，城镇化水平,26.54%,。,城市用地现状图,3.,项目基地分析,5,自发的小城镇式发展：,“,扩展,-,回波”蔓延式发展,4.1,转变城市空间发展模式：,由,蔓延,式发展走向跨越式发展，在利辛老城,无法,全面,更新的情况下，集中建设滨河新区,4.,专题研究一：总体战略,自主的现代城市营建：,“,新城,-,协作”跨越式发展,6,促进城市结构调整、构建合理城市形态的需要,城市发展及城市化人口转移的空间承载需要,打造城市核心竞争力、提升城市品质的需要,城市财政积累及未来老城改造的需要,4.2,新区建设的必要性：培育城市核心竞争力,利辛城市正处于快速发展阶段,城市化待转移的人口多（全县,154,万人口），,2008,年底,县域城镇化水平仅,26.5,。,政策扶持（加快中小城市尤其是县城发展）,利辛政务中心搬迁之契机,建设用地条件优越（滨水、用地开阔）,中小城市迎来前所未有的发展机遇,4.3,新区建设的可能性,青岛,罗湖,厦门,上海,新区发展实例,4.,专题研究一：总体战略,7,4.4,城市发展战略选择,区域空间发展战略,:,对接阜阳、融入大京九,产业发展战略：,错位竞争、持续发展、做强做大产业链、培育产业集群,城市人口发展战略：,加快人口集聚，推进城市化进程，向,50,万人口的中等城市迈进,城市空间拓展战略：,西进北扩、南控东待,城市产业空间布局：,三产西进、二产北扩、品字型发展,城市特色塑造战略：,打造皖北滨水宜居城市,4.,专题研究一：总体战略,功能定位：,以行政中心为领航，商业商务、文化为主导，体育、会展为特色，科技研发、旅游服务为互补，高品质社区和优质的生活、生产性服务为支撑的综合新城。,规模定位：,总用地,19.9,平方公里,，其中：西淝河、阜蒙河水域及滨河生态绿地,2.5,平方公里，,建设用地,17,平方公里，规划人口,25-30,万,。,目标定位：,利辛高质量综合发展区；承担城市最重要的综合性中心和第三产业发展基地的职能；将是利辛实现建设皖北地区副中心城市目标所必须的社会经济发展的核心增长极。,4.5,滨河新区发展定位,性质定位：,综合性新城。,建立一个稳定完整、相对独立的社会服务体系；转移到新区的主导职能不再仅仅是老城相应功能的疏解和延伸，而是平行于老城的城市职能，最终在规模上和质量上要全面赶上甚至超过老城，形成与老城的协作分工。,区域,层面：皖北城镇发展的重要节点,县,域层面：县域城镇化发展的核心区域,城市,层面：和谐发展的综合性新城,特色定位：,皖北水乡、淮上江南,。,4.,专题研究一：总体战略,问题一：如何合理确定滨河新区的中心选址，实现新区与老城的,城市空间整合,？,问题二：如何利用既有的自然条件，发掘地域历史人文特征，,构建城市特色,？,问题三：如何通过滨河新区建设，,提升城市品质,，打造宜居城市？,问题四：如何进行科学规划，,保持新区开发弹性,与可持续性，以应对,城市发展,的,不确定性,？,5.1,新区建设核心问题,5.2,新区建设核心问题解决思路,问题一：,城市空间整合,1,）新区中心选址,选址比较,经验借鉴,选址推荐,2,）新区老城整合,三轴联动,问题二：,城市特色构建,1,）城市特色塑造原理,城市特色塑造内容,城市特色塑造源泉,2,）特色资源分析,西淝河、阜蒙河,各条沟渠,问题三：,城市品质提升,1,）城市空间肌理选择,国内外案例研究,利辛街区分析,新区空间肌理选择,2,）城市公共空间塑造,高品质公共空间特征,开放空间体系构建,公共设施的结合,3,）社区公共空间系统,问题四：,新区开发弹性,1,）新区中心构成模式与形态,经验借鉴,方案比较,选址推荐,2,）功能多样性,3,）用地混合性,4,）弹性用地预留,3,）城市特色定位,4,）城市特色塑造,3,）新区工业园区整合,两轴纵贯,5.,专题研究二：概念规划,一核四心五区：,一核：新城中央功能核（内含行政中心、商业商务中心、文化中心）；,四心：酒店度假中心、休闲娱乐中心、体育会展中心、旅游服务中心；,六区：六大社区,5.3,规划设计,5.3.1,规划结构,一园两轴三带：,一园：科研、旅游创意产业园,两轴：新城中央景观轴、向阳路城市功能联系轴,三带：西淝河与阜蒙河滨水休闲景观带、西红丝沟滨水社区服务带、截岗沟滨水社区服务带,5.,专题研究二：概念规划,5.3.3,公共设施体系,5.3.2,用地布局,5.,专题研究二：概念规划,规划设计,5.3.4,道路交通体系,方格网状道路形态，主干道、次干道与支路三级道路体系，九横九纵的干道系统,5.3.5,绿地开放空间体系,三大主题公园、四大城市广场、六处社区中心绿地、七条滨水绿地，形成有机的绿地系统网络。,5.,专题研究二：概念规划,规划设计,5.,专题研究二：概念规划,5.4,利辛新区、老城建设发展整合,城市道路交通体系架构,城市用地布局建议,研究已,被纳入同期进行的利,辛总体规划,(,2009-2030),修编之中,城市绿地体系架构,充分利用基地内纵横交错的自然水系，构建,城市绿地生态网络,，结合格网状道路系统，形成,双棋盘状,的开放空间体系，共筑城市特色。,将,重点的公共设施、公共,空间与滨水地区,有机结合，构筑富有特色的,城市空间,序列,。,丰富滨水地区的功能格局，通过将滨水地区融入公共活动功能，营造,多样化、人性化,的城市公共设施体系和公共活动空间。,营造层次丰富的城市景观体系，塑造,优美和谐、引人入胜,的城市特色空间。,倡导,以人为本，人与自然共生,的理念。通过合理的功能组织，形成各具特色的城市风貌，促成新区多样化的文化交融与人文和谐。,6.1,城市设计概念,6.2,城市设计策略,打造,城、林、河、湖空间交融,的滨水新区,6.,专题研究三：城市设计,6.,城市设计,类型,建筑面积,(,万平方米,),占地面积,(,公顷,),行政,办公,10-15,12,媒体商务中心,12,5.5,商业综合体,30,15,艺术街区,3.0,3.1,特色餐饮街,3.0,2.2,五星级湖景酒店,8,3.7,度假酒店,10,8.9,度假别墅,8.0,8.7,旅游服务中心,12.0,12.1,休闲娱乐中心,8.0,5.7,美术馆,1.5,0.6,文化馆,2.0,1.9,图书馆,2.0,2.0,科技馆,1.5,1.1,少年宫,2.0,0.7,博物馆,1.5,0.6,音乐厅,1.5,0.7,剧院,1.5,1.0,会展中心,12,8.1,体育馆,2.5,3.8,综合球馆,2.0,2.0,游泳馆,2.0,2.2,创意大厦,4.0,2.6,高中,15,20,医院,12,8.2,社区中心,15,10.4,6.3,城市设计总图,滨河新区重点项目策划及指标,6.4,城市设计鸟瞰,6.,专题研究三：城市设计,17,一“脉”三承,中心区开挖龙形水系，建设中央公园，以此为脉，组织新区重要的公共功能。此脉既是,生态之脉,，连通阜蒙河滨水空间；又是,文化之脉,，汇集丰富文化体验；还是,活力之脉,，串联多样的功能设施。,双湖含“珠”,在西淝河、阜蒙河交汇的三角洲设计龙湖、云湖，将体育中心、会展中心、五星酒店、音乐厅等地标性建筑镶嵌其间，形成,人文与生态交相辉映,的独特空间意象。,六“心”合带,将行政、商业商务、文化、休闲娱乐、体育、会展,六个重要功能核,，有机布置在龙形水系沿线，使之完美融入中央公园。,一“脉”三承,六“心”合带,双湖含“珠”,云 湖,龙 湖,体育馆,游泳馆,音乐厅,会展,五星酒店,活 力,生 态,文 化,商业,行政,文化,休闲,会展,体育,6.5,特色空间构思,6.,专题研究三：城市设计,7.2,分期建设的目标、内容与开发策略,7.,专题研究四：行动规划,近期：突出重点、项目带动。,主要沿向阳路（至天成大道）与世纪大道十字轴向建设启动；,中期：产业跟进、局部做强。,向阳路向西延伸，开发向阳路以北地区，同时建设阜蒙河沿线地区；,远期：全面拓展、整体完善。,全力建设新建路以南和政通路以西的地区，以及科研创意产业园区二期。,1,）近期突出重点、项目带动；中期产业跟进、局部做强；远期全面拓展、整体完善。,2,）政府与市场协作开发、以市场为主导。,3,）大项目为启动，以公共设施建设增强市场信心和新区吸引力，以房地产联动增加财政积累、集聚人气。,4,）提前做好拆迁安置、土地储备，对非经营性土地的供给面积要进行控制，对经营性土地注重控制土地供应的总量和节奏，有序推进新区建设。,7.1,新区建设的总体思路,7.2.1,近期目标,突出重点、项目带动,近期以环境保护优先、基础设施先行、核心项目带动、财力积累性开发为主。,保护好新区内的西淝河、阜蒙河及滨河绿地等生态环境,进行新区的拆迁安置、土地收储及,“,七通一平,”,基础设施建设,近期主要建设项目一览表,近期主要建设项目分布图,启动重要行政机构的搬迁建设，树立政府对新区建设的信心与决心，增强滨河新区建设的吸引力，,进行适当地块的居住、商业地块开发，积累财力，为新区持续发展创造条件。,7.,专题研究四：行动规划,7.2.2,中期目标,-,产业跟进、局部做强,进一步加强基础设施和环境建设，鼓励旗舰型的大型项目建设（如大型商业、文化娱乐设施等），注重新区产业结构建构和新区成熟度培养之上。,在新区核心景观初步形成时，局部做强向阳路与西淝河交口、阜蒙河的环境风貌，凸显滨河风采。,基本完善滨河新区西北、东南两个区域的路网。,中期主要建设项目一览表,中期主要建设项目分布图,依托天成大道、阜蒙河建设居住社区，凝聚新区人气，同时回收新区开发的前期收益；,围绕新区中心轴线开始实施行政中心南侧的商业商务中心。,中期主要建设项目一览表,7.,专题研究四：行动规划,7.2.3,远期目标,-,全面拓展、整体完善,随着新区人口的不断集聚，地区人气逐步旺盛，滨河新区核心功能（文化、商务、金融、休闲、娱乐、体育等）的需求和景观建设环境步入成熟，新区各项功能的建设全面启动并逐步成熟。,中期主要建设项目分布图,中期主要建设项目一览表,7.,专题研究四：行动规划,重点建设向阳路以南、阎集路以西区域，特别是中央公园地区，及西淝河与阜蒙河滨水地区成为重中之重。,公园景观、文化中心、体育中心、五星酒店、会展中心、高品质社区等高端开发全面拓展。,整体性控制内容构成,评估衔接,管理单元框架控制,管理单元的划分,单元的定位与功能、规模容量、控制目标与控制侧重,政策转化,单元控规编制计划,新区,控,规管理通则,“,整体性控制”提炼出“控规通则”，加上从“单元控规”中提取出“法定图则”，可能,构成,“控规,通则（整体性控制）,+,法定图则（单元控规）,”,的控规法制化路径,。,总体控制,密度分区,高度分区,建设开发总体控制,土地利用总体控制,“五线” 控制,公益性公共设施控制,相关规划的评估与整合,衔接思路、方法与内容,主导属性与开发容量控制,8.1,技术思路：,“,整体性控制,+,单元控规,”,的分层分级控制,8.,滨河,新区,1-4,单元控规,依据城市干道、河流、功能分区、空间结构等因素，将新区划分为,九个管理单元,。每个单元用地,2-3,平方公里，,人口约,3-5,万人。,各单元的,主导属性,：,XQ4,和,XQ5,为新区公共中心，,XQ4,以行政办公、商业商务、文化功能为主；,XQ5,以商业商务、休闲娱乐、体育功能为主；,XQ6,为科研创意产业和居住为主的综合区；,XQ9,以五星酒店、会展和公园绿地为主；,XQ1,、,XQ2,、,XQ3,、,XQ7,、,XQ8,为居住社区单元。,用地,2.92KM,2,人口,4.1,万,人,用地,2.37KM,2,人口,4.0,万,人,用地,2.05KM,2,人口,1.6,万,人,用地,2.01KM,2,人口,4.5,万,人,用地,2.21KM,2,人口,5.0,万,人,用地,1.93KM,2,人口,3.7,万,人,用地,2.52KM,2,人口,5.4,万,人,用地,2.38KM,2,人口,1.7,万,人,用地,1.48KM,2,人口,0,万人,8.,滨河新区,1-4,单元控规,-,新区整体性控制,8.2,滨河新区整体性控制,管理单元的划分及定位,8.,滨河新区,1-4,单元控规,-,新区整体性控制,土地利用布局：,围绕,中央公园,形成,城市公共中心；六大社区,环绕其布置；西北部设置创意产业园；居住单元增设,X,类用地,，城市中心单元增加,综合用地。,强制性控制：,干道红线、绿化绿线、河道蓝线、基础设施黄线等,“四线”及市级公益性公共设施控制,（如：,行政中心、文体设施、医院、高中等）,。,8.,滨河新区,1-4,单元控规,-,新区整体性控制,高度分区：,滨河新区分为：,100,米以上,超高层区、,50-100,米大高层区、,36-50,米中高层区、,12-24,米多层区和,12,米以下低层区,五类高度分区。,密度分区：,滨河新区划分为：超低强度,(FAR0.5),、低强度,(0.5FAR1.0),、中强度,(1.5FAR2.5),、高强度,(2.8FAR3.5),、超高强度,(3.5FAR),等五类开发强度分区。,8.,滨河新区,1-4,单元控规,-,新区整体性控制,滨河新区控规通则,滨河新区控规通则制定的目的：,构建新区开发统一的规划,管理平台、技术平台和工作平台,。,1,）确保规划管理公平：,减少建设开发规划管理中的人治因素；,2,）提高规划管理效率,：快速城市化背景下大规模、快速开发的管理需要；,3,）,确保城市的整体利益与长远利益：,将分散的地块开发纳入到城市整体发展调控的框架之中；,4,）,简化控规成果：,控规编制共性内容进行统一规定。,滨河新区控规通则内容构成,：,总 则,控规编制组织,强制性内容,建设用地,开发强度,绿地控制,建筑退让,交通停车,配套设施,环境景观,计算规则,单元主导属性：,居住单元，总用地,250,公顷，净开发用地,149,公顷，平均净容积率,1.89,，,开发总容量,280,万平方米,，规划人口,5.4,万,。,土地利用布局：,一是位于单元中部偏东市级公建,-,高中，,二是位于单元中部科技路与和谐路交口西北角的居住社区中心。,其余主要为居住开发地块。,管理,单元,名称,主导属性,面积（公顷）,“,四至”界线,XQ3,单元,居住,250.50,东至中红丝沟东路，南邻阜蒙路，西靠世纪大道，北抵醉月路。,8.,滨河新区,1-4,单元控规,-,单元控制,范例：,XQ3,单元,8.3,单元控规,8.,滨河新区,1-4,单元控规,-,单元控制,8.,滨河新区,1-4,单元控规,-,单元控制,8.,滨河新区,1-4,单元控规,（,1,）分层、分级控制：,确立滨河新区“整体性控制与单元控制”两级控制体系。,（,2,）“通则,+,图则”控制：,新区开发共性问题由通则控制，具体地块特殊问题则由地块图则控制。,（,3,）公益内容刚性控制,+,市场内容弹性控制。,（,4,）单元化管理：,将规划管理单元作为控规编制的基本单位，确定各管理单元的主导属性、规模定位与控制侧重等，为各单元“地域化控制”奠定基础，实现滨河新区开发的“单元化管理”。,（,5,）灵活的控制方法：,根据公益性公共设施建设方式，提出“实线控制、虚线控制、点位控制”等不同控制方法，既保证公共设施控制的“刚性”，又增强其建设开发的“弹性”。,（,6,）弹性的配套设施控制：,1-4,单元的分单元控规层面，以街区为单位进行配套设施控制，且在满足服务半径的前提下，允许配套设施位置选择可在街区内变动，提高了配套设施控制的灵活性，,（,7,）分类控制、单元平衡：,分类控制，是指根据管理单元的主导属性不同，实行差异化控制。单元平衡，则是指将上位规划的宏观控制要求在“管理单元”层次进行分解，提出单元控制要求和开发总量，单元内单个地块的控制指标，允许在“管理单元内开发总量平衡”前提下调整；,（,8,）“法定文件,+,技术文件,+,附件”的成果构成，,提高控规成果的政策性与可操作性。,8.4,滨河新区,1-4,单元控规编制创新点总结,