营改增政策影响分析及应对思路(商务培训)420改

,#,汇 报 完 毕，谢 谢 ！,公司营改增工作小组,2016,年,4,月,“营改增”试点政策影响分析,及应对思路,前 言,2016,年,3,月,23,日，财政部、国家,税务,总,局,发布了财税,201636,号文,关于全面推开营业税改增值税试点的通知,即,从,5,月,1,日起，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。自此，营业税全面退出国家税制体系，我国完成了全行业“营改增”,。,2016,年,3,月,28,日，总公司召开了,中国建筑营业税改征增值税动员会,官,庆董事长、赵晓江副总裁,分别作了动员讲话和工作部署，会议还邀请了,财政部税政司,蔡,副,司长,作政策解读，北京华政税务师事务所“营改增,”,专家作为期半天的政策培训。,主要内容,一、“营改增”政策解读,二、“营改增”政策应对思路,三、 下一阶段工作计划,1,、,“,营改增,”,政策进程,一、“营改增”政策解读,“营改增”,将对公司组织架构、业务模式、关联交易、上下游产业链、制度流程、资质管理、投资管理、合同管理、财务管理、税务管理、信息披露等诸多方面带来冲击和影响。,营改增对建筑企业的影,响,一、“营改增”政策解读,2,、,营业税与增值税的区别,一、“营改增”政策解读,税种简介,流转税,所得税,财产税,资源税,行为税,营业税、增值税、消费税、关税均属于流转税,。,一、“营改增”政策解读,计,征营业税时，营业收入为含税收入，即：,营业收入,=,成本,+,利润,+,税金,应缴纳的营业,税额,=,营业收入,营业税率,营业税为价内税,增值税为价外税,实,行增值税计征后，企业核算的营业收入将变为,不含税营业,收入,不,含税营业,收入,=,不含税成本,+,利润,+,附加税费,应,缴纳的增值,税额,=,销项税额,-,进项,税额,（,1,）,计税价格和计税基础不同,一、“营改增”政策解读,2016,年,2,月，住建部发布了关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知，明确了工程造价可按以下公式计算,：,工,程造价,=,税前工程造价（,1+11%,）,其,中，,11%,为建筑业拟征增值税税率，税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，,各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算,，相应计价依据按上述方法调整。,2016,年,4,月,8,日,，,北京市建设工程招标办,率先发布了,关于建筑业营业税改征增值税调整北京市建设工程计价依据的实施意见,，文件,明确,的工程造价计算方法同上。,一、“营改增”政策解读,投标成本测算表,-,营业税体制下模拟（拟,报价,3.3,亿,元）,投标成本测算表,-,增值税体制下模拟,序号,费用项目,测算成本（万元）,成本占比,平米造价（元）,序号,费用项目,测算成本（万元）,增值税率,还原为不含税成本（万元）,增值税进项税额（万元）,一,土建及总,承包成本,一,土建及总,承包成本,1,劳务成本,10,591,34%,1,劳务成本,10,591,10,283,308,1.1,主体结构劳务成本,5,590,18%,285,1.1,主体结构劳务成本,5,590,3%,5,427,163,1.2,二次结构装修劳务成本,5,002,16%,255,1.2,二次结构装修劳务成本,5,002,3%,4,856,146,2,专业分包成本,6,373,20%,342,2,专业分包成本,6,373,11%,6,187,681,3,材料成本,10,258,33%,3,材料成本,10,258,9,339,919,3.1,工程用钢筋成本,5,041,16%,257,3.1,工程用钢筋成本,5,041,17%,4,308,732,3.2,工程用混凝土成本,3,884,12%,198,3.2,工程用混凝土成本,3,884,3%,3,770,113,3.3,工程用周转材料成本,1,040,3%,53,3.3,工程用周转材料成本,1,040,3%,1,009,30,3.4,工程用其他材料成本,294,1%,15,3.4,工程用其他材料成本,294,17%,251,43,4,机械设备成本,863,3%,44,4,机械设备成本,863,3%/17%,838,25,5,临时设施成本,392,1%,20,5,临时设施成本,392,17%,335,57,6,安全文明施工措施费,255,1%,13,6,安全文明施工措施费,255,-,218,37,7,水电费成本,392,1.2%,20,7,水电费成本,392,347,0,7.1,水费,99,0.3%,7.1,水费,99,13%,96,0,7.2,电费,293,0.9%,7.2,电费,293,17%,251,0,8,管理费成本,902,3%,46,8,管理费成本,902,-,902,0,9,总承包管理成本,0,0%,0,9,总承包管理成本,0,-,0,0,10,规费成本,549,2%,28,10,规费成本,549,-,549,0,11,资金成本,0,0%,0,11,资金成本,0,-,0,0,二,税金成本,474,2%,二,税费,474,-,148,（增值税额,*12%,）,0,三,总成本合计,31,385,三,总成本合计,31,385,0,29,148,2,027,四,拟报利润,(5%,利润率）,1,652,四,拟报利润（,5%,利润率）,1,652,-,1,652,五,拟报价,33,037,五,拟不含税报价,-,31,125,六,投标测算利润率,5%,六,增值税额,-,11%,3,424,七,拟报价,33,037,-,34,549,八,投标测算利润率,5%,-,5.37%,为便于大家理解,“,营改增,”,政策对工程造价的具体影响，现模拟同一造价项目在两种税制下的报价调整变化情况如下：,一、“营改增”政策解读,投标成本测算表,-,营业税体制下模拟（拟,报价,3.3,亿,元）,投标成本测算表,-,增值税体制下模拟,序号,费用项目,测算成本（万元）,成本占比,平米造价（元）,序号,费用项目,测算成本（万元）,增值税率,还原为不含税成本（万元）,增值税进项税额（万元）,一,土建及总,承包成本,一,土建及总,承包成本,1,劳务成本,10,591,34%,1,劳务成本,10,591,10,283,308,1.1,主体结构劳务成本,5,590,18%,285,1.1,主体结构劳务成本,5,590,3%,5,427,163,1.2,二次结构装修劳务成本,5,002,16%,255,1.2,二次结构装修劳务成本,5,002,3%,4,856,146,2,专业分包成本,6,373,20%,342,2,专业分包成本,6,373,11%,6,187,681,3,材料成本,10,258,33%,3,材料成本,10,258,9,339,919,3.1,工程用钢筋成本,5,041,16%,257,3.1,工程用钢筋成本,5,041,17%,4,308,732,3.2,工程用混凝土成本,3,884,12%,198,3.2,工程用混凝土成本,3,884,3%,3,770,113,3.3,工程用周转材料成本,1,040,3%,53,3.3,工程用周转材料成本,1,040,3%,1,009,30,3.4,工程用其他材料成本,294,1%,15,3.4,工程用其他材料成本,294,17%,251,43,4,机械设备成本,863,3%,44,4,机械设备成本,863,3,%,838,25,5,临时设施成本,392,1%,20,5,临时设施成本,392,17%,335,57,6,安全文明施工措施费,255,1%,13,6,安全文明施工措施费,255,-,218,37,7,水电费成本,392,1.2%,20,7,水电费成本,392,347,0,7.1,水费,99,0.3%,7.1,水费,99,13%,96,0,7.2,电费,293,0.9%,7.2,电费,293,17%,251,0,8,管理费成本,902,3%,46,8,管理费成本,902,-,902,0,9,总承包管理成本,0,0%,0,9,总承包管理成本,0,-,0,0,10,规费成本,549,2%,28,10,规费成本,549,-,549,0,11,资金成本,0,0%,0,11,资金成本,0,-,0,0,二,税金成本,474,2%,二,税费,474,-,148,（增值税额,*12%,）,0,三,总成本合计,31,385,三,总成本合计,31,385,0,29,148,2,027,四,拟报利润,(5%,利润率）,1,652,四,拟报,利润,-,-,615,五,拟报价,33,037,五,拟不含税报价,-,29,763,六,投标测算利润率,5%,六,增值税额,-,11%,3,274,七,拟报价,31,，,385,-,33,037,八,投标测算利润率,5,%,-,2.07%,为便于大家理解,“,营改增,”,政策对工程造价的具体影响，现模拟同一造价项目在两种税制下的报价调整变化情况如下：,一、“营改增”政策解读,政策影响分析,：,截止目前，,合同,尚未签订的已中标或已开工,项目,，将面临与业主针对“营改增”政策影响进行工程造价的谈判。如果谈判处理不好，将对公司带来重大经济损失。,谈判目标：,1,、向业主争取采用简易计税方法，则可保证原有的投标报价、,成本利,润不受,影响。,2,、如果业主要求采用一般计税方法，则我司需要求按增值税计税,方法,重新,计算报价，并对税负增加提出补偿要求。,一、“营改增”政策解读,投标成本测算表,-,增值税体制下模拟,序号,序号,费用项目,测算成本（万元）,增值税率,还原为不含税成本（万元）,增值税进项税额（万元）,一,一,土建及总,承包成本,1,1,劳务成本,10,591,10,283,308,1.1,1.1,主体结构劳务成本,5,590,3%,5,427,163,1.2,1.2,二次结构装修劳务成本,5,002,3%,4,856,146,2,2,专业分包成本,6,373,11%,6,187,681,3,3,材料成本,10,258,9,339,919,3.1,3.1,工程用钢筋成本,5,041,17%,4,308,732,3.2,3.2,工程用混凝土成本,3,884,3%,3,770,113,3.3,3.3,工程用周转材料成本,1,040,3%,1,009,30,3.4,3.4,工程用其他材料成本,294,17%,251,43,4,4,机械设备成本,863,3,%,838,25,5,5,临时设施成本,392,17%,335,57,6,6,安全文明施工措施费,255,-,218,37,7,7,水电费成本,392,347,0,7.1,7.1,水费,99,13%,96,0,7.2,7.2,电费,293,17%,251,0,8,8,管理费成本,902,-,902,0,9,9,总承包管理成本,0,-,0,0,10,10,规费成本,549,-,549,0,11,11,资金成本,0,-,0,0,二,二,税费,474,-,148,（增值税额,*12%,）,0,三,三,总成本合计,31,385,0,29,148,2,027,四,四,拟报,利润,1,652,-,615,五,五,拟不含税报价,-,29,763,六,六,增值税额,-,11%,3,274,七,拟报价,33,037,-,33,037,八,投标测算利润率,5%,-,2.07%,谈判要点：,1,、阐述营改增后工程造价的计价方式的变化必然会导致我方工程造价的增加，即成本需还原为不含税成本，税率由以往的,3%,变为,11%,。,2,、,阐述工程造价的变化，为什么不是简单的,11%-3%=8%,，是因为原来的成本中所包含的综合税率并非,3%,，经,我司测算，原来的成本中所包含的综合税率为,6.6%,。测算过程如下,：,设综合税率为,X,公式为：,不含税成本,=,含税成本,/(1+X),将原报价中的含税成本,31385,万元，不含税成本,29000,万元，代入公式计算出：,X=6.6%,营改增对报价中的税率影响为：,11%-6.6%=4.4%,即如果选择一般计税方法，业主应在工程造价中补偿,4.4%,的税金。,一、“营改增”政策解读,从以上计算结果可以看出，工程,造价,如果保持,3.3,亿元不变，我们向业主开具,3.3,亿元的增值税专用发票，收取,3.3,亿元的资金。,但其中,3274,万元,为,税金,，,计入业主建安成本的金额为,2.97,亿元,，业主较营业税体制下减少了,3274,万元成本。,(,因业主对应的收入也为不含税收入，故业主的利润增长并不是,3274,万元）,本次营改增后，施工方向业主提供,11%,的进项税票，业主方可,100%,实现抵扣，且土地价款可在销售额中扣除后再计算销项税。对房地产商来说，营改增政策极为有利。,一、“营改增”政策解读,相应的财务指标及现金流情况模拟如下：,营业税体制下,营业,收入,3,.3,亿,营业收入组价,成本,+,利润,营业税,（,3%,）,营业税附加费（,0.46%,）,3.19,亿,元,0.1,亿,元,0.015,亿,元,营业成本,：,3,.02,亿,元,营业税费：,0.115,亿,元,=3,.3,亿,元,*3.46%,利润总额：,0.165,亿,元,=3,.3,亿,元,-3,.02,亿,元,-,0.115,亿,元,销售利润率：,5%,（,0.165,亿元,/3,.3,亿,元）,现金流：向业主,收款,3.3,亿,元,向下游,支付,3.02,亿,元,向税务局,纳税,0.115,亿,元,净现金流入,0.165,亿,元,增值税体制下,含税报价,3.3,亿,元,不含税报价,增值税销项税额,（不含税报价,*11%,）,2.97,亿,元,0.33,亿,元,含税成本,3.1,亿,元,不含税营业成本,增值税进项税额,2.9,亿,元,0.2,亿,元,增值税及附加,0.14,亿,元,进利润表的增值税附加费（应交增值税,*12%,）,应交增值税,（销项,-,进项）,0.01,亿,元,0.13,亿,元,利润总额：,0.06,亿,元,=2.97,亿,元,-2.9,亿,元,-,0.01,亿,元,销售利润率,：,2.02%,（,0.06,亿,元,/2.97,亿,元）,现金流：向业主,收款,3.3,亿,元,(,其中：销项,税,0.33,亿,元,),向下游,支付,3.1,亿,元（其中：进项税,0.2,亿,元）,向税务局纳税,0.14,亿,元,净现金流入,0.06,亿,元,一、“营改增”政策解读,政策影响分析,：,报表,列报营业收入下滑：报表列报营业收入将由含税变为不含税，以模拟数据为例，,从,3.3,亿,元,变为,2.97,亿,元，,下降,10%,。,3.3,亿元,收入下降,10%,2.97,亿元,一、“营改增”政策解读,营业税率较,低,只,有两档税,率,计,征简,便,按,照营业额的一定比率进行计,税,增,值税率较,高,有,17%,、,13%,、,11%,、,6%,、,3%,等多档税率，计征复,杂,对,采购到生产到销售的各个环节的增值额进行征税，且各个环节环环相扣，均必须开具增值税专用发票才能抵扣（以票控税,）,中,间任何一个环节的中断，都将导致抵扣中断，不能抵扣的税负将直接计入企业成本。,（,2,）,税率不同、计税方法不同,一、“营改增”政策解读,下图以,“,钢材从生产到销售到再生产成建筑产品再进行销售,”,的各个环节，用以说明增值税的征税过程。,钢厂采购原材料，生产产品,钢材一级,代理商,进入流通环节,建筑,承包商,房地产商,消费者,售价,2300,元,售价,2400,元,报价,2500,元,报价,2600,元,营业税制下,：,直接在每个环节按 售价, 税率 征税,增值税,制下：,在每个环节按 售价 税率,进价 税率 征税,一、“营改增”政策解读,下图以,“,钢材从生产到销售到再生产成建筑产品再进行销售,”,的各个环节，用以说明增值税的征税过程。,钢厂采购原材料，生产产品,钢材一级,代理商,进入流通环节,建筑,承包商,房地产商,消费者,售价,2300,元,售价,2400,元,报价,2500,元,报价,2600,元,2400*17%-2300*17%=17,元,/,吨,2500*11%,2400*17%,=,133,元,/,吨,营业税制下,：,2500*3.46,%=,87,元,/,吨,2600*11%,2500*11%,=,11,元,/,吨,营业税制下,：,2600*5,%=,130,元,/,吨,一、“营改增”政策解读,由于,目前我国,各个行业增值税率暂未统一,，税率差造成了部分行业税负上的不公平现,象,约,有,50%,左右的成本费用无法实现与,11%,对等的税率抵扣（不同类型的项目情况均不相同）,。,如劳务分包商属于“包清工,”,模式税率为,3%,商砼、砂石供应商实行简易征收模式税率也仅为,3%,一、“营改增”政策解读,增值,税,（,2,）,税率不同、计税方法不同,不,进行,纳税人,资格区分,仅,按行业区分税率,营业税,一般纳税人,小规模纳税人,增值税专用发票,增值税普通发票,采用简易计税 税率,3%,采用一般,计税 方法 税率,3%,增值税普通发票不能抵扣，可以到税务机关申请代开增值税专用发票，但程序较为麻烦，且抵扣税率只有,3%,一、“营改增”政策解读,即：在不含税价格相等的条件下，向小规模纳税人采购材料，会导致自己,的税负增加。因此，采购过程中的供应商选择和成本定价较营业税制下变,得更加复杂。,一、“营改增”政策解读,一般纳税人,和,小规模纳税人,的资格认定标准如下：,纳税人类型,行业,认定标准,年应税销售额,其他标准,一般纳税人,从事货物生产销售或提供加工修理、修配劳务（生产企业）,超过,50,万元,会计核算建全,从事货物批发零售的纳税人（商业企业）,超过,80,万元,会计核算建全,提供交通运输业、邮政业、电信业、建筑业、金融业、现代服务业和生活服务业服务的纳税人,超过,500,万元,会计核算建全,小规模纳税人,从事货物生产销售或提供加工修理、修配劳务（生产企业）,50,万以下,（含本数）,无,从事货物批发零售的纳税人（商业企业）,80,万元以下,（含本数）,无,提供交通运输业、邮政业、电信业、建筑业、金融业、现代服务业和生活服务业服务的纳税人,500,万以下,（含本数）,无,一、“营改增”政策解读,下表为公司目前成本子项所对应的增值税率及供应商纳税人资格常规情况,常规,土建项目（税负,增长,*,%,左右）,序号,成本名称,成本占比,增值税率,供应商纳税人资格,1,劳务分包,34%,3%,待营改增后认定，与我司合作应尽量认定为一般纳税人、包清工简易征收,2,专业分包,21%,11%,待营改增后认定，与我司合作应尽量认定为,一般纳税人,3,材料采购,36%,3-1,钢材,16%,17%,与我司合作基本为一般纳税人,3-2,商品混凝土,12%,3%,与我司合作基本为一般纳税人、但该行业为简易征收,3-3,砖土砂石等地材,-,3%,正规石料厂为一般纳税人或小规模纳税人、但该行业为简易征收,3-4,水泥,-,17%,与我司合作基本为一般纳税人,3-5,木材,3%,13%,与我司合作基本为一般纳税人,3-6,五金、油漆化工等,0.70%,17%,，,3%,部分为一般纳税人，部分为小规模纳税人,3-7,其他材料,1%,3%,基本为小规模纳税人,3-8,周转材料成本,3%,17%,与我司合作基本为一般纳税人,4,设备租赁,3%,17%,部分为一般纳税人，部分为小规模纳税人,5,水电费支出,1 %,5-1,水费,0.2%,13%,如为业主代扣，无增值税专用发票则不能抵扣,5-2,电费,0.8%,17%,6,职工薪酬,3%,不能抵扣,-,7,利息支出,-,不能抵扣,-,8,管理费用支出,2%,购买办公用品、会议、住宿等取得增值税专用发票可以抵扣，餐饮费不能抵扣,一、“营改增”政策解读,常规,安装,项目,（,税负,略有下降,）,序号,成本名称,成本占比,增值税率,供应商纳税人资格,1,劳务,分包,20%,3%,待营改增后认定，与我司合作应尽量认定为一般纳税人、包清工简易征收,2,主要材料,60%,17%,一般纳税人,2-1,电线电缆,17%,一般纳税人,2-2,管材,17%,一般纳税人,2-3,阀门,17%,一般纳税人,2-4,水暖,17%,一般纳税人,2-5,电器电料,17%,一般纳税人,2,其他直接费（水电费）,5%,不能抵扣,总包扣款，无专票,3,管理,费用支出,15%,大部分不能抵扣,3-1,总包管理费,6%,不能抵扣,总包扣款，无专票,3-2,分摊费用,2%,不能抵扣,总包扣款，无专票,3-3,现场管理费,5%,薪酬不能抵扣。购买办公用品、会议、住宿等取得增值税专用发票可以抵扣，餐饮费不能抵扣。,一、“营改增”政策解读,常规,钢结构,项目,（,税负,略有下降,）,序号,成本名称,成本占比,增值税率,供应商纳税人资格,1,劳务分包,15%,3%,一般纳税人,2,专业分包,8%,11%,一般纳税人,3,主要材料,65%,17%,一般纳税人,3-1,材料采购,5%,17%,一般纳税人,3-2,构件制作,60%,17%,一般纳税人,4,其他直接费（水电费）,1%,不能抵扣,总包扣款，无专票,5,管理,费用支出,11%,大部分不能抵扣,-,5-1,职工薪酬,2.5%,不能抵扣,-,5-2,项目费用开支,1.5%,大部分不能抵扣,购买办公用品、会议、住宿等取得增值税专用发票可以抵扣，餐饮费不能抵扣,5-3,规费成本,1%,不能抵扣,总包扣款，无专票,5-4,总包配合费支出,6%,不能抵扣,总包扣款，无专票,一、“营改增”政策解读,常规,市政道路,项目,（,税负,增加,*,%,左右,）,序号,成本名称,成本占比,增值税率,供应商纳税人资格,1,劳务分包,2.98%,3%,待营改增后认定为一般纳税人、采取简易征收,2,专业分包,43.80%,11%,待营改增后认定为一般纳税人,3,材料采购,46.53%,-,-,3-1,钢材,1.38%,17%,基本为一般纳税人,3-2,商品混凝土,1.51%,3%,基本为一般纳税人、但该行业为简易征收,3-3,砖土砂石等地材,29.87%,3%,地材类一般为小规模纳税人、部分供应商可以提供税务局代开发票,3-4,水泥,5.36%,17%,基本为一般纳税人,3-6,五金、油漆化工等,8.39%,17%,部分为一般纳税人，部分为小规模纳税人,3-7,周转材料成本,0.02%,17%,基本为一般纳税人,4,设备租赁,0.03%,3%,市政道路项目设备租赁基本为小规模纳税人,5,水电费支出,0.15%,-,-,5-1,水费,0.02%,13%,市政道路施工用电基本由自装变压器，暂不存在业主代扣情况,5-2,电费,0.13%,17%,6,职工薪酬,2.76%,不能抵扣,7,管理费用支出,3.75%,购买办公用品、会议、住宿等取得增值税专用发票可以抵扣，餐饮费不能抵扣,一、“营改增”政策解读, 城市轨道交通,项目,（,税负,增加,*,%,左右,）,序号,成本名称,成本占比,增值税率,供应商纳税人资格,1,劳务分包,11.41%,3%,待营改增后认定为一般纳税人、采取简易征收,2,专业分包,40.09%,11%,待营改增后认定为一般纳税人,3,材料采购,34.85%,-,-,3-1,钢材,15.99%,17%,基本为一般纳税人,3-2,商品混凝土,10.35%,3%,基本为一般纳税人、但该行业为简易征收,3-3,砖土砂石等地材,0.09%,3%,基本为小规模纳税人,3-4,水泥,1.75%,17%,基本为一般纳税人,3-5,五金、油漆化工等,4.59%,17%,，,3%,部分为一般纳税人，部分为小规模纳税人,3-6,周转材料成本,2.08%,17%,基本为一般纳税人,4,设备租赁,2.66%,17%,基本为一般纳税人,5,水电费支出,0.01%,5-1,水费,0.00%,13%,地铁用电基本由自装变压器，暂不存在业主代扣情况,5-2,电费,0.01%,17%,6,职工薪酬,4.77%,不能抵扣,7,管理费用支出,6.21%,购买办公用品、会议、住宿等取得增值税专用发票可以抵扣，餐饮费不能抵扣,一、“营改增”政策解读, 常规房地产开发项目,（税负,下降,）,序号,成本名称,成本占比,增值税率,供应商纳税人资格,1,土地成本,35.00%,1-1,土地出让金,30.00%,11%,可在销售额中扣除，视为,11%,税率可抵扣,1-2,拆迁补偿及其他,5.00%,不能抵扣,政府或个人费用,2,前期费用,2.00%,2-1,咨询设计费,1.00%,6%,可选择一般纳税人,2-2,报批报建费,1.00%,不能抵扣,3,建安费用,53.50%,3-1,总承包施工,51.50%,11.00%,可选择一般纳税人,3-2,专项设备（电梯等）,1.00%,17.00%,可选择一般纳税人,3-3,专业分包,1.00%,11.00%,可选择一般纳税人,4,其他直接费,1.50%,4-1,工程管理费,1.00%,6%,4-2,增容、物业维修金及其他,0.50%,不能抵扣,一、“营改增”政策解读, 常规房地产开发项目,（税负,下降,）,序号,成本名称,成本占比,增值税率,供应商纳税人资格,5,营销费用,3.00%,5-1,销售代理费,1.00%,6%,可选择一般纳税人,5-2,广告推广费,1.50%,不能抵扣,合作方大多为小规模纳税人,5-3,物业管理费,0.10%,不能抵扣,合作方大多为小规模纳税人,5-4,售楼部、样板间装修,0.40%,11%,可选择一般纳税人,6,财务费用,3.00%,6-1,资本化利息,2.99%,不能抵扣,6-2,银行手续费、维护费等,0.01%,不能抵扣,7,管理费用,2.00%,7-1,职工薪酬,1.50%,不能抵扣,7-2,购置办公品及汽油,0.20%,17%,可选择一般纳税人,7-3,其他办公费,0.30%,不能抵扣,一、“营改增”政策解读,政策影响分析：,招采管理难度增大，管理不规范将造成企业税负成本增加。,一是需加强分供方资格审查,，与我司交易额超过税法规定的一般纳税人认定标准的，均必须具备一般纳税人资格方可投标；,一、“营改增”政策解读,政策影响分析：,二是需建立规范的采购定价方法,分供方的投标报价均应明确不含税报价、增值税率、税额，如涉及运输费的，运输费报价需进行剥离（运输费税率为,11%,，存在税差）,；,根据不含税报价对比，,在不含税报价相等的情况下，选择一般纳税人资格的供应商；,当出现了小规模纳税人资格的供应商不含税报价低于一般纳税人资格的供应商时，要,进行盈亏平衡点测算，才能确定谁的成本最低,；,一、“营改增”政策解读,总公司提供的,盈亏,平衡点测算公式：,一、“营改增”政策解读,政策影响分析：,三,是,需进一步扩大公司、分公司集采范围，将活动板房、,CI,、后勤物资、办公用品等采购均纳入集采范围，尽可能提高可抵扣的进项税额，降低采购成本。,一、“营改增”政策解读,政策影响分析：, 现有各单位工作包的划分模式将影响到可抵扣进项税额的大小,如将周转料具划给劳务分包的情况下，劳务分包只能实行简易征收办法，提供,3%,的可抵扣税额，而独立的,周转料具租赁费,的税率为,17%,。,因此，建议与分供方商谈，周转料具租赁费在合同中单独报价，单独提供增值税专用发票。,其他涉及将辅材划给劳务分包的情况，均应分析对税负的影响程度，并结合实际管理需求，制定最优方案。,一、“营改增”政策解读,政策影响分析：, 甲供材模式的施工承包合同可能会有所增加,如果业主提出甲供材方式，将会把,有利于进项税额抵扣的税率较高的大宗材料切走,一是将影响我司营业收入,二是我司可抵扣进项税额会减少，税负成本将增加,因此，如遇此类情况，应尽量以“甲供材不利于项目管理”为由争取化解，规避采用甲供材模式。,一、“营改增”政策解读,政策影响分析：,相关税收政策,（一）甲供工程可选择简易计税方法,一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。,甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。,（二）针对甲供工程，明确是否计入工程总价。计入工程总价的甲供材，尽量保证甲供工程可以取得增值税专用发票抵扣；甲供材不计入工程总价，与业主明确计税方法。,一、“营改增”政策解读,建议,业主不选择甲供,谈判,点,1.,业主选择甲供仅获得税率差所对应附加税的好处，建议业主不选择甲供。,业主,选择甲供是出于多抵扣进项税的原因，则，可与业主协商，告知业主不含税价格一定的情况下，甲供材虽可多取得,6,%,（,17%-11%,）,的,进项税抵扣，但也需要提前支付出此部分资金，对利润的影响仅限于多抵扣,6%,进项税所对应的,附加税，,而由总包直接采购可避免业主提前支付资金，还可以减少业主对甲供材料的管理成本，降低风险。,谈判,点,2.,业主选择大量材料甲供，总包方可通过提高管理费，降低甲供带来的损失,。,谈判点,3,：甲供材占工程造价中总采购材料的比重，决定着选择一般计税和简易计税哪种对我方更有利，需进行测算。,一、“营改增”政策解读,（,3,）,购买固定资产、不动产可抵扣进项税额,建筑施工企业成为增值税一般纳税人后，纳税人购进或者自制固定资产发生的进项税额，凭增值税专用发票等凭据可以进行进项抵扣。,自,2016,年,5,月,1,日后取得的不动产或者,2016,年,5,月,1,日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分,2,年从销项税额中抵扣，,第一年抵扣比例为,60%,，第二年抵扣比例为,40%,。,固定资,产,是,指使用期限超过,12,个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产,。,不动,产,包,括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动,产,不,包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。,一、“营改增”政策解读,（,4,）,增值税“以票控税、层层抵扣,”,，要求企业做到“合同主体、发票主体”一致，,”,现金流、货物流、发票流,”,三流合一，否则进项税将不能抵扣,。,以票控税、层层抵扣,“合同主体、发票主体,”,一致,”现金流、货物流、发票流,”,三流合,一,一、“营改增”政策解读,政策影响分析：,一是以总公司、局名义承接的工程，在财务核算和纳税管理上存在风险,。,方案,一为“总分包模式,”,，中标单位和参建单位签订总分包合同，参建单位向中标单位开具增值税专用发票，但会受到建筑法禁止违法转包的制约,；,一、“营改增”政策解读,方案,二为,“,集中管理模式,”,，由中标单位集中核算工程项目的收入及成本费用，同时建立对参建单位的考核机制，但此种模式可能会对参建单位规模和资质产生影响。我司,2015,年以总公司和局名义承接的项目营业收入占比为,10-15%,，此项对我司影响较小。,一、“营改增”政策解读,政策影响分析：,二是公司所属各项目均是以公司名义承接，但与分供方的合同大多是分公司自行签订盖章，而款项的支付均是由公司账户集中支付，不能满足增值税,”,三流合一,“,的要求。目前，公司法务部正在,制定合同章授权管理办法,，计划刻制公司合同专用章授权分公司使用,。,一、“营改增”政策解读,总公司,提供了以下管理建议：,成立,BT,项目公司进行管理的，,需明确,BT,项目公司和业主的权责关系，建安成本回购款和投资回报需分开签订，建安成本由,BT,项目公司开具,11%,的建安增值税专用发票，投资回报适用金融服务业开具,6%,的金融服务业增值税专用发票。,（我司目前华恒、华天、华宜的项目均适用老项目政策，暂不受此影响）,三是投资,项,目容易出现,不能,满足“三流合一,“,的风险，以及抵扣链条不连贯的问题。,一、“营改增”政策解读,涉及运营权的,BOT,项目，总公司建议,不要成立单独的运营公司，以避免运营公司在运营中产生了销项税，而负责施工的公司形成的进项税与之无法进行抵扣，增加税负成本,。,一、“营改增”政策解读,（,5,）,利息支出、餐饮支出、娱乐支出均不能抵扣进项税额。,试点实施办法中第二十七条规定：,购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务，进项税额不得从销项税额中抵扣。,试点有关事项的说明中第四项第三条规定：,纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。,政策影响分析：,主业和投资项目的融资业务，存在筹划空间。房地产项目，因利息支出在土地增值税清算时可以扣除，故不宜进行筹划，且房地产项目按这一政策测算下来，税负仍然是降低的。,一、“营改增”政策解读,（,6,）,增值税销项税率较营业税高，对企业现金流管理将提出更高要求。,目前，税务部门尚未明确是否会严格按照税法中要求的纳税义务时间来进行征收。纳务义务时间的规定主要如下：,发生应税行为并收讫销售款项当天；,开具发票的当天；,取得索取销售款项凭据的当天,-,是指书面合同确定的付款日期，也可理解为取得业主审量单的,当天,；,税务部门一般会以财务账务的入账时间为准；,未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务完成的当天；,收取预收款的当天。,是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天,原营业税制的规定也基本如此，但实际执行时各地税部门均是扫开票金额征收。,一、“营改增”政策解读,由于,在增值税制下，增加了,公司总部汇总缴纳,这一环节，国税部门将按照财务报表上列示的增值税未交余额进行监管，而且增值税的金税系统还会在企业税负低于正常值时进行自动预警，使得企业在营业税制下利用时间性差异延迟交税的空间极大缩小,。,一、“营改增”政策解读,其次,，增值税专用发票的开票税率为,11%,，较营业税提高了,8,个点，,如果已开票的工程款不能及时回收，则意味着我司较营业税制下将垫付出更多,税金,。,因此,，要求我们要更加重视清欠工作，对不能按时回收工程款的责任人要增加考核力度。,一、“营改增”政策解读,（,7,）,增值税征管更加严格,增值税法律责任更加重大,。,虚,开增值税专用发票、非法出售增值税专用发票、非法购买增值税专用发票、购买伪造的增值税专用发票等行为需承担刑事责任。,与增值税发票有关的犯罪行为最高量刑为 无期徒刑。,3,、,建筑业“营改增”政策,一、“营改增”政策解读,（,1,）建筑业增值税率为,11%,。计税方法分为一般计税方法和简易计税方法,在,“,营改增,”,过渡期间，对,2016,年,4,月,30,日以前的老项目，企业可以选择按简易计税方法。,简易计税方法的征收率为,3%,，类似于营业税，老项目按简易计税方法，对税负基本没有影响。,一般计税方法：增值税额,=,不含税营业收入,11%-,进项税额,简易计税方法：增值税额,=,不含税营业收入,3%,不含税营业收入,=,营业收入（,1+3%,）,简易计税方法下，和营业税一样，在计税时可以将劳务、专业分包额抵扣后再计征。,一、“营改增”政策解读,（,2,）如何界定新老项目,以建筑工程施工许可证注明的开工日期为准，,2016,年,4,月,30,日以前的为老项目；,未取得建筑工程施工许可证的项目，则以建筑工程承包合同注明的开工日期为准。,一、“营改增”政策解读,（,3,）如何,申报纳税,原营业税制下，各项目只需就地开票并申报纳税。而增值税制下，要求合同主体、发票主体、纳税主体必须全部一致。,各项目先在项目所在地按,2%,预征率预缴税款（老项目按,3%,预缴），月末公司总部还需汇总后再向总部所在地税务机关申报纳税。,公司总部应申报税款,=,全司销项税额,-,全司进项税额,-,在外地已预缴税额,各项目在取得供应商提供的增值税专用发票后，必须在,180,天内,到税务机关进行认证，否则将不得进行抵扣。,一、“营改增”政策解读,政策影响,分析,：,营改增后，,发票管理风险增加,，总部汇总缴纳的工作量也极大增加（文件要求纳税人外区预缴需逐笔登记台账），公司总部财务部需增加税务人员编制。,同时，公司目前在各分公司、经理部为市场经营需要，设置有非法人分支机构,*,户，法人分支机构,*,户（未实际经营的,*,户），,机构越多，管理风险就越大，也会增加层层汇总缴纳的工作量。,4,、,房地产“营改增”,政策,一、“营改增”政策解读,4,、,房地产“营改增”政策,（,1,）房地产业增值税率为,11%,。计税方法也分为一般计税方法和简易计税方法。,在,“,营改增,”,过渡期间，对,2016,年,4,月,30,日以前的老项目，企业可以选择按简易计税方法，征收率为,5%,。从理论上来说，对房地产企业而言，实施,“,营改增,”,后税负将下降，主要原因是土地使用费允许进行抵扣，其次，施工成本均提供了,11%,的增值税进项抵扣，其他不可抵扣成本较少。但如果为老项目，尤其是已经拿地并已开工的项目，理论上房地产企业选择简易计税方法（,5%,）将优于一般计税方法（,11%,）。,（,2,）新老项目的界定方法和建筑业相同，均是以建筑工程施工许可证，或合同签订的开工日期为准,。,二,、,“营改增”政策应对思路,二,、“营改增”应对思路,财务系统,（,1,）加快财务共享中心组建，将税务管理职能纳入共享中心，确保,5,月份开始运转。,（,2,）调整会计核算办法。,（,3,）清理老项目营业税欠税金额，一方面需确保已收取的劳务、专业分包发票在,6,月,30,日前全部完成抵扣（如不完成，相当于多缴了营业税）,。,（,4,）研究分析,现有,投资项目,，积极应对政策风险,。,（,5,）解决资质共享下的核算方法。,（,6,）清理法人及非法人分支机构，减少税收征管风险。,（,7,）,参考总公司提供的税收筹划建议，研究制定适合我司实际的税收筹划方案。,1,、,财务系统,二,、“营改增”应对思路,1,、,财务系统,财务系统,（,1,）,加快财务共享中心组建，将税务管理职能纳入共享中心，确保,5,月份开始运转。,2016,年,5,月,1,日将开始执行增值税政策，根据按月申报的要求，即,2016,年,6,月,15,日前，公司总部将进行第一次增值税汇总申报。,从项目到经理部、分公司、公司的增值税预缴与汇总，发票开具与认证，销项与进项计算抵扣等工作，全部必须建立规范的管理流程和标准，,增加税务主管配置,，明确岗位职责，积极防范因管理不善增加税负成本。,二,、“营改增”应对思路,1,、,财务系统,二,、“营改增”应对思路,1,、,财务系统,自,2016,年,5,月,1,日起，营业收入将按照不含税收入进行入账，各老项目毛利率需进行调整。各项目就地预缴增值税、公司总部汇总纳税后需划扣各项目税款，销项税、进项税如何核算，均需制定统一的核算办法。因此会计核算办法必须在,2016,年,4,月完成下发。,财务系统,（,2,）调整会计核算办法。,（,3,）清理老项目营业税欠税金额，一方面需确保已收取的劳务、专业分包发票在,6,月,30,日前全部完成抵扣（如不完成，相当于多缴了营业税）,。,国家税务总局,2016,年第,17,号公告第六条释义：从分包方取得的,2016,年,4,月,30,日前开具的建筑业营业税发票，允许在,2016,年,6,月,30,日前作为预缴税款抵扣。,二,、“营改增”应对思路,1,、,财务系统,另一方面，要安排一定资金清缴营业税欠税，防范稽查风险,。,目前公司账面营业税欠税,挂账,*,亿,元，在“营改增”前由地税局征收，“营改增,”,由国税局征收，为避免被国、地两方税务局同时追缴，需认真清理盘点，尤其是已结算、已收款项目的营业税款必须在,4,月,30,日前清缴。,二,、“营改增”应对思路,1,、,财务系统,财务系统,（,4,）研究分析,现有,投资项目,，积极应对政策风险,。,目前，处在新老项目衔接状态的投资项目主要有中建深港新城项目（计划选择新项目）、贵安同济医院,项目,（,待定,）,、,沿海五期,CD,地块,（,待定,），,需尽快组织测算，以公司总体效益最大化为目标制定税务筹划方案。,绿苑房地产公司房地产开发,中建科技公司生产,PC,中南公司,“,深港新城,”,项目施工总承包,中南公司厂房建设,按新项目,11%,开票，中建科技可增加抵扣,PC,构件为增值税,17%,税率,按新项目,11%,开票，,PC,构件,17%,可实现抵扣,按新项目,11%,开票，施工成本,11%,可实现抵扣,节税,986,万,中南增加税负,158,万,节税,137,万,二,、“营改增”应对思路,1,、,财务系统,财务系统,（,5,）解决资质共享下的核算方法。,（,6,）清理法人及非法人分支机构，减少税收征管风险。,（,7,）,参考总公司提供的税收筹划建议，研究制定适合我司实际的税收筹划方案。,以总公司、工程局名义承接的工程，在增值税制下，如何满足合同主体、发票主体一致，现金流、货物流、发票流三流合一。,二,、“营改增”应对思路,1,、,财务系统,二,、“营改增”应对思路,1,、,财务系统,二,、“营改增”应对思路,2,、,市场系统,（,1,）,积极应对政策对招投标工作的影响,。,（,2,）,制定价税分离下的成本测算方法，确保投标报价不受新税制影响。,(3),启动已中标未签约项目就,“,营改增,”,增加税负问题，与业主进行商谈。,在新项目投标时，注意招标文件的报价要求，如招标文件中未明确税金计算标准,或,明确是,按,营业税计算税金，要及时与业主沟通,，,争取,在,招标文件（合同）中,明确,“,正式,施行营改增之后,，,应,按照,政府建设主管部门文件调整价格或按照新的税金税率调整,税金,”,，,为后续商务部门申请费用补偿提供支撑依据。,二,、“营改增”应对思路,2,、,市场系统,（,1,）,积极应对政策对招投标工作的影响,。,（,2,）,制定价税分离下的成本测算方法，确保投标报价不受新税制影响。,(3),启动已中标未签约项目就,“,营改增,”,增加税负问题，与业主进行商谈。,组成成本的各项要素价格要全部按照不含增值税的成本进行测算，税金成本统一按照增值税销项税考虑，各单位在进行投标询价时，需要求各分供方按价税分离方式进行报价。,二,、“营改增”应对思路,2,、,市场系统,（,1,）,积极应对政策对招投标工作的影响,。,（,2,）,制定价税分离下的成本测算方法，确保投标报价不受新税制影响。,(3),启动已中标未签约项目就,“,营改增,”,增加税负问题，与业主进行商谈。,截止目前公司已中标未签约项目,70,个，业主明确选择按老项目适用简易计税方式的，需在,4,月,30,日完成施工许可证的办理或合同签约，业主明确选择按新项目适用一般计税方式的，需与业主重新商谈合同造价。,二,、“营改增”应对思路,3,、,商务系统,（,1,）梳理现有工作包划分模式，分析各种模式下，对增值税负的影响，提出优化建议。,（,2,）修订项目目标成本测算办法,对项目目标成本测算时进行税价分离，税金另行测算，科学制定成本目标；增加税费方面策划要求及要点，明确思路,。,（,3,）修订专业分包合同范本，对合同价款进行价税分离，分别列示不含税价款和增值税税额。,二,、“营改增”应对思路,3,、,商务系统,（,4,）启动“营改增,”,后因,“,不可抗力导致成本增加”的索赔准备工作。,一旦在施老项目的业主提出按,11%,计税，则我司需提出“不可抗力导致成本增加的索赔”的说明；新开工项目如果合同已签订，但预计,5,月,1,日前无法办理出施工许可证的，则我方也应主动向业主提出“不可抗力导致成本增加的索赔”。,（,5,）督促完工未结算项目结算进度,特别是在签字流程的项目应新税政策试点实施前完成相关程序，缴纳相应税金，,近期完工项目及时完成内部结在算、核定成本，对税费统筹安排适应新税政策。,二,、“营改增”应对思路,4,、,项管系统,清理劳务分包商资质,按照劳务分包商的现有管理条件，建议和要求劳务分包商认定为一般纳税人或小规模纳税人，无论是一般纳税人还是小规模纳税人，都必须开具增值税专用发票，其中，小规模纳税人应选择由税务局代开票（税率为,3%,），一般纳税人税率为,11%,，,以,确保进项税额最大化。,修订招标管理办法,明确供应商报价应以不含税价格进行比对，要有效防范因报价不清晰、或供应商不能提供增值税专用发票而导致的成本上升。,修订各项采购、租赁合同范本,对合同价款进行价税分离，分别列示不含税价款和增值税税额,。,二,、“营改增”应对思路,5,、,企划部,（,1,）信息化管理方面。,“营改增,”,后，分供方招标、合同交底、分包结算、成本分析、财务收入成本确认等多个页面均需进行调整。同时，在发票管理方面、增值税申报缴纳方面、销项税、进项税核算方面，均需要开发相应功能，提升管理效率。,（,2,）研究,“,营改增,”,对企业经营模式的影响，完善流程制度，优化管理。,二,、“营改增”应对思路,6,、,法务系统,（,1,）制定合同章授权管理办法,为满足增值税制下，合同主体、发票主体一致，现金流、货物流、发票流三流合一，公司需授权分支机构使用公司名义的合同专用章用于分供方合同签订。如何控制合同专用章风险，需有明确内控措施。,（,2,）优化各类合同范本,增加增值税相关条款，防范税务风险和被索赔风险。,二,、“营改增”应对思路,7,、,投资部,（,1,）,梳理过渡政策对现有投资项目的税负影响,合理安排已收款项目的发票开具事宜，确保在,6,月,30,日前完成已收取的分包发票的营业税与我司营业税的抵扣。,（,2,）,加强政策研究，在商谈投资合作模式时，需确保满足增值税管理,“,三流合一,”,、主体一致等要求。,三,、,下一阶段工作计划,三,、下阶段工作计划,1,各级单位和部门要坚决贯彻李克强总理的讲话精神，以”税负只减不增“为目标认真筹划、积极部署，做好与业主、政府机关、税务机关的对接工作，确保政策平稳过渡。,2,各业务系统、各级单位于,2016,年,5,月,30,日前要全面完成全司范围内的政策培训和制度优化工作，确保覆盖面达到,90%,以上。,3,在,2016,年,4,月,-6,月这一过渡期间，建立“营改增“工作月报制度，各级单位于每月,30,日前向公司上报“营改增”工作月报，公司各业务部门在每月总部例会上汇报本系统“营改增”工作推进情况,4,营改增”过渡期工作节点计划表,三,、下一阶段工作计划,工作内容,责任部门,完成时间,重点工作,梳理,4,月前已中标未签约项目清单，督促分公司与业主商谈，完成新老项目划分和谈判策略,公司市场部,4,月,15,日前,建立,4,月前已中标未签约“新,”,项目